訳あり物件はどう売る？失敗しない売却戦略と専門会社の選び方

訳あり物件を所有しているものの、「本当に売れるのか分からない」「仲介で断られた」「何から手を付ければいいのか分からない」と悩んでいる方は少なくありません。事故物件や再建築不可、共有名義、相続未登記など、事情を抱えた不動産は、一般的な売却方法では行き詰まりやすいのが実情です。

本記事では、訳あり物件とはどのような不動産を指すのかを整理したうえで、代表的なタイプや売却ルート、事前に確認すべきポイントを解説します。あわせて、訳あり物件の売却に強い不動産会社を見極めるための視点も紹介します。

「売れない」と諦める前に、どのような選択肢があるのかを知ることで、訳あり物件の売却は現実的なものになります。自分の物件に合った進め方を見つけるための参考として、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

「訳あり物件」とはどのような物件か

訳あり物件に法律上の定義があるわけではありません。一般的には、通常の住宅と比べて購入希望者が限定されやすく、売却に工夫や専門性を要する不動産を指して使われています。まずは、何が「訳あり」とされる原因なのかを正しく理解することが重要です。

訳ありの正体は「瑕疵・権利・法令」

訳あり物件と呼ばれる背景は、大きく分けて「瑕疵」「権利関係」「法令上の制限」の3つに集約されます。

瑕疵

瑕疵とは、物理的・心理的な問題を含む不動産の欠点です。代表例が事故物件で、人の死が発生した事実によって心理的抵抗を持たれやすくなります。また、著しい老朽化や雨漏り、構造的な不具合なども、修繕コストが読みにくいという点で瑕疵に含まれます。

権利関係

権利関係の問題には、共有名義や共有持分、相続未登記、借地権・底地などがあります。これらは「誰が、どこまで、どのような権利を持っているのか」が分かりにくく、購入後のトラブルを懸念されやすい要因になります。

法令上の制限

法令上の制限としては、再建築不可物件や違法建築、既存不適格建築物などが挙げられます。建て替えができない、または将来の利用に制限がかかる不動産は、資産価値の評価が難しく、一般的な住宅ローンも利用できないケースが多くなります。

これらのいずれか、または複数が重なっている不動産が「訳あり物件」とされるのが実情です。

なぜ一般市場では敬遠されるのか

訳あり物件が一般の不動産市場で売れにくい最大の理由は、購入検討者にとって判断材料が多く、リスクが見えにくいことにあります。

通常の居住用不動産であれば、立地・価格・築年数といった分かりやすい指標で比較できます。しかし、訳あり物件の場合は、追加費用の発生可能性や将来的な制約、近隣・権利者との関係性など、購入後に初めて顕在化するリスクが存在します。

さらに、住宅ローンが使えない、金融機関の評価が出にくいといった事情から、購入できる層そのものが限られます。その結果、一般の仲介市場では内覧すら入らず、売却活動が長期化しやすくなります。

売主側が事情を十分に理解しないまま通常の仲介を選択すると、「売れない期間が続く → 値下げを繰り返す」という悪循環に陥るケースも少なくありません。

訳あり物件の代表的なタイプ

ここからは、訳あり物件の売却相談で特に多い代表的なタイプを整理し、それぞれがなぜ売りにくいのか、どこに注意すべきかをより深く解説します。

事故物件（心理的瑕疵）

事故物件とは、過去に自殺・他殺・孤独死などが発生し、購入者に心理的な抵抗を与える可能性がある不動産を指します。建物自体に物理的な欠陥がなくても、「事実の告知義務」が発生する点が最大の特徴です。

一般市場では、購入検討者が極端に減り、価格交渉も厳しくなりがちです。特に居住用としての需要は限定されるため、投資家や買取業者など、心理的瑕疵を織り込んで判断できる相手に売却するほうが現実的なケースが多くなります。

再建築不可物件

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしておらず、現在の建物を解体しても新たに建て替えができない不動産です。古い住宅密集地や私道に面した土地に多く見られます。

建て替えができない以上、将来的な利用価値が限定され、住宅ローンも使えないことがほとんどです。そのため一般の居住用需要は弱く、現金購入できる層や、用途を限定して活用できる買主に向けた売却が必要になります。

共有持分・共有名義

共有持分・共有名義の物件は、複数人が一つの不動産を共同で所有している状態です。相続によって発生するケースが多く、所有者全員の意思が一致しないと売却や活用が進められません。

持分のみの売却も可能ですが、買主にとっては「他の共有者がいる」という点が大きなリスクになります。その結果、一般市場ではほとんど需要がなく、共有持分を専門に扱う買取会社への売却が現実的な選択となることが多いです。

借地権・底地

借地権付き建物や底地は、土地と建物の権利者が異なるため、権利関係が複雑になりがちです。地代や更新料、契約内容によって評価が大きく変わるため、一般の買主には敬遠されやすい傾向があります。

また、売却には地主との調整が必要になるケースも多く、交渉力や専門知識が不可欠です。権利関係を正確に把握し、借地・底地の取引に慣れた相手を選ぶことが重要になります。

関連記事：底地トラブルはこうして解決できる｜相続・地代・承諾…相談すべき10のケース

相続未登記・相続トラブル

相続が発生したにもかかわらず登記がされていない物件や、相続人間で意見がまとまっていない不動産も、典型的な訳あり物件です。名義が曖昧な状態では売却手続き自体が進められません。

また、相続人の人数が多い、連絡が取れない人がいるといった場合、解決までに時間がかかることもあります。こうしたケースでは、法的整理を前提に対応できる不動産会社を選ぶことが売却成功のカギになります。

老朽化・空き家

築年数が古く、長期間放置されている空き家も訳あり物件として扱われやすいタイプです。建物の傷みが激しい場合、修繕費が不透明になり、購入後の負担を嫌われがちです。

また、管理不全空き家に指定されると、固定資産税の優遇が外れるなどのリスクもあります。居住用としての需要が低い場合は、再生前提や土地利用前提での売却を検討する必要があります。

違法建築・既存不適格

建築当時は合法でも、法改正によって現在の基準を満たさなくなった既存不適格建築物や、そもそも法令違反の状態で建てられた違法建築も、売却が難しい物件です。

増改築が制限される、是正を求められる可能性があるなど、将来リスクが見えにくいため、一般市場では評価が下がりやすくなります。こうした物件も、法令リスクを理解したうえで判断できる専門業者への売却が現実的です。

訳あり物件の売却ルート

訳あり物件の売却では、「売れるかどうか」以上にどのルートを選ぶかが結果を左右します。
同じ物件でも、仲介で出すのか、専門買取に依頼するのか、あるいは権利関係の調整を前提に進めるのかによって、売却までの期間・価格・手間は大きく変わります。

ここでは、代表的な3つの売却ルートについて、それぞれの特徴と向いているケースを整理します。

仲介という選択

仲介は、不動産会社が買主を探し、一般市場で売却する方法です。
市場価格に近い金額で売れる可能性がある点が最大のメリットですが、訳あり物件の場合は注意が必要です。

事故物件や再建築不可物件、権利関係が複雑な不動産は、そもそも買主が限られます。そのため、長期間売れ残る、価格を大きく下げざるを得ない、といった状況になりやすいのが実情です。また、告知義務や権利説明を正確に行わなければ、売却後のトラブルにつながるリスクもあります。

「時間がかかってもできるだけ高く売りたい」「訳ありの内容が軽度で、市場でも一定の需要が見込める」場合に検討すべきルートです。

専門買取という選択

専門買取は、訳あり物件を前提に扱う不動産会社が直接買い取る方法です。最大の特徴は、スピードと確実性です。買主探しが不要なため、条件が合えば短期間で売却が完了します。

共有持分、借地権、相続トラブル、老朽化物件など、一般市場では敬遠されやすいケースでも対応できる点は大きな強みです。修繕や権利整理を売主が行う必要がないことも多く、精神的・実務的な負担を大きく減らせます。

一方で、価格は市場価格より低くなる傾向があります。「早く現金化したい」「これ以上手間やストレスをかけたくない」「仲介で断られた」場合には、最も現実的な選択肢となります。

調整を前提にした売却

訳あり物件の中には、すぐに売却するのではなく、一定の調整を行ったうえで売るほうが結果的に有利になるケースもあります。

例えば、相続未登記の物件であれば、相続登記を済ませることで売却ルートが広がります。共有名義の場合も、共有者間で合意を形成できれば、持分売却ではなく「物件全体」として売れる可能性が高まります。

ただし、このルートは時間と労力がかかる点がデメリットです。調整が長引けば、その間に固定資産税や管理コストが発生し続けます。そのため、「調整にかかるコストと、売却価格の上昇分が見合うか」を冷静に見極める必要があります。

訳あり物件の売却前に必ず整理すべきポイント

訳あり物件の売却では、「どの会社に売るか」以前に、売主側で整理すべき前提条件があります。ここを曖昧にしたまま進めると、査定額が大きく下がる、契約直前で話が流れる、売却後にトラブルになるといった事態が起こりやすくなります。

