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2025/07/14借地権付き建物が売れない理由とは？売却を成功させる方法も解説！
- 底地・借地
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
借地権付き建物には「地主の承諾がなければ家の建て替えやリフォームができない」「地代の支払いが必要」といったデメリットがあるため、通常の不動産と比較すると売却は困難です。借地権付き建物の売却を検討しているものの、なかなか買い手が見つからずに困っている方もいるのではないでしょうか。
この記事では、借地権付き建物が売れないといわれる理由や売却方法、売却の流れについて解説します。借地権付き建物をできる限り早く売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
Contents
借地権付き建物が売れないといわれる理由
借地権付き建物とは、地主から借りた土地の上に建つ建物を指します。借地権付き建物を売却したいなら、売れない理由を把握した上で適切な対策を講じることが大切です。ここでは、借地権付き建物が売れないといわれる理由を5つ紹介します。
地主の承諾がなければ建て替えやリフォームなどができない
借地権付き建物が売れない理由として、家の建て替えやリフォームの際に地主の承諾が必要な点が挙げられます。また、地主の承諾がなければ売却もできません。自分の家であるにもかかわらず、自由に活用できない制限が借地権付き建物売却の大きな障害です。
地主に無断で家の建て替えやリフォームをしたり売却したりしたときは、契約違反を問われ、借地契約を解除される原因となりかねません。ただし、地主から承諾を得られなくても、裁判所の許可により実行できるケースもあります。
地主へ支払う費用が発生する
借地権付き建物に住む限り、地主にあらゆる費用を支払い続けなければならない点も売れない理由のひとつです。
まずは地主から土地を借りる代償として、土地価格の2％～3％相当の地代を支払う必要があります。建物の建て替えやリフォーム、売却時には建て替え・増改築・譲渡承諾料を支払わなければなりません。費用相場は建て替え承諾料が土地価格の3％～5％、増改築承諾料が土地価格の2％～3％、譲渡承諾料で借地権価格の10％ほどです。
借地権付き建物に住むにあたって各種費用の支払いが発生することを敬遠する買い手は少なくありません。
住宅ローン審査に通りにくい
借地権付き建物の購入時に、買い手が住宅ローンを組めない可能性が高い点も売却が難しい理由のひとつです。
住宅ローンは何千万円にも及ぶ融資であるため、金融機関では貸し倒れのリスクを軽減すべく土地と建物に抵当権を設定します。債務者が返済不能に陥ったら、抵当権を設定している不動産を強制的に売却し、その売却金額を債務の返済に充てる仕組みです。
借地権付き建物の場合、土地は地主の所有物であるため、原則建物部分しか抵当権を設定できません。そのため、通常の不動産と比較すると、担保としての評価が低くなります。
住宅ローンを組みにくい借地権付き建物を売却するには現金で購入できる買い手を見つけなければならず、結果として売却のハードルが高くなります。
借地権返還時に建物の解体費用を負担する必要がある
契約期間の満了に伴って地主に借地権を返還するときは、原則として借地人が建物の解体費用を負担して更地にしなければなりません。
解体費用の相場は建物の構造によって異なりますが、木造の場合は1坪3万円～5万円が目安です。したがって、延床面積が40坪の建物の場合、120万円～200万円もの費用がかかります。
地主から土地を借りるときだけでなく、返還時も多額の負担が発生する点を考慮して、借地権付き建物の購入を敬遠する方は少なくありません。
地主との間にトラブルが起こる恐れがある
地主との間にトラブルが起こる恐れがある点も、借地権付き建物の買い手が見つかりにくい理由です。
借地権付き建物で起こり得る地主とのトラブル事例のひとつに、立ち退きの要求があります。正当事由がない限り応じる必要はありませんが、地主との関係が悪化することが考えられます。地主との仲がこじれた結果、建て替えの承諾を拒否される可能性も否めません。
ひとつの不動産に地主と借地人という2つの権利が介在する借地権付き建物は、人間関係に伴うトラブルが起こりがちです。そういった物件を積極的に購入したいと考える方は多くないでしょう。
関連記事：借地権付き建物とは？メリットやデメリット、売却方法を解説！
売れない借地権付き建物を売却する方法
借地権付き建物が売れない理由はさまざまです。しかし、適切な方法を選択することで、売れない借地権付き建物でも早期売却が可能です。ここでは、売れない借地権付き建物を売却する4つの方法を見てみましょう。
地主に買取を打診する
借地権付き建物を売却したいときは、まず地主に買い取ってもらえないか打診しましょう。原則、借地権が設定された土地を活用できるのは借地人だけですが、地主が借地権付き建物を購入すれば、通常の不動産同様自由な活用が可能です。地主が「自分の家や子ども夫婦のための家を建てたい」と考えていたら、前向きに交渉に応じてもらえるでしょう。
ただし、地主に購入する意思がなければ、この方法は成立しません。また、地主から借地権付き建物の解体を求められることもあります。地主が更地渡しを希望するなら、解体費用をどちらが負担するか話し合った上で書面化し、トラブルにならないようにすることが肝要です。
底地と一緒に売却する
地主も土地を手放したいと考えているなら、底地と借地権付き建物をセットで売却するのもひとつの方法です。
借地権付き建物にはさまざまなデメリットがあるため、売りに出してもなかなか買い手が見つかりません。一方、底地を購入しても自分の家は建てられないことから、底地単独でも売却は困難です。借地権付き建物と底地がセットであれば、買い手は通常の不動産と同じく自分の意思で自由に活用できるため、より買い手が見つかりやすいでしょう。
ただし、この方法を成立させるには地主に土地を売却する意思があることが前提です。まずは地主が土地を売りたいと考えているか、リサーチすることが求められます。
関連記事：底地と借地は同時売却可能？！同時売却する際の注意点もご紹介
底地と借地権の一部を等価交換してから売却する
より早く買い手を見つけたいなら、底地と借地権の一部を等価交換してから売却する方法があります。
等価交換とは、同等の価値を持つものを交換することです。借地権の一部を地主に返還し、底地の一部を地主から譲り受けることで、地主と借地人がそれぞれ単独所有の不動産が手に入ります。この方法だと、地主との関係を解消し、通常の不動産同様に早期売却が期待できます。
ただし、ひとつの土地を地主と借地人が分け合うため、互いに所有する土地の面積が狭くなる点はデメリットです。借地権付き建物が2つの土地にまたがって存在する場合、借地人負担で建物を解体する必要があります。また、他の方法と同様、地主に応じる意思がなければ成立しない点にも注意しましょう。
第三者に売却する
地主に借地権付き建物を買い取る意思がない、もしくは土地を売却する気がないときは、借地権付き建物のみを専門の不動産会社に売却する方法がおすすめです。
一般の買い手が見つかりにくい借地権付き建物でも、専門の不動産会社には活用して収益化を図れるノウハウがあるため、問題なく買い取ってもらえます。また、借地権付き建物の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談すれば、売却に関して必要な地主の承諾を取りつける交渉も任せられます。そのままの状態で買い取ってもらえるため、解体費用も必要ありません。
借地権付き建物を手間や費用をかけることなく売却したい方は、借地権に精通している不動産会社に相談するとよいでしょう。
関連記事：借地権は売却できる？5つの方法と流れ、売買相場について解説
借地権付き建物をスムーズに売却するための6つの流れとコツ
借地権付き建物をスムーズに売却したいなら、事前に全体の流れとコツを押さえておくことが欠かせません。ここでは、借地権付き建物を売却する6つの流れとそれぞれのステップで押さえておきたいポイントを解説します。
1.地主の承諾を得る
借地権付き建物を売却する第一歩目は、地主の承諾を得ることです。地主の承諾がなければ、売却できないためです。
借地権付き建物の売却に関する承諾を地主から取りつけるには、日頃から良好な関係性を構築することが大切です。地代を滞納しない、積極的な挨拶を心がけるなど、自分にできる範囲で地主との信頼関係を維持できるように努めましょう。
地主の協力を気軽に得られる関係になれば、売却承諾をはじめとするさまざまな交渉がスムーズに進みます。
2.不動産会社に査定を依頼する
地主から借地権付き建物の売却に関する承諾を得られたら、不動産会社に査定を依頼して売却価格の目安を算出します。
このとき、複数の不動産会社に査定を依頼するのがポイントです。1社だけだと提示された査定価格が適正かどうか判断できません。複数の不動産会社の査定価格を比較すれば、おおよその相場がつかめます。
また、できる限り高く売却したいなら、借地権の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談することもコツのひとつです。借地権に精通した不動産会社は地主との交渉をはじめ、借地権付き建物の取引をスムーズに行うノウハウを持っています。不動産会社に査定を依頼するときは、借地権付き建物の取り扱い実績にも着目しましょう。
3.売却活動を行う
不動産会社が提示した査定価格に納得したら、不動産会社と媒介契約を交わして借地権付き建物の売却活動を進めてもらいます。
一般の買い手を探すときは、借地権付き建物ならではのメリットをアピールすることが大切です。例えば、借地権付き建物の購入時には土地の購入費用がかからないため、通常の不動産よりコストを抑えられます。また、土地に課される固定資産税や都市計画税を負担しなくてもよい点もメリットです。
買い手の印象を少しでもよくするために、日頃から建物のメンテナンスをしてきれいな状態を保つことを意識しましょう。
一方、不動産会社に直接買い取ってもらう場合、売却活動は不要です。借地権付き建物をできる限り早く現金化したいときは、買取サービスの利用を検討するのも選択肢のひとつです。
4.売買契約
不動産会社の売却活動を通じて借地権付き建物の買い手が見つかったときや不動産会社に直接売却するときは、売買契約を交わします。
このとき注意したいのは、地主から譲渡承諾書を得られないと白紙契約になる点です。そのため、借地権付き建物の売却活動と並行して地主と交渉し、スムーズに承諾書を受け取れるように準備しましょう。借地権に精通した不動産会社に依頼すると、地主から承諾書を取りつける交渉も代行してくれて手間がかかりません。
5.地主から借地権譲渡承諾書を受け取る
借地権付き建物の売買契約を締結したら、地主から借地権譲渡承諾書を受け取ります。その時点で初めて売買契約が成立し、借地権付き建物を引き渡せます。
6.借地権付き建物を引き渡す
地主から借地権譲渡承諾書を受け取ったら、売買契約書で設定した物件の引き渡し日に代金の決済と借地権付き建物の名義変更の手続き（所有権移転登記）を同時に行います。所有権移転登記は買主による手続きですが、登記の専門家である司法書士が代行するケースが一般的です。
一方、売却する借地権付き建物に金融機関の抵当権が設定されている場合、同日に抵当権抹消登記を行う必要があります。こちらも司法書士に依頼することがほとんどです。
地主から借地権付き建物売却の承諾を得られないときの対処法
地主から借地権付き建物売却の承諾を得られないときは、裁判所に借地非訟を申し立てるのがひとつの方法です。
借地非訟とは、裁判所が地主に代わって売却の承諾を与える手続きを指します。地主が借地権付き建物の売却を承諾してくれないときに裁判所に申し立てると、裁判所が双方の事情を考慮した上で審問を行い、承諾の可否を決定します。借地権に関する地主とのトラブルを法的な観点から公平に解決してもらえる点がメリットです。
ただし、裁判所の決定が下されるまでに半年～1年ほどの期間がかかる点は覚悟しなければなりません。手数料や弁護士費用として十数万円ほど費用がかかるデメリットもあります。また、裁判所に借地非訟を申し立てても、必ずしも売却の承諾を得られるとは限らない点にも注意が必要です。
そのため、地主から借地権付き建物売却の承諾を得られない場合、まずは借地権に精通した不動産会社に相談して問題を解決する方法を模索することをおすすめします。
借地権付き建物の売却相場
借地権付き建物の売却を検討しているなら、どのくらいの価格で売れるか、おおよその相場を把握することも大切です。
借地人から地主に対して借地権付き建物の買取を依頼するときの売却相場は、更地価格の50％ほどといわれています。一方、地主から借地人に対して借地権付き建物を購入したいと依頼されたときの売却相場は更地価格の60％～70％です。
第三者に売却するときの相場は更地価格の60％～70％ほどで、地主に売却するときと大きく変わりませんが、地主に譲渡承諾料として売却価格の10％程度を支払わなければなりません。そのため、結果的に手元に残る金額が少なくなる点に注意が必要です。
関連記事：借地権の売却相場はいくら？計算方法や高く売るためのコツも解説
まとめ
借地権付き建物が売れないといわれるのは、「建て替えやリフォーム時に地主の承諾が必要」「地主に対して地代や承諾料の支払いが発生する」といったデメリットがあるためです。
ただし、売れない借地権付き建物でも、専門の不動産会社に相談するとスムーズに買い取ってもらえます。借地権付き建物をできる限り早く売却したい方は、借地権に精通した不動産会社に相談することをおすすめします。
リアルエステートは、借地権付き建物の取り扱い実績が豊富な専門の不動産会社です。弁護士とも提携しているため、地主との間でトラブルが起きている借地権でも円満に解決した上で買い取りが可能です。借地権付き建物が売れないとお悩みの方は「おうちの相談室」をお気軽にご活用ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
