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2025/10/09リースバック家賃の相場はいくら？高くなる理由と安くする方法を徹底解説
- リースバック
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
人生における大きな資産である自宅を手放さずに資金を得られる「リースバック」は、退職後の生活資金や子どもの教育費を捻出する選択肢として注目されています。しかし、「自宅を売却後、家賃はいくら支払うか」「買取価格は適正か」といった疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか。
リースバックの家賃は一般的な賃貸相場よりも高くなる傾向があり、長期的な資金計画を立てる上で重要なポイントです。本記事では、リースバックの家賃・買取価格の相場と、家賃を安く抑えるためのポイントについて解説します。
リースバックの家賃相場と計算方法
リースバックを検討していると、「家賃はいくらになるか」「どのような計算方法で決まるのか」「一般的な賃貸物件との違いは何か」といった疑問を感じる方もいるでしょう。リースバックの家賃設定には、買取価格と期待利回りが大きく関わっており、これらの関係を理解することが重要です。ここでは、リースバック家賃の決まり方から一般的な賃貸相場との比較、地域別・物件タイプ別の相場まで解説します。
リースバックの家賃はどのように決まるのか
リースバックの家賃は、物件の買取価格に対する投資利回りから算出します。計算式は「月額家賃＝買取価格×期待利回り÷12か月」です。例えば、買取価格が2,000万円で期待利回りが8%の場合、月額家賃は2,000万円×8％÷12か月＝約13万円です。
期待利回りとは、リースバック事業者が投資に対して期待する年間収益率で、通常6%～13%程度に設定されます。この数値は物件の立地条件や築年数によって変動し、都市部の需要が高い物件では低く、地方や築古物件では高くなる傾向があります。家賃設定においては、買取価格だけでなく周辺の賃貸相場も考慮されますが、通常の賃貸物件より高めに設定されるケースがほとんどです。
関連記事：リースバック家賃設定について解説してみた。
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一般的な家賃相場と比較すると高くなる理由
通常の賃貸は、地域の相場を基準に家賃が決まります。一方、リースバックは買取価格に基づく利回りから算出するため、家賃が高くなりがちです。例えば、通常の賃貸相場が月10万円の物件でも、リースバックでは月13万円程度になることも珍しくありません。
この差が生じる理由として、リースバック事業者は投資した資金を確実に回収する必要があるという点が挙げられます。また、固定資産税や建物の修繕費、設備の交換費用など、通常は所有者が負担する維持管理コストも家賃に上乗せされます。マンションの場合、管理費や修繕積立金も事業者負担となるため、戸建てよりも家賃が高くなりやすいでしょう。
ただし、住宅ローンと固定資産税を合わせた月々の支出と比較すると、トータルで見れば負担が軽減するケースも少なくありません。
関連記事：リースバックの家賃と住宅ローン、どちらが得？相場もチェック
地域別・物件タイプ別のリースバック家賃相場
リースバック家賃の相場は地域や物件タイプによって大きく異なります。都市部の中心エリアにある築10年～15年の物件で、買取額5,000万円、期待利回り3％～4％の場合、月額家賃は12万円～16万円程度が一般的です。一方、地方都市の築20年～30年の物件で、買取額2,000万円、期待利回り7％～8％の場合、月額家賃は11万円～13万円程度と算出されます。
家賃を安く抑えるポイントは、そのエリアや物件種別の取り扱い実績が豊富なリースバック事業者を選ぶことです。実績豊富な事業者は不動産運用力に長けており、柔軟な家賃設定をしてくれる場合も少なくありません。また、買い戻しを前提としないサービスを選ぶと、家賃を低く抑えられるケースもあります。
リースバックの買取価格相場と査定基準
リースバック物件の買取価格の相場や期待利回りが買取価格と家賃に与える影響は、多くの方が気になるポイントでしょう。リースバックを検討する方にとって適正な買取価格を理解することは、将来の家賃負担を正しく予測するためにも重要です。ここでは、より有利な条件でリースバックを活用するための知識を紹介します。
リースバック買取価格の市場相場と算出方法
リースバック物件の買取価格は、一般的な市場価格の60%～80%程度が相場です。この価格は不動産市場の流動性や築年数、立地条件によって変動します。例えば、市場価格3,000万円の物件なら、買取価格は1,800万円～2,400万円程度となるでしょう。
買取価格が市場価格より安い主な理由は、リースバック事業者が物件を維持管理するコストや将来の売却リスクを見込むためです。また、賃貸期間終了時に必要となるリフォーム費用も考慮されます。
都市部や人気エリアの物件は買取価格が高くなりやすく、郊外や需要の低いエリアは低くなる傾向があります。買取価格を上げるには、複数の業者から見積もりを取って比較するのが効果的です。ただし、買取価格が高くなると家賃も上がる点に注意が必要です。
関連記事：家を売却してそのまま住む方法は？リースバックの買い取り価格や家賃はどのくらい？
期待利回りが買取価格に与える影響
リースバック業者が設定する期待利回りは、買取価格と家賃に大きく影響します。買取価格3,000万円の物件の場合、期待利回りが5%なら月額家賃は12万5,000円、7%なら17万5,000円で、同じ物件でも家賃に5万円もの差が生じます。
期待利回りは物件の立地や築年数によって変動し、投資リスクが低い都市部や築浅物件は3%～5%程度が相場です。一方、郊外や築古物件は7％～8％、中には10％以上に設定されるケースもあります。家賃を抑えたい場合、複数の業者から見積もりを取得し、期待利回りの低い業者を選ぶと効果的です。将来買い戻しを検討していることを伝えれば、家賃設定で配慮してもらえる可能性があります。
高額買取を実現するための物件条件と交渉術
リースバックで高額買取を実現するには、物件の状態を最適化することが重要です。清掃や小規模な修繕を事前に済ませることで、買取業者のリフォーム費用を抑え、買取価格がアップします。春先の引越しシーズンや経済回復期といった市場需要が高まる時期を狙うのも効果的です。
また、査定は必ず複数の業者に依頼しましょう。業者によって得意とする物件タイプや再販戦略が異なるため、最低でも3社以上から見積もりを取得し比較することで、より高額な買取が期待できます。
物件の魅力を最大限にアピールすることも重要です。立地条件の良さや日当たり、商業施設へのアクセスなど、物件の強みを具体的に伝えましょう。特に希少性のある特徴（広い庭、高い天井、デザイン性など）は積極的に強調することで、買取価格の向上につながります。
リースバック家賃を抑えるためのポイント
リースバックで家賃を低く抑えるには、交渉手法や契約形態の選択、将来的なリスクへの対策が重要です。家賃は買取価格と密接に関連するため、適切な交渉を行うことで月々の負担を軽減できる可能性があります。ここでは、リースバックの家賃を無理なく継続して支払うための方法の他、家賃が支払えなくなったときの対応策について詳しく解説します。
家賃交渉の方法と成功事例
リースバック契約時の家賃交渉では、具体的なデータや事例を示して交渉するのが成功の鍵です。周辺地域の家賃相場を徹底的に調査し、提示された家賃が高過ぎる場合は、そのデータを交渉材料とします。市場価格より大幅に低い買取価格を提示された都内の戸建てでも、データに基づいて相談したところ、適切な価格でリースバックが実現した事例も少なくありません。
また、最初から「支払い可能な月額家賃」を明確に伝えることで、買取価格と家賃を総合的に調整してもらえるケースもあります。契約内容を十分に理解し、信頼できる業者を選ぶことが交渉成功の第一歩です。
定期借家契約と普通借家契約の選択による家賃への影響
リースバック契約における家賃設定は、契約形態によって大きく変わります。一般的に、定期借家契約は普通借家契約より家賃が低く設定される傾向があります。定期借家契約は契約期間満了後に更新がなく確実に終了するため、リースバック事業者のリスクが低いためです。
一方、普通借家契約は借主が希望すれば原則更新可能で、住み続ける権利が強く保護されています。長期的に住み続けたいなら普通借家契約が安心ですが、その分家賃は高めに設定されることを理解しましょう。契約形態は将来のライフプランに合わせて慎重に検討することが重要です。
家賃支払いが困難になった場合の対応策
リースバック後に家賃の支払いが困難になった場合、最初に行うのは業者への相談です。多くのリースバック事業者は、支払い困難に陥る前に連絡すれば、家賃の一時的な減額や支払い猶予といった対応を検討してくれます。実際に、年金収入のみとなり家賃負担が重くなった高齢者に対して、3か月間の家賃減額に応じた事例もあります。
公的支援制度の活用も有効な対策です。住宅確保給付金や高齢者向け家賃助成制度など、自治体によってさまざまな家賃補助制度が存在します。特に、住宅セーフティネット法に基づく支援は、高齢者の住まいを守るための重要な制度です。制度の適用条件や地域による違いがあります。詳細は自治体窓口にご確認ください。
最終的には、より家賃の安い物件への住み替えや親族との同居も検討するとよいでしょう。また、契約に買い戻し条項を入れることで、家賃負担が重くなった際に物件を買い戻す選択肢もあります。リースバック契約は、こうした将来的なリスクを想定し、救済措置について事前に確認することが重要です。
リースバック契約の長期的視点と注意点
リースバック契約を長期的な視点で見ると、契約更新時の家賃上昇リスクや長期契約特有のメリット・デメリット、老後の資金計画など、契約前に理解しておきたい重要な要素が多く存在します。ここでは、リースバックの家賃相場を踏まえた上で、契約継続におけるリスクと対処法、長期契約を結ぶ際の判断基準、老後の住まいとして活用する場合の資金計画について詳しく解説します。
契約更新時の家賃変動リスクと対処法
リースバック契約の更新時には、家賃の値上げが提案されることがあります。業者が物件の市場価値や維持管理コストの上昇を理由に行うケースが多く、家賃値上げは通常契約更新の1か月～2か月前に通知されます。
値上げを告げられた場合、まずは値上げの理由を確認し、周辺の類似物件の家賃相場と比較することが大切です。正当な理由がないなら、交渉の余地があります。例えば、「値上げ幅を縮小する」「値上げのタイミングをずらす」「設備の更新を条件とする」といった交渉が可能です。
普通借家契約では一方的な値上げに応じる必要はありませんが、定期借家契約の場合、更新時に合意できなければ退去となる恐れがあります。家賃変動リスクに備えるため、契約前に将来の家賃上昇について確認し、長期的な支払い計画を立てることが重要です。
長期契約のメリットとデメリット
通常、リースバックでは2年〜3年の定期借家契約が多いものの、事業者によっては3年以上の長期契約を選べる場合もあります。長期契約には明確なメリットとデメリットが存在します。
最大のメリットは家賃の安定性です。長期間の固定家賃により月々の支出が予測可能となり、老後の生活設計が立てやすくなります。また、短期契約に比べて家賃を抑えられる可能性もあります。居住の安定性も確保され、突然の退去要請の心配が軽減します。
一方、柔軟性の欠如がデメリットです。健康状態の変化や介護施設への入居必要性が生じた場合、中途解約には高額な違約金が発生することがあります。また、周辺の家賃相場が下落しても契約期間中は家賃の見直しが難しく、市場価格より高い家賃を支払い続けることになるリスクもあります。
長期契約を検討する際は、将来のライフプランを十分に考慮し、契約条件を詳細に確認することが重要です。
老後の住まいとする際の資金計画
定年退職後の生活において、リースバックは資産活用の有効な選択肢となります。まずは年金収入を基本とした将来の家計を試算し、リースバックで得られる資金と支払い続ける家賃のバランスを検討することが重要です。日本人の平均寿命は男性が81歳、女性が87歳を超えているため、20年以上の長期計画が必要と言えます。
リースバックの利点は、住み慣れた環境を維持しながら老後資金を確保できることです。得られた資金は住宅ローンの返済や生活費の補填だけでなく、医療費や介護費用への備え、子や孫への生前贈与など、多目的に活用できます。一方、家賃負担が長期間続くことを考慮し、将来の収入減少や健康状態の変化も視野に入れた計画立案が不可欠です。
まとめ
リースバックの家賃は買取価格に対する期待利回りから算出され、一般的な賃貸相場より高くなる傾向があります。家賃を抑えるには、買取価格の交渉や契約形態の選択が重要です。地域や物件タイプによって相場は異なるため、複数の業者から見積もりを取得して比較検討するとよいでしょう。また、定期借家契約の活用も効果的です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
