築50年のマンションの寿命は何年？注意点や売却の可否をプロが解説

マンションはRC（鉄筋コンクリート）造やSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造などが多く、一般的な木造住宅よりも頑丈であることから、築50年を経過した物件も珍しくありません。しかし、築浅物件に比べると老朽化が進んでいるケースが多いため「そろそろ寿命なのでは？」「これだけ古いと売れないかも」と不安を感じている方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、築50年マンションの寿命や、そのまま住み続ける場合の注意点、売却の可否、築50年物件の出口戦略について解説します。築古マンションをこれからどうすべきか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

記事まとめ

• 築50年のマンションの寿命は長期修繕計画や耐震性、立地などに左右されるため一概には言えない
• 築50年マンションの出口戦略にはフルリノベーション、賃貸、売却などがある
• 立地や耐震性、権利関係などに問題があると売れにくいため、プロの力を借りるのがおすすめ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

築50年のマンションはもう寿命？法定耐用年数と物理的な寿命の違い

マンションは木造住宅に比べると耐久性が高いと言われていますが、具体的に何年もつのか気になる方は多いでしょう。ここでは、さまざまな観点から、「築50年のマンションはもう寿命なのか？」という疑問の答えを探っていきます。

法定耐用年数と物理的耐用年数の違い

マンションの寿命をはかる基準の一つに、「法定耐用年数」があります。

法定耐用年数とは、事業などの業務に用いられる資産のうち、経年によって価値が減っていくもの（減価償却資産）について、継続して使用できる年数を国が定めたものです。具体的には、建物や給排水管などの建物付属設備、機械装置、器具備品、車両などがこれに該当します。これらの資産を保有する事業者は、資産ごとに定められた法定耐用年数に応じて、資産を取得した費用を分割し、経費計上できる仕組みです。

法定耐用年数は資産の種類や構造、用途などによって異なりますが、SRC造およびRC造の居住用マンションの法定耐用年数は47年に設定されています。「法定耐用年数が47年なら、築50年の物件はとっくに寿命を迎えているのでは？」と考えがちですが、法定耐用年数はあくまでも、減価償却費を計算するために設けられた会計上の基準です。

新築物件として取得したマンションの築年数が47年を超えると、減価償却資産として経費計上できなくなります。しかし、その物件が直ちにマンションとして使えなくなるわけではありません。実際、国土交通省の調べによると、令和３年（2021年）の年度末時点で築50年を超えている分譲マンションの戸数は21.1万戸に上っており、国の試算では今後も右肩上がりに増えていくと予想されています。

以上の理由から、区分マンション所有者の方が本当に意識すべきなのは法定耐用年数ではなく、マンションとしての役割を果たせているか否かをはかる物理的耐用年数の方であると言えるでしょう。

関連記事：マンションの寿命を知ろう！老朽化後の選択肢と延ばし方

• 不動産ビギナーさん

  築50年経ってもすぐに住めなくなるというわけではないんですね。

• 山口智暉

  はい。ただし、管理状況によっては建物や設備が劣化していることがあるので要注意です。

（参考：国土交通省『主な減価償却資産の耐用年数表』）

（参考：内閣府『分譲マンションストック戸数』）

売却時にチェックしたい経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、不動産市場において、その建物が「経済的な価値を維持できる年数」です。

前述した通り、法定耐用年数を超えたマンションでも、物理的に使用可能な物件は多数見受けられます。しかし、市場においてニーズがあるかどうかは別問題です。特に立地があまり良くない物件は、「設備が新しい」「間取りが現代ニーズに合っている」といった付加価値をつけないと、築年数の経過に伴って市場価値が下がり、経済的耐用年数も短くなる傾向にあります。

逆に、立地条件や管理状態の良い物件は築50年を超えても高い需要を見込めるため、経済的耐用年数は長くなるでしょう。もし将来的に物件の売却を検討しているのであれば、「自分たちが問題なく住めるか」だけでなく、「期待通りの価格で売れるか」という観点から、経済的耐用年数もチェックしておいた方が良いでしょう。

マンションの寿命を左右する要素

マンションの物理的耐用年数と、経済的耐用年数を左右する要素は複数あります。代表的なものは以下の通りです。

• 長期修繕計画
• 耐震性
• 立地

ここからは、それぞれの要素について詳しく解説します。

長期修繕計画

長期修繕計画とは、将来予想される物件の修繕工事に備えて立てる計画のことです。

マンションは築年数が経過すると建物や設備の老朽化が進み、安全性や利便性、衛生面などに問題が生じやすくなります。住民の安全性や快適性、あるいは不動産の価値を維持するには、建物や設備の定期的な点検・修繕が必要不可欠です。

建物および設備の点検・修繕にはそれなりの費用がかかります。そのため、マンションではあらかじめ作成した長期修繕計画を基に必要な費用を算出し、区分所有者から毎月修繕積立金を徴収することになっています。

長期修繕計画は、国土交通省が公開している「長期修繕計画作成ガイドライン」などに基づいて作成するのが一般的です。しかし、実際にどのような計画を立てるかは、各々の物件の管理組合に委ねられています。

適切な長期修繕計画を立てるには、専門的な知識やノウハウが必要不可欠です。多くの場合は不動産管理会社やマンション管理士などの専門家に依頼することになるでしょう。ただし、業者や専門家の質はまちまちで、同じ物件であっても委託先によって長期修繕計画の内容には差があります。

コストを重視するあまり、適切な時期に必要なメンテナンスが行われなかった場合、マンションの寿命が短くなってしまう可能性が高いでしょう。特に築50年のマンションは修繕歴の差が顕著に表れやすく、経済的耐用年数にも少なからず影響を及ぼすため注意が必要です。

耐震性

地震大国と言われる日本において、耐震性の高さはマンションの物理的耐用年数を大きく左右する要因になります。建物の耐震性は構造によって決まりますが、特に注意したいのが新耐震基準と旧耐震基準の違いです。建物は建築基準法で定められた耐震基準に則って建築されますが、この耐震基準は昭和56年（1981年）に大きく改正されました。

改正前に適用されていた旧耐震基準は、震度5程度の中地震で損傷しないことを求める内容で、仕様規定のみによって安全性が担保されている状態でした。しかし、昭和43年（1968年）の十勝沖地震や、昭和53年（1978年）宮城県沖地震などの大地震では、地盤の不安定性や部材の耐力・粘り不足、ねじれやピロティ形式といった異種構造の混在などを理由とした被害が相次いだのです。これを受けて、昭和56年（1981年）6月1日以降の建物には、仕様規定や構造計算などを大幅に見直した新耐震基準が適用されることになりました。

新耐震基準では、中規模の地震に対してはほとんど損傷を生じず、震度6強～7程度の大規模地震に対しては、「人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないこと」を目標としています。

現在の建物はこの新耐震基準を満たすことが前提となっていますが、昭和56年以前に建てられた物件の中には、当時の旧耐震基準のまま現存しているものも少なくありません。実際、国土交通省の発表によると、令和5年における共同住宅のうち「耐震性不十分」と判断された物件は約110万戸に上っています。

令和8年（2026年）時点で築50年を過ぎているマンションは、新耐震基準が生まれる前の昭和51年（1976年）以前に建築されたものです。そのため、耐震工事が行われていない場合、十分な耐震性を備えていない可能性があります。

令和5年（2023年）における共同住宅の耐震化率は約96％と、戸建て（約85％）よりも高めです。しかし、わずかながら耐震化が行われていない物件も存在します。少しでも心配であれば、住んでいるマンションが耐震化されているかどうかを、一度チェックしてみると良いでしょう。

（参考：国土交通省『住宅の耐震化率（全国）』）

（参考：国土交通省『Ⅰ 住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題』）

立地

マンションに限らず、不動産は生活上の利便性が重視されることから、立地も経済的耐用年数に大きな影響を及ぼします。

仮に築50年を経過していたとしても、駅や商業施設、学校、病院などから近い物件や、周辺の治安が良い物件は、立地そのものが大きな付加価値です。このような好立地の物件は、建物が古くなっても価値が下がりにくい傾向にあります。

特に築50年の物件は高度経済成長期に建築されたものも多く、好立地の物件が多く見られます。「築古物件だから」という理由だけで「経済的価値がない」と判断するのは、早計と言えるでしょう。

築50年マンションに住み続けるリスク

築50年のマンションでも物理的な問題がなければ住み続けられると説明しましたが、一方で注意すべきリスクもいくつかあります。ここでは、築50年のマンションに住み続けた場合に想定されるリスクを4つ説明します。

修繕積立金の増加

マンションに限らず、不動産は経年劣化が進めば進むほど修繕にかかる費用がかさみやすいです。

前述の通り、修繕積立金の額は長期修繕計画に基づいて決められます。その上で、物価や人件費の高騰、大規模地震の影響などによって当初の想定以上に修繕費がかかると見込まれる場合は、修繕積立金が見直されることもあります。

修繕積立金は、マンションに住んでいる間、毎月継続して支払わなければなりません。修繕積立金が増額されると、少なからず家計の負担になるでしょう。特に年金暮らしで毎月の家計に余裕がない場合などは、修繕積立金の値上がりによって生活の困窮につながるかもしれません。

なお、修繕積立金の変更はマンションの総会によって決議されます。正当な手続きを経て可決された場合、区分所有者が値上げを拒否することは基本的にできません。仮に「値上げに納得できない」「生活苦で支払う余裕がない」といった理由で滞納すると、管理会社を通じた支払督促や訴訟のリスクがあります。

場合によっては強制執行によって動産や不動産が差し押さえられ、マンションを手放さざるを得なくなることもあり得ます。「これ以上、修繕積立金を値上げされたら対応が難しい」と感じたら、早めに何らかの出口戦略を考えておいた方が良いでしょう。

関連記事：築30年のマンションはあと何年住める？寿命と選び方を解説

安全面の問題

安全面の問題もリスクの一つです。築50年のマンションであっても、耐震化などの必要なメンテナンスを実施することで、安全面の確保につながるでしょう。

ただし、定期的かつ必要な修繕を行うには潤沢な修繕積立金が必要不可欠です。修繕積立金は長期修繕計画に基づいて決定されます。しかし、長らく計画の見直しが行われなかった場合は、建築資材や人件費の高騰といった課題に対応しきれず、積立金不足に陥りかねません。

実際、国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」の結果によると、「現在の修繕積立金の残高が計画に対して不足している」と回答した割合は36.6％に達しています。また、同調査で長期修繕計画を「5年を目安に定期的に見直している」と回答したのは63％で、残り3割強は定期的な見直しを行っていない実態が明らかになっています。もし修繕積立金が不足している場合、必要な修繕を行えず、安全な生活を送れなくなる可能性があるでしょう。

（参考：国土交通省『令和5年度マンション総合調査の結果について』）

管理不全のリスク

管理不全とは、マンションの維持・管理・修繕が適切に行われず、周辺にも悪影響を及ぼしている状態のことです。管理不全に陥る原因は複数ありますが、築50年のマンションにおいては区分所有者の高齢化が主な要因となっているケースが多く見られます。

区分所有者の高齢化が進むと、管理組合の役員のなり手が不足したり、管理がおざなりになったりする問題が多発しやすいです。さらに、区分所有者が死亡したり、施設に入居したりすると空室化が進み、機能不全がますます加速化する原因となります。

管理組合が正常に機能していないと、長期修繕計画の見直しも自発的に行われず、マンションの安全性や資産価値の低下につながるでしょう。自分の所有する区分マンションについて以下の項目に当てはまる場合は、管理不全に陥っているか、あるいは管理不全になりかけている可能性があるため、注意が必要です。

• 修繕積立金の残高が明らかに不足している
• 理事会議事録がここ数年出ていない
• 理事が固定化されている
• 建物や設備の至る所に不具合や故障、劣化が見られる
• ごみ置き場が乱雑、不審者の出入りが多いなどモラルの低下が見られる

負の遺産になってしまう可能性がある

相続資産の中に不動産があり、かつ相続人の誰もその物件に住む予定がない場合、売却して現金化した後、法定相続人の間で分配する換価分割を行うのが一般的です。

ただし、築50年の物件は好立地でない限り、なかなか買い手が付きにくく、売れるまでに時間が経つケースも少なくありません。不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税、管理費・修繕積立金といった維持費がかかるため、相続人にとっての「負の遺産」になることも十分考えられます。

築50年のマンションの出口戦略

築50年のマンションのリスク対策をしたいのであれば、早めの段階で出口戦略を考えておくことが大切です。ここでは、築50年のマンションの主な出口戦略を3つご紹介します。

フルリノベーションして住み続ける

フルリノベーションとは、住まい全体を大規模改修し、快適性や利便性を向上することです。専有部分の設備や配管の一新によって、老朽化による不便さの解消につながります。

ただし、フルリノベーションには多額の費用がかかる上、区分所有者が改修できるのはあくまで専有部分のみです。共有部分の劣化が進んでいると、建物自体の性能を維持できず、安全面などにも不安が残るかもしれません。

また、建物自体が劣化している場合、希望する工事を行えない可能性がある点にも注意しましょう。

賃貸に出す

所有するマンションを賃貸に出し、家賃収入を得るという手段もあります。所有権は移らないため、毎年固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金といった維持費は変わらず発生しますが、家賃収入がこれらの負担を上回れば、安定した収入を得られるようになります。

ただし、物件の立地があまり良くない場合は、借り手が付きにくいかもしれません。フルリノベーションで設備や間取りを一新する、家賃を低く設定するといった工夫はできるものの、コストがかかったり、家賃収入よりも維持費が上回ったりすることもあるため、注意が必要です。

なお、フルリノベーションを行うと資産価値が高まり、物件の売却で有利になりやすいという利点があります。しかし、売却のためにフルリノベーションするとかえって手元に残るお金が少なくなる恐れがあります。従って、最初から売却だけを目的としてリノベーションするのは避けた方が良いでしょう。

売却する

「フルリノベーションする資金がない」「もっと管理が行き届いた物件に住み替えたい」という場合は、マンションの売却を検討しましょう。特に好立地の物件は、築50年であっても市場のニーズがあると考えられます。

ただし、所有する物件の状態や事情によっては売却のハードルがかなり高くなるため、不動産のプロに相談しながら計画を進めていくことが大切です。築50年のマンションが売れにくい理由については、次章で詳しく解説します。

立地や耐震性以外にも原因あり！築50年のマンションが売れにくい理由

立地が悪い物件や耐震性に問題のある物件は買い手が付きにくいと説明しましたが、その他にも売れない原因となる要素はいくつかあります。ここでは、築50年のマンションが売れにくい理由を3つご紹介します。

住宅ローン減税のハードルが高い

住宅ローン減税とは、住宅ローンの年末残高の合計額を基に計算した金額を、各年分の所得税額から控除できる制度です。対象となるのは、住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得、増改築などを行った方です。中古住宅の場合、住宅ローン減税が適用されると一定期間にわたって所得税額の控除を受けられるため、大きな節税につながります。

ただし、住宅ローン減税の制度を利用するためには、一定の適用要件を満たす必要があります。適用要件は複数ありますが、築50年マンションの場合、以下の要件が大きなハードルになりがちです。

1. 昭和57年（1982年）1月1日以後に建築されたものであること
2. 1以外の場合、次のいずれかに該当すること

(a)取得の日前2年以内に地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの

(b)1やaに該当しない要耐震改修住宅のうち、取得日までに耐震改修を行うことについて申請し、かつ居住の用に供した日までにその家屋が耐震基準に適合することを証明されたもの

現時点で築50年を超えているマンションは1の条件を満たせないため、aまたはbの要件を満たすことが必須条件となります。

住宅ローン減税の適用対象外であっても、物件を売却することは可能でしょう。しかし、買い手から敬遠されるリスクはゼロではありません。また、住宅ローン減税が適用されない場合、耐震改修が行われていない物件であることを意味するため、安全面の問題から買い手が付きにくくなる恐れもあります。

マンションが共有名義になっている

マンションが共有名義になっている場合、単独名義よりも売却が難しくなる傾向にあります。なぜなら、不動産を売却できるのは原則として名義人のみであり、共有名義のマンションを売る場合は名義人全員の許諾が必要になるためです。

特に以下のようなケースでは権利関係が複雑になり、手続きが滞ったり、売却金でもめたりしやすいため、スムーズに売却するのは難しいと言われています。

・マンションが相続物件で複数の法定相続人の共有名義になっている

・過去の相続で登記手続きが行われておらず、誰に所有権があるかが明確ではない

名義人全員の同意が得られないときは、共有持分のみを売却する方法もあります。このような場合、不動産の権利関係に関する専門知識や、共有持分の買い主を探すノウハウが必要です。しかし、このような知識・ノウハウを兼ね備えた不動産仲介業者は少なく、「共有名義であること」を理由に、マンションの仲介そのものを断られるケースもあるようです。

• 不動産ビギナーさん

  共有名義のマンションは売りに出しても無駄ということなのでしょうか……？

• 山口智暉

  権利関係に詳しい業者や共有名義の物件取り扱いの実績がある業者なら対応可能です。

借地権付きマンションである

借地権付きマンションとは、地主から土地を借りる権利（借地権）が設定されたマンションのことです。土地の敷地利用権を所有できない分、マンション購入費が安くなる、土地分の税金を納めずに済むといった利点がありますが、一方で以下のようなデメリットもあります。

• 金融機関が抵当権を設定できないため、住宅ローンの審査が厳しくなりやすい
• 毎月地主に地代を支払う必要がある
• 売却時に地主の許可や譲渡承諾料が必要になる

特に地代はマンションのローンを完済した後も引き続き維持費として支払う必要があり、買い手にとって大きなネックになります。

さらに、定期借地権付きマンションの場合、住む場所を失うリスクがあることも懸念の一つです。定期借地権とは、契約期間があらかじめ設定されている借地権のことを指します。定期借地権付きマンションは、契約満了時に建物を更地にして地主に返還しなければなりません。

マンションを終の棲家にしたいと考えている方にとって、定期借地権が付いている物件はハイリスクです。従って、一般的な借地権付きマンションよりも買い手を見つけるのは難しいでしょう。

• 不動産ビギナーさん

  借地権が付いているかどうか調べるにはどうすれば良いですか？

• 山口智暉

  法務局で登記簿謄本を取得して土地の所有者を調べてみましょう。

築50年のマンションは早めに出口戦略を考えておこう

築50年のマンションの寿命は長期修繕計画や耐震性、立地などによって大きく左右されることから、「築50年だからもう寿命」とは限りません。適切にメンテナンスされていれば築50年でも住み続けることは可能です。ただし、修繕積立金の増加や安全面・管理不全のリスクなどがあるため、所有している物件をどうするかについて、早めに考えておくことをおすすめします。

住み続ける予定がない場合や、負の遺産にしたくない場合は売却を検討するのが一般的です。しかし、物件の状態や権利関係によってはなかなか買い手が付かないこともあります。実績のある不動産業者に相談して、アドバイスを受けるのがおすすめです。

リアルエステートでは、不動産のスペシャリストがお客さまのお悩みに合わせて適切なアドバイスやサポートを行う不動産相談窓口「おうちの相談室」を設けています。借地権付きマンションや、マンションの共有持分など、権利関係が複雑な物件を中心に、プロの視点から不動産のお悩み解決を支援します。

電話やフォームからのご相談は無料です。築50年のマンションの取り扱いにお困りの方は、ぜひおうちの相談室までお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける