不動産担保ローンとは？仕組みやメリット・デメリット、審査やリースバックとの違いを解説

不動産担保ローンとは、土地や建物といった不動産を担保にして、金融機関から融資を受けるローンです。まとまった資金を調達しやすい一方、返済できなくなった場合に担保にした不動産を失う可能性があります。

本記事では、不動産担保ローンの仕組みや使い道、メリット・デメリット、審査のポイント、利用の流れについて解説します。住宅ローンとの違いや売却によって資金を調達するリースバックも紹介するため、参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、土地や建物といった不動産を担保にして、金融機関から融資を受けるローンです。まとまった資金を調達しやすい一方、返済が滞った場合には担保にした不動産を失う可能性があります。ここでは、不動産担保ローンの仕組みや主な使い道、借入可能額の決まり方について解説します。

不動産を担保にしてお金を借りるローン

不動産担保ローンは、土地や一戸建て、マンションといった不動産を担保として金融機関からお金を借りる方法です。融資を受ける際は、担保となる不動産に抵当権を設定するのが一般的です。

不動産の担保価値があることで、無担保ローンより大きな金額を借りられる場合があります。一方、返済が難しくなった場合、担保不動産を売却して借入金の返済に充てる可能性がある点には注意が必要です。

不動産担保ローンの使い道

不動産担保ローンは、商品によってさまざまな用途に利用できます。例えば、生活資金や教育資金、住宅のリフォーム資金、事業資金が代表的です。ほかにも、複数の借り入れを一本化する「おまとめ」や現在利用しているローンからの借り換えに使える商品もあります。

ただし、すべての不動産担保ローンで自由に資金を使えるとは限りません。事業資金には利用できないなど、商品ごとに資金使途が定められているケースもあるため、申し込む前に確認しましょう。

不動産担保ローンはいくら借りられる？

不動産担保ローンの借入可能額は、主に担保となる不動産の評価額をもとに決まります。ただし、不動産の市場価格がそのまま借入可能額になるわけではありません。金融機関が独自に算出する担保評価額や融資割合によって金額は変わります。

また、住宅ローンなどの残債や既存の抵当権がある場合、その状況も考慮されます。年収や現在の借入状況、返済能力も審査対象です。そのため、同じ不動産を担保にしても、申込者によって借りられる金額が異なることがあります。

関連記事：不動産担保ローンでいくら借りられる？借入可能額や審査通過のコツを解説

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンには、不動産を担保にするからこそ得られるメリットがあります。特に、無担保ローンと比べてまとまった資金を調達しやすいことや、比較的低い金利で借りられる場合がある点は大きな特徴です。また、長期返済に対応した商品なら、毎月の返済額を抑えられる可能性があります。

まとまった資金を借りられる可能性がある

不動産担保ローンのメリットのひとつは、無担保ローンよりまとまった資金を借りられる可能性がある点です。不動産を担保に設定することで、金融機関は返済が滞った場合に担保から債権を回収できる可能性があるため、比較的大きな融資に対応している商品もあります。

例えば、事業資金や住宅のリフォーム費用など、多額の資金が必要な場面で選択肢となるでしょう。ただし、実際の借入可能額は不動産の担保評価額や申込者の返済能力によって決まるため、希望額を必ず借りられるわけではありません。

比較的低金利で借りられる場合がある

不動産担保ローンは、無担保ローンと比べて低い金利が設定されている場合があります。不動産を担保にすることで、万が一返済が滞った際にも担保を売却して債権を回収できる可能性があり、金融機関の貸し倒れリスクを抑えられるためです。

ただし、金利は金融機関や商品、借入額、審査結果によって異なります。「不動産を担保にすれば必ず低金利になる」とは限らないため、適用金利だけでなく、事務手数料などの諸費用も含めて比較することが大切です。

長期の返済計画を立てられる場合がある

不動産担保ローンには、長期の返済期間を設定できる商品があります。借入額が多くても返済期間を長く設定すれば、1回あたりの返済額が抑えられ、家計に負担がかかりにくいでしょう。

ただし、返済期間を延ばすと、利息を支払う期間も長くなります。結果として、毎月の返済額は少なくても、総返済額が増える可能性がある点には注意が必要です。無理なく返せる期間と総返済額のバランスを考えて選びましょう。

不動産担保ローンのデメリット・注意点

不動産担保ローンは、まとまった資金を調達しやすいものの、不動産を担保にするからこその注意点があります。特に、返済が滞った際に不動産を失う可能性があることは、利用前に理解したいポイントです。借入額によっては諸費用が大きくなるほか、希望通りの金額を借りられないケースもあります。

返済できないと不動産を失う可能性がある

不動産担保ローンでは、借入時に土地や建物といった不動産を担保として設定します。不動産を担保に設定するのは、返済が滞った場合に、金融機関が抵当権を実行して不動産から債権を回収できるようにするためです。

返済が長期間滞ると、金融機関から一括返済を求められたり、担保不動産が競売にかけられたりする恐れがあります。自宅を担保にした場合、最終的に住まいを失うことにもつながりかねません。借入額だけでなく、将来にわたって無理なく返済できるか慎重に検討しましょう。

借入時に諸費用がかかる

不動産担保ローンでは、借り入れる金額や金利だけでなく、契約時の諸費用も確認する必要があります。代表的な費用として、金融機関に支払う事務手数料や印紙代、抵当権を設定するための登記関連費用が挙げられます。

これらの費用は金融機関や契約内容によって異なり、借入額が大きくなるほど負担が増えるケースもあります。金利の低さだけで判断するのではなく、借入時の諸費用と利息を含めた総負担額を確認した上で、無理のない資金計画を立てることが重要です。

希望する金額を借りられない場合がある

不動産を担保にすれば、希望する金額を必ず借りられるわけではありません。金融機関は、土地や建物の担保評価額をもとに融資可能額を算出します。住宅ローンの残債があれば、その金額も考慮されます。

申込者の年収や既存の借入状況、返済能力、不動産に設定されている抵当権の順位も審査に影響します。つまり、「不動産の価値が高い＝高額な融資を受けられる」とは限りません。希望額を借りられない可能性も考慮し、必要な資金額と返済可能額の両方を整理しましょう。

関連記事：不動産担保ローンは本当に「やばい」のか？リスクと回避策を徹底解説

不動産担保ローンの審査で確認されるポイント

不動産担保ローンの審査では、担保にする不動産の価値だけでなく、申込者が無理なく返済できるかどうかも確認されます。また、不動産の所有者やすでに設定されている抵当権など、権利関係も重要な判断材料です。ここでは、不動産担保ローンの審査で確認される主なポイントを3つ紹介します。

不動産の担保価値

不動産担保ローンの審査では、担保となる土地や建物がどの程度の価値を持つかが重要なポイントです。金融機関は、土地の立地や形状、建物の築年数や状態を確認し、独自の基準で担保評価額を算出します。

不動産の市場価格や購入時の価格が、そのまま担保評価額になるわけではありません。金融機関は将来売却することになった場合の換金性も考慮して評価するため、自分で調べた不動産の市場価格と異なる場合もあります。

申込者の返済能力や借入状況

不動産担保ローンでは担保となる不動産だけでなく、申込者自身の返済能力も審査されます。主に年収や収入の安定性、現在の借入状況、返済負担が確認されるほか、金融機関によっては信用情報も審査材料となります。

不動産に十分な担保価値があっても、収入に対して借入額が大きすぎるなど、返済が難しいと判断されれば希望通りの融資を受けられない可能性もあるでしょう。「不動産を持っていれば借りられる」と考えず、毎月の返済を継続できるかまで含めて検討することが大切です。

不動産の権利関係や抵当権

担保にする不動産について「誰が所有しているか」「すでに抵当権が設定されていないか」といった権利関係も確認されるポイントです。例えば、住宅ローンが残っている自宅には、すでに金融機関の抵当権が設定されているケースがあります。

既存の抵当権がある場合、新たに担保を設定できるか、どの順位で設定するかが問題です。抵当権には第一順位、第二順位などがあり、一般的に順位が上位のほうが優先して弁済を受ける権利を持ちます。条件は金融機関によって異なるため、申し込み前に確認しましょう。

不動産担保ローンを利用する流れ

不動産担保ローンを利用する際は、一般的なローンと同様に申し込みや審査を受けた上で、契約・融資へと進みます。ただし、不動産の担保評価や抵当権の設定が必要なため、無担保ローンより確認事項が多くなる傾向があります。ここでは、不動産担保ローンの申し込みから融資実行までの流れと必要書類を紹介します。

申し込みから融資実行までの流れ

不動産担保ローンの手続きは、金融機関や商品によって異なりますが、一般的には以下の流れで進みます。

1.相談・申し込み
借入希望額や資金使途、担保にする不動産を伝えて申し込みます。

2.仮審査
申込者の収入や借入状況、不動産の概要をもとに、融資の可否や借入可能額が確認されます。

3.不動産の担保評価・本審査
不動産の立地や築年数、権利関係を詳しく調査するとともに、返済能力も含めて本審査が行われます。

4.契約・抵当権設定
審査に通過したら、融資条件を確認して契約を締結します。その後、担保となる不動産に抵当権を設定します。

5.融資実行
必要な手続きが完了すると、指定した口座に融資金が振り込まれます。

審査や不動産の調査にかかる期間は、金融機関や物件によって異なります。急いで資金を用意したい場合、申し込み前に必要書類や融資までの目安を確認すると安心です。

不動産担保ローンの必要書類

不動産担保ローンでは、申込者の本人確認や収入状況、担保となる不動産の権利関係を確認するため、複数の書類が必要です。一般的には、以下の書類を準備します。

• 本人確認書類：運転免許証、マイナンバーカードなど
• 収入証明書：源泉徴収票、所得証明書、確定申告書など
• 不動産関連書類：登記事項証明書、固定資産評価証明書、公図など
• 借入状況が分かる書類：返済予定表、残高証明書など
• 資金使途を確認できる書類：見積書、請求書など（※必要な場合）

必要書類は金融機関やローン商品、申込者の状況によって異なります。特に、担保にする不動産に住宅ローンなどの既存借入がある場合、追加の書類を求められることもあります。申し込む前に必要書類を確認し、早めに準備すると手続きをスムーズに進められるでしょう。

関連記事：不動産担保ローンが通らない原因は？否決から再申請までのコツと手順

不動産担保ローンと住宅ローンの違い

不動産を担保にしてお金を借りるという点では、不動産担保ローンと住宅ローンには共通点があるものの、主な資金使途や金利、担保の対象に違いがあります。特に、不動産担保ローンは商品によって資金使途の自由度が高い点が特徴です。それぞれの違いを理解した上で、自分の目的に合うローンを選びましょう。

資金使途・金利・担保などが異なる

不動産担保ローンと住宅ローンの主な違いは、以下の通りです。

比較項目	不動産担保ローン	住宅ローン
主な資金使途	商品によって幅広い	住宅購入・建築など
担保	所有する土地・建物など	購入する住宅など
金利	住宅ローンより高い傾向	比較的低い傾向
所有権	原則維持	原則維持
資金使途の自由度	高い商品がある	原則として住宅関連

住宅ローンは、主に住宅の購入や建築など住宅関連の用途に使われる一方、不動産担保ローンは生活資金や事業資金に利用できる商品もあります。ただし、金利や資金使途、融資条件は商品によって異なるため、契約前に条件を確認することが重要です。

住宅ローン返済中でも不動産担保ローンは利用できる？

住宅ローンの返済中でも、不動産担保ローンを利用できるケースはあります。ただし、すでに住宅ローンの担保として抵当権が設定されているため、不動産の担保価値と住宅ローンの残高が重要なポイントです。

例えば、担保評価額に対して住宅ローンの残高が大きい場合、新たに担保として設定できる余地が小さくなる可能性があります。また、既存の抵当権との順位関係や金融機関ごとの融資条件によっても判断は異なります。

不動産担保ローンの利用を検討する際は、住宅ローンの残高と不動産の現在の価値を把握しておくとよいでしょう。

不動産担保ローンとリースバックの違い

不動産を活用して資金を調達する方法には、不動産担保ローンだけでなくリースバックもあります。どちらも自宅を活用してまとまった資金を確保できる可能性がありますが、仕組みは大きく異なります。それぞれの特徴を理解して、自分に合った方法を検討しましょう。

不動産担保ローンは「不動産を担保にして借りる」

不動産担保ローンは、土地や建物といった不動産を担保に設定し、金融機関から資金を借りる方法です。融資を受けた後も不動産の所有権は基本的に本人に残るため、自宅を担保にした場合でも、そのまま住み続けられます。

一方、借りたお金は利息とともに返済しなければなりません。返済が長期間滞った場合、担保にした不動産を売却して返済に充てることがあります。所有権を維持できる代わりに、借入金を返済する必要がある点が大きな特徴です。

リースバックは「不動産を売却して住み続ける」

リースバックは、自宅などの不動産を売却して売却代金を受け取った後、買主と賃貸借契約を結び、同じ家に住み続ける仕組みです。売却によって所有権は買主に移るため、不動産担保ローンとは異なり、利用者が不動産を所有し続けるわけではありません。

借入金の元金や利息を返済する必要はないものの、売却後は住み続けるための家賃が発生するのが一般的です。「自宅を売却して資金を確保しながら、住み慣れた家で生活を続けたい」という場合に検討される方法です。

不動産担保ローンとリースバックはどちらが向いている？

不動産担保ローンとリースバックは、どちらも不動産を活用して資金を調達する方法です。ただし、所有権や資金の受け取り方、調達後の支払いなどに違いがあります。

比較項目	不動産担保ローン	リースバック
資金調達方法	借入	不動産売却
資金調達後の所有権	維持	買主へ移転
受け取る資金	借入金	売却代金
毎月の支払い	ローン返済	家賃
住み続ける	可能	可能（ただし、契約条件による）
ローン返済	必要	不要

不動産の所有権を維持したい方は不動産担保ローン、ローンの返済負担を増やさず、自宅を売却して資金を確保したい方はリースバックが選択肢になります。

ただし、リースバックは売却後の家賃や賃貸借契約の期間、更新条件を事前に確認することが重要です。売却価格だけでなく、住み続けるための費用や契約条件も含めて検討しましょう。

関連記事：不動産担保ローンとリースバック比較ガイド！老後資金の賢い調達法とは？

不動産担保ローンではなくリースバックが向いているケース

不動産を活用した資金調達を考えているものの、ローンを新たに組むことに不安がある場合、リースバックも選択肢になります。リースバックなら、自宅を売却してまとまった資金を確保した上で、売却後も賃貸として住み続けることが可能です。ここでは、不動産担保ローンよりリースバックが向いているケースを紹介します。

ローンの返済負担を増やしたくない

新たなローンを組むことで、毎月の返済額が増えることを避けたい方は、リースバックが選択肢になります。例えば、すでに複数のローンを抱えている場合や今後の収入に不安がある場合が考えられます。

リースバックは不動産を売却して資金を得る仕組みであるため、不動産担保ローンのように借入金を元金と利息とともに返済する必要はありません。ただし、売却後に家賃が発生するのが一般的です。毎月の負担を比較した上で検討しましょう。

自宅を売却してまとまった資金を確保したい

自宅を現金化して、まとまった資金を確保したい方にもリースバックが向いています。自宅を売却し、その売却代金を受け取ることでまとまった資金を確保できます。資金の用途は、生活費や老後資金、医療・介護費用などさまざまです。

まとまった資金を必要としているものの、今後ローンを返済していくことに不安がある場合、リースバックによる資金調達も検討するとよいでしょう。

自宅に住み続けながら資金を確保したい

「自宅を売却して資金を確保したいけれど、引っ越しは避けたい」という方にとって、リースバックは選択肢のひとつになります。リースバックは、自宅を売却した後に買主と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も住み慣れた自宅に住み続けられる可能性があります。

長年暮らしてきた自宅を離れたくない場合や引っ越しによる生活環境の変化を避けたい場合に活用できる方法です。ただし、住み続けられる期間や契約内容は、買主との契約によって異なります。利用する際は、家賃や契約期間、更新の条件を事前に確認することが大切です。

不動産担保ローンに関するよくある質問

不動産担保ローンについて知識を深めても、実際に利用するか考える際は「どのような不動産を担保にできるのか」「自分が所有していない不動産でも利用できるのか」など、さまざまな疑問が出てきます。ここでは、不動産を利用した資金調達を検討する際に、確認したいポイントをQ&A形式でまとめました。

不動産担保ローンは自宅以外の不動産でも利用できますか？

金融機関や商品によっては、自宅以外の不動産を担保にして不動産担保ローンを利用できます。例えば、土地や一戸建て、マンションのほか、収益物件が担保の対象となる場合があります。

ただし、すべての不動産が担保にできるわけではありません。立地や築年数、物件の種類、権利関係によっては、担保として認められない可能性もあります。

また、金融機関によって対象となる不動産の条件も異なるため、利用を検討している方は、事前に担保にできる物件の種類や条件を確認しましょう。

不動産担保ローンは本人名義ではない不動産でも利用できますか？

本人名義ではない不動産を担保にできるかどうかは、金融機関やローン商品によって異なります。例えば、親や配偶者といった家族が所有する不動産を担保にする場合、所有者本人の同意や手続きへの関与が必要になることがあります。

また、不動産の所有者とローンの申込者が異なる場合、通常とは異なる条件が設定される可能性もあります。無断で家族名義の不動産を担保にすることはできないため、まずは所有者の同意を得た上で、金融機関に利用できるか確認することが大切です。

不動産担保ローンと無担保ローンはどちらを選べばよいですか？

どちらが適しているかは、必要な資金額や返済計画、不動産を担保にすることへの考え方によって異なります。

不動産担保ローンは、担保を設定することでまとまった資金を借りやすく、無担保ローンより低金利になる場合があります。一方、無担保ローンは不動産を担保にする必要がないため、担保設定に伴う手続きや不動産を失うリスクがありません。

高額な資金が必要で、不動産を担保にすることに抵抗がない方は不動産担保ローン、担保を設定せずに借り入れたい方は無担保ローンという選び方がひとつの目安です。金利だけでなく、借入可能額や諸費用、返済負担まで比較して選びましょう。

まとめ

不動産担保ローンは、土地や建物を担保にまとまった資金を借りられる可能性がある一方、返済できなくなった場合には不動産を失うリスクがあります。利用する際は、借入可能額や金利だけでなく、諸費用や返済期間まで含めて無理のない資金計画を立てることが大切です。

新たな借入や返済負担を避けたい場合、自宅を売却して資金を確保し、住み続けられる可能性があるリースバックも選択肢のひとつです。リアルエステートの「おうちのリースバック」は、市街化調整区域や再建築不可物件、権利関係が複雑な物件も積極的に買い取ります。老後の生活資金確保から急な資金調達まで、まずはお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける