老後のマンションの維持費が払えない…不安を解消する3つの解決策

区分マンションはローンを完済した後でも、毎月管理費や修繕費（修繕積立金）を支払わなくてはならないため、「老後に維持費が払えなくなったらどうしよう」と不安を感じる方もいるでしょう。

維持費が払えなくなると、最悪の場合、住む場所を失ってしまう可能性があるため、年金生活に不安を感じているのなら早いうちから何らかの対策を検討しておくことをおすすめします。

そこでこの記事では、老後にマンション維持費が悩みの種になる理由や、維持費が払えなくなった場合に生じるリスクを解説するとともに、老後にマンションを維持するための対策について紹介します。老後のマンション維持費の悩みを解消するためにも、ぜひ参考にしてください。

記事まとめ

• 老後は収入減やマンション維持費の値上がりにより支払いが困難になりやすい
• 維持費を滞納すると督促や訴訟、遅延損害金、滞納がばれるなどのリスクがある
• 長期にわたって支払えない可能性があるときは、リースバックなどで資金調達するのも一つの方法

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マンションの維持費はどれくらい？主な内訳を解説

マンションの維持費と一口に言っても、その内訳は複数に分かれています。ここでは、マンション維持費の主な内訳とおおよその相場をまとめました。

管理費

管理費とは、通路や階段、エントランス、エレベーターといった共用部分の維持・管理にかかる費用のことです。

区分所有者がそれぞれ所有している専有部分（室内部分）は、所有者が各々責任をもって維持・管理しますが、共用部分はその物件の区分所有者全員の共有物と見なされるため、全員で管理費を出し合うルールになっています。

管理費は物件ごとに異なりますが、おおむね5年ごとに実施されているマンション総合調査によると、令和5年における毎月の1戸当たりの管理費の平均は1万7,103円です。

参考：国土交通省『令和5年度マンション総合調査結果』

修繕積立金

修繕積立金とは、定期的に実施される大規模修繕工事に使われるお金の積立金です。具体的には、外壁の修復や塗り直し、屋上の防水工事、配水管の交換などが挙げられます。

これらの工事は長期にわたる上、施工規模も大がかりです。そのため、管理組合では大規模修繕工事を実施するまでに必要な金額を準備できるよう、毎月修繕費を積み立てることになっています。

修繕積立金も管理費と同じく物件ごとに異なりますが、令和5年度における平均額は1万3,378円/月・戸です。

参考：国土交通省『令和5年度マンション総合調査結果』

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、その物件を1月1日に所有している人に対して課される税金です。いずれも固定資産税評価額に一定の税率を乗じて求めた税金を毎年納める必要があります。

なお、区分マンションの場合、土地の固定資産税および都市計画税は各所有者の持ち分に対して課税されます。

火災保険料

火災保険の加入は義務ではありませんが、火災だけでなく落雷や風災、水災といった自然災害や、水ぬれ被害、盗難といったトラブルも補償対象となるため、万が一に備えて加入することが推奨されています。

なお、住宅ローンを利用して区分マンションを購入した場合、火災保険への加入が義務づけられているケースがほとんどです。自発的に解約しなければ自動更新されるため、ローン完済後もそのまま継続加入しているという方は多いでしょう。

火災保険料は築年数や物件の構造、規模などによって異なりますが、3,000円～1万円/年くらいが相場です。

関連記事：持ち家の維持費はいくら？年間費用の内訳と賃貸との比較

なぜ老後のマンション維持費が負担になるの？主な原因2つ

管理費や修繕積立金といった維持費はマンションを購入した段階から発生するものですが、老後になってから急に重荷に感じる原因は大きく分けて2つあります。

収入減

定年退職を迎えて老後生活に突入すると、多くの人は年金暮らしとなるため、現役時代に比べて収入が大幅に減る傾向にあります。

統計局が公表している令和7年家計調査報告によると、2人以上の世帯のうち、勤労者世帯の家計収支の1カ月平均は65万3,901円です。一方、2人以上の世帯のうち65歳以上の夫婦のみの無職世帯の実収入は25万4,395円と、現役世代の半分以下になっています。

なお、65歳以上の夫婦のみの無職世帯の消費支出の平均は26万3,979円と、実収入を約1万円ほど上回っています。現役のときは問題なく支払えていた維持費も、月々の収支がマイナスになっている状態だと大きな重荷になり、結果的に生活が困窮するケースも珍しくありません。

参考：統計局『家計調査報告[家計収支編]2025年(令和７年)平均結果の概要』

修繕積立金や管理費の増額

修繕積立金の額は将来見込まれる修繕工事の内容やおおよその施工時期、概算費用などを盛り込んだ長期修繕計画に基づいて設定されます。

しかし、修繕費は建物の老朽化が進むほどかさみやすくなるため、右肩上がりに増えていく傾向にあります。さらに近年は資材価格や施工費の値上がりなどの影響もあり、当初の予定よりも大規模修繕費用が高くなる事例も少なくありません。

不動産流通標準情報システム「レインズ」を運営している不動産流通機構が実施した調査によると、首都圏中古マンションにおける1平方メートル当たりの修繕積立金は2020年度が176円、2024年は205円と、増加傾向です。

なお、管理費も人件費の増加などの影響により、同じく1平方メートル当たりの費用が右肩上がりに増えてきています。その結果、収入は減るのに維持費の負担は増えるという反比例の現象が生じており、老後のマンション維持費が困難になる原因の一端となっています。

関連記事：リースバックでマンションの管理費はどうなる？メリットと注意点を解説

参考：不動産流通機構『首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2024年度）』

• 不動産ビギナーさん

  管理費や修繕積立金が将来増額されるなんて知りませんでした。

• 山口智暉

  実際に増額されるかどうかは物件によりますが、値上げリスクはゼロではないことに要注意です。

マンション維持費が払えなくなるとどうなる？支払いを滞納するリスク

収入減や値上げの影響で老後にマンションの維持費が払えなくなった場合、以下のようなリスクが生じる恐れがあります。

管理会社などから督促を受ける

マンション維持費を滞納すると、管理会社などから督促を受ける可能性があります。最初のうちは支払いが滞納している旨を通達されるとともに、「なぜ支払わなかったのか」といった聞き取りだけで済むケースが多いです。しかし、滞納期間が長くなるにつれて督促の内容もだんだん厳しくなってきます。具体的には、電話だけでなく訪問や面談を求められたり、督促状や催告状が送られてきたりすることもあります。

これらの督促・催告を受けてもなお滞納を続けた場合、支払督促や少額訴訟といった法的措置を講じられる恐れがあります。支払督促とは、裁判所書記官が滞納者に対して支払督促を送達する手続きのことです。この措置では滞納者の言い分を聞く必要はなく、管理者などが提出した証拠書類審査だけで実行の可否が決まります。

支払督促の送達を受けてから2週間以内に異議申し立てを行わないと仮執行の宣言が実施されますが、その宣言に対しても2週間以内に異議申し立てしなかった場合は確定判決と同一の効力があります。その場合、支払督促に基づいて強制執行を申し立てることが可能です。

一方の少額訴訟とは、訴額60万円以下の金銭債務の履行を目的とする簡素的な訴訟のことです。
原則として1回の期日で審理が終わり、判決内容によっては直ちに仮執行宣言が付されるため、すぐに強制執行に移るケースもあります。

いずれの場合も、強制執行になると動産やマンションを含む不動産などの差し押さえを受けるため、住む場所を失うこともあり得ます。

参考：e-Gov法令検索『民事訴訟法』

遅延損害金の発生

ほとんどのマンションでは、維持費の滞納について遅延損害金を請求する規約が設けられています。

遅延損害金は公序良俗に反しない範囲において、基本的に自由に設定できるため、場合によっては高額な遅延損害金を請求される可能性もあります。実際、過去には年30％の遅延損害金の支払いが認められるケースもありました。

なお、管理規約に遅延損害金の定めがなかった場合でも、民法404条に定められる法定利率年3％が適用可能であるため、遅延損害金を請求されるリスクはゼロではありません。遅延損害金は日割りで算出される仕組みのため、滞納期間が長くなるほど負担が重くなり、さらに支払いが難しくなる恐れもあるでしょう。

参考：e-Gov法令検索『民法』

滞納の事実が周知される

維持費の滞納状況はマンションの管理会社が管理組合に報告し、やがて理事会で提議されることになります。管理組合の理事長および理事は基本的にそのマンションの区分所有者から選ばれるため、同じマンションに住んでいる人に滞納の事実を知られてしまいます。

もちろん、理事以外の区分所有者に対して滞納者の個人情報が公開されるわけではありません。しかし、滞納の噂が広まる不安がつきまとう可能性もあるでしょう。

維持費が払えなくなった場合の解決策3選

老後にマンションの維持費を払うのが難しくなった場合の解決策は大きく分けて3つあります。

• 管理会社や管理組合に事情を説明する
• 住み替えを検討する
• リバースモーゲージやリースバックで資金を調達する

ここからはそれぞれの解決策について詳しく解説します。

管理会社や管理組合に事情を説明する

支払いを滞納しそうだと感じたら、なるべく早めに管理会社や管理組合に事情を説明しましょう。維持費を支払う意思があることを伝えれば、支払期日を猶予してもらえたり、遅延損害金を減額・免除してもらえたりする可能性があります。維持費を丸ごと滞納するよりも、事情を説明した上で一部だけでも支払っておけば、管理会社や管理組合を説得しやすくなります。

ただし、これらの対策はあくまで一時的な応急措置であり、長期間にわたって適用されるものではありません。収入減や維持費の値上がりなどによって収支が常にマイナスになっている場合などは、他の方法で根本的な解決を目指す必要があるでしょう。

なお、維持費の値上がりが原因の場合、管理組合総会でコスト削減の提案をするのも方法の一つです。マンションの管理費や修繕積立金の見直しを行う場合は、総会にて普通決議を行う必要があります。普通決議で管理費や修繕積立金の値下げを提案し、総会に参加する区分所有者の議決権総数の半数以上の承認を獲得すれば、維持費の引き下げが可能です。

ただし、維持費は物件の管理や大規模修繕に充てられる費用であるため、値下げを認めてもらうには、コストカットしても今後の物件管理に支障がないことを証明しなければなりません。単に「負担が大き過ぎるから」といった理由では承認を得られないため、十分な根拠を示すための下準備が必要になります。

また、マンションによっては管理費や修繕積立金の見直しに当たって規約の変更が必要になる場合があります。管理規約の設定・変更は議決権総数の3/4以上の賛成が必要になるため、普通決議よりもさらにハードルは高いでしょう。

参考：e-Gov法令検索『建物の区分所有等に関する法律』

住み替えを検討する

現在住んでいるマンションを売却し、住み替えを検討するというのも一つの方法です。前述したように維持費は物件ごとに異なるため、マンションの売却金を活用して維持費の負担が少ない物件へ住み替えれば、月々の負担を抑えられます。特に子育て中にマンションを購入したケースでは、老後に夫婦2人で生活するには広過ぎるという問題も生じやすいため、2人暮らしに適した物件に住み替えれば住まいの管理の手間も省けるでしょう。

ただし、住み替え先の条件として、マンションの売却金だけでまかなえることが大前提となります。マンションの売却金だけで足りない場合、手持ちの資金で補ったり、新たに住宅ローンを組んだりしなければならず、かえって生活が困窮する可能性があるためです。

また、維持費の負担を抑えたいのなら将来的な管理費・修繕積立金の増額も考えておいた方が無難です。住み替え直後の維持費が安くても、年数が経過するごとに維持費が段階的に増額した場合、元のマンションの維持費を上回るケースも考えられます。維持費がいつ・どれくらい値上がりするのかを予測するのは難しいものの、物件ごとに作成されている長期修繕計画の内容や、近隣の物件の値上げ状況などをチェックすれば、有用な判断材料となるでしょう。

なお、長期修繕計画は管理組合が保管していますが、不動産仲介会社や管理会社に依頼すれば取り寄せて閲覧することが可能です。

• 不動産ビギナーさん

  住み替え先は賃貸でも良いのですか？

• 山口智暉

  賃貸でもかまいませんが、無職の高齢者は支払能力の面から断られるケースもあるようです。

リバースモーゲージやリースバックで資金を調達する

「今のマンションに引き続き住み続けたい」という場合は、リバースモーゲージやリースバックで資金を調達する方法もあります。

どちらも自宅を活用して資金を調達するという点は共通していますが、資金の性質や返済義務の有無などいくつか特徴が異なる部分があります。どちらが良いかはニーズや目的によって異なるため、それぞれの特徴をよく理解した上で慎重に検討しましょう。

以下では、リバースモーゲージとリースバックの特徴をまとめました。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、将来自宅を売却することを条件に、不動産評価額に応じた融資を受ける方法です。

一般的な銀行融資の場合、毎月利息を上乗せして元金を返済していかなければなりません。しかし、リバースモーゲージは契約者の死後、自宅を売却して得たお金で一括返済する仕組みになっているため、毎月の返済はないか、あるいは利息のみの支払いとなります。一方で、不動産評価額の50％～60％程度を上限とした融資金によって、マンション維持費の支払いなどに充てることが可能です。

ただし、将来的に不動産の価値が下落あるいは金利が上昇した結果、自宅の売却金だけで返済が不可能と判断された場合、途中で追加融資を求められたり、融資が打ち切られたりする可能性があります。

さらに利用条件にも注意が必要です。リバースモーゲージは一般的に老後の資産づくりを目的とした商品であるため、50歳～60歳以上でないと利用できないケースが多く見られます。

また、担保に入れる物件を戸建てに限定しているものも少なくありません。区分マンションの場合、土地と建物をまとめて売却できない分、担保としての価値は低いと見なされるためです。中には区分マンションを対象としている商品もありますが、不動産評価額について「1坪当たり〇万円以上」「総額〇万円以上」など一定の条件が設けられているケースが多々見られます。

もし条件に該当しない場合、リバースモーゲージは利用できないため、後述するリースバックを検討した方が良いでしょう。

• 不動産ビギナーさん

  マンションだと商品そのものの選択肢が少なくなってしまうんですね。

• 山口智暉

  はい。対象となる担保の条件も高めに設定されていることが多いようです。

リースバック

リースバックとは、自宅を売却した後、リースバック会社と賃貸借契約を締結する方法です。売却後、自宅の所有権はリースバック会社へ移りますが、家賃を払い続ければそのまま自宅に住み続けられます。

一方、管理費や修繕積立金の支払義務は区分所有者（リースバック会社）にあるため、維持費を支払う必要はありません。さらに、固定資産税や都市計画税といった税金の納税義務もなくなるため、節税にもつながります。

また、リースバックはあくまで不動産売却に当たるため、リバースモーゲージのように資金の返済は必要ありません。自宅を売却して得たお金はさまざまな用途に活用できますし、将来物件の価値が下落したり、金利が上昇したりしても資金の償還を求められる心配はないため「借金をする」という心理的な負担も軽減できます。

ただし、毎月の家賃の支払いは続けなければなりません。現在の収入とリースバックで得た資金を基に、問題なく生活していけるかどうかシミュレーションすることが大切です。

老後にマンション維持費を払えるか不安な方は今から対策を考えておこう

老後は現役に比べて収入が大幅に減少するため、マンション維持費の支払いが困難になるケースは少なくありません。さらに維持費の値上がりなどが重なった場合、滞納の危機に陥ることも考えられるため、早い段階から老後のマンション維持についてどうすべきか、よく考えておくことが大切です。

長期的に支払いが難しくなった場合は、自宅を活用した資金調達で当面のお金を確保し、生活を立て直すのも一つの方法でしょう。

リアルエステートでは、年金だけで暮らしていくことに不安を感じている方や、自宅に住み続ける方法を模索している方向けに、リースバックサービスを提供しております。2011年の設立以来、着々と積み上げてきた実績やノウハウを基に、お客さまの将来設計や資金ニーズに合ったサポートを行います。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける