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2025/12/16借地権付き建物とは？メリットや売却方法、相続時の注意点まで解説！
- 底地・借地
不動産の中には、土地を借りて建物だけを所有する「借地権付き建物」と呼ばれる物件があります。「借地権付き建物とはどのような不動産か」「所有して問題はないか」といった疑問を抱く方もいるでしょう。
この記事では、借地権付き建物の基本的な仕組みや所有するメリット・デメリット、相続時に起こりやすいトラブル事例と対処法について解説します。売却を検討している方へ向けて、スムーズに手放す方法も紹介するため、ぜひ参考にしてみてください。
- 借地権付き建物は土地を借りるため、初期費用や土地の税金負担を抑えられる
- 建替えや売却には地主の承諾が必要で、地代や承諾料などの支払いがある
- 地主との関係構築や専門業者への売却相談が、売却時のトラブル回避に繋がる
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権付き建物に関する基礎知識
借地権付き建物を購入、あるいは相続する予定がある方は、どのような不動産かを知ることが重要です。基本的な知識を押さえておくことで、安心して取得できるでしょう。ここでは、借地権付き建物の基礎知識について解説します。
借地権付き建物とは？
借地権とは、地主から借りた土地に家を建てる権利で、その土地に建つ建物が「借地権付き建物」です。借地権が設定された土地は、地主から見ると「底地」と呼ばれます。
借地権付き建物の土地の所有者は地主であるため、借地人は土地の利用に対して地代を支払う必要があります。
借地権には地上権と賃借権がある
借地権は、主に「地上権」と「賃借権」という2つの権利に分けられます。地上権とは、住宅などを建てるために他人が所有する土地を利用する権利です。地上権を得た方は、地主の許可がなくても土地を自由に使えるだけでなく、第三者に地上権を譲渡・転貸できます。
賃借権も他人が所有する土地を利用できる権利である点には変わりありません。ただし、実務上は建物の建て替えや譲渡・転貸を行う際に、地主の承諾が必要となるケースが一般的です。
地上権と賃借権を比較すると、地上権のほうが地主にとって圧倒的に不利な条件が多いため、土地の賃貸借では賃借権が設定されることがほとんどです。
不動産ビギナーさん土地は地主のもので、建物に自由な変更を加えるには地主の承諾が必要なのですね。
山口智暉所有権との最大の違いです。承諾の必要性や地代支払いがあるため、購入前に契約内容を把握し地主と良好な関係を保つことが重要です。
借地権割合とは？
借地権付き建物を購入したり、相続したりする際に知っておきたいのが「借地権割合」です。借地権割合とは、土地全体の価値のうち借地権が占める割合です。国税庁が地域ごとに30％～90％（10％刻み）で設定しており、同じ地域でもエリアによって割合が異なることがあります。一般的には、土地の利用価値が高い場所ほど、借地権割合も高くなる傾向があります。
借地権割合は、相続税を計算する際に使う相続税評価額の算出で必要です。借地権を相続するなら、まずは土地の借地権割合を確認するとよいでしょう。
借地権価格とは？
借地権価格とは、借地権の価値を示した評価額です。土地の評価額に借地権割合を乗じることで算出できます。例えば、土地の評価額が2,000万円、借地権割合が60％の場合、借地権価格は1,200万円です。
借地権価格は相続税や贈与税を計算するときの他、借地権を売買するときの価格決定にも用いられます。ただし、借地権価格には明確な相場がありません。土地の立地条件や形状、借地契約の内容など、さまざまな要素によって大きく変動する点が特徴です。
借地権の対抗要件とは？
賃借権の対抗要件は、原則として借地権付き建物の登記です。建物を登記しておけば、地主が土地を第三者に売却しても新しい地主に対して「ここに住む権利がある」と主張でき、立ち退く必要はありません。ただし、登記がなくても一定の要件を満たせば第三者に対抗できる場合があります。
借地権が地上権の場合、地上権を登記することで第三者に権利を主張できます。賃借権とは異なり、建物ではなく地上権そのものの登記が対抗要件になる点が特徴です。
借地権の種類と特徴
借地権は、旧借地権・普通借地権・定期借地権の3種類に大別されます。借地権ごとに契約期間や更新の可否、権利の強さが異なるため、それぞれの違いを理解することが大切です。ここでは、借地権の種類別に特徴を紹介します。
旧借地権
旧借地権（旧法借地権）とは、1992年8月1日より前に土地を借りていた場合に適用される借地権です。1992年8月1日に借地法から借地借家法に改正されたため、それより前と以降で借地権の定義が変わりました。
旧借地権の特徴のひとつは、建物の種類により契約の存続期間が異なる点です。木造住宅のような非堅固住宅の存続期間は20年、鉄筋や鉄筋コンクリートでできた堅固住宅は30年です。
契約更新に関する取り決めにも特徴があります。地主が借主から契約更新を要求された際、正当な理由がない限りは拒めません。原則、契約期間が満了しても更新可能です。
普通借地権
普通借地権は、1992年8月1日以降の新法により定められた借地権です。新法の借地借家法では、普通借地権と定期借地権の2種類に分けられます。
普通借地権による契約の存続期間は、建物の構造に関係なく30年です。契約終了後の更新期間は、1回目は20年、2回目以降は10年と定められています。また、旧借地権と同様に、正当な理由がない限り地主は契約更新を拒絶できません。
定期借地権
定期借地権は、契約期間が更新されない借地権です。旧借地権や普通借地権とは異なり、借地人は契約期間が満了すると建物を取り壊し更地にし、地主に土地を返還する必要があります。
また、定期借地権には一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権といった種類があり、一般定期借地権の契約存続期間は50年です。地主にメリットが多く、借地人は契約内容を把握せずに契約すると、後悔するケースがあります。どの借地権が適用されるか、契約時によく確認しましょう。
借地権付き建物のメリット
借地権付き建物には、一般的な不動産にはない特有のメリットがあります。これらのメリットに魅力を感じるなら、借地権付き建物の購入・取得を検討してもよいでしょう。ここでは、借地権付き建物を所有する3つのメリットについて解説します。
購入費用を抑えられる
借地権付き建物を購入するときは、土地の代金を支払う必要がありません。そのため、土地と建物を併せて取得するより購入費用を安く抑えられる点がメリットです。不動産購入時の初期費用を抑えられる分、資金計画が立てやすいでしょう。
土地にかかる税金を負担せずに済む
借地権付き建物の取得後に課される税金は、建物部分に対する固定資産税と都市計画税です。土地にかかる税金を納めずに済む点は、借地権付き建物ならではのメリットといえます。土地と建物の両方が自分の所有物であるときと比較すると、毎年のコストを抑えられるでしょう。
【旧借地権・普通借地権の場合】長期的に借りられる
契約形態が旧借地権・普通借地権の場合、契約期間が満了しても地主に正当事由がない限り、契約更新が可能です。
正当事由とは、地主が更新拒絶や解約を求める際に必要となる理由で、自己使用の必要性や土地の利用状況、借地人への補償内容などを総合的に判断して認められます。地主は正当事由がない限りは原則的に契約を更新し続ける必要があるため、借地人は長期にわたり土地を借り続けられます。
ただし、定期借地権の場合、契約が満了すると土地を更地にして返さなければなりません。土地を長期間使い続けたい方は、普通借地権で借りたほうがよいでしょう。
借地権付き建物のデメリット
借地権付き建物には多くのメリットがある一方、デメリットも潜んでいます。借地権付き建物の購入や相続に迷ったら、デメリットも踏まえた上で慎重に検討しましょう。ここでは、借地権付き建物を所有する4つのデメリットを紹介します。
建物のリフォーム・建て替え・売却に地主の許可が必要
大規模なリフォームや建て替え、売却をする際は、地主の許可が必要なことが挙げられます。契約内容によってはリフォームが認められないケースもあるため、注意が必要です。
地代・承諾料・更新料を支払う必要がある
地主に対してさまざまな費用を支払わなければならない点もデメリットのひとつです。地主に毎月支払う地代の他、リフォーム時には増改築承諾料、建て替え時には建て替え承諾料が必要です。
契約内容によっては契約更新時に更新料も支払わなければなりません。ただし、契約書に更新料の記載がない場合は支払う必要がないため、事前に確認することをおすすめします。
【定期借地権の場合】更地にして返還しなければならない
定期借地権の場合、原則として契約更新はできません。契約満了時には土地を更地にして返還する必要があります。地主が建物を買い取ってくれない限り、建物は壊さなければなりません。
ただし、これは定期借地権に限った話です。更地にしたくない人は普通借地権にし、永続的に借りられる契約にしましょう。
住宅ローンを利用しにくい
借地権付き建物を購入する際に、住宅ローンを利用できない可能性がある点もデメリットのひとつです。
住宅ローンを組んで不動産を購入すると、金融機関が土地と建物に抵当権を設定します。抵当権とは「担保」を意味し、融資を受けた方が返済不能に陥った際、金融機関は抵当権を設定した土地と建物を差し押さえて強制的に売却し、売却金額から優先的に返済を受けられます。
しかし、借地権付き建物の土地は地主の所有物であるため、抵当権を設定できません。建物にしか抵当権を設定できないため、担保評価が低くなり、住宅ローンは一般の土地建物より審査が厳しくなる傾向があります。ただし、借地契約で金融機関の担保設定を認めている場合などは、利用できるケースもあります。
- 不動産ビギナーさん
土地に抵当権を設定できないため、住宅ローンの審査が厳しくなるのですね。
- 山口智暉
担保評価が低くなるため、フルローンでの購入は困難です。金融機関の担保設定を認める特約があるか確認しましょう。
借地権付き建物を売却する方法
借地権付き建物の売却を考えているものの、土地の所有者は地主であるため、どのような手続きを踏めばよいか分からない方もいるかもしれません。ここでは、借地権付き建物の売却方法を4つ紹介します。
借地権付き建物と底地を等価交換してから売却する
土地が広い場合、借地権と底地を等価交換してから売却する方法があります。等価交換では、借地権と底地を価値に応じた割合で交換し、双方が純粋な所有権を持つ不動産を取得することが可能です（交換の形は物件ごとに異なります）。
土地も自分の所有物になることで資産価値が向上するため、より高く売却できる可能性が高まるでしょう。
ただし、借地権と底地を等価交換するには地主との交渉が必要です。地主の承諾を得られなければ、実現できません。
借地権付き建物と底地を同時に売却する
地主も底地を手放したいなら、借地権付き建物と底地を同時売却する選択肢もあります。一般的に、借地権付き建物や底地をそれぞれ単独で売却すると、価値が低くなり売却益を得にくい傾向があります。買い手が不動産全体を自由に活用できないためです。
借地権付き建物と底地をセット販売することで、買い手は土地・建物ともに自分で所有して自由に活用できます。そのため、市場相場に近い価格で売却できる点がメリットです。
ただし、借地権付き建物と底地の同時売却も地主の承諾がないと実現しません。日ごろから地主との付き合いを通して距離を縮めておくことが肝要です。地主が売却に前向きでない場合、市場相場に近い価格で売却できるメリットを一緒に伝えるとよいでしょう。
借地権付き建物を地主へ売却する
借地権付き建物の購入を地主に打診するのも選択肢のひとつです。地主が借地権付き建物を購入すると、不動産全体を自由に使えるメリットがあります。「子ども世帯の家を建てたい」と考えているなら、前向きに検討してくれるかもしれません。
建物が老朽化している場合、更地にした上で借地権を買い取ってもらうとよいでしょう。更地にするための解体費用は借地人が負担するのが一般的ですが、契約内容によっては地主が負担するケースもあります。
借地権付き建物を不動産会社へ売却する
地主に借地権を買い取ってもらえなかったり、借地権と底地を同時に売却できなかったりした場合、不動産会社に売却することを検討しましょう。
借地権付き建物は「地代を支払う必要がある」「建て替えの際に地主の承諾が必要」といったデメリットがあるため、売りに出しても一般個人の買い手を見つけるのは困難です。
借地権付き建物の取り扱いに精通する不動産会社に依頼すれば、スピーディーに買い取ってもらえます。買い取った借地権付き建物を有効活用する独自のノウハウを持っているためです。
借地権付き建物をできる限り早く手放したいなら、借地権を専門に扱う不動産会社に相談することをおすすめします。
借地権付き建物をスムーズに売却するコツ
借地権付き建物を売却する際は、いくつかのポイントを理解することで手続きをよりスムーズに進められます。特に、早く売却したいと考えている方は事前の準備が重要です。ここでは、借地権付き建物を効率よく売却するためのコツを紹介します。
日頃から地主と良好な関係を構築する
借地権付き建物をスムーズに売却するには、地主と良好な関係を保つことを意識するとよいでしょう。借地権付き建物の売却には、地主の承諾が不可欠であるためです。日頃の挨拶を欠かさない、地代を遅れずに支払うなど、地主に対して誠実な対応を心掛けることが大切です。
また、借地権付き建物の売却を検討し始めたら、できるだけ早い時期に地主に相談すると、手続きをスムーズに進めやすくなります。
借地権に詳しい不動産会社に相談する
借地権付き建物の売却に際して、借地権の取り扱いに精通した不動産会社に相談することも重要です。一般的な不動産とは異なり、借地権付き建物を売却する際は地主の承諾を取りつけるところから始めます。
借地権に詳しい不動産会社なら、地主との交渉から買主探しまで一手に任せられるため、スムーズな売却を実現できます。
借地権付き建物の売却時にかかる税金と費用
借地権付き建物を売却するときは、さまざまな税金や費用が発生します。売却代金を受け取る前に支払いが必要な費用もあるため、どのくらいの金額がかかるか事前に把握しておくと安心です。ここでは、借地権付き建物の売却時にかかる税金と費用について解説します。
譲渡所得税
借地権付き建物を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、譲渡所得税を納める必要があります。譲渡所得税は所得税・住民税・復興特別所得税の総称で、不動産を売却した翌年に確定申告をして納税します。
借地権付き建物の所有期間によって税率は異なるため、少しでも税負担を軽減したいなら、所有期間が5年を超えたタイミングで売却するとよいでしょう。
| 借地権付き建物の所有期間 | 税率 |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% |
一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。特例を使うことで譲渡所得税がかからないケースも多いため、売却前に自身が要件を満たしているか不動産会社に確認しましょう。
- 不動産ビギナーさん
所有期間が5年を超えると、譲渡所得税の税率が大きく下がるのですね。
- 山口智暉
期譲渡は短期譲渡に比べて税率が約半減します。売却の時期を検討する際は、この5年という所有期間が大きな指標となります。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書をはじめとする課税文書に課される税金です。買主と売買契約を交わす際、収入印紙を売買契約書に貼る形で納めます。
印紙税の金額は、売買契約書に記載された売買金額に応じて異なります。例えば、売買金額が1,000万円超、5,000万円以下の場合、印紙税額は2万円です。ただし、2027年3月31日までの取引には軽減税率が適用され、上記のケースでは印紙税額が1万円に軽減されます。
譲渡承諾料
借地権付き建物を売却する際は、原則として地主の譲渡承諾が必要です。合理的理由なく承諾が得られない場合、裁判所の「譲渡許可」を受けられます。譲渡承諾料は法律上の義務ではなく、地域慣行や地主との協議によって支払う場合があります。
譲渡承諾料の相場は明確な基準がなく、更地価格の5％～10％、または借地権価格の約10％を基準とするケースが一般的です。相場以上の譲渡承諾料を請求されてトラブルになるケースもあるため、借地権付き建物を売却する際は借地権に詳しい不動産会社に間に入ってもらうことをおすすめします。
借地権付き建物の相続時に注意したいトラブル事例と対処法
借地権付き建物は建物と土地の所有者が異なるため、さまざまなトラブルが起こりがちです。ここでは、借地権付き建物で起こりやすいトラブル事例と対処法について解説します。事前にトラブルへの対処法を押さえておけば、いざというときも冷静に対応できるでしょう。
地主から地代の値上げを要求される
借地権付き建物に住んでいると、地主から地代の値上げを要求されることがあります。ただし、地主が地代の値上げを要求するには正当事由が必要です。具体的には「地価が上昇した」「土地の固定資産税が上がった」「周辺の土地と比べて地代が安い」といった理由が該当します。
そのため、地主から地代の値上げを要求されたときは、根拠を確認することが大切です。借地人・地主双方の合意がない限り地代の値上げはできないため、慎重に交渉しましょう。また、賃貸借契約に「一定期間地代は値上げしない」といった特約を設定すると、トラブルを未然に防げます。
借地権付き建物からの立ち退きを要求される
契約期間内にもかかわらず、地主から立ち退きを要求されるケースもあります。特に、相続によって地主が代替わりしたときに起こりやすいトラブルです。
ただし、値上げと同様、地主に正当事由がなければ借地人に立ち退きを要求できません。そのため、まずは弁護士などの専門家に相談し、地主に正当事由があるか確認しましょう。
一方、「地代を滞納している」「建物を地主に無断で第三者に貸した」など、借地人に重大な契約違反がある場合、地主に正当事由がなくても立ち退かなければならないこともあります。
契約更新を拒否される
借地契約の更新を地主に拒否されるトラブルも考えられます。ただし、普通借地権の場合、契約期間が満了しても原則契約更新されます。正当事由がない限り地主は拒否できないため、まずは地主に正当事由があるか確認することがポイントです。
一方、定期借地権は契約更新ができません。契約更新トラブルを避けたいなら、事前に契約内容をしっかりとチェックしましょう。
また、契約更新時に更新料の支払いを請求されることもあります。更新料は契約書に規定がない限り支払う必要はないため、契約内容を確認した上で地主と話し合いましょう。
名義変更料を請求される
相続で借地権付き建物を取得した場合、地主から名義変更料を請求されることがあります。借地権の相続では地主の承諾や名義変更料の支払い義務はありません。ただし、契約書に名義変更料に関する特約がある場合、その内容が優先されます。
また、地主との関係性が悪化すると、建て替えやリフォームのときに承諾を得られない恐れがあります。地主と良好な関係を維持するには、名義変更料を支払うのも選択肢のひとつです。今後の関係性を踏まえた上で、慎重に判断しましょう。
なお、借地権付き建物の相続時に地主の承諾が必要ないからといって、何も連絡しないのは避けたほうが無難です。借地契約は地主との信頼関係で成り立っているため、借地権付き建物を相続したときはその旨を伝えるとともに、契約書の名義を変更する手続きを行うことをおすすめします。
まとめ
地主から借りた土地に建つ借地権付き建物には、「購入費用を抑えられる」「土地にかかる税金を負担せずに済む」といったメリットがあります。一方、「建て替えやリフォーム時に地主の承諾が必要」「地代や承諾料を地主へ支払う必要がある」というデメリットもあるため、購入・相続をする際は慎重に検討しましょう。
借地権付き建物の売却を考えているなら、借地権に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。一般の買い手が見つかりにくい借地権付き建物でも、専門の不動産会社に依頼することで、スムーズかつスピーディーな売却につながります。
リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地権付き建物に関するあらゆる悩みの解決をサポートします。借地権付き建物の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
