底地と借地を一括で売却する方法とは？同時売却の進め方と注意点

借地と底地は、本来別々の権利として扱われる不動産ですが、これらを一括して売却する「同時売却」という方法があります。同時売却を行うことで、土地が完全所有権として買主に渡るため、単独売却よりも高値での売却が期待できます。

ただし、地主との交渉や契約内容の整理、税務面での配慮など、注意すべきポイントも多く存在します。この記事では、借地・底地を同時売却する際のメリットや進め方、交渉や契約に関する注意点を分かりやすく解説します。

借地・底地の同時売却とは？

まず、「借地」「底地」という2つの概念と、それらを一括して売却する「同時売却」の仕組みを整理しましょう。

借地と底地の違いとは？

借地とは、他人が所有する土地を借りて利用する権利のことです。これに対して、底地とはその土地そのものの所有権を指します。つまり、借地と底地は「使う権利」と「持っている権利」に分かれており、別々の人物がそれぞれの権利を持っている状態を指します。

借地権者には土地の使用収益権がある一方、地主は所有者でありながら、土地を自由に使ったり処分したりすることができません。また、借地権は財産的な価値があり、売却や相続の対象にもなります。

こうした「権利の分離」は、所有者・使用者ともに不自由さや価値の制限を感じさせる要因となっています。

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同時売却の法的な仕組み・考え方

借地と底地を一括して売却する「同時売却」は、借地権者と地主の双方が合意し、それぞれの権利をひとりの買主にまとめて売却する方法です。この取引によって、買主はその土地を「完全所有権」として取得できます。

完全所有権になれば、買主は土地を自由に使えるようになり、建物を建てたり、担保に入れたり、転売したりすることが容易になります。その結果、借地や底地を単独で売却する場合に比べ、需要が高まり、価格も上昇する傾向にあります。

不可分一体契約とは

同時売却での実際の取引では、「不可分一体契約」という形式が用いられます。これは、借地と底地それぞれの売買契約を法的に結びつけ、どちらか一方が成立しなければもう一方も無効になるというものです。

この契約形態により、買主が「借地だけ買えたが底地は買えなかった」といった事態を防ぐことができます。

借地・底地同時売却のメリットは高額売却と流通性の向上

同時売却の最大の魅力は、やはり「資産価値が上がる」ことです。

借地や底地は、単体では買主が限定され、流通性（売りやすさ）が極端に低い不動産といわれています。とくに借地は、地主の承諾が必要なうえ、金融機関の融資も付きにくいため、個人の買主が避けがちです。

しかし同時売却で「完全所有権の土地」として統合されれば、事情は一変します。

• 買主の選択肢が広がる
  一般の住宅購入者や事業用の法人など、幅広い層にアプローチできるようになります。

• 価格が上乗せされる
  借地＋底地を別々に売る場合より、10〜30％程度高く売れる事例が多く見られます。

• 融資が付きやすくなる
  所有権物件として評価されるため、金融機関の住宅ローンや事業用融資の対象になります。

つまり、買主にとって「手続きがシンプルで使いやすい土地」となることで、結果的に売主の利益も最大化されるのです。

借地・底地同時売却の具体的な進め方

借地と底地を同時に売却するためには、単に買主を探すだけでは不十分です。地主と借地権者という「2人の権利者」が絡むため、円滑な合意形成と契約実務が必要になります。この章では、具体的な進め方と交渉のポイントについて解説します。

地主との交渉を円滑に進めるには？

まず最初に必要なのは、地主と借地権者双方の「売却に対する合意」を得ることです。どちらか一方だけが売却を希望しても、同時売却は成立しません。

地主との交渉を円滑に進めるには、以下のようなポイントを意識するとよいでしょう。

• 相手の立場を理解した提案をする
  地主にとっても、底地を単独で売るより同時売却の方が高く売れる可能性があります。そうしたメリットを丁寧に伝えることが重要です。

• 数字ベースで話す
  借地権割合や路線価など、公的な評価に基づく価格データを提示することで、感情論ではなく事実に基づいた対話が可能になります。

• プロのサポートを入れる
  不動産会社や専門家が間に入ることで、当事者間の直接交渉による摩擦を防ぎ、スムーズな調整が進みます。

地主と信頼関係が築けていない場合や、相手が非協力的な姿勢を見せる場合は、専門会社に間に入ってもらうのが得策です。

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売却価格と利益の分配はどう決める？

同時売却を進めるうえで避けて通れないのが、「売却益の分配」です。買主が支払う価格を、地主と借地権者でどう分けるかは、しばしば揉めやすいポイントでもあります。

一般的には、国税庁の路線価や借地権割合（60%や70%など）を参考にして、合理的な配分を検討します。たとえば、借地権割合が60%の場合は、売却代金の6割を借地権者、4割を地主とするのが一つの目安になります。

ただし、以下のような事情を加味して調整するケースも少なくありません。

• 地主側が譲渡に積極的でなかった場合、プラスαを上乗せする
• 借地契約に権利金が含まれていたかどうか
• 過去の地代・更新料の支払い状況
• 建物の老朽化や修繕費の負担

こうした事情をふまえて、最終的には話し合いで合意を形成する必要があります。合意内容は必ず書面で明文化し、後日のトラブルを防ぎましょう。

また、売買契約は「不可分一体の契約」として、借地と底地を同時に成立させる条項を入れておくことが重要です。これにより、片方だけが成立してしまうリスクを防ぐことができます。

借地・底地の同時売却での注意点

借地・底地の同時売却は、資産価値を高める魅力的な手段である一方、慎重な対応が求められる分野でもあります。とくに注意すべきなのは、交渉・契約・税務の3つです。いずれも専門性が高く、知識不足のまま進めると思わぬトラブルに発展しかねません。

交渉面

交渉の面では、地主と借地権者のあいだで売却価格や時期、利益配分をめぐる意見の食い違いが発生しやすい点が挙げられます。これまで築いてきた関係性や、双方の不動産に対する価値観の違いが交渉を複雑化させることもあるため、当事者同士だけで進めるのはリスクが高いと言えます。

そのため、早い段階から借地・底地の取引に詳しい不動産会社や交渉代理人を間に入れ、第三者の視点を活かすことが円滑な合意形成に繋がります。

契約面

契約の面では、借地権と底地という本来別々の権利を、それぞれの契約書で管理しつつも「不可分一体の契約」として取り扱う必要があります。前述のとおり、地主だけが契約を解除した場合でも、借地権の契約も同時に失効するような内容を盛り込んでおかなければなりません。これらを正確に反映した契約書を作成するには、不動産契約の実務に精通した専門家の関与が不可欠です。

税務面

税務面でも注意が必要です。たとえば、居住用財産に該当する場合には「3,000万円の特別控除」や「軽減税率」の適用が受けられる可能性がありますが、その適用条件や申告内容を誤ると、後から追徴課税を受ける恐れがあります。また、売却にかかる費用や取得費をどう計上するかも節税の成否に関わるポイントとなります。

このように、交渉・契約・税務のいずれもが重要な要素であり、事前の準備と専門家のサポートが、同時売却を成功させるための鍵となるのです。

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借地・底地にかかわる問題は「おうちの相談室」に相談を

借地や底地の売却をお考えの際、交渉方法や適正価格、地主との複雑な関係など、さまざまなご不安やお悩みをお持ちではないでしょうか。ご自身だけで情報収集し、売却を進めようとされると、予期せぬトラブルや損失を招いてしまうことも少なくありません。

そのようなお悩みをお持ちの方におすすめしたいのが、リアルエステートがご提供する借地・底地専門の不動産相談サービス「おうちの相談室」です。借地や底地の専門知識が豊富なスタッフが、地主様や借地権者様との間に入り、交渉を代行します。

査定から価格配分、契約手続きに至るまで、一貫して対応いたしますので、「何から始めればよいのか分からない」「誰に相談すればよいのか分からない」という方も、安心してご相談ください。必要に応じて弁護士や税理士といった専門家の協力も得ながら、お客様にとって最善のプランをご一緒に検討させていただきます。

まとめ

借地・底地の同時売却は、分かれていた権利を一体化し、完全な所有権に転換できる有効な手段です。単独で売却するよりも高額での取引が見込め、買主の選択肢も広がるという大きなメリットがあります。

成功のカギは、地主との交渉、契約内容の整備、そして税務への適切な対応の3点にあります。とはいえ、調整が難航したり、手続きに不安を感じたりするケースも少なくありません。

そのようなお悩みは、リアルエステートが運営する「おうちの相談室」がお役に立てます。底地や借地に関するあらゆるご相談に対応できます。まずはお気軽にご相談ください。