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2026/04/01マンションの寿命を知ろう！老朽化後の選択肢と延ばし方
- 不動産の知識
- その他
マンションの購入や保有を検討している方の中には、
「このマンションはあと何年住めるのか？」「築年数が古いと資産価値はどうなるのか？」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
実は、マンションには「寿命」と「耐用年数」という異なる考え方があり、さらに管理状況や修繕の有無によって実際に住み続けられる年数は大きく変わります。平均的には約68年とされていますが、適切なメンテナンスを行えば100年以上使用できるケースもあります。
しかし一方で、老朽化が進んだマンションは建て替えや売却を迫られることもあり、将来の選択肢を事前に理解しておくことが重要です。
本記事では、マンションの寿命に関する基礎知識から、老朽化後の選択肢、さらに寿命を延ばす具体的な方法までをわかりやすく解説します。購入・売却・住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションの寿命とは？基礎知識と平均寿命
マンションの寿命がどれくらいあるのか、知らない方は多いでしょう。寿命が来たマンションは取り壊され、新たに建て替えられます。マンション購入を検討している方は、築何年までマンションが存続できるのか、また寿命がどのくらいあるのか確認することが重要です。物件を選ぶ際の参考材料として、マンションの寿命について確認しておきましょう。
マンションの平均寿命は68年
マンションが一般的にどのくらいの年月存続できるのか、平均寿命を把握しておくことが重要です。2013年に国土交通省が発表した内容によれば、マンションの平均寿命は68年であることが判明しました。
＊参考：国土交通省｜中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書
つまり、ほとんどのマンションは築68年で取り壊されることになります。寿命が過ぎたマンションは、老朽化が進み人が住むには危険な状態になっています。そのため、寿命が来たマンションは取り壊され、新しい不動産が建設されることになります。
もちろん、平均寿命の68年より築年数が古いマンションは数多く存在します。あくまで、国土交通省が発表した平均寿命68年は、取り壊された平均築年数が68年であるという1つの指標です。つまり、平均寿命である築68年以上建っているマンションに人が住み続けることは可能であり、マンションによって寿命は異なることを意味しています。
寿命を超えたマンションの実態：100年以上の寿命がある？
マンションの寿命は、管理状況やメンテナンスの状況によって変動します。定期的に修繕やリフォームを行い、メンテナンスを徹底しているマンションであれば、平均寿命68年を超えて長く住むことが可能です。反対にメンテナンスを怠り、管理がずさんなマンションは平均寿命より短い築年数で取り壊されるかもしれません。
適切に管理し、運用すれば、マンションは築100年以上の寿命を持つことができます。2013年に国土交通省が発表した内容によれば、マンションの寿命は120年であることが分かっています。
＊参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について
さらに、外装リフォームを行い、管理を徹底すれば、築150年まで寿命を延ばすことも可能です。
マンションの寿命は管理状況によって変わりますが、全てのマンションが老朽化による倒壊寸前まで取り壊されない訳ではありません。多くの場合は寿命を迎える前に取り壊しが行われます。取り壊される理由としては、地震や津波・台風などの自然災害によって損傷し、倒壊の危険性が生じることが原因です。また、マンションを運営するには高額な維持管理費がかかるので、住民が居なくなれば、延命するだけで出費が増えてしまいます。維持管理費がかかる古いマンションを取り壊して、新しいマンションを建てることで収益を増やして赤字を防ぐのです。
他にもマンションの生活動線となる排水管が、マンションの寿命より早く老朽化したことで取り壊しが決まる場合もあります。排水管の平均寿命は20〜30年ほどと言われており、マンションの構造深くまで張り巡らされた排水管を修繕するリフォーム費用は高額です。排水管を取り壊して修繕するより、マンション全体を建て替える場合が多くなっています。
また、廃墟となったマンションは治安の悪化へと繋がるため、周辺住民からの苦情で取り壊されることも少なくありません。
あらゆる理由で、マンションは100年以上の寿命があるにも関わらず、寿命前に取り壊されているのです。そのため、マンションの平均寿命は68年と、本来の寿命より短い築年数で建て替えられています。
老朽化マンションの行く末
マンションは寿命が過ぎた場合、取り壊されることになるでしょう。しかし、寿命を迎えた全てのマンションが取り壊されるわけではありません。寿命が過ぎたマンションがどのような行く末を迎えるのか、確認しておきましょう。
デベロッパーに売却
寿命が過ぎたマンションをデベロッパーに売却する方法があります。デベロッパーとは、不動産開発業者であり、住宅開発や再開発事業などを行う業者です。デベロッパーにマンションを売却して、売却益を住民全てで分割することで次の新居探しに役立てることができます。マンションの寿命が過ぎた場合、デベロッパーへの売却を検討してみましょう。
建て替える
マンションが寿命を過ぎた場合、建て替えて新しいマンションを建設する方法があります。住民全員で協力して建て替え費用を集めれば、新しいマンションに建て替えることができるでしょう。しかし、マンションを建て替える場合、住民1戸あたりから1,000〜3,000万円ほど徴収することと、5分の4以上の住民の賛成を得ることが必要です。しかし、高額な建て替え費用が発生し、住み慣れた我が家を替えることになる建て替えは反対されることが多いです。住民を説得できて建て替えの承認を得られれば、新しいマンションで快適な生活を送れるでしょう。
寿命後も住み続ける
建て替えや売却もしない場合は、そのまま住み続けることになります。寿命が過ぎたマンションに住み続けると、倒壊の危険性や老朽化による不便が生じるため、あまりおすすめできません。そのため、実際は誰も住み着かなくなり、ゴーストマンションと化すことがほとんどです。誰も住まなくなった老朽化したマンションは、治安の悪さへと繋がるため、犯罪やスラム化を促進させる要因となるでしょう。
マンションの寿命を延ばす方法
マンションの寿命はメンテナンスや補強工事によって延ばすことができます。マンションの購入を検討している方は、寿命が来る前に延命する方法を実践してください。マンションの寿命を延ばす方法は以下の通りです。
- メンテナンスを徹底する
- 耐震補強工事をする
- 大規模修繕工事をする
寿命を延ばして、平均寿命より長く人が住めるマンションにしましょう。
メンテナンスを徹底する
マンションは日々のメンテナンス・管理状況によって、寿命が変動します。マンションの設備や共用部分をこまめに掃除してメンテナンスしておけば、腐敗や老朽化を防げるのです。例えば、海の近くや川の近くなど立地によっては、塩害や水害の被害を抑えるためのメンテナンスも必須です。日々のメンテナンスを徹底してマンションの寿命を延ばしましょう。
耐震補強工事をする
築年数が古いマンションは、耐震性能が低い可能性があります。1981年に建築基準法が改正され、震度6〜7程度の地震に耐えられる新耐震基準でマンションが建てられるようになりました。しかし、1981年の法改正以前に建てられた築年数が古いマンションは、旧耐震基準で建設されているため震度5程度までしか耐えられません。
そのため、旧耐震基準で建築されたマンションは大きな地震が起きた際に、倒壊する可能性があります。地震で倒壊してしまわないように、マンションの耐震補強工事をして寿命を延ばしましょう。
また、耐震性能を向上させることで、マンションの入居希望者を増やすアピールポイントになります。入居者が増えればマンションを補強・修繕する修繕積立金を増やせるので、結果的に寿命を延ばせるでしょう。
大規模修繕工事をする
マンションは日光や雨風など年月の影響で、老朽化していく建物です。定期的な大規模修繕工事をしなければ、早い築年数で寿命を迎えることになるでしょう。
国土交通省も12年に1度の大規模修繕工事を推奨しているので、マンション住民から修繕積立金を集めて定期的に大規模修繕工事を行うことをおすすめします。
マンションの寿命と耐用年数の違い
マンションの寿命と混同されがちな用語として、耐用年数があります。耐用年数はマンションの寿命だと勘違いされることがありますが、寿命と耐用年数は全くの別物です。寿命はマンションが倒壊する恐れがあるまで住むことができる年月を指し、耐用年数はマンションの資産価値が無くなるまでの年月を指します。
耐用年数は、減価償却の計算に用いるために定められた年数です。一般的な鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年であり、平均寿命と21年も差があります。耐用年数はマンションの構造や用途によって、変動するので国税庁が発表している下記の表を参考に確認してみましょう。
| 構造・用途 | 用途 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造のもの | 事務所用のもの 店舗用・住宅用のもの 飲食店用のもの | 24年 22年 20年 |
| 木骨モルタル造のもの | 事務所用のもの 店舗用・住宅用のもの 飲食店用のもの | 22年 20年 19年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの | 事務所用のもの 店舗用・住宅用のもの 飲食店用のもの | 50年 47年 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造のもの | 事務所用のもの 店舗用・住宅用のもの 飲食店用のもの | 41年 38年 |
＊参考：国税庁ホームページ｜耐用年数（建物／建物附属設備）
マンションの寿命に関するまとめ
マンションの平均寿命は68年です。管理や修繕工事を徹底すれば150年まで寿命を延ばせるので、定期的な大規模修繕工事と日々のメンテナンスが重要になります。マンションの寿命について知らない方が多いでしょう。
寿命が過ぎたマンションは、建て替えるかデベロッパーに売却しなければ誰も住まなくなり、スラム化する可能性が高いです。スラム化したマンションは、地域の治安を悪くする要因となるので、可能な限り建て替えや売却をして土地を有効活用できるようにしましょう。
また、自然災害や排水管の老朽化など寿命以外の要因で、マンションが住めない状態になる場合もあります。万が一の事態に備えて、住民から修繕積立金を集めて修繕工事ができるよう準備しておいてください。修繕とメンテナンスを徹底して、できるだけ長くマンションの寿命を延ばす努力が必要です。
そして、マンションの購入を検討している方は、資産価値を表す耐用年数と寿命の違いを把握しておいてください。マンションの寿命を考慮して、賢く不動産運用をしてみましょう。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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