バックファイナンスとは？活用事例やメリット・デメリットを解説

不動産投資や不動産事業を進める中で、「仕入れ資金が足りない」「物件を再販するためのリフォーム費用が高額で返済負担が多い」といった問題に直面した方もいるのではないでしょうか。

そのような際に利用されるのが、自己資金で購入した資産を担保に融資を受けられるバックファイナンスです。通常の融資と比べてスピーディーに資金を調達しやすく、不動産業以外の業界でも取り入れられています。

この記事では、バックファイナンスのメリットやデメリット、具体的な活用例を紹介します。

記事まとめ

• バックファイナンスとは、購入済みの資産を担保に融資を受ける方法である
• 不動産の仕入れ資金やリフォーム費用、緊急時の一時資金の確保が主な用途である
• 物件価値や財務状況によっては融資を受けられない可能性がある点に注意

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

バックファイナンスとは？不動産担保ローンと何が違う？

バックファイナンスとは、自己資金で購入した資産を担保に融資を受ける方法です。不動産や製造業などを中心に利用されている資金調達方法の一つであり、不動産担保ローンとは使用目的や担保となる対象が異なります。

不動産業で利用されるバックファイナンスは、先に自己資金で不動産を購入し、その不動産を担保として融資を受けます。資産の購入後に、スピーディーに資金調達できることがメリットです。

一方で不動産担保ローンは、所有している不動産の他、これから購入する予定の不動産を担保に設定します。不動産の購入前に融資を受け、その資金を基に物件を取得する仕組みです。融資実行までには審査や契約手続きが必要となるため、一定の時間がかかる傾向があります。

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不動産業におけるバックファイナンスの活用事例3選

バックファイナンスは、高額な金額を必要とする機会が多い不動産業界で主に活用されています。ここでは、不動産業でのバックファイナンスの活用事例を3つ紹介します。

物件や土地の仕入れ資金の確保

バックファイナンスは、不動産会社や投資家が物件や土地を仕入れる際の資金確保に活用されています。

不動産業界では、収益性の高い物件や立地条件の良い土地が市場に出た際に、短期間で購入判断を行わなければならない場合があります。しかし、通常のローンでは融資に時間がかかる場合があり、その間に別の業者へ買われてしまうケースもあるのです。

そのため一度自己資金で物件を取得した後に、購入した不動産を担保としてバックファイナンスを利用すれば、早急に仕入れ資金を補填できます。資金不足による機会損失を防ぎ、新たな物件取得や事業拡大につなげる目的で活用されています。

リノベーション・リフォーム費用の確保

取得した不動産のリノベーション・リフォーム費用の調達も、主な活用例の一つです。

中古住宅や空き家を再販・賃貸する場合、内装工事や住宅設備の交換、外壁補修などの改修工事が必要となる場合があります。劣化箇所が多いとリフォーム費用が高額になり、資金繰りが苦しくなる可能性もあるでしょう。

その際に、購入予定の不動産を担保としてバックファイナンスを利用し、改修費用を確保する場合があります。

災害や納税などで緊急で必要になった資金の確保

バックファイナンスは、災害による建物の損壊や納税などによって急遽まとまった資金が必要になった際にも活用されています。

不動産投資では、物件購入時の不動産取得税だけでなく、固定資産税や都市計画税などの税金を継続的に支払わなければなりません。また、台風や地震などによって建物や設備が損壊した場合、修繕費用が想定以上に高額になる可能性もあります。

こうした急な出費が重なると、手元資金だけでは対応が難しくなることもあるため、保有している不動産を担保としてバックファイナンスを利用し、必要な資金を調達するケースがあります。

• 不動産ビギナーさん

  競争が激しい不動産業界ではスピード感がかなり大事なのですね。

• 山口智暉

  はい。良い物件ほど早く売れるため、資金調達の早さが重要です。

バックファイナンスを活用するメリット

バックファイナンスでは、購入した資産を担保として資金調達を行うため、事業資金を早期に確保しやすい点がメリットです。

例えば不動産投資では、自己資金で物件を購入したものの、後から資金不足で資金繰りが苦しくなる場合があります。資金繰りの悪化が長期化すると、購入した物件の運用が難しくなり、収益を立てられない可能性があります。

そのような際にバックファイナンスを活用すれば、効率良く資金を調達でき、購入した物件の運用費用やリフォーム費用などに充てることが可能です。結果として、空室対策や物件価値の維持・向上につながり、不動産投資による収益を確保しやすくなります。

バックファイナンスを活用するデメリット・注意点

バックファイナンスは、必要な事業資金を早期に確保できたり、競争が激しい不動産業界で物件取得を進めやすくなったりするメリットがあります。しかし、その一方でデメリットもあるため、メリットだけで利用するかどうかを判断しないようにしましょう。

