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2025/11/28借地権は売却できる？5つの方法と流れ、売買相場について解説
- 底地・借地
「相続する人がいない」「転居を考えている」などの理由から、借地権をどうしたらよいかお悩みの方もいるのではないでしょうか。
本記事では借地権の概要から売却できる条件、どのような選択肢があるかを解説します。
手続きやかかる費用についても併せて解説するので、判断の参考にしてください。
- 借地権の売却は可能だが、賃借権の場合、地主の承諾と承諾料の支払いが必要となる。
- 売却価格の目安は土地評価額に借地権割合をかけて算出し、承諾料は借地権価格の10％程度だ。
- 売却方法には、地主や第三者への売却、底地権と合わせての売却など複数の選択肢がある。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権だけを売却できるのか？
借地権の売却は可能ですが、契約の種類や条件によって売却の可否や価値が変わります。特に賃借権の場合、地主の承諾が必要なため、無条件に売却できるわけではありません。また、契約の種類によって権利の強さが異なり、それが売却時の価値にも影響します。
まずは借地権の概要と、売却するための条件について確認しておきましょう。
借地権とは
「所有権」は土地を完全に自分のものとして自由に利用・処分できる権利ですが、「借地権」は建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利です。
借地権は借地借家法などの法律で保護されており、契約内容や期間に基づいて土地を使用できます。
「地上権」と違い売却には許可が必要
借地権は、大きく「地上権」と「賃借権」に分かれます。どちらも他人の土地を使用できますが、権利の性質が異なります。
- 地上権（物権）：土地を自由に使用でき、地主の許可なしに売却や転貸、抵当権の設定が可能。第三者にも権利を主張できる。
- 賃借権（債権）：土地の使用を請求できるだけで、売却や転貸には地主の承諾が必要。登記がない限り第三者への主張もできない。
地上権のほうが賃借権よりも権利が強く、売却価値も高くなりやすいですが、地主にとって不利なため、実際の借地契約のほとんどは賃借権となっています。
不動産ビギナーさんほとんどが賃借権だと、売るときに地主の許可が必要なわけですね。
山口智暉賃借権は債権であり、無断譲渡は契約解除事由になります。売却の難しさは権利の性質に起因します。
売却の難しさは賃借権の種類でも異なる
同じ借地権（賃借権）でも、種類によって売却のしやすさや価値が異なります。
まず、借地権は契約の時期によって適用される法律が異なります。
- 1992年7月以前の契約：旧借地法が適用される「旧法借地権」。借地人の権利が強く、契約更新がほぼ確実なため価値が高くなりやすい。ただし、古い契約のため権利関係が複雑なケースも多い。
- 1992年8月以降の契約：借地借家法が適用される「（新法）借地権」。
さらに、新法の借地権は次の2種類に分かれます。
- 普通借地権：契約更新が可能で、長期間土地を使用できる。
- 定期借地権：契約更新がなく、満了後に土地を返還する必要がある。契約年数が明確なため価値の算定はしやすいが、残存期間が短くなると価値が下がる。
借地権を売却する際は、まず現在の契約内容を確認し、適用される法律や権利の種類を把握しておくことが重要です。
借地権の売却で地主に支払う「承諾料」とは？
借地権の売却では、賃借権の場合、多くのケースで地主への「承諾料」の支払いが求められます。その理由と、支払いが必要となるケースについて解説します。
借地権の売却に必要な「承諾料」と支払条件
承諾料とは、借地権の売却時に地主の承諾を得るために支払う費用です。
賃借権では、借地権が第三者に譲渡されると、新たな借地権者による地代の未払いリスクや契約トラブルが発生する可能性があり、地主が売却を簡単に認めないことが一般的です。そのため、承諾料は地主の理解を得る目的で支払われており、慣習として定着しています。名義変更に伴う事務手続きの負担を考慮した意味合いもあります。
ただし、承諾料が必要なのは売却に地主の承諾が必要な賃借権のみであり、地上権の場合は不要です。また、賃借権であっても相続による取得の場合には承諾料は不要とされています。
地主に支払う承諾料の目安
承諾料は法律で定められているものではなく、金額は地主と借地権者（売り手）との交渉によって決まります。
借地権の種類や残存期間、土地の立地条件によって金額は異なりますが、一般的には借地権価格の10％程度が目安とされています。
賃借権の場合、原則として地主の承諾がなければ売却できません。もし無断で売却した場合、民法上の規定により契約解除を求められる可能性があります。その結果、売却できないまま借地権を失うリスクがあるため注意が必要です。
そのため、地主と借地権者の双方が納得できる条件で承諾料を交渉することになりますが、話がまとまらないケースも少なくありません。
- 不動産ビギナーさん
承諾料が借地権価格の10％程度というのは、かなりの出費だと感じました。
- 山口智暉
承諾料は地主との関係や交渉力に左右されます。交渉が難航した場合は借地非訟の利用も検討しましょう。
借地権売却を承諾してもらえなかったら
第三者への借地権売却が認められない場合、主に次の選択肢が考えられます。
- 借地権をそのまま保有する
売却は認められなくても、借地上の建物を第三者に賃貸することなら承諾が得られる可能性があります。 - 「借地非訟」手続きを利用する
地主が正当な理由なく売却を拒んでいる場合、裁判所に申し立てることで地主の代わりに許可を得る「借地非訟」という法的手続きが可能です。ただし、手続きを進めることで地主との関係が悪化する可能性があり、慎重な判断が求められます。
地主との交渉が難航すると、売却後のトラブルにつながることも考えられます。法的な知識が求められる場面も多いため、経験豊富な不動産会社や弁護士に仲介を依頼するのが有効です。
また、第三者に売却するのではなく、地主に借地権を買い取ってもらう方法もあるため、詳細は後述します。
借地権の売買相場はどのくらい？
借地権の売却を考える際に最も気になるのが、「どのくらいの金額になるのか」でしょう。しかし、所有権に比べて取引事例が少ないため、借地権の相場を調べるのは簡単ではありません。
実際の売却価格は個々のケースによって異なりますが、大まかな目安を知る方法について解説します。
借地権の売却価格の目安を計算する方法
借地権価格の目安は、「土地の評価額×借地権割合」で算出できます。
土地の権利は、地主が持つ「底地」と借地権者が持つ「借地」に分かれ、それぞれの権利の割合を示すのが「借地権割合」です。
国税庁が定める借地権割合は、相続税評価の基準であり、実際の売買価格とは異なる場合があります。
都心部や駅周辺では土地の利用価値が高く、借地権割合も高くなります。住宅地では60～70％程度が一般的とされています。
土地の評価額は次の方法で求められます。
路線価 × 地積（×補正率）
固定資産税評価額 × 評価倍率
これらは国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」のページで確認できます。
例えば、路線価が「500C」の200平方メートルの土地の場合、路線価は50万円/平方メートル、借地権割合はC＝70％となります。この場合の借地権価格の目安は、
- 50万円/平方メートル × 200平方メートル × 70％ ＝ 7,000万円
となります（補正率を考慮しない場合）。
（参考： 『国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表』）
借地権の売却にかかる税金
借地権を売却しても、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。売却に伴い、承諾料や不動産会社に支払う仲介料のほか、さまざまな税金が発生します。
印紙税
売買契約書1通ごとに貼付する税金で、記載の金額に応じて税額が異なります。一例として1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超1億円以下の場合には6万円かかります。
登録免許税
借地権の売却自体に登録免許税はかかりませんが、借地上の建物に設定された抵当権を抹消する場合には抹消登記が必要になります。この際、「不動産の数×1,000円」の登録免許税が発生します。
譲渡所得税
借地権の売却では、不動産の売却と同様に、売却価格から取得費と譲渡費用（仲介手数料や建物解体費用など）を差し引いた譲渡益に対して所得税がかかります。
税率は保有期間によって異なり、所得税と住民税を合わせた税率は下記のとおりです。
- 5年以下の短期譲渡：39％
- 5年超の長期譲渡：20％
3,000万円特別控除による軽減
一定の条件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。借地上のマイホームとともに借地権を売却した場合でも、この特例の適用対象となる可能性があります。
借地権を売却する5つの方法
借地権の売却方法は一つではなく、売却先や方法によって手続きや利益も変わります。次に、借地権所有者が知っておくべき5つの売却方法を解説します。
地主への売却
借地権の売却というと第三者をイメージしがちですが、地主に売却するという選択肢もあります。買主を探す手間がない点は借地権者にとってメリットですが、地主が今後も地代を得たいと考えている場合には交渉が難しくなることもあります。
しかし、土地を自由に活用できるようになるため、地主が別の用途での活用を検討している場合には売却の可能性が高まるでしょう。
また、地主に借地権を売却する場合、建物を解体するか建物ごと売却するかを選択する必要があります。解体費用は借地権者が負担することが一般的ですが、交渉によって異なります。
第三者の個人への売却
立地が良く需要が高い地域では、第三者の個人への売却も選択肢となります。建物付きのまま引き渡すケースが多く、解体の費用や手間がかからない点がメリットです。
ただし、賃借権を売却する場合には地主の承諾が必要です。第三者への売却は地主にとって直接的な利益が少ないため、承諾料を支払うケースが多く、目安は借地権価格の10％程度とされています。
売主との等価交換による所有権の売却
借地権には利用や処分に制約があるため、所有権より買主が見つかりにくい点がデメリットです。そこで検討したいのが、「等価交換」という方法です。
例えば、借地人が持つ借地権の半分と、地主が持つ底地権（借地権付きの土地の所有権）の半分を交換し、地主と借地人が土地の半分ずつに所有権を持つ形にします。等価交換によって、双方が土地を自由に活用・処分しやすくなるメリットがあります。
地主の底地権と合わせて売却
等価交換でも出てきたように、地主が持つ借地権付きの土地の権利を「底地権」と呼びます。
借地権者の持つ借地権と地主が持つ底地権を同じ買主に売却し、買主が土地の所有権を取得することで、借地権は消滅します（民法第520条：混同）。
（参考： 『ｅ-ＧＯＶ法令検索 民法第520条』）
- 不動産ビギナーさん
地主さんの土地と一緒に売るのが、一番高く売れる方法なのでしょうか？
- 山口智暉
底地と借地権を一括売却すれば完全な所有権となり、市場性が高まるため高値がつきやすいです。
地主が土地を手放してもよい場合にしか選択できず、交渉の難易度は高いものの、底地と借地権を一括で売却すれば、買主は所有権を取得できるため、借地権単体よりも売却しやすくなる というメリットがあります。
不動産会社への売却
借地権の売却は、地主や第三者の個人だけでなく、不動産会社に対しても可能です。
不動産会社は再販を想定して購入するため、一般の市場価格より安くなる傾向があります。しかし、借地権の取り扱いや地主との交渉に精通したプロが相手となるため、売却がスムーズに進みやすいのが特徴です。
特に、権利関係が複雑な借地権の場合、売却時のトラブルを避けやすく、時間をかけて買主を探す必要がない点は、早期売却を希望する借地権者にとって大きなメリット となります。
借地権を売却するために必要な流れ
最後に、借地権売却の大まかな流れについても把握しておきましょう。ここでは、個人の買主に売却する場合の流れについて解説します。
借地を査定する
最初に、大まかな売却価格を知るために、不動産会社に借地の査定を依頼しましょう。査定には、書類やデータをもとに計算する「机上査定」と、現地を確認する「現地調査」の2種類があります。
借地権の売却では、所有権の不動産に比べると査定額が低くなることが多いです。これは、借地権が権利関係の調整を要し、一般的な不動産よりも流通性が低いためです。
査定を受ける際には、所有権の物件ほどの高額査定にはなりにくいことを想定しておくとよいでしょう。
もし査定結果に不満や疑問がある場合は、査定の根拠を担当者に尋ねてみることが重要です。納得できる説明が得られない場合や、理由を明確にしない不動産会社は信頼できるとは言えない可能性があります。
また、査定の対応や説明の仕方も考慮し、自分に合った不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定で大まかな売却額が分かったら、次に不動産会社を選び、借地権売却の仲介を依頼するために媒介契約を結びます。
不動産会社の選定は特に重要です。なぜなら、不動産会社の交渉力や販売力によって、売買条件が大きく変わるからです。経験豊富な会社であれば、売却条件を有利にし、早期成約を実現しやすくなります。特に借地権の売買は、一般的な住宅とは異なり、特別な知識や交渉力が求められます。
借地権を売る際には、地主の承諾が必要になるため、その交渉を不動産会社に依頼することもあります。この交渉は容易ではないため、借地権売買の実績がある会社に依頼することが重要です。不動産会社のホームページに、借地権売却に関する実績や対応エリアが記載されていることが多いため、事前に確認するとよいでしょう。
媒介契約には、次の3種類があります。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約できる
- 専任媒介契約：不動産会社1社のみと契約する
- 専属専任媒介契約：不動産会社1社のみと契約し、直接取引もできない
一般媒介契約は、売却の選択肢を増やしやすいですが、借地権売却には専門知識や地主との交渉が必要なため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶ方が適している場合が多いでしょう。
地主から借地権売却の承諾を得る
せっかく不動産会社を見つけても、賃借権の場合、地主の承諾がなければ借地権を売却することはできません。そのため、不動産会社を決めたら、地主から売却の承諾を得る必要があります。その際、承諾料についても交渉の上、支払うケースが多くなります。
借地権売却に関する交渉や手続きを全て自分で行うのは難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。不動産会社に依頼すれば、地主との交渉や買い手探し、契約書の作成など、さまざまな面でサポートを受けられます。その分、仲介手数料はかかりますが、依頼することで売買の手続きをスムーズに進められるメリットがあります。
売却活動を行い買主と売買契約を結ぶ
交渉の結果、地主から売却の承諾が得られたら、不動産会社は不動産関係者向けの「レインズ」や一般向けのポータルサイトに情報を掲載し、売却活動を開始します。
賃借権を売却する場合、地主の承諾書が契約手続きの前に必要となるため、買主を見つけるのと並行して承諾料を含めた条件を取り決め、書面にしておくことが重要です。
地主に承諾料を支払い売買契約を決済する
借地権の売却では、一般的な流れとして、
「買主との売買契約締結 → 地主への承諾料の支払いと承諾書の受け取り → 買主の決済 → 借地権譲渡」
という手順で進みます。そのため、事前に承諾料を支払うケースもあるため、契約時に確認しておくことが重要です。
ただし、ケースによっては売買代金の一部を充てて承諾料を支払う方法や、承諾料を買主が負担する、または売主と買主双方で分担するケースもあります。
このように、支払いのタイミングや負担方法は調整可能な場合もあるため、契約時に不動産会社や地主と十分に相談することが大切です。
借地権売却のまとめ
借地権の売却は可能であり、売却方法にもいくつか選択肢があります。
ただし大半の借地権の売却には原則地主の承諾が必要なため、承諾料の支払いが一般的な上に承諾料の金額や承諾自体を得るまでの交渉も難しいケースもよく見られます。
リアルエステートの「おうちの相談室」では、権利関係が複雑な物件を中心に不動産のお悩みをサポートします。「交渉が進まない」「スムーズに売却したい」とお考えの方は、ぜひ「おうちの相談」をご利用ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
