マンションを買ってはいけないエリア5選｜後悔しない選び方のコツ

マンションの購入を検討しているけど、買ってはいけないエリアはあるのだろうか、買ってはいけないマンションの特徴はあるのだろうかといった悩みを抱えている方も少なくないでしょう。

そこで本記事ではマンションを買ってはいけないエリアについて解説します。あわせて買ってはいけないマンションの特徴や、マンションを購入する際のポイントも紹介しますのでぜひ参考にしてみてください。

マンションを買ってはいけないエリア5選

マンションを買ってはいけないエリアは次の通りです。

• 都心部や主要都市への交通アクセスが悪いエリア
• 周辺に生活用品を買えるお店がないエリア
• 喧噪なエリアや日当たりの悪いエリア
• 災害リスクのあるエリア、治安の悪いエリア
• 将来性の低いエリア

都心部や主要都市への交通アクセスが悪いエリア

都心部や主要都市への交通アクセスが悪いエリアにあるマンションは買わない方がよいです。なぜなら、通勤や通学する際の交通手段が少ないからです。もしバスで最寄り駅まで行ってそこから電車に乗り換えて会社や学校まで通勤するとなると時間や手間がかかってしまいます。また都心部へのアクセスが悪い場合は、ちょっとした買い物へ出かける際にも電車の乗り継ぎが必要だったり、車で向かうにしても時間がかかったりしてしまうでしょう。このような理由から都心部や主要都市へのアクセスが悪いエリアのマンションは、資産価値が落ちやすく買ってはいけないマンションと言えます。

周辺に生活用品を買えるお店がないエリア

生活していく上ではもちろん、都心部や主要都市へのアクセスが良いに越したことはありません。しかしもっと重要なことがあります。それはスーパーやコンビニ、薬局・病院・デパートなど、日常生活で使用できる物を買える商業施設が近くにあるかどうかという点です。都心部へのアクセスがしやすければ、生活用品から家具、雑貨まであらゆるものを買い揃えられるでしょう。しかし言い換えると普段生活する上でかかせない食材や日用品が買えるスーパーやコンビニ、ドラッグストアが近くにないと生活しづらいということです。そのため周辺にスーパー・コンビニ・ドラッグストアなどの商業施設がないエリアのマンションはおすすめしません。

喧噪なエリアや日当たりの悪いエリア

交通アクセスが良くて、周辺の施設が充実していたとしても、肝心のマンション自体が住み心地が悪ければ、人は住みたいと思わないでしょう。とくに物件に住むうえで重要とされているのが騒音と日当たりです。たとえば線路や大型道路が近いと電車や車の音が室内まで聞こえてくる可能性があります。音に敏感でない方であれば気にせず住めるかもしれませんが、ほとんどの方は静かな物件に住みたいと思うでしょう。実際物件を選ぶ際に、音を重要視する方は多いです。また日当たりに関しても、物件選びの際に重要視する方が多いです。日当たりが悪いと部屋の雰囲気が悪くなったり、洗濯物が乾かなかったり、湿度が高くなったりしてしまうからです。騒音がうるさいエリアや日当たりの悪いエリアのマンションは避けましょう。

災害リスクのあるエリア、治安の悪いエリア

災害リスクのあるエリアは資産価値が落ちやすい傾向にあります。たとえば川の近くや山の近く、海の近くなどは、地震や洪水が起こった際に、土砂崩れや氾濫、津波などの災害に巻き込まれる可能性があるため、資産価値が落ちやすいです。また治安の悪いエリアも人気がないため資産価値は落ちやすいでしょう。犯罪率の高いエリアは安心して住めないと思う方が多いからです。災害リスクが高いエリアや治安の悪いエリアにあるマンションは購入しない方が良いでしょう。

将来性の低いエリア

通常マンションは築年数とともに価値が下がっていきます。とくに新築マンションは購入したタイミングで価値が一気に下がります。しかしエリアによっては築年数が経過しても資産価値が落ちないことがあるのです。それは将来的にショッピングモールや大型デパートが建築されるエリアや、大規模な開発計画が進んでいるエリアです。このような将来的に発展する見込みがあるエリアは、資産価値が落ちるどころか逆に上がる可能性があるのです。マンションの購入を検討する際は、将来性の低いエリアではなく、将来性の高いエリアを視野に入れて探しましょう。                                                                                     

不動産のプロが必ずチェックする買ってはいけないマンションの特徴

不動産のプロが必ずチェックする買ってはいけないマンションの特徴は次の通りです。

• 投資系不動産会社が作ったマンション
• 1住戸の面積が40平米未満のマンション
• 旧耐震基準の中古マンション
• 定期的に修繕工事されていないマンション

投資系不動産会社が作ったマンション

投資系不動産会社とは、マンションの各部屋を購入して利益を得ることを目的としている不動産会社のことです。投資系不動産会社が作るマンションは、一般的にファミリー向けと単身向けに分かれますが、ファミリー向けは実際に住む方が多く、単身向けは投資用に販売されることが多い傾向にあります。このように居住用と投資用で所有者の性質が異なるマンションは、管理組合を運営していく上で意見がまとまらないことが多いのです。例を一つあげるとすれば、資産価値を落とさないためにも修繕積立金は上げていった方がよいと考える所有者と、利回りの関係から修繕積立金を上げたくないと考える投資家とで意見が合わず、トラブルに発展するというケースがあります。こういった不要なトラブルを避けるためにも、投資目的でマンションを所有する投資家と、居住目的でマンションを所有する方が混在しやすいマンションは買わない方が良いでしょう。

1住戸の面積が40平米未満のマンション

一部屋の面積が40平米未満のマンションは投資用マンションとみなされ、銀行がお金を融資してくれないことがあります。つまり40平米未満のマンションは売却する際に、買い手が住宅ローンを組めない可能性があるということです。住宅ローンありきでマンションを購入する人が多いため、住宅ローンが組めないとなるとマンションの買い手は少なくなるでしょう。将来的に売却する可能性がある場合は、40平米以上のマンションを購入しましょう。

旧耐震基準の中古マンション

旧耐震基準の中古マンションを買うのは絶対にやめましょう。なぜなら旧耐震基準は震度5強までに耐えうることを目的として定められた耐震基準だからです。地震大国の日本では震度7の地震が近年頻発しています。旧耐震基準のマンションに住むと地震に耐えられず倒壊してしまう恐れがあるのです。最悪の場合命を落としてしまう危険性もあるでしょう。また旧耐震基準のマンションとは、1981年以前のマンションのことを指しますので、今現在(2024年4月末時点)で考えても43年経過していることになります。43年とは鉄筋コンクリート造の法定耐用年数47年とほとんど同じ経過期間です。つまり建物がかなり劣化している可能性があるのです。室内がリフォームされていたとしても建物自体や設備はぼろぼろと考えられるため、旧耐震基準の中古マンションはよほどの理由がない限り買わないようにしましょう。

定期的に修繕工事されていないマンション

世の中のほとんどのマンションは鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造でできています。これらの構造はコンクリートで固めているため強度が高いと思われがちですが、定期的な修繕を実施しなければ、劣化していきます。とくに鉄筋や鉄骨は酸化しやすくサビやすいためアルカリ性のコンクリートでしっかり守ってあげなくてはなりません。しかしコンクリートが劣化し外壁にひび割れができれば、そこから雨水が入り中の鉄筋や鉄骨をサビさせてしまいます。つまりコンクリートが劣化することは、マンションの最も大切な部分である鉄筋や鉄骨を劣化させることに繋がるのです。鉄筋や鉄骨が劣化すれば建物自体の強度が失われ、耐震性も低くなるでしょう。そうならないためにも定期的なメンテナンスが大切なのです。なおマンションは定期的にメンテナンスすれば100年以上住めると言われていますが、メンテナンスをおこたれば、建物自体の寿命が縮まります。そうなると資産価値が落ちることは必然です。修繕工事は10〜15年周期で実施されることが一般的なため、15年以上修繕工事が行われていないマンションは買わない方がよいでしょう。

マンションを購入する際のポイント

マンションを購入する際のポイントは次の通りです。

• 予算に見合ったマンションかどうか
• 周辺の設備や環境が良いか
• 管理体制がしっかりしているか
• 災害エリアに入っていないか

予算に見合ったマンションかどうか

マンションを購入する際は、初期費用のほか、登記費用・専門家への依頼料・住宅ローンの手数料などの費用がかかります。また購入後も固定資産税・都市計画税などの税金に加え、修繕積立金や管理費などのランニングコストがかかってきます。思っていた金額よりも実際にかかる費用の方が多くなることは少なくないため、購入時にかかる費用と、購入後にかかる費用を計算した上で購入しましょう。

周辺の設備や環境が良いか

都心部や街の中心地へのアクセスが良いマンションは、資産価値が落ちづらい傾向にあります。また周辺にスーパーやコンビニ、デパートなどの商業施設があるマンションも人々が生活しやすい環境のため資産価値が落ちづらいです。このように周辺の環境や都心部へのアクセスが良いエリアのマンションは、投資的な観点で考えてもおすすめです。

管理体制がしっかりしているか

管理体制がずさんなマンションは、共用部が汚れていたり、適切な修繕がほどこされていなかったりします。このようなマンションは、治安が悪くなりやすく、同時に資産価値も落ちやすいです。マンションを購入する際は、次の2つの書類を確認し、マンションが適切に管理されているかを確認しましょう。

• 管理の重要調査報告書
• 管理規約・長期修繕計画

これらの書類には、マンションの管理規約だけではわからない、駐車場や駐輪場、共用部に関する情報がまとめられています。なお管理の重要調査報告書や管理規約・長期修繕計画は管理会社に依頼することで取得できます。

災害エリアに入っていないか

日本は地震大国といわれるくらい、地震の発生頻度が多い国です。地震が発生すると建物倒壊に加え、津波や土砂崩れ、火災などの2次災害に発展する恐れがあります。とくに川の近くや海の近くに建っているマンションは、水災害の被害を受ける可能性が高いです。そのため、ハザードマップを確認し災害エリアに入っていないか確認しましょう。なおハザードマップで確認できる情報は次の通りです。

• 洪水
• 内水
• 高潮
• 火山
• 津波
• 土砂災害
• ため池
• 震度被害

また耐震構造や耐震基準・防災設備を確認することも重要です。なぜならこれらの設備が充実していないマンションは地震で倒壊したり、火災が発生した際に、安全に避難できなかったりする可能性があるからです。命を守るためにも耐震基準が新耐震基準で防災設備が備わっているマンションを購入しましょう。

買ってはいけないマンションの間取り

買ってはいけないマンションの間取りは次の通りです。

• センターリビング型
• メゾネット型

センターリビング型

センターリビング型とは、マンションの各部屋をリビングで区切っている間取りのことです。この間取りの特徴は、窓がない場合がある、間取りの自由度が低いという点です。リビングにバルコニーや窓がない場合、風通しや日当たりが悪くなります。マンションを売却する際は、写真が重要になりますが、日当たりが悪いことは写真写りが悪くなることを意味しますので、買い手が見つからない要因となるでしょう。またセンターリング型は築30年〜40年の物件に多く採用されている手法のため、梁でリビングと洋室を分けていたり、配管がキッチン付近でまとめられていたりします。これはつまりリノベーションしづらい作りになっているということです。以上の理由からセンターリビング型の間取りは売却時に買い手が見つからなくなる可能性が多いため、購入は控えたほうがよいでしょう。

メゾネット型

メゾネット型とは、1階と2階に居住スペースがある間取りのことです。よくある2階建て住宅のような作りになっています。マンションでありながら一戸建てのような雰囲気を味わえるため一見良さそうに思えますが、おすすめはできません。理由は2つあります。まず一つめは階段があることから高齢者が住みにくいという点です。若い人は何も気にならないかもしれませんが、高齢者にとって階段の上り下りを頻繁にするのは大変でしょう。そして2つ目は家事導線が取りづらい点です。家事導線とは家事をする際に通る経路のことです。たとえば2階に必要な物がある場合、いちいち階段を上がっていかなければなりません。また2階に寝室があり1階にリビングがある場合は、飲み物を取りに行くのにも都度階段を使う必要があります。とくに家事導線が取りづらいと感じやすいのは1階にトイレがあるケースです。寝室からトイレまでの導線が長ければ生活しづらく感じるでしょう。このような理由からメゾネット型は売却時に苦労する可能性があるため、おすすめできないのです。

マンションを買ってはいけない時期

不動産の繁忙期は1月〜3月です。1月〜3月は新学期や新年度が始まるタイミングのため、賃貸・売買ともに市場が動きやすい傾向にあります。そのため優良な物件が出回りやすいでしょう。しかし不動産会社側からすると何もしなくても買い手や入居者が決まる時期でもあります。つまり値下げやキャンペーンを実施していない可能性が高いということです。したがって、安く購入したい場合は繁忙期を避けましょう。おすすめは7月〜8月、12月の閑散期です。この時期は不動産市場の動きが悪くなるため、価格交渉に応じてもらえる可能性が高まります。

まとめ：マンションを購入する際は、資産価値が下がりにくいエリアのマンションを買おう！   

マンションを買ってはいけないエリアは次の通りです。

• 都心部や主要都市への交通アクセスが悪いエリア
• 周辺に生活用品を買えるお店がないエリア
• 喧噪なエリアや日当たりの悪いエリア
• 災害リスクのあるエリア、治安の悪いエリア
• 将来性の低いエリア

これらのエリアは全てマンションの資産価値を下げる要因に繋がります。マンションは築年数とともに資産価値が下がっていますが、なるべく価値を下げないことが投資の観点では重要です。ではどのようなエリアのマンションを購入すればよいのでしょうか。それは次のようなエリアのマンションです。

• 都心部へのアクセスが良いエリア
• 周辺の商業施設が充実しているエリア
• 騒音の影響が少ないエリア
• ハザードマップを確認して災害リスクの少ないエリア
• 発展する可能性の高いエリア

これらのエリアは全て、資産価値が下がりにくいエリアです。資産価値が下がりにくいためリセールがよく、買い手も見つかりやすいでしょう。とはいえマンションを購入する際は、エリア以外にも耐震構造や管理体制の充実性、修繕工事が定期的にされているかといった点も重要になってきます。マンション選びは考慮するポイントがたくさんありますが、不動産会社の担当者とともに、時間をかけて選んでいきましょう。