売却をスムーズに進めるために、最低限確認しておきたいポイントを整理します。

関連記事：訳あり物件を査定してもらう際に注意するポイントやアドバイスを解説！

権利関係と登記の確認

最初に確認すべきなのが、名義・権利関係が現在の実態と一致しているかです。相続したまま登記を変更していない、共有名義のまま放置している、といったケースは訳あり物件では非常に多く見られます。

登記簿上の名義人と実際の所有者が異なる場合、そのままでは売却できません。また、共有名義の場合は、原則として共有者全員の同意が必要になります。誰が権利者なのか、何人関わっているのかを明確にするだけでも、売却の難易度は大きく変わります。

担保・差押え・税金の有無

次に確認すべきなのが、不動産に担保や公的な制限が付いていないかという点です。住宅ローンの抵当権が残っている、税金滞納による差押えが入っている場合、原則としてそれらを解消しなければ売却はできません。

特に注意が必要なのが、固定資産税や相続税などの滞納です。
差押えが入っていなくても、滞納が判明すると買主側は強く警戒します。事前に状況を把握しておくことで、売却代金から精算する、専門業者に相談するなど、現実的な対応策を取ることができます。

告知義務の整理

訳あり物件で最もトラブルになりやすいのが、告知義務の不備です。事故物件、近隣トラブル、雨漏りやシロアリ被害など、買主の判断に影響する事実は、原則として告知が必要です。

「言わなければバレない」「買取なら不要」という誤解も多いですが、これは非常に危険です。
告知を怠った場合、売却後に損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。

重要なのは、「不利になるから隠す」ではなく、「どこまで、どう伝えるか」を整理することです。訳あり物件に慣れた業者であれば、告知内容を踏まえたうえで現実的な価格を提示してくれます。

現況（残置物・境界・近隣）

最後に、物件の現在の状態そのものも整理しておく必要があります。室内外に残置物がある、境界が不明確、近隣との関係に問題があるといった点は、すべて売却条件に影響します。

必ずしも事前に片付けや測量を行う必要はありませんが、「何が残っていて」「どこが不明確なのか」を把握しておくことが重要です。専門買取の場合、現況のまま引き取ってもらえるケースも多いため、無理に費用をかける前に相談するほうが合理的な場合もあります。

訳あり物件に強い会社の見極め方

訳あり物件の売却で結果を分けるのは、「どの会社に任せるか」です。同じ物件でも、依頼先によって売れる・売れない、価格が大きく変わるのが訳あり物件の特徴です。

ここでは、広告や知名度では判断できない、本当に訳あり物件に強い会社かどうかを見極めるための評価軸を整理します。

訳あり物件の「取扱実績」を具体的に説明できるか

まず最も重要なのが、訳あり物件の売却実績があるかどうかです。単に「訳あり物件も対応可能です」と書いてあるだけでは判断できません。

本当に経験のある会社は、

• どんな種類の訳あり物件を扱ってきたか
• どのような問題があり、どう解決して売却したか
• 仲介か買取か、どの方法を選んだか

といった点を、具体的に説明できます。実績を聞いたときに話が抽象的な場合、その会社は通常物件が中心である可能性が高いと考えたほうが無難です。

法務・税務・権利調整への対応力があるか

訳あり物件は、不動産の問題だけで完結しないケースが多くあります。
相続、共有、借地、未登記、差押えなど、法務や税務の知識が必要な場面が頻繁に出てきます。

訳あり物件に強い会社は、

• 司法書士・弁護士・税理士との連携体制がある
• 権利関係の整理を前提にした売却提案ができる
• 「売る前に何を整えるべきか」を明確に説明できる

といった特徴があります。「とりあえず査定します」という姿勢だけの会社は、途中で行き詰まる可能性があります。

仲介と買取の両方を現実的に提示できるか

訳あり物件では、仲介が良い場合と、買取が合理的な場合があります。重要なのは、どちらか一方を押し付けるのではなく、状況に応じて選択肢を示せるかどうかです。

信頼できる会社は、

• 仲介の場合の想定期間とリスク
• 買取の場合の価格水準とスピード
• それぞれのメリット・デメリット

を冷静に説明します。
最初から「うちは買取専門です」「必ず高く売れます」と断言する会社には注意が必要です。

査定額の根拠を説明できるか

訳あり物件の査定額は、相場だけで決まるものではありません。リスク、調整コスト、再販の難易度などを踏まえて算出されます。

信頼できる会社は、

• なぜこの価格になるのか
• どの要素が価格を下げているのか
• 条件が変わればどう変動するか

といった点を説明できます。金額だけを提示して根拠を示さない会社は、後から条件変更をしてくる可能性もあります。

関連記事：訳あり物件を賢く売却する方法｜買取業者の選び方と注意点

訳あり物件の売却に強い会社10選

ここで紹介するのは「一般市場で売りにくい物件を、売却成立まで持っていける実務力がある会社」です。価格の高さだけでなく、調整力・スピード・対応領域を重視しています。

1.おうちの相談室（株式会社リアルエステート）

リアルエステートの「おうちの相談室」は、底地・借地権といった権利関係が複雑な不動産の整理・売却を強みとするサービスです。例えば、地主と借地人が分かれている物件や、相続をきっかけに権利関係が錯綜した底地について、実務ベースで対応してきた実績があります。

底地や借地権は、一般的な仲介では対応が難しく、交渉や調整を前提とした専門的な知識が求められます。リアルエステートでは、底地・借地権の特性を踏まえたうえで、買取・条件整理・権利調整を含めた現実的な売却方法を提案しています。

また、再建築不可や共有持分、相続未登記といった訳あり要素が重なった物件についても、底地・借地権を含む権利関係の整理を軸に検討できる点が特徴です。単に価格を提示するのではなく、なぜ売りにくいのか、どこを整理すれば前に進むのかを明確にしたうえで進めます。

2.ワケガイ（株式会社ネクスウィル）

ワケガイは、株式会社ネクスウィルが運営する、共有持分や相続絡みの不動産など、権利関係が複雑になりやすい物件の売却に対応しているサービスです。
特に、共有名義の不動産や相続人間で調整が難航しているケースなど、「一般的な仲介では話が進みにくい状況」に対して、直接買取を含めた解決手段を提示できる点が特徴です。

全国対応で相談を受け付けており、物件の所在地に関わらず売却の可否や進め方について整理してもらえるため、「まず何から手をつければよいかわからない」段階でも利用しやすい会社といえます。

3.株式会社クランピーリアルエステート

クランピーリアルエステートは、事故物件や共有持分、相続トラブルを抱えた不動産など、事情を抱えた物件の売却に対応している不動産会社です。

仲介が難航しやすいケースでも、物件の状況や背景を踏まえたうえで、買取を含む現実的な売却方法を提案できる点が特徴です。

また、士業や専門家と連携しながら手続きを進める体制を整えており、法的・感情的な整理が必要な案件でも、売却までの流れを具体的に示してもらえるため、「問題が複雑で他社に断られた」というケースでも相談しやすい会社といえます。

4.株式会社アルバリンク

アルバリンクは、「訳あり物件買取プロ」のブランド名で、再建築不可物件や空き家、事故物件など、一般的な仲介では売却が難しい不動産の買取を行っている会社です。特に、活用が難しい土地や老朽化した空き家、心理的瑕疵を含む物件についても、現況のままで相談できる点が特徴とされています。

売却にあたっては、リフォームや解体を前提とせず、物件の状態や背景事情を踏まえた価格提示を行う方針を取っており、「管理ができない」「早く整理したい」といったニーズにも対応しています。

再建築不可・事故物件・空き家といった個別の課題ごとに専用ページを設けている点からも、訳あり物件の売却を前提とした相談体制を整えている会社といえます。

5.事故物件買取センター（株式会社TAMAGO FACTORY）

その名のとおり、事件・事故・孤独死などが発生した「心理的瑕疵物件」を中心に取り扱う不動産買取サービスです。一般的な仲介では敬遠されやすい事故物件についても、現況のままで相談できる点を特徴としています。

物件の状態や発生事案の内容を個別に確認したうえで査定を行い、売主が抱えやすい「告知義務への不安」や「近隣への説明が難しい」といった心理的負担を軽減することを重視しています。売却にあたっては、リフォームや原状回復を前提とせず、そのままの状態での買取に対応しているケースが多く、早期整理を希望する売主にとって選択肢となりやすい会社です。

事故物件という特性上、売却可否や価格判断が難しいケースでも、専門的な視点で対応している点が評価されています。

6.成仏不動産（マークスライフ株式会社）

成仏不動産は、事故物件や孤独死物件などの心理的瑕疵物件を専門に扱う不動産サービスです。最大の特徴は、「価格を下げて処分する」のではなく、お祓い・ご供養を行ったうえで、次の所有者へ適切に引き継ぐという考え方を軸にしている点にあります。

資料でも強調されているとおり、成仏不動産では僧侶による供養や室内の清掃・整理を行い、売主・買主双方の心理的負担を軽減する取り組みを実務として組み込んでいます。これにより、告知義務を前提としながらも、感情面の抵抗を抑えた売却を実現しやすくしています。

事故物件特有の「どう説明すべきか」「どこまで対応すべきか」といった悩みに対して、一定の型と経験値を持って対応できる点が、成仏不動産の強みです。心理的瑕疵を理由に売却が進まないケースにおいて、有力な選択肢の一つといえるでしょう。

7.雅家 みやびや（株式会社 雅家）

雅家は、再建築不可物件や老朽化した空き家、権利関係が整理されていない不動産など、一般市場では扱いづらい物件の買取を行っている不動産会社です。物件の状態や背景事情を踏まえたうえで、現況のままの相談に対応しています。

再建築不可や接道条件に問題のある土地についても、法令・権利関係を整理したうえでの売却を前提とせず、「そのまま売却したい」というニーズに応える姿勢を取っている点が特徴です。
また、相続未登記や名義整理が途中の段階でも相談できるケースがあり、早期に方向性を決めたい売主にとって選択肢となります。

大規模な再生や開発を前提とするというよりは、事情を抱えた不動産を個別に見極めて引き受けるスタンスの会社といえます。

8.借地権相談所（株式会社マーキュリー）

借地権相談所は、株式会社マーキュリーが運営する借地権・底地に特化した不動産売却支援サービスです。借地権付き建物や底地は、権利関係が複雑で一般の不動産会社では対応を断られやすい分野ですが、同社はこの領域に専門特化しています。

最大の特徴は、地主・借地人双方の立場を踏まえた調整力です。売却にあたって必要となる地主との交渉や、条件整理を前提とした買取・仲介スキームを数多く手がけており、「売れない」「話が進まない」といった借地権特有の悩みに現実的な解決策を提示します。

また、借地権のみならず底地の売却や整理にも対応しており、相続をきっかけに複雑化した権利関係や、長年放置されてきた案件でも相談可能です。

借地権・底地という最も専門性の高い訳あり不動産分野において、実務対応力を重視した会社として、該当物件を抱える売主にとって有力な選択肢の一つといえるでしょう。

9.アールマンション販売株式会社

アール・マンション販売は、老朽化物件に加え、共有持分や事故物件といった「訳あり不動産」を専門的に扱う会社です。

一般的な市場では敬遠される「権利関係のトラブル（共有持分・相続）」や「心理的瑕疵（事故物件）」を抱えた物件の買取・解決を得意としています。単なる建物の再生にとどまらず、複雑な権利関係の調整や、売主の事情に寄り添った粘り強い交渉力が強みです。

「最短3日」というスピーディーな判断が可能で、他社で断られた案件や、早急に現金化したい売主にとって、非常に現実的で頼れる選択肢といえます。

10.第一土地建物株式会社

第一土地建物は、再建築不可物件や相続案件など、一般的な仲介では扱いにくい不動産を対象とした買取型の不動産会社です。権利関係や法的制限が理由で売却が進まない物件を多く取り扱っています。

最大の特徴は、現況のままでも買取を前提に検討できる点です。測量未実施、境界未確定、建物の老朽化といった条件が揃っていても、売主の負担を抑えた形での売却相談が可能です。

また、相続をきっかけに名義や権利が整理されていない物件についても、状況に応じた整理方法を提示しながら売却を進める姿勢を取っています。

「条件が悪く、どこにも断られた」という物件を、スピード重視で整理したい売主にとって、検討価値のある会社といえるでしょう。

まとめ

訳あり物件は、瑕疵や権利関係、法令上の制限などが重なりやすく、一般的な売却方法では行き詰まりやすい不動産です。ただし、物件ごとの事情を正しく整理し、仲介・買取・権利調整といった選択肢を適切に組み合わせることで、売却を前に進めることは十分に可能です。

リアルエステート「おうちの相談室」では、再建築不可や共有持分、相続未登記といったケースに加え、底地・借地権など権利関係が複雑になりやすい不動産を中心に、実務ベースでの売却整理を行ってきました。単に「売れるかどうか」を判断するのではなく、どこに課題があり、どの整理ルートが現実的かを一つずつ明確にしたうえで提案しています。

訳あり物件の売却は、最初の進め方を誤ると、時間や負担だけが積み重なってしまいがちです。状況が複雑で判断に迷っている場合こそ、まずは一度ご相談ください。選択肢を整理するところから、無理のない形でお手伝いします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける