借地権割合とは？調べ方と相続税評価額の計算方法

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権割合は、借地権の相続税や贈与税、売買価格の目安を算出する際に使われる指標です。しかし、借地権割合とはそもそもどのようなものなのか、どうやって調べればよいのかなどがわからない方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、借地権割合の基本的な知識や路線価図を用いた調べ方、借地権割合を活用した相続税評価額の計算方法について解説します。相続した借地権を売却する方法もご紹介しているので、併せて参考にしてください。

借地権割合とは？どのような場面で必要？

土地を貸し出す際は、所有権とは異なる「借地権」という権利が発生し、その割合が土地の評価額に大きな影響を与えます。特に都市部では借地権付きの不動産が多く存在し、適正な評価が求められる場面が少なくありません。ここでは、借地権とは何か、借地権割合の意味と必要な場面について解説します。

借地権とは

借地権（地上権・賃借権）とは、土地の所有者（地主）から土地を借りて、その上に建物を建てる権利です。日本では土地と建物の所有者が異なるケースが多く、特に都市部では借地権付きの不動産が広く見られます。

借地権には、建物の所有を目的とした「普通借地権」や「定期借地権」といった種類があり、それぞれ契約期間や更新の可否が異なります。

借地権は土地を所有しなくても建物を利用できるメリットがある一方、地主の意向に左右されるリスクや契約条件による制約があるため、売買や相続の際は慎重な対応が必要です。

なお、借地権の種類と特徴については後述します。

関連記事：借地権とは？普通借地権と定期借地権の違いから相続・売却のポイントまで

借地権割合とは

借地権割合とは借地権の価値を示す指標で、土地全体の価格に対して借地権が占める割合を表します。例えば、借地権割合が70%の土地の場合、土地の価値が1億円であれば借地権の価値は7,000万円です。

借地権割合は国税庁が地域ごとに定めており、毎年公表される「路線価図」で確認できます。土地の利用価値や市場動向、地域の特性に基づいて決められ、エリアによって異なります。一般的に、都市部や商業地域は借地権割合が高く、郊外や住宅地は低い傾向があります。

路線価図を用いた借地権割合の調べ方については後述します。

相続税や贈与税の評価に用いる

借地権割合を使用する主な場面は、相続税や贈与税の計算です。土地を相続する際、借地権付きの土地は借地権の評価額をもとに相続税を算出します。

被相続人が借地権付きの土地を所有していた場合、土地の時価を直接評価するのではなく、借地権割合を考慮して課税額が決まります。

借地権を子や孫に贈与する際も、借地権割合に基づいて贈与税を求めます。贈与税は不動産の価値によって税額が大きく変わるため、適切な評価が欠かせません。

借地権の種類

一口に借地権といっても、その種類は主に「普通借地権」「定期借地権」「一時使用目的の借地権」の3つに分けられます。どの種類の借地権かによって相続税評価額の計算方法も変わってくるため、ご自身の借地権がどの契約形態にあたるのかを事前に確認しておくことが非常に重要です。

ここでは、借地権の種類と特徴を解説します。

普通借地権

普通借地権は、契約更新のある借地権のことです。借地借家法第3条により、普通借地権の契約期間は30年と定められていますが、地主と借地人の合意があればそれ以上長い期間を設定することも可能です。契約時に契約期間を定めていない、もしくは契約期間が30年よりも短い場合には自動的に30年となります。

普通借地権の特徴は、借地人が望む限り契約更新がなされる点にあります。つまり、借地人は半永久的に地主から土地を借りることが可能です。なお、契約更新期間は1回目で20年以上、2回目以降で10年以上です。

地主側は、正当な理由がない限り借地人の契約更新を拒否することはできません。

参考：『借地借家法第3条｜e-Gov法令検索』

関連記事：普通借地権とは？定期借地権との違いや相続・契約更新のポイント

定期借地権

定期借地権は、契約期間が定められている借地権を指します。普通借地権とは異なり、契約期間の満了をもって借地人は土地上の建物を解体し、更地にしたうえで地主へ返還する義務を負う点が特徴です。

また、定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があり、それぞれ以下のように特徴が異なります。

種類	契約期間	契約形式	用途制限	契約期間満了後
一般定期借地権	50年以上	公正証書などの書面	なし	更地返還
建物譲渡特約付借地権	30年以上	形式の定めなし（口頭でも可）	なし	建物を地主へ売却
事業用定期借地権	10年以上50年未満	公正証書	事業用の建物限定	更地返還

定期借地権は、1992年8月1日に施行された借地借家法で定められた借地権です。それまでは借地人の権利が強く、地主には一度貸した土地を永遠に返してもらえないリスクがありました。そこで地主が安心して土地を貸せるよう、契約期間を限定した定期借地権が新設されたのです。

参考：『借地借家法第22条｜e-Gov法令検索』

関連記事：定期借地権の全知識！種類別メリットと活用方法

一時使用目的の借地権

ここまでご紹介した2つの借地権は、いずれも長期間の建物の所有を目的に土地を借りる権利です。

それに対して、一時使用目的の借地権は短期間での一時的な土地の利用を目的としている点に大きな違いを見いだせます。具体的には、マンション建設中の仮設事務所、サーカスなどイベント用の簡易的な建物など、利用期間があらかじめ決まっている場合に一時使用目的の借地権が設定されます。

一時使用目的の借地権はほかの借地権とは異なり、借地借家法の規定がほぼ適用されません。そのため、普通借地権・定期借地権とは相続税評価額の計算方法が大きく異なる点に注意が必要です。なお、計算方法については後述します。

参考：『借地借家法第25条｜e-Gov法令検索』

借地権割合の調べ方と路線価図の見方

借地権付きの不動産を売買・相続・贈与する際に重要な借地権割合ですが、専門家でないと調べられないと考える方もいるでしょう。借地権割合は自身で調べることが可能で、複雑な手順でもありません。

ここでは、国税庁のWebサイトを活用した借地権割合の調べ方について解説します。

STEP1.国税庁のWebサイトにアクセスする

借地権割合を調べる流れは、以下のとおりです。

国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を開く
調べたい都道府県を選択→「路線価図」をクリックする
市町村名や町域を選ぶ
指定したエリアの「路線価図」が表示される

路線価図とは、主要な道路ごとに設定された1平方メートル当たりの土地の評価額（路線価）が記載された地図です。路線価をもとに土地の相続税や贈与税の評価額が決まります。

単位は「1,000円/平方メートル」で、「200D」と記載がある場合、その道路に面する土地の1平方メートル当たりの評価額は20万円です。

参考：『財産評価基準書 路線価図・評価倍率表｜国税庁』

STEP2.借地権割合を確認する

路線価図を開くと、評価額の横にアルファベット（A～G）が記載されていることがあります。これが借地権割合を示しており、以下のように対応しています。

記号	借地権割合
A	90％
B	80％
C	70％
D	60％
E	50％
F	40％
G	30％

路線価図に記載されたアルファベットを確認し、上記の表と照らし合わせれば、借地権割合を把握できます。路線価が「200C」の場合、土地の評価額は1平方メートル当たり20万円で、借地権割合は70%です。アルファベットの記載がないときは借地権割合を20%として計算します。

借地権割合を活用した相続税評価額の計算方法

借地権を相続する際、適正な評価は相続税の計算において重要です。借地権の相続税評価額の計算方法は借地契約の形態によって異なるため、まずはどの契約を交わしているのかを確認することが大切です。

ここでは、普通借地権・定期借地権・一時使用目的の借地権それぞれの相続税評価額の計算方法について解説します。

普通借地権の場合

普通借地権の相続税評価額は、土地の自用地評価額に借地権割合をかけて算出します。自用地評価額とは、土地の所有者が何の制限もなく自由に使える土地における評価額のことです。

普通借地権の相続税評価額を求めるには、まず自用地評価額を求める必要があります。自用地評価額は、路線価が設定されているエリアであれば「路線価×土地の面積」の計算式で算出できます。

次に、その評価額に借地権割合を乗じると相続税評価額を導き出すことが可能です。計算式に表すと、以下のとおりです。

普通借地権の相続税評価額＝自用地評価額（路線価×土地の面積）×借地権割合

例えば、路線価が1㎡10万円、土地の面積が100㎡、借地権割合が70％のケースにおける相続税評価額は、「10万円×100㎡×70％＝700万円」です。

定期借地権の場合

定期借地権の相続税評価額は普通借地権とは異なり、定期借地権を設定したときの経済的利益や土地の市場取引価格、契約期間の残存年数などを考慮して計算します。具体的な計算式は、以下のとおりです。

定期借地権の相続税評価額＝ 自用地評価額 × ｛（定期借地権設定時の経済的利益の総額 ÷ 設定時における土地の通常取引価額） × （課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率 ÷ 定期借地権の設定期間年数に応ずる同現価率）｝

定期借地権設定時の経済的利益は、借地契約終了時に返還する必要のない権利金などの費用、返還する必要がある保証金などの費用、適正地代よりも支払い地代が安く実質贈与を受けたと認められる差額分の合計です。

また基準年利率は国税庁のホームページで公表されており、課税時の利率を適用します。

ただし、上記を見てもわかるように定期借地権の相続税評価額を計算する方法は複雑であり、不動産や税金に詳しくない方が導き出すのは難しいといわざるを得ません。そのため、借地権の契約形態が定期借地権の場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

参考：『令和7年分の基準年利率について（法令解釈通達）｜国税庁』

一時使用目的の借地権の場合

一時使用目的の借地権の相続税評価額は、雑種地の賃借権と同じ評価方法で算出します。なお、雑種地とは宅地や田、畑など計22種類の地目のいずれにも当てはまらない土地を指します。具体的な計算方法は、以下のとおりです。

【①地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権】
雑種地の自用地評価額×法定地上権割合と借地権割合のどちらか低いほう

【②上記以外の賃借権】
雑種地の自用地評価額×法定地上権割合×1/2

地上権に準ずる賃借権とは、「登記されている」「権利金や一時金の支払いがある」「堅固な建物の所有を目的としている」などが該当します。

法定地上権割合は、契約残存期間に応じて以下のように異なります。

契約残存期間	割合
10年以下	5％
10年超15年以下	10％
15年超20年以下	20％
20年超25年以下	30％
25年超30年以下	40％
30年超35年以下	50％
35年超40年以下	60％
40年超45年以下	70％
45年超50年以下	80％
50年超	90％

基本的に契約が短期間で仮設事務所など一時使用目的のときには、②の計算式を用います。例えば、契約残存期間が12年、雑種地としての自用地評価額が2,000万円のときの相続税評価額は「2,000万円×10％×1/2＝100万円」です。

路線価が設定されていない借地権の場合

路線価が設定されていないエリアの場合は、倍率方式を用いて相続税評価額を算出します。

倍率方式は、主に郊外や地方の土地など、路線価が定められていない地域で適用する評価方法です。固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を求めます。

1.固定資産税評価額を確認する
固定資産税の納税通知書に記載されている「価格」もしくは「評価額」を確認する

2.国税庁が定める倍率を掛ける
国税庁が公表する「倍率表」で、該当する地域の倍率を確認する
自用地評価額＝固定資産税評価額×倍率

3.借地権割合を適用する
相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合

【具体的な計算例】
固定資産税評価額：5,000万円
倍率：1.2倍
借地権割合：50%
自用地評価額＝5,000万円×1.2＝6,000万円
相続税評価額＝6,000万円×50%＝3,000万円

関連記事：固定資産税評価額と路線価の違いを解説！計算方法や調べ方は

相続した借地権を売却する方法

借地権をはじめとする財産を相続した場合、相続の発生を知った日の翌日から10ヵ月以内に相続税を納める必要があります。相続税は、現金一括納付が原則です。そのため、相続税を現金で納めることが難しいときには、借地権を売却するのは選択肢のひとつです。

ここでは、相続した借地権を売却する方法を解説します。

地主に買い取ってもらう

相続した借地権を売却したいのなら、まずは地主へ声をかけてみましょう。

地主は、借地人に貸している土地を自分で活用することはできません。そのため、地主自身が「自分の家を建てたい」などと考えているなら、前向きに検討してもらえる可能性があります。

また、借地権を地主に売却する場合には、譲渡承諾料を支払わなくてもよい点もメリットです。譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％ほどです。借地権を第三者に売却する際には数十万円～数百万円の費用の支払いが発生しますが、地主が売却相手なら不要なため、その分売却時の手残り金額を増やすことができます。

ただし、地主に借地権を買い取る意思がなければ取引は成立しません。借地権の売買価格を巡ってトラブルとなるケースもあるため、間に不動産会社を挟んだうえで交渉することをおすすめします。

底地と借地権を同時売却する

地主も底地を手放したいと考えているなら、借地権と併せて売りに出すのはひとつの手です。

底地と借地権をそれぞれ単独で売り出しても、なかなか買い手は見つかりません。底地には「購入しても自分の家を建てられない」、借地権には「地代などの支払いが発生する」「地主の承諾なく家を建て替えられない」などのデメリットがあるためです。

しかし底地と借地権をセットにして売りに出せば、買い手は通常の不動産のように自由に活用できるようになるため、早く売却できる可能性が高まります。

ただし、前述の「地主へ売却する」ケースと同様、同時売却を成功させるには地主との交渉が必要です。売却代金の分け方を巡って揉める可能性もあるため、やはり不動産会社のサポートを受けたほうがよいでしょう。

関連記事：底地と借地は同時売却可能？！同時売却する際の注意点もご紹介

底地と借地権の一部を等価交換してから売却する

底地と借地権の等価交換とは、地主と借地人がそれぞれの権利の一部を交換し、互いに所有権を持つ不動産を取得する方法です。底地と借地権の一部を等価交換するとそれまでの借地契約が解消され、通常の不動産同様に売却できるようになります。そのため、立地条件などによっては早期売却することも可能です。

ただし、この売却方法も地主の合意が必要となり、必ずしも実現できるとは限りません。また、底地と借地権の等価交換はひとつの土地を2人で分ける行為を意味するため、結果的に土地の面積が狭くなり、建てられる家が制限される恐れがある点に注意が必要です。

ケースによっては借地上の家を解体せざるを得ず、借地人が解体費用の負担を強いられる可能性もあります。

借地権を専門の不動産会社に売却する

借地権の売却に際して地主の協力を得られないときには、専門の不動産会社に売却することをおすすめします。

前述のように、さまざまな制約のある借地権を単体で売りに出しても一般の買い手はまず見つかりません。しかし、専門の不動産会社には借地権を活用して収益を上げられる独自のノウハウがあるため、一般の買い手が見つかりにくい借地権でもスピーディーに買い取ってもらうことが可能です。

また、借地権を売却するには地主の承諾が必要ですが、その交渉も一手に任せられる点もメリットです。手間をかけずに借地権を売却したいなら、借地権の取り扱い実績が豊富な専門の不動産会社に相談するとよいでしょう。

借地権割合に関する注意点

借地権割合は相続税評価額を計算するうえで重要な指標ですが、借地権の売買や相続にはさまざまな注意点があります。借地権割合を巡ってトラブルに発展しないよう気をつけましょう。ここでは、借地権割合に関する注意点を3つ紹介します。

借地権を譲渡・売却する際は地主から承諾を得る

借地権の譲渡や売却には地主の承諾が必要です。借地権が第三者に渡ることで、地主と新たな借地人との間に新しい契約関係が生まれるためです。

通常、地主の承諾を得るためには承諾料を支払う必要があります。承諾料は借地権価格の10％程度が相場です。ただし、実際には地主の判断によるため、ケースバイケースで変動します。

借地上の建物を増築・建て替えする場合も同様に、地主の承諾が必要です。この場合の承諾料の相場は、更地価格の3％～5％程度です。地主への連絡を怠ると、契約違反と見なされる恐れがあるため注意しましょう。

関連記事：借地権は売却できる？5つの方法と流れ、売買相場について解説

借地権割合を巡ってトラブルに発展するケースがある

借地権割合は相続税の計算や売買時の参考指標として用いられますが、実際の不動産取引では借地権割合を巡るトラブルが発生することがあります。

例えば、相続時に兄弟間で借地権付きの不動産を分割する際に、借地権割合の評価を巡って意見が対立するケースがあります。相続税評価額を基準にすると、実際の市場価値とは異なるため、適正価格の認識が一致しないことが原因です。

借地権付き建物を売却する際、買主が地主からの承諾を得られず、取引が成立しないケースもあります。

借地権割合は売買時の参考になりにくい

借地権評価額は相続税や贈与税の計算を目的としており、実際の売買価格とは大きく異なる場合があります。そのため、借地権割合をもとに売却価格を設定すると、適正な価格にならないケースが少なくありません。

借地権付き建物の売却には地主の承諾が必要で、地主が提示する条件次第で売買価格が変動する可能性があります。建物の用途や老朽化の度合いによっても借地権の市場価値は変わるため、借地権割合を基準に売却価格を決めることはリスクが伴います。

借地権付き不動産を売却する際は、相場調査を実施して実際の市場価値に基づいた価格を設定することが重要です。不動産会社や専門家のアドバイスを受けながら、適正な価格を見極めましょう。

関連記事 : 借地権で後悔……どうすればよい？トラブル解決の道筋を解説

まとめ

借地権割合は、借地権の評価額を算出する指標です。主に相続税や贈与税の算出、売買価格の目安として活用されます。ただし、借地権の評価や売買は専門的な知識が必要な場合もあるため、専門家に相談するのがおすすめです。

リアルエステートが提供する「おうちの相談室」は、複雑な権利関係を含む不動産の問題を幅広くサポートする不動産相談窓口です。相続や権利関係に関わる問題は、必要に応じて弁護士・税理士といった専門家と連携し、法的・税務的な視点からサポートします。お気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける