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2025/09/13底地と借地権の等価交換とは？手続きの流れやメリット・デメリットを解説
- 底地・借地
土地を貸す地主とその土地に家を建てて暮らす借地人が、互いに自由に使える不動産を手に入れる方法のひとつが「等価交換」です。しかし、等価交換の具体的な内容や仕組みがよく分からないと感じる方もいるのではないでしょうか。
この記事では、底地と借地権の等価交換の概要や進め方、メリット・デメリットについて解説します。地主や借地人との交渉がうまくいかなかった場合の対処法も紹介するため、ぜひ参考にしてみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
底地と借地権の等価交換とは？
等価交換とは、地主が所有する底地の一部と借地人の持つ借地権の一部を、それぞれ価値が等しい形で交換することです。地主は底地の一部を借地人に譲り、借地人は借地権の一部を地主に返します。
この仕組みを利用すると、借地人の家が建つ部分の土地は借地人名義となり、それ以外の土地は地主が完全所有権（自由に不動産を利用できる権利）を取得します。分割する土地の比率は底地と借地権の評価額に基づいて決めますが、実際には双方の話し合いによって調整するケースが一般的です。
関連記事：貸地・借地・底地って何？違いを徹底整理して基礎から理解
底地と借地権を等価交換する5つの流れ
底地と借地権を等価交換するには、複数の段階を踏む必要があります。スムーズに進めるためにも、事前に全体の流れを押さえておきましょう。ここでは、底地と借地権を等価交換する流れを5つの手順に分けて解説します。
1.評価額を求める
底地と借地権を等価交換するには、それぞれの評価額が必要です。底地と借地権の評価額は、以下の計算式で求めます。
底地の評価額＝更地の評価額×（100％－借地権割合）
借地権の評価額＝更地の評価額×借地権割合
借地権割合とは、土地全体の評価額のうち借地権が占める割合です。国税庁がエリアに応じて30％～90％（10％刻み）の間で定めており、国税庁のサイトで確認できます。
例えば、更地の評価額が3,000万円、借地権割合が60％の場合、評価額は次のように求めます。
底地の評価額＝3,000万円×（100％－60％）＝1,200万円
借地権の評価額＝3,000万円×60％＝1,800万円
2.評価額を基準に底地と借地権の交換割合を決める
算出した価値をもとに、底地・借地権を交換する割合を当事者同士で相談します。一般的に、評価額の比率で土地を分割します。例えば、土地の面積が100坪、評価額の割合が「底地40％：借地権60％」の場合、地主が40坪、借地人が60坪の土地を取得する形です。
ただし、借地人が地主に支払う名義変更料を考慮して、それぞれが取得する権利割合を50％ずつにするケースも少なくありません。
3.底地の分筆登記を行う
協議によって底地と借地権の交換割合が決まったら、土地家屋調査士に依頼して土地の分筆登記を行います。
分筆登記とは、ひとつの土地を複数に分け、それぞれを法務局に保管される登記簿に記録する手続きです。分筆登記が無事に完了すると、分筆された土地ごとに新たに地番が設定され、独立した土地として扱われます。
4.所有権移転登記を行う
分筆登記が完了したら、所有権移転登記を行います。所有権移転登記とは、不動産の所有者が代わった事実を法務局の登記簿に記録する手続きです。底地と借地権を等価交換するケースでは、分筆した底地のうち譲渡する部分の名義を地主から借地人に変更する必要があります。
所有権移転登記は重要な手続きのため、司法書士に依頼することをおすすめします。
5.確定申告を行う
等価交換を終えたら、地主・借地人ともに確定申告を行う必要があります。確定申告は、1月1日～12月31日の1年間で得た所得を計算して納税額を確定する手続きです。
底地と借地権の等価交換は「譲渡行為」に該当するため、譲渡によって生じた利益には原則として譲渡所得税が課されます。ただし、「固定資産の交換の特例」を適用すると、譲渡所得税を納める必要がなくなります。特例の適用には確定申告が必須のため、忘れずに手続きしましょう。
底地と借地権を等価交換するメリット
底地と借地権の等価交換には、さまざまなメリットがあります。これらの利点に魅力を感じるなら、底地と借地権の等価交換を検討するのも選択肢のひとつです。ここでは、底地と借地権を等価交換するメリットについて解説します。
権利関係が解消されて土地活用の自由度が上がる
等価交換の最も大きなメリットは、地主と借地人という関係がなくなることです。底地に家を建てられるのは借地権を設定した借地人のみで、地主は自身の土地を活用できません。一方、借地人にも地主の許可なく家の建て替えができないといった制限が課されます。
底地と借地権を等価交換すると、地主と借地人はそれぞれ完全所有権の土地を取得できます。互いに自分の意思で自由に土地を活用できる点は大きなメリットといえるでしょう。
不動産の資産価値が向上する
不動産の資産価値が上昇する点もメリットです。底地と借地権はそれぞれ土地の活用に制約があるため、評価額は低い傾向があります。
しかし、等価交換して完全所有権の土地にすると活用できる幅が広がるため、結果的に不動産の資産価値が高まります。売却する際も相場に近い価格での取引が期待できるでしょう。
底地・借地権を購入する費用がかからない
費用をかけずに完全所有権の土地を取得できる点もメリットのひとつです。地主と借地人が完全所有権の土地を取得するために、底地あるいは借地権を買い取る選択肢もありますが、まとまった購入資金がなければ実現できません。
等価交換は同等の価値を持つ権利を交換するため、現金を用意しなくても完全所有権の土地の入手が可能です。
【借地人】地主への各種費用の支払いがなくなる
借地人には、地主に各種費用を支払わなくてもよくなるメリットがあります。地主から土地を借りる借地人には、地代や建て替え・増改築承諾料を支払う義務が発生します。
地代の相場は更地価格の2％～3％ほど、建て替え・増改築承諾料の相場は更地価格の3％～5％ほどです。また、契約更新時には更地価格の3％～5％程度の更新料も支払わなければなりません。
等価交換によって完全所有権の土地になれば、地主への費用の支払いがなくなるため、経済的な負担が軽減します。
関連記事：借地権の月々の地代には目安がある！？計算方法と金額設定について解説
底地と借地権を等価交換するデメリット
底地と借地権の等価交換には、メリットだけでなくデメリットも潜んでいます。そのため、メリットとデメリットを踏まえた上で慎重に検討するとよいでしょう。ここでは、底地と借地権を等価交換するデメリットについて解説します。
所有する土地の面積が狭くなる
底地と借地権の等価交換はひとつの土地を地主と借地人で分け合うため、それぞれが取得する土地の面積が狭くなるのがデメリットです。
土地の面積が狭くなれば、活用方法も制限されます。例えば、底地と借地権の等価交換後にアパートを建てて活用したくても、法的な基準を満たせずに実現できない可能性があります。分割後の土地を自分が望む形で活用ができるかどうか、事前に検討することが大切です。
税金の負担が増える
借地人に土地の固定資産税・都市計画税が発生する点もデメリットです。固定資産税と都市計画税は不動産所有者に課される税金で、地主から土地を借りる借地人には納税義務はありません。しかし、等価交換した土地は自分が所有者となるため、納税が必要です。
地主も等価交換で取得した土地に建物を建てると、建物に固定資産税・都市計画税が課されて経済的な負担が増します。
建物の解体費用がかかることがある
土地の面積がそれほど広くない場合、借地人の家が等価交換後の2つの土地に跨るケースがあります。この場合、原則として借地人負担で解体しなければなりません。解体費用の相場は、木造の家で1坪3万円～5万円です。費用を負担したくないなら、建物が越境しないように土地の分割割合を決めましょう。
底地と借地権を等価交換すると発生する税金
底地と借地権を等価交換すると、購入資金がなくても完全所有権の土地を取得できます。ただし、費用が全くかからないわけではない点に注意しましょう。ここでは、底地と借地権を等価交換するときにかかる税金について解説します。
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税はいずれも地方税のひとつで、毎年1月1日時点の不動産所有者に課される税金です。等価交換によって借地人が土地を取得すると、固定資産税を納める義務が発生します。土地が市街化区域内にある場合、都市計画税も納めなければなりません。
納税額は、固定資産税が「固定資産税評価額×1.4%」、都市計画税が「固定資産税評価額×0.3%」です。ただし、税率は自治体によって異なることがあるため、事前に自治体のサイトなどで確認することをおすすめします。
印紙税
印紙税とは、日常生活における経済的な取引に際して作成する契約書や領収書に課される税金です。底地と借地権の等価交換をする際は「土地の等価交換契約書」を作成する必要があり、契約書に収入印紙を貼って印紙税を納めます。等価交換は記載金額のない契約書として扱われるため、印紙税額は200円です。
登録免許税【借地人のみ】
登録免許税は、不動産などの登記手続きを行うときに課される税金です。底地と借地権の等価交換では、分割した土地の名義を地主から借地人に変更する所有権移転登記の手続きを行い、「固定資産税評価額×2％」の計算式で算出される登録免許税を納めます。
また、分筆登記を行う際も、土地1筆につき1,000円の登録免許税を納める必要があります。
不動産取得税【借地人のみ】
底地と借地権の等価交換によって新たに土地を取得した借地人には、不動産取得税を納める義務も発生します。不動産取得税とは、土地や家屋を取得した方に一度だけ課される税金です。有償・無償は問わないため、底地と借地権を等価交換する際にも課されます。
納税額は、「取得した不動産の価格（課税標準額）×3％」です。ただし、令和9年3月31日までに土地を取得した場合、土地の課税標準額が2分の1に軽減されます。
「固定資産の交換の特例」により譲渡所得税はかからない
土地を譲渡して利益が出たときは、譲渡所得税を納める必要があります。ただし、同じ種類の固定資産を交換した際は譲渡がなかったものと見なされるため、譲渡所得税は課されません。これを「固定資産の交換の特例」といい、底地と借地権を等価交換する際も基本的には譲渡所得税の納税は不要です。
この特例を受けるには、「交換相手が1年以上所有していたものであること」「交換する資産の時価と取得する資産の時価との差額が高いほうの価格の20％以内であること」といった要件を満たさなければなりません。交換する底地と借地権の差額が高いほうの時価の20％を超えると譲渡所得税が課されるため、注意しましょう。
底地と借地権の等価交換が実現できないときの対処法
自由に使える土地を取得するために、地主、または借地人に等価交換を提案しても、相手に受け入れてもらえなければ実現できません。そのようなときは、ここで紹介する以下の対処法を検討するとよいでしょう。
底地・借地権の買取を提案する
地主から底地、借地人から借地権を買い取れば、権利関係が解消して完全所有権の土地が手に入ります。ただし、相手に底地・借地権を売却する意思がなければ成立しません。そのため、まずは相手が底地や借地権を売却したいと考えているか、確認することが重要です。
底地・借地権の購入では、売却金額を巡って相手と揉める恐れがある点にも注意が必要です。トラブルを未然に防いでスムーズな取引を実現したいなら、不動産会社などの専門家を介して交渉することをおすすめします。
底地と借地権を同時売却する
相手が底地・借地権を手放したいと考えているものの、買い取るだけの資金を用意できないときは同時売却を提案する方法があります。同時売却とは、底地と借地権のセット販売です。
底地と借地権には購入者が自由に活用できない制限があるため、それぞれを単独で売りに出してもなかなか買い手は見つかりません。底地と借地権を同時売却すれば、購入者は完全所有権の不動産を取得できます。底地と借地権を単独で売り出すより早く、かつ高い価格での売却が期待できる点がメリットです。
ただし、この方法も相手に売却する意思がなければ成立しないため、まずは慎重に意向を確かめることが大切です。
底地・借地権を専門の買取業者に買い取ってもらう
地主・借地人から等価交換を断られたり相手に底地・借地権を手放す気がなかったりするときは、専門の買取業者に買い取ってもらい、その売却代金で新たな不動産を購入するのも手段のひとつです。
専門の買取業者には買い取った底地や借地権を活用して収益化を図る独自のノウハウがあり、一般の買い手には売却しにくい底地や借地権でもスピーディーに買い取ってくれます。ただし、買取価格は業者によって異なります。少しでも高く売りたいなら、複数の買取業者に査定を依頼し、査定価格を比較した上で検討しましょう。
関連記事：不動産買取業者に依頼する5つのメリットとリスク解説
まとめ
底地と借地権の等価交換は、双方の権利の一部を交換することで地主・借地人が完全所有権を持つ土地を取得できる仕組みで、さまざまな方法で活用できるというメリットがあります。
一方、所有する土地の面積が狭くなる、税金の負担が増えるといったデメリットもあるため、等価交換が適しているかどうかは慎重に検討することが大切です。
「等価交換を検討しているけれど、地主・借地人との話がまとまらない」とお悩みの方は、リアルエステートにお気軽にお問い合わせください。「おうちの相談室」を通じて、底地・借地権に関する悩みを解決します。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
