リースバック家賃設定について解説してみた。

今回の記事は、このような方にオススメです。

「リースバック家賃を設定したい方」

「リースバック家賃設定に興味がある方」

「リースバック家賃に不安がある方」

「リースバック家賃設定について知りたい方」

この記事では、リースバック家賃設定について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

そもそも、リースバックって？

リースバックとは

リースバックとは、自宅を不動産会社や投資家に売却することによって、まとまった資金を得て、その後、買い主と賃貸借契約を結ぶことで、売却後もこれまでと同じ自宅にこれからも住み続けられる方法です。
リースバックは、事業資金が必要な人や、住宅ローンの返済が苦しいけど引越しはしたくない人、また老後資金を確保したいと考える高齢者を中心に利用者は年々増加傾向にあります。
自宅を一度売り、賃貸借契約を結んで住み続けるので、毎月家賃が発生してきます。となると、気になってくるのはもちろん、リースバックの『家賃』です。リースバックでまとまった資金を得ても、毎月の家賃で消える可能性があるので家賃をどのように設定するかはとても重要な部分です。

リースバックのメリット

リースバック利用後の家賃設定をお伝えする前に、まずは、リースバックのメリットを今回は４つ紹介いたします。
2つ目は、現金化を短期間でできることです。老後資金を確保したいときや、住宅ローンの返済が厳しいとき、生活環境や経済状況が急変したとき、事業資金が必要なときなどに、借金することなく、まとまった資金を得られることも大きなメリットです。しかも、手に入れた資源は何に使っても問題ありません。

2つ目は、税金コスト負担が無くなることです。不動産を所有している間は、固定資産税や都市計画税などの税金の負担がかかりますが、リースバックを利用することにより、税金や火災保険料などの所有コストは所有者側が支払います。なぜなら、その不動産が自分の不動産ではなくなるので、これまでの支払いが不要となり、所有コストが軽減されるからです。

3つ目は、生活の変化を最小限に抑えられることです。リースバックは、自宅を不動産会社に売却し、その代わりに賃借人としてそのまま住み続けるという制度です。そのため、引越しの必要がなく、住み慣れた家で生活を続けることができます。普通の売却の場合、売却後に自分の住まいから引越しをしなくてはならず、その分、費用と手間がかかります。リースバックは、資金を得ながらも、近隣の人に知られることなく、住み慣れた家でそのまま生活を続けられます。

4つ目は、将来的に、再購入できることです。「買戻し特約」が付いているリースバックを利用すれば、売却した自宅の再購入が可能です。買戻し特約とは、売却の時に受け取った金額と同等の金額を支払えば、売却した不動産の売買契約を解除できるという制度です。

リースバックを利用する上での注意点

リースバックを利用する上での注意を４つお伝えいたします。

１つ目は、家賃を毎月支払うということです。リースバックをすると、その不動産の所有者である不動産会社に、家賃を支払います。家賃は住宅の所在地や築年数、環境などに影響を受けますが、一般的に売却価格を基準にして利回りや周辺地域の相場を考慮して決まります。

２つ目は、売却価格が相場を下回る可能性があるということです。一般的な売却と比べた場合、売却価格が安くなる傾向があります。

３つ目は、住宅ローンの残債によっては利用できないということです。リースバックを利用するには、住宅ローンの残債よりも売却価格が上回っている必要があります。理由は、リースバックで売却した不動産は、リースバック業者の所有物となるため、住宅ローンを完済する必要があります。そのため、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている場合は、利用できません。

４つ目は、賃貸借期間は無期限ではないことです。賃貸借契約の条件で、住み続けられる期間を定めている場合があります。この時の賃貸借契約は、『定期借家契約』と呼ばれ、契約期間が満了すると、所有している不動産会社の同意が得られない限り住み続けることができず、契約期間終了時に、借主は退去しなければなりません。

リースバックの家賃ってどう決まるの？

家賃は長期間にわたり支払いが続くので、リースバック契約後に安定した生活を築いてゆく上での重要な鍵となります。

通常の場合、賃貸物件は築年数や部屋の数、広さをはじめとして、その地域の家賃相場などに基づき家賃が設定されます。しかし、リースバックの家賃設定は、その不動産の売却金額や買主（投資家や不動産会社）が期待するような利回りによって設定されます。利回りとは、その不動産が1年間にどれくらいの収益を見込めるかを、投資した費用をもとに割り出したものです。売主の家賃支払い能力、必要とする資金の額なども考慮されて決まります。
リースバックの家賃は一般に、物件の売却金額に応じて高くなります。そのため、家賃を抑えるには、売却金額を下げる必要があるため、売主が受け取る資金も少なくなります。

リースバック家賃の計算方法

一般的に、リースバックの家賃は積算法という計算方法によって算出されます。積算法とは、まず、その不動産の買取価格を決め、それを基準にした計算方法です。具体的には、約7％〜13％の利回りを買取価格にかけ、さらにそれを12ヶ月で割った金額がリースバック後の毎月の家賃になります。

【リースバックの家賃の計算式】

家賃 = 売却価格 × 期待利回り ÷ 12

ここに管理費や修繕費などがさらに上乗せされます。
例えば、売却価格が3,000万円で、期待利回りが6％の場合、家賃は以下のようになります。

家賃 = 3,000万円 × 0.06  ÷ 12 = 150,000円

ただし、リースバック業者によって、計算方法や家賃の設定方法は異なります。
想像よりも家賃が高く、長期的な支払いが困難と感じた場合は、売却価格を引き下げることを検討してみることも1つの方法です。リースバック後の家賃は売却価格を基に算出しているため、売却価格を下げれば、家賃を下げることにつながります。

リースバックは『家賃が高い』？

リースバックの家賃は想像していた金額よりも高い場合があります。その理由は大きく分けて２つあります。

リースバック利用後の家賃が高い理由の１つ目が買取売却時の価格を基準に設定されるからです。

一般的な賃貸物件の場合は、ターゲットとなるお客さんを絞り、そのお客さんの想定される収入に応じて家賃が設定されます。それに対しリースバックはあくまで、買取売却時の価格を基準に設定されるからです。そのため、価値の高い不動産にリースバックを利用するとリースバック利用後の家賃が周辺地域の家賃相場に比べて高くなる場合があります。

２つ目は、適正価格以上で買い取りされる場合があるからです。リースバックを利用される方の中には、相場よりも高い価格での売却を希望される方がいます。その場合、売却後の賃貸契約で家賃を高く設定することにより、不動産会社は相場より高い金額で買取した場合のリスクを低減します。

売却側のできる限り多くの現金が欲しいという希望と、それに応じた不動産会社の提案の結果、リースバック後の家賃が高くなってしまう場合があるのです。

リースバックで家賃を抑えるには？

リースバックは、住み慣れた家にこれからも住み続けられるというメリットがありますが、毎月家賃支払いをすることになります。継続的な支払いのことを考えると、家賃はなるべく抑えたいものです。ここからはリースバックで家賃を抑える方法を３つご紹介します。

買取価格を下げる

リースバック利用後の家賃は、買取価格の約7%〜10%となるので買取価格を下げれば家賃も安くできます。家賃の負担を減らすために、売却価格を低めに設定することも可能です。まずは自分の希望を整理し、不動産会社に相談をしてみましょう。ただし、残り額も少なくなるので、価格の低減には慎重に考える必要があります。

複数のリースバック会社に依頼する

リースバック会社によってそれぞれ強みが異なっていたり、利回りを下げて検討する場合があるからです。また、リースバックの取引実績が豊富なリースバック会社は、各個人の状況に合わせた対応をしているので、査定の依頼と一緒に自分の状況について相談してみることをおすすめします。

定期借家契約を締結する

リースバックでは『定期借家契約』の方が『普通借家契約』よりも月々の家賃が高い傾向にあります。なぜなら、普通借家契約の方が利回りが高い傾向にあるからです。
『普通借家契約』は、長期間住み続けたい方におすすめで、借主が希望すれば、契約期間が満了しても、原則として更新することができる契約です。
『定期借家契約』は、一時的に住みたい場合におすすめで、契約期間が満了になると、不動産会社の同意が得られない限り住み続けられず、契約期間終了時に、借主は退去しなければなりません。

（注意）リースバックで普通借家契約を選ぶ場合、売却価格が相場より安くなる可能性がある点には注意が必要です。また、定期借家契約を選ぶ場合、売却価格が相場より高くなる傾向があるので、家賃を抑えることができるメリットがあります。ただし、同じ家に住み続けるためには契約期間内に自宅を買い戻さなければなりません。

不動産会社が提供するサービスを利用する

リースバックを提供している不動産会社の中には、家賃が少なくなるようなサービスを提供している企業があります。

既に紹介した買取価格を下げることの他にも、フリーレント期間が設定されている数ヶ月は家賃が無料になったり、敷金・礼金を無料にすることで初期費用を大幅に抑えられる場合があります。

リースバックに参入する不動産会社は近年大幅に増えているため、不動産会社から多種多様なサービスが打ち出されています。情報収集をしたうえで、取引する不動産会社を選ぶとよいでしょう。

リースバックで納得できる家賃設定をするために

リースバック後の家賃を納得できるものにするためには、複数の業者から見積もりを取り、信頼できる会社と取引をすることが大切です。
リースバック業者によって、それぞれ家賃設定は異なります。そのため、複数の業者から見積もりを取ることで、より安い家賃で納得できるリースバックを利用できます。
業者との家賃交渉では、自分の希望の家賃を伝えることが大切です。また、売却価格や利回りについても、納得できる内容になるよう交渉しましょう。