ここでは、バックファイナンスのデメリットを2点紹介します。

融資を受けられなかった場合のリスクが大きい

バックファイナンスは、購入した不動産を担保として後から融資を受ける仕組みのため、審査に通過できなかった場合のリスクが大きい点に注意が必要です。

後から融資を受けられる前提で物件を購入した場合、融資を受けられなければ手元の資金が不足する可能性があります。資金が不足していると、購入物件のリフォームが進められなかったり、新たな物件や土地を仕入れられなくなったりするリスクもあります。

バックファイナンスは、金融機関や不動産会社に相談し、返済計画を入念に立てた上で利用するかどうかを判断しましょう。

金利の変動リスクに注意する必要がある

変動金利型のバックファイナンスを利用する場合、市場の金利上昇によって返済額が増える可能性があります。途中で金利が上昇すると、収支のバランスが崩れ、当初想定していた利益を生み出せない可能性があります。長期間にわたって融資を利用する場合は、将来的な金利変動も考慮しながら、無理のない返済計画を立てることが重要です。

なお、バックファイナンスの金利は、金融機関や担保に設定する資産、借入額などによって変動します。融資条件を比較しながら、自社の資金計画に合った金融機関を選びましょう。

• 不動産ビギナーさん

  自己資金で物件を購入する分、リスクが高いことが分かりました。

• 山口智暉

  バックファイナンスの利用に悩んだら、まずは金融機関に相談してみましょう。

バックファイナンスの利用手順

バックファイナンスの手順を事前に押さえることで、スピーディーな資金調達が可能となります。以下で、具体的な利用手順を見ていきましょう。

1.購入する物件・土地を選定して購入する

まずは、担保に設定する物件や土地を選定します。物件・土地を探す方法は、投資用物件の情報が掲載されている不動産ポータルサイトや新聞広告を活用する他、投資用物件を扱っている不動産会社に相談する方法があります。

不動産ポータルサイトでは、対象エリアや間取りなどの希望条件から物件情報を閲覧可能です。多くの物件情報を入手できるため、一度に複数の物件を比較できるのがメリットです。

また不動産会社へ相談すれば、一般公開前の物件情報を紹介してもらえる場合があります。プロの目線で物件の収益性や将来的な需要などを確認してもらえるため、効率良く物件・土地探しが進むのも魅力の一つです。

担保となる物件や土地の収益性や価値は、融資審査にも影響するため、立地条件や周辺エリアの賃貸需要などを確認した上で選定しましょう。選定後は、不動産会社と売買契約を締結し、自己資金での購入手続きを進めます。

2.金融機関に相談する

物件や土地を購入した後は、バックファイナンスを取り扱っている金融機関に相談します。主な相談先は、銀行もしくはノンバンクです。ただし、銀行ではバックファイナンスを積極的に取り扱っていない場合があります。

バックファイナンスは、物件購入後に融資を受ける仕組みのため、銀行からすると既に購入が完了している不動産に対して融資判断を行うことになります。このとき、銀行は融資金が本来の用途以外に使われるリスクを懸念し、簡単には審査を通さないケースがあるのです。

一方、ノンバンク（銀行以外の金融機関）は銀行よりもスピーディーに対応してくれる場合が多く、バックファイナンスを取り扱っている会社も多くあります。これは融資が本来の用途以外で使われるリスクよりも、資金を早期に調達して物件の収益性を高めたり、事業拡大につなげたりする点を重視する傾向があるためです。

ただし、金融機関によって融資条件や審査基準が異なるため、複数の金融機関を比較しながら検討しましょう。

3.物件価値や財務状況を基に審査が行われる

融資元の金融機関が決定したら、担保となる物件の収益性や申込者の財務状況などを基に融資審査が行われます。最初に簡易的な仮審査が行われ、その後に本審査に進む流れです。

融資審査で必要な書類には、以下のようなものがあります。

• 事業計画書
• 直近3期分の決算書
• 登記簿謄本
• 鑑定評価書
• 設備仕様書
• 印鑑証明書
• 納税証明書
• 住民票
• 本人確認書類

このように、事業計画書や決算書だけでなく、物件情報を証明する登記簿謄本や鑑定評価書などの資料も提出する必要があります。不備がないよう、担当者に必要な書類を問い合わせて整理しておきましょう。

4.契約締結後に融資が実行される

本審査に通過した後は、金融機関と融資契約を締結します。後から金銭トラブルが起こらないよう、契約内容を隅々まで確認してから締結しましょう。

契約締結後は、バックファイナンスでの融資が実行されます。資金繰りが悪化しないよう、無理のない返済計画を立てておきましょう。

• 不動産ビギナーさん

  まずは物件・土地選びから慎重に進める必要がありますね。

• 山口智暉

  不動産投資に強い不動産会社に相談してみると良いですよ。

バックファイナンスは仕組みを正しく理解して利用する必要がある

バックファイナンスは、不動産投資に必要な資金をスピーディーに調達できるため、物件の仕入れ資金やリフォーム費用の確保、災害時の資金確保などで利用されています。

一方で、融資を受けられなかった場合のリスクや、金利の変動リスクにも注意が必要です。事前に物件の価値を把握し、どのように返済していくかを入念に計画した上で利用を検討しましょう。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける