共益費と管理費の違いとは？リースバック後の支払いや注意点を解説

不動産ポータルサイトを見ていると、家賃とは別で共益費や管理費を設定している物件を多く見かけますが、それぞれ何が異なるのだろうと疑問に思っている方は多いのではないでしょうか。

共益費と管理費は、物件を適切に管理・維持するための費用であり、どちらも同じ意味で使われるケースがほとんどです。ただし、物件によっては明確に区別している場合があるため、それぞれどのような費用を指すのかを確認することが大切です。

この記事では、共益費と管理費の違いや使い分けの基準、リースバック後の支払いの考え方、注意点を解説します。

記事まとめ

• 共益費と管理費に大きな違いはなく、どちらも物件管理や維持に必要な費用である
• 共益費は共用部の修繕などにかかるお金、管理費は管理会社への委託費などにかかるお金
• リースバック後の共益費・管理費の支払い義務は、リースバック会社に移る

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

共益費・管理費の違いとは？使い分けの基準は？

共益費と管理費は、どちらも建物の維持・管理に必要な費用ですが、物件によって名称や扱い方が異なります。まずは、それぞれの違いや意味、使い分けの基準を見ていきましょう。

共益費・管理費はほぼ同じ意味で使われている

マンションやアパートの入居者募集でよく目にする共益費・管理費は、ほぼ同じ意味で使われています。どちらも入居者が家賃に上乗せして毎月支払う費用であり、建物の管理や維持のために使用される点に大きな違いはありません。

双方の関係性を分かりやすく示すのであれば、管理費の中に共用部分の維持費用である共益費が含まれているイメージです。

ただし、中にはそれぞれが指している費用の範囲が明確に区別されている物件もあるため、何の費用がどちらの区分に該当するのかをしっかり確認することが大切です。

共益費は物件の共用部の管理・維持にかかる費用

共益費とは、エレベーターや階段、エントランスなどの入居者が共用で使用する部分の管理・維持にかかる費用のことです。共用部の清掃費用やゴミ置き場の管理費用、外構・植栽のメンテナンスなどにも充てられる場合があります。

これらの共用部は、入居者全員が共同で利用する場所です。入居者が快適な日常生活を送るには、定期的な管理や清掃が欠かせません。共益費は、建物の美観や衛生環境を維持するために必要な費用です。

管理費は物件を適切に維持・管理するための費用

管理費とは、マンションやアパートの管理を行うために必要な費用のことです。共用部の清掃や設備点検に加えて、管理会社への委託費や管理人の人件費などに充てられます。

共益費と管理費を使い分ける場合、管理費の方がより広い範囲を示します。共益費は、共用部の管理費用に限定するのに対し、管理費は建物の管理業務や設備管理費用まで含めた費用として扱われるイメージです。

管理費には、入居者募集や入居時の契約手続きにかかる費用も含まれます。共益費と同様、入居者が快適な生活を送れる住環境を作り、家賃収入を増やすために必要な費用です。

• 不動産ビギナーさん

  明確な違いはないものの、表記の仕方は物件によって異なるんですね。

• 山口智暉

  気になるようであれば、不動産会社に費用の内訳を確認してみましょう。

共益費や管理費が家賃とは別で記載されている理由

物件情報で共益費・管理費を家賃に含めず別で記載する理由の一つとして、家賃を低く見せて入居者の目に留まりやすくする目的があります。

例えば、毎月の支払総額が同じ8万円の物件でも「家賃8万円」と表示されている物件より、「家賃7万5,000円＋管理費5,000円」と表示されている方が家賃が安く見える場合があります。

物件を探すとき、最初に目に入るのが家賃です。共益費や管理費を家賃と別で記載することで、家賃を低く見せて集客を図るといった狙いがあります。

マンションのリースバック後の共益費・管理費は誰が支払う？

リースバックとは、リースバック会社（不動産会社）に自宅を売却し、その後賃貸契約を結ぶことでそのまま自宅に住み続けられるサービスです。住み慣れた自宅で老後まで生活を続けたい方や、引っ越しせずにまとまった資金を確保したい方に利用されています。

共益費・管理費は、物件の所有者が支払う必要があります。マンションを売却すれば、そのマンションの所有者はリースバック会社になるため、共益費・管理費はリースバック会社が支払う形へ変わります。

しかし、リースバックでは共益費・管理費が家賃に含まれているのが一般的です。つまり、支払い義務を負うのはリースバック会社ですが、厳密に言えば入居者側も家賃を通して費用を負担していることになります。

• 不動産ビギナーさん

  間接的に共益費・管理費を支払っているのですね。

• 山口智暉

  全てがそうとは限りませんが、家賃に含まれるのが一般的です。

関連記事：リースバックでマンションの管理費はどうなる？メリットと注意点を解説

リースバック後にかかる共益費・管理費以外の費用は誰が負担する？

リースバックでマンションを売却した場合、共益費や管理費以外だけでなく、修繕費や固定資産税などの費用が発生します。事前に誰がどの費用を支払うのかを確認しておかないと、想定外の出費につながる可能性があります。

ここでは、リースバック後に発生する費用と、その費用を支払う人を解説します。

修繕積立金｜リースバック会社

修繕積立金は、建物の大規模な修繕のために積み立てるお金のことです。管理費と意味合いが似ていますが、管理費は日々の物件管理のためのお金であり、修繕積立金は将来的な大規模修繕に備えて積み立てるお金といった違いがあります。例えば、数年に1回の外壁補修や防水工事、エントランスのリフォームなど、建物全体の修繕費用に充てられるのが一般的です。

修繕積立金は、共益費・管理費と同じく物件の所有者が支払います。そのため、マンションをリースバックした後は、所有者となったリースバック会社が支払います。

修繕費｜契約内容によって異なる

修繕費は、故障した住宅設備の交換や配管の洗浄、外壁・屋根の補修などにかかる費用のことです。修繕費がどこまで指すのかは明確ではありませんが、国税庁では以下のような支出であれば、その年の修繕費（経費）として計上できるとしています。

• 3年以内の周期で行われる修理・改良である、または1回の修理・改良にかかる費用が20万円未満のとき
• 1回の修理や改良にかかった費用が60万円未満、またはその費用が前年末の取得価額の約10％であるとき

一般的な賃貸アパート・マンションの修繕費は貸し主が支払いますが、リースバックでは入居者側が負担する契約になっているケースが多い傾向です。リースバック取引では、これまで所有者として住んでいた物件をそのまま賃貸として利用するため、リースバック会社が建物内部の状態や設備状況を細かく確認しきれない場合があるためです。

ただし、修繕費の負担範囲は契約内容によって異なります。どこまでを入居者側が負担するのか、事前に確認しておくことが重要です。

（参考： 『国税庁 No.1379 修繕費とならないものの判定』)

固定資産税｜リースバック会社

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物などの固定資産を所有している人に対して課される税金です。物件を売却した時点で所有権がリースバック会社へ移るため、固定資産税はリースバック会社が支払います。

年の途中でリースバックを利用した場合、固定資産税は元の所有者が支払う必要があります。例えば、2026年1月1日時点では自宅を所有していて、その後2026年6月にリースバックした場合は1月1日時点の所有者だった売り主側へ課税される仕組みです。

ただし、実態のリースバック取引では、その不動産の所有期間に応じた額を双方が支払って納税するのが一般的です。つまり、売却後の期間分の固定資産税は、リースバック会社が負担するケースが多く見られます。

関連記事：マンションの固定資産税はいくら？目安・計算方法・税額を抑えるポイント

（参考： 『総務省 固定資産税』)

火災保険料｜建物はリースバック会社・家財は入居者（借り主）

火災保険料は、建物や家財が火災や水漏れ、自然災害などによって被害を受けた際に備えるための保険料です。

マンションやアパートのリースバック後の火災保険料の負担割合は、建物部分がリースバック会社、家財は入居者（借り主）が支払う必要があります。部屋の家具や家電などは入居者の所有物となるため、家財の火災保険料は入居者が負担します。

駐車場代｜基本的には入居者（借り主側）

駐車場代は、マンションやアパートに併設された駐車場や、その周辺の月極駐車場を利用するために必要な費用です。駐車場は入居者個人が利用するものであるため、基本的には入居者（借り主）が費用を負担するのが一般的です。

ただし、物件によっては、借り主に駐車場を貸し出してくれる場合もあります。駐車場の使用方法や支払い方法は、リースバック会社に確認しておきましょう。

光熱費｜入居者（借り主側）

電気やガス、水道などの光熱費は、そのままその物件に住み続ける入居者が支払います。リースバック後も日常生活を送るのは借り主側となるため、一般的な賃貸住宅と同様に、使用した分の料金を負担します。

リースバック後の費用負担に関する注意点

リースバックは、一般的な売却とは違ってその物件に住み続けるため、売却後もさまざまな費用が発生します。費用負担をめぐってトラブルにならないよう、事前に注意点を確認しておきましょう。

家賃だけでなく毎月の総支払額を確認する

リースバックを利用する際は、家賃だけでなく共益費や管理費を含めた総支払額を確認しましょう。

前述の通り、リースバック後の物件の共益費・管理費は、所有者であるリースバック会社が支払います。しかし、共益費・管理費分を家賃に含めている場合が多いため、事前に総支払額を確認していないと想定外の出費となる場合があります。

契約前に毎月どの程度の費用負担になるのかを確認し、無理なく支払えるかどうかを見極めましょう。

家賃が高くなる可能性がある

リースバックは一般的な売却とは異なる基準で家賃を決めるため、周辺相場よりも家賃が高くなる可能性があります。

リースバックで家賃を決める際は、売却価格や周辺の賃料相場に加えて、期待利回りが考慮される傾向があります。期待利回りとは、売却価格に対し、1年でどの程度の家賃収入が見込めるのかを示す指標です。

例えば、売却価格が高い物件ほど、購入費用を回収するために家賃を高めに設定する場合があります。毎月の家賃が金銭的な負担につながらないよう、事前に金額を確認してきましょう。

• 不動産ビギナーさん

  都市部と郊外で家賃に大きく差がありそうですね。

• 山口智暉

  地域によって変動があるため、事前に確認しておきましょう。

関連記事：リースバックの家賃相場はいくら？高くなる理由と安くする方法を解説

契約前に共益費・管理費の負担額を確認しよう

共益費と管理費に大きな違いはなく、業界ではほとんど同じ意味合いで使われています。使い分けるとすれば、共益費は入居者が共用で使用する部分の管理にかかる費用、管理費は共用部の管理費に加えて管理会社への委託費なども含めた費用を指します。

リースバック後の共益費・管理費は、建物の所有者であるリースバック会社が支払うのが基本です。しかし、これらの費用は家賃に上乗せされている場合が多いため、毎月の総支払額をしっかり確認しましょう。

リアルエステートのおうちの相談室では、不動産売却での相続や権利関係など、不動産に関するあらゆるお悩みをご相談いただけます。借地底地や所有者が分からない建物・土地の買い取りのご相談も受け付けておりますので、不動産売却でお悩みの方はぜひ一度お問い合わせください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける