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2025/12/16借地権割合とは？調べ方や路線価図の見方、相続税評価額の計算方法を解説
- 不動産の知識
- その他
借地権割合は、借地権にかかる相続税や贈与税の計算、売買価格のおおよその目安を判断する際に使われる重要な指標です。しかし、「借地権割合とは何か」「どこで確認できるのか」といった疑問を抱く方も多いのではないでしょうか。
この記事では、借地権割合の基本的な知識や路線価図を用いた調べ方、借地権割合を活用した相続税評価額の計算方法について解説します。相続した借地権を売却する方法も紹介するため、ぜひ参考にしてください。
- 借地権割合は借地権の価値を示す指標で、相続・贈与税計算や売買価格の目安に用いられる
- 国税庁の路線価図で路線価の横のアルファベットから借地権割合（30%～90%）が確認可能である
- 相続税評価額は借地権の種類で計算方法が異なり、売却価格はローン承諾や譲渡承諾料に左右される
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権とは？
借地権（地上権・賃借権）とは、土地の所有者（地主）から土地を借りて、その上に建物を建てる権利です。主に「普通借地権」「定期借地権」「一時使用目的の借地権」の3種類に分けられ、相続税評価額の計算方法も異なります。そのため、自身の借地権の契約形態を事前に確認することが重要です。ここでは、借地権の種類と特徴について解説します。
普通借地権
普通借地権は、契約更新のある借地権です。借地借家法第3条により、普通借地権の契約期間は30年と定められていますが、地主と借地人の合意があればそれ以上長い期間も設定可能です。契約時に契約期間を定めていない、もしくは契約期間が30年より短い場合は自動的に30年となります。
普通借地権は、地主に正当事由がない限り更新されるため、長期間にわたって土地を利用できます。なお、契約更新期間は1回目が20年以上、2回目以降は10年以上です。正当な理由がなければ、地主は借地人の契約更新を拒否できません。
定期借地権
定期借地権は、契約期間が定められた借地権です。普通借地権とは異なり、契約期間の満了をもって借地人は土地上の建物を解体し、更地にした上で地主へ返還する義務があります。
また、定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があり、それぞれ以下のように特徴が異なります。
| 種類 | 契約期間 | 契約形式 | 用途制限 | 契約期間満了後 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 公正証書などの書面 | なし | 更地返還 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 口頭でも可 ※ただし、契約書の作成を推奨 |
なし | 建物を地主へ売却 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 公正証書 | 事業用の建物限定 | 更地返還 |
定期借地権は、1992年8月1日に施行された借地借家法で定められた借地権です。それまでは借地人の権利が強く、地主には一度貸した土地を永遠に返してもらえないリスクがありました。地主が安心して土地を貸せるよう新設されたのが、契約期間を限定した定期借地権です。
一時使用目的の借地権
長期間の建物の所有を目的に土地を借りる普通借地権や定期借地権に対して、一時使用目的の借地権は、短期間での一時的な土地の利用を目的とする点が特徴です。マンション建設中の仮設事務所やサーカスのようなイベント用の簡易的な建物など、利用期間があらかじめ決まっている場合に一時使用目的の借地権が設定されます。
他の借地権とは異なり、借地借家法の規定がほぼ適用されないため、普通借地権・定期借地権とは相続税評価額の計算方法が大きく異なる点に注意が必要です。
借地権割合とは？
借地権割合とは借地権の価値を示す指標で、土地全体の価格に対して借地権が占める割合を表します。借地権割合が70%の土地の場合、土地の価値が1億円であれば借地権の価値は7,000万円です。
借地権割合は国税庁が道路（路線）ごとに定めており、毎年公表される「路線価図」で確認できます。土地の利用価値や市場動向、地域の特性に基づいて決められ、エリアによって異なります。一般的に、都市部や商業地域は借地権割合が高く、郊外や住宅地は低い傾向があります。
不動産ビギナーさん借地権割合は、売買目安だけでなく相続税の計算にも使われるのですね。
山口智暉税務と売買目安の両方で重要な指標です。特に相続ではこの割合を用いて評価額を算定するため、調べ方を理解しましょう。
借地権割合が用いられる場面
借地権は資産のひとつで、その価値を正確に把握するには借地権割合が欠かせません。借地権を取得する予定があるなら、借地権割合がどのようなケースで利用されるか理解することが大切です。ここでは、借地権割合が用いられる3つの場面を紹介します。
借地権の相続・贈与時
借地権割合を使用する場面のひとつは、相続税や贈与税を計算するときです。借地権付きの土地を相続したら、借地権の評価額をもとに相続税を算出します。借地権付きの土地は、土地の時価を直接評価するのではなく、借地権割合を考慮して課税額が決まります。
借地権を贈与した際に、贈与税額を求める場合も同様です。贈与税は不動産の価値によって税額が大きく変わるため、適切な評価が欠かせません。
借地権の売買時
借地権を売買する際も、借地権割合を使った評価額が用いられることがあります。例えば、土地の評価額が3,000万円、借地権割合が60％の場合、売却価格の目安は1,800万円です。
ただし、借地権割合に基づく評価額がそのまま売却価格に直結するわけではありません。実際の売却価格は立地条件や周辺環境、借地契約の内容、買主との交渉状況といったさまざまな要因に左右されるため、あくまでも参考値と捉えましょう。
借地権の地代設定時
地主が地代を決める際に、借地権割合による評価額を参考にすることがあります。借地契約の内容によって異なるものの、一般的な住宅用地の場合、「土地の価格×（1－借地権割合）×6％」という計算式で地代の目安が求められます。
ただし、売却価格と同様、借地権割合に基づいて導き出された地代はあくまで目安です。実際には、土地の固定資産税や周辺相場など、さまざまな要素を踏まえて決まります。
借地権割合の調べ方と路線価図の見方
借地権付き不動産を売買・相続・贈与する際に重要な借地権割合は、専門家でなくても調べることが可能で、複雑な手順でもありません。ここでは、国税庁のWebサイトを活用した借地権割合の調べ方について解説します。
路線価図の見方
借地権割合を調べる流れは以下の通りです。
- 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を開く
- 調べたい都道府県を選択し、「路線価図」をクリックする
- 市町村名や町域を選ぶ
- 指定したエリアの「路線価図」が表示される
路線価図とは、主要な道路ごとに設定された1平方メートル当たりの土地の評価額（路線価）が記載された地図です。路線価をもとに土地の相続税や贈与税の評価額が決まります。
路線価図に表示された数字が路線価です。単位は「1,000円／平方メートル」で、「200D」と記載がある場合、その道路に面する土地の1平方メートル当たりの評価額は20万円です。
借地権割合の見方
路線価図では、路線価の横にアルファベット（A～G）が記載されていることがあります。「200D」と書かれていた場合は「D」が借地権割合を示しており、以下のように対応しています。
| 記号 | 借地権割合 |
| A | 90％ |
| B | 80％ |
| C | 70％ |
| D | 60％ |
| E | 50％ |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
路線価図に記載されたアルファベットを確認し、上記の表と照らし合わせれば、借地権割合が分かります。路線価が「200C」の場合、土地の評価額は1平方メートル当たり20万円で、借地権割合は70%です。
なお、アルファベットの記載がない場合、借地権割合は20%として計算するのが一般的です。ただし、国税庁は「借地権の取引慣行がないと認められる地域」に限り、例外的に借地権割合を20％として評価すると定めています（国税庁 No.4613）。そのため、アルファベットの有無だけで判断せず、地域の取引慣行や評価方法を確認することが重要です。
地区区分の見方
路線価図を見る上で欠かせない要素のひとつが「地区区分」です。地区区分とは、土地の利用状況に基づき、国税庁が地域を大分類で7区分したものです。それぞれの特徴を以下にまとめました。
| 地区区分 | 特徴 |
| ビル街地区 | 高層ビルやオフィスビルが建ち並ぶエリア |
| 高度商業地区 | 大型商業施設などが集中する商業性の高いエリア |
| 繁華街地区 | レストランや娯楽施設などが人通りの多いエリア |
| 普通商業・併用住宅地区 | カフェや小売店、住宅が入り混じる地域 |
| 中小工場地区 | 中小規模の工場や製造業が集積するエリア |
| 大工場地区 | 大規模な製造工場や重工業施設が立地する地域 |
| 普通住宅地区 | 住宅街が形成されているエリア |
地区区分を確認すれば、借地権が設定された土地の利用目的や周辺環境、資産価値の傾向を把握しやすくなります。
借地権割合を活用した相続税評価額の計算方法
借地権を相続する際、適正な評価は相続税の計算において重要です。借地権の相続税評価額の計算方法は借地契約の形態によって異なるため、まずはどの契約を交わしているか確認することが大切です。
ここでは、普通借地権・定期借地権・一時使用目的の借地権それぞれの相続税評価額の計算方法について解説します。
普通借地権の場合
普通借地権の相続税評価額は、土地の自用地評価額に借地権割合をかけて算出します。自用地評価額とは、土地を自ら使用している場合の評価額です。
自用地評価額は、路線価が設定されたエリアであれば「路線価×土地の面積」で算出します。評価額に借地権割合を乗じると、相続税評価額を導き出せます。計算式は以下の通りです。
普通借地権の相続税評価額＝自用地評価額（路線価×土地の面積）×借地権割合
例えば、路線価が1平方メートル当たり10万円、土地の面積が100平方メートル、借地権割合が70％の場合、相続税評価額は「10万円×100平方メートル×70％＝700万円」です。
定期借地権の場合
定期借地権の相続税評価額は、定期借地権を設定したときの経済的利益や土地の市場取引価格、契約期間の残存年数などを考慮して計算します。計算式は以下の通りです。
定期借地権の相続税評価額＝自用地評価額×｛（定期借地権設定時の経済的利益の総額÷設定時における土地の通常取引価額）×（課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率÷定期借地権の設定期間年数に応ずる同現価率）｝
定期借地権設定時の経済的利益は、借地契約終了時に返還する必要のない権利金などの費用、返還する必要がある保証金などの費用、適正地代よりも支払い地代が安く実質贈与を受けたと認められる差額分の合計です。基準年利率は国税庁のホームページで公表されており、課税時の利率を適用します。
定期借地権の相続税評価額の計算は複雑で、不動産や税金に詳しくない方が正確な金額を求めるのは困難です。借地権の契約形態が定期借地権の場合、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
参考：『令和7年分の基準年利率について（法令解釈通達）｜国税庁』
一時使用目的の借地権の場合
一時使用目的の借地権の相続税評価額は、雑種地の賃借権と同じ評価方法で算出します。雑種地とは宅地や田、畑など計22種類の地目のいずれにも当てはまらない土地を指します。計算方法は以下の通りです。
1.地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
雑種地の自用地評価額×法定地上権割合と借地権割合のどちらか低いほう
2.上記以外の賃借権
雑種地の自用地評価額×法定地上権割合×1/2
地上権に準ずる賃借権とは、「登記されている」「権利金や一時金の支払いがある」「堅固な建物の所有を目的としている」などが該当します。
法定地上権割合は、契約残存期間に応じて以下のように異なります。
| 契約残存期間 | 割合 |
| 10年以下 | 5％ |
| 10年超15年以下 | 10％ |
| 15年超20年以下 | 20％ |
| 20年超25年以下 | 30％ |
| 25年超30年以下 | 40％ |
| 30年超35年以下 | 50％ |
| 35年超40年以下 | 60％ |
| 40年超45年以下 | 70％ |
| 45年超50年以下 | 80％ |
| 50年超 | 90％ |
基本的に契約が短期間で仮設事務所など一時使用目的の場合、2の計算式を用います。例えば、契約残存期間が12年、雑種地としての自用地評価額が2,000万円のときの相続税評価額は「2,000万円×10％×1/2＝100万円」です。
路線価が設定されていない借地権は倍率方式で計算
路線価が設定されていないエリアの場合、倍率方式を用いて相続税評価額を算出します。倍率方式は、主に郊外や地方の土地など、路線価が定められていない地域で適用する評価方法です。固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を求めます。
- 固定資産税の納税通知書に記載されている「価格」もしくは「評価額」を確認する
- 国税庁が公表する「倍率表」で該当する地域の倍率を確認し、自用地評価額を求める
自用地評価額＝固定資産税評価額×倍率 - 借地権割合を適用し、相続税評価額を算出する
相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合
【計算例】
固定資産税評価額：5,000万円
倍率：1.2倍
借地権割合：50%
自用地評価額＝5,000万円×1.2＝6,000万円
相続税評価額＝6,000万円×50%＝3,000万円
小規模宅地等の特例を使うと相続税評価額の減額が可能
借地権も相続財産として扱われるため、相続した場合は他の財産と合算した評価額に対して相続税が課されます。
ただし、借地権単体ではなく、その借地上の建物を相続し、一定要件のもと引き続き居住する場合には「小規模宅地等の特例」を利用できる可能性があります。小規模宅地等の特例は相続税の課税対象となる土地の評価額を最大80％減額できる制度で、借地権にも適用できる点が特徴です。
小規模宅地等の特例を利用すれば、借地権の相続税評価額を大幅に抑えられます。借地権を相続した際は、自身が特例の適用要件に当てはまるか確認しましょう。
借地権割合に基づく相続税評価額は実際の売買価格とは異なる
借地権割合をもとに算出した相続税評価額は、相続税などを算出するための「税務上の評価額」で、市場で取引される価格とは必ずしも一致しません。借地権割合を基準にそのまま売却価格を設定すると、市場価値とかけ離れた金額になることがあるため、注意が必要です。
また、借地権付き建物の売却には地主の承諾が必要で、提示される条件によっては売買価格が大きく変わるケースがあります。建物の用途や老朽化の状況によっても借地権の市場価値は上下するため、借地権割合だけで売却価格を決めるのはリスクが大きいでしょう。
借地権付き建物を売却する際は、実際の取引相場を調査し、市場価値を踏まえた適正価格を設定することが重要です。借地権に詳しい不動産会社のアドバイスを受けながら、慎重に検討しましょう。
- 不動産ビギナーさん
税務上の評価額と、実際の売買価格が一致しないのはなぜでしょうか。
- 山口智暉
税務評価は画一的ですが、実勢価格は建物の状態や地主の承諾料、買主のローン条件など個別の事情で変動するからです。
借地権の売却価格を左右するポイント
借地権割合を用いれば、借地権のおおよその売却価格を算出できます。ただし、実際の取引価格はさまざまな要素によって変動するため、どのような要因が価格に影響するか理解することが大切です。ここでは、借地権の売却価格を左右する要素を紹介します。
ローン承諾の有無
借地権の売却価格に影響を与える要素のひとつが、地主からローン承諾を得られているかどうかです。
借地権付き建物の購入を検討する多くの買主は、住宅ローンの利用を前提としています。しかし、地主がローン承諾に応じない場合、買主は住宅ローンを組めません。その結果、購入できる人が限られ、相場より価格を下げなければ売却できないケースがあります。
事前に地主からローン承諾を取得すれば、住宅ローンを利用したい買主も検討しやすくなり、より高い価格で売却できる可能性が高まるでしょう。
譲渡承諾料の金額
譲渡承諾料の金額も、借地権付き建物の売却価格を左右する要素のひとつです。借地権を売却する際は、地主の承諾を得るとともに、譲渡承諾料を支払う必要があります。相場は借地権価格の10％程度ですが、法的な決まりはありません。そのため、相場より高い金額を提示されるケースもあります。
譲渡承諾料が高額になるほど売主の手元に残る金額は少なくなり、手取りを増やすには売却価格を高めに設定しなければなりません。ただし、売り出し価格を相場より高く設定すると、買主が見つかりにくいため、価格は慎重に設定する必要があります。
借地権の契約更新時期
借地権の契約更新時期も、借地権付き建物の売却価格に影響を与える要素です。借地契約を更新する際は、地主に更新料を支払う必要があります。更新料の相場は借地権価格の約3％～5％です。借地権価格が2,000万円の場合、契約更新に際して地主に100万円ほどの更新料を支払います。
契約更新が迫っている時期に売りに出した場合、買主は購入後すぐに更新料を支払わなければなりません。そのため、多くの買主は更新料の負担を考慮し、購入価格にその分の値引きを求める傾向があります。結果として、更新時期が迫っている借地権付き建物は、更新料相当額を差し引いた価格でなければ売却が難しいのが実情です。
- 不動産ビギナーさん
売却価格は、地主との交渉次第で大きく変わってくるのですね。
- 山口智暉
ローン承諾や承諾料の金額は買主の負担に直結します。契約更新時期も価格に影響するため、交渉は専門家に依頼するのが得策です。
まとめ
借地権割合は借地権の評価額を算出するための重要な指標で、相続税・贈与税の計算や売買価格の目安として広く活用されます。ただし、借地権の評価や売却には専門的な知識が求められる場面が多く、自己判断だけで進めると思わぬトラブルにつながる恐れがあります。疑問点がある場合、早めに専門家に相談することが大切です。
リアルエステートが運営する「おうちの相談室」では、借地権をはじめ、複雑な権利関係を伴う不動産に関する悩みを幅広くサポートします。必要に応じて弁護士・税理士とも連携し、法務・税務の両面から最適な解決策を提案します。借地権について不安や疑問がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
