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2026/08/07路線価とは？見方・実勢価格との違い・自分で評価額を計算する方法を解説
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土地の価値を確認する際、まず押さえておきたいのが「路線価」です。路線価は相続税や贈与税などの計算に使われる土地評価の基準ですが、「そもそも路線価とは何なのか」「路線価を使ってどのように土地の評価額を計算するのか」などがわからない方も多いでしょう。
そこでこの記事では、路線価の意味や公示価格・実勢価格との違い、路線価図の見方、路線価を使った土地評価額の計算方法を解説します。路線価を調べる際に押さえておきたい注意点も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
路線価とは
路線価とは「道路に面している標準的な宅地1平方メートルあたりの評価額」のことで、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。また、土地の価格には路線価以外にも複数の種類があり、それぞれ使用目的が異なります。そのため、土地の価値を確認する際は、まずどの価格を何の目的で使用するのかを整理しておくことが大切です。
ここでは、土地の価格の違いを種類別に解説します。
相続税路線価
相続税路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に用いられる土地1平方メートルあたりの評価単価です。これに土地の面積、奥行価格補正など各種補正率を乗じることで、相続税・贈与税の基礎となる相続税評価額を算出できます。
相続税路線価を算定するのは、国税庁です。毎年1月1日時点の評価額を基準とし、7月1日に公表されます。
固定資産税路線価
固定資産税路線価とは、固定資産税評価額を算出するための基準となる土地1平方メートルあたりの価格です。固定資産税路線価は、土地にかかる固定資産税や都市計画税を計算する際の基礎となる固定資産税評価額を求めるために用いられます。固定資産税評価額そのものではない点に注意しましょう。
固定資産税路線価を設定するのは市町村（東京23区は東京都）で、1月1日時点の評価額を基準とし、4月初旬に公表されます。毎年更新される相続税路線価とは異なり、固定資産税路線価は3年に一度改定されるのが特徴です。
関連記事：固定資産税評価額と路線価の違い！計算方法と調べ方を解説
路線価と地価公示価格・地価調査価格・実勢価格の違い
土地の公的な価格には、路線価以外にも「地価公示価格（公示地価）」と「地価調査価格（基準地価）」があります。
地価公示価格とは、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を判定し、公示するものです。一般的な土地取引の指標や、公共事業用地の取得価格を算定する際の基準などに活用されます。なお、相続税評価額は地価公示価格の8割程度、固定資産税評価額は地価公示価格の7割程度に設定されています。
地価調査価格は、都道府県が調査主体となって公表する基準地の価格です。地価公示価格と併せて、地域ごとの土地価格の動向を把握するための参考情報として利用されます。
これに対して、実際に土地が売買される際の取引価格を「実勢価格」といいます。地価公示価格や基準地価を参考にしながら、土地の立地や面積、形状、接道状況、周辺環境、需要、将来性などを踏まえて個別に決まる点が特徴です。そのため、実際の取引価格は路線価より高くなる傾向があります。
関連記事：全国地価ランキング｜土地の坪単価と地価の見方を徹底解説
路線価の調べ方・見方
路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。土地の相続税評価額を自分でおおまかに把握したい場合、まずは対象地の路線価を確認することが第一歩です。
ここでは、国税庁の路線価図を使って路線価を調べる基本的な流れと、見方のポイントを解説します。
路線価を調べたい都道府県・市区町村・町名を選択
路線価を調べる際は、まず国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスします。
トップページには年分ごとのリンクが表示されているため、相続や贈与が発生した年の路線価図を選択します。相続税評価には発生年の路線価を用いるルールがあるため、年分の選び間違いには注意してください。
年分を選択したら、路線価を調べたい土地がある都道府県を選びます。
その後、「路線価図」を選択し、市区町村、町名の順に絞り込んでいきます。
町名を選択すると、該当エリアの路線価図が表示されます。
土地の所在地を地番や周辺の道路、建物、交差点などを手がかりに探し、対象地がどの道路に面しているかを確認します。路線価は土地そのものではなく前面道路ごとに設定されているため、見るべきは道路に付された数字です。
調べたい土地に面する道路の数字を確認
路線価図では、路線価が1平方メートルあたりの価額として1,000円単位で表示されています。例えば、土地の前面道路に「200D」と表示されている場合、1平方メートルあたりの路線価は20万円です。
また、数字の後ろに付いているアルファベットは「借地権割合」を表すものです。借地権割合とはその土地の権利のうち借地権が占める割合を示すもので、AからGまでの記号で表示されます。例えば「D」は借地権割合60％を意味します。相続した土地に借地権が関係している場合は、このアルファベットも評価額を計算するうえで重要です。
さらに、路線価図には「普通住宅地区」「普通商業・併用住宅地区」などの地区区分も記載されています。地区区分は奥行価格補正率などを確認する際に使われるため、土地の評価額を計算する場合は路線価の数字だけでなく地区区分も併せて押さえておきましょう。
関連記事：借地権割合とは？路線価図の見方や相続税・地代の目安を知る計算方法を解説
路線価が載っていない場合は倍率方式で評価
地域によっては、路線価図に路線価が記載されていない場合があります。路線価が設定されていない地域の土地を評価する際は、「倍率方式」を用いて評価額を算出します。
倍率方式とは、固定資産税評価額に国税庁が定める評価倍率を乗じて相続税評価額を求める方法です。計算式は以下の通りです。
土地の評価額＝固定資産税評価額×評価倍率
固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書や、自治体で取得できる固定資産評価証明書などで確認できます。評価倍率は国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に掲載されているため、該当する地域の倍率を確認しましょう。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円で、評価倍率が1.4倍の土地の場合、相続税評価額の目安は「1,000万円×1.4＝1,400万円」です。
路線価を使った土地評価額の計算方法
路線価を使って土地の評価額を求める際の基本的な計算式は、以下の通りです。
土地評価額＝路線価×各種補正率×土地面積
路線価は1平方メートルあたりの評価額として示されているため、土地面積を乗じることで評価額の目安を算出できます。
ただし、実際の土地の評価では、奥行きの長さ、間口の広さ、土地の形状、接している道路の数、角地かどうかなど、さまざまな条件に応じて補正率を反映しなければなりません。自分で土地の正確な相続税評価額を計算するのは容易ではないため、相続税の申告が必要な場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
ここでは、路線価をもとに土地評価額を計算する方法をケース別に解説します。
1つの道路に面している土地の評価額
土地が1つの道路に面している場合、評価額は以下の計算式で算出できます。
土地評価額＝路線価×奥行価格補正率×土地面積
奥行価格補正率とは、土地の奥行きに応じて評価額を調整するための補正率です。土地は、奥行きが長すぎたり短すぎたりすると利用しにくくなる場合があるため、標準的な奥行きの土地と比べて評価額を補正します。
例えば、路線価が20万円、奥行価格補正率が1.00、土地面積が150平方メートルの場合、評価額の目安は以下のように計算できます。
20万円×1.00×150平方メートル＝3,000万円
一方、奥行価格補正率が0.95になる土地であれば、評価額は「20万円×0.95×150平方メートル＝2,850万円」となります。同じ路線価・同じ面積の土地であっても、奥行価格補正率によって評価額は変わります。そのため、相続した土地の評価額を確認する際は、路線価だけでなく、対象地の奥行きに応じた補正率も確認することが大切です。
2つの道路に面している土地の評価額
土地が2つ以上の道路に面している場合は出入りのしやすさや視認性、利用のしやすさなどの面で価値が高くなる場合があるため、路線価に一定の加算を行う必要があります。
代表的なものが、角地や準角地に適用される「側方路線影響加算率」と、正面と裏面の2方向で道路に接している土地に適用される「二方路線影響加算率」です。例えば、角地のように正面道路と側方道路に接している土地では、正面路線価をもとにした評価額に、側方道路の路線価を反映した加算額を加えて評価します。
一方、道路に挟まれている二方路線地では、正面道路だけでなく、裏面道路の影響も考慮して評価額を算出します。どの道路を正面路線と見なすか、どの加算率を適用するかは、道路の位置関係や土地の形状、地区区分などによって異なるため、注意が必要です。
このように、2つ以上の道路に面している土地の評価額は、単純にそれぞれの路線価を足して計算できるものではありません。角地、準角地、二方路線地などの区分によって計算方法が変わるため、正確な評価額を知りたい場合は税理士などの専門家に相談すると安心です。
借地権が設定されている土地の評価額
土地に借地権が設定されている場合、つまり第三者に貸している土地を評価する場合は、通常の土地評価額に底地権割合を乗じて計算します。底地権割合は土地全体の価値のうち、地主が持っている権利の割合のことです。土地全体の価値から借地権割合を差し引くと、底地権割合を求められます。
例えば、土地全体の評価額が3,000万円、借地権割合が60％の場合、土地の評価額は「3,000万円×（100％－60％）＝1,200万円」となります。
路線価で押さえておきたい注意点
路線価を確認すれば、土地の評価額をある程度把握できます。ただし、路線価はあくまでも相続税や贈与税を計算するための基準であり、土地の時価と必ずしも一致するわけではありません。また、土地によっては登記簿上と実際の面積に差異が生じているケースもあるため、注意が必要です。
ここでは、路線価を使って土地を評価する際に押さえておきたい注意点を解説します。
時価よりも土地評価額が高くなるケースがある
路線価は、地価公示価格の80％程度を目途に定められています。そのため、路線価を用いて算出した土地評価額は、一般的に実際の取引価格（時価）より低くなる傾向があります。しかし、「形がいびつで使いにくい」など土地の状況によっては、路線価による評価額が実際の時価を上回るケースも珍しくありません。
このような場合には、時価を用いて相続税・贈与税額を計算・申告することが認められています。ただし、路線価による評価額が高いと感じたとしても、自己判断で時価評価に切り替えるのは避けましょう。相続税評価では、原則として国税庁の「財産評価基本通達」に基づいて土地を評価します。そのため、不動産鑑定評価などを用いて路線価による評価額と異なる金額で申告したい場合は、税務上の判断が不可欠です。
根拠が不十分なまま低い評価額で申告すると税務署から指摘を受ける可能性があるため、相続した土地評価額に疑問がある場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することが大切です。
登記簿上の面積と実情が異なる場合がある
土地評価額を計算する際は、登記簿上の地積と実際の面積が一致しているかも確認しておく必要があります。区画整理がされていない土地や、過去に測量が十分に行われていない土地では、登記簿に記載されている地積と実際の土地面積が異なるケースがあるためです。
土地の相続税評価では、登記簿上の地積ではなく、課税時期における実際の面積を用いるのが原則です。路線価地域では、路線価に各種補正率と実際の面積を乗じて評価します。
路線価方式による土地評価額＝路線価×各種補正率×実際の面積
一方、倍率地域で固定資産課税台帳の地積と実際の面積が異なる場合は、次の式で実際の面積に対応する固定資産税評価額を求め、評価倍率を乗じます。
倍率方式による土地評価額＝固定資産税評価額×（実際の面積÷固定資産課税台帳上の地積）×評価倍率
なお、土地の面積は原則として実際の面積で評価しますが、相続税申告のためにすべての土地を必ず実測する必要があるわけではありません。相続税の申告に使う評価額を計算する際には、既存の測量図や登記簿、固定資産税課税明細書、過去の売買契約書などを確認しましょう。記載された面積に食い違いがある場合や、実際の面積が明らかでない場合は、税理士や土地家屋調査士などの専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
路線価とは、道路に面している標準的な宅地1平方メートルあたりの評価額のことです。
土地の評価額は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で対象地に面する道路の路線価を確認し、土地面積や奥行価格補正率などを乗じて算出します。ただし、路線価はあくまでも税務上の評価に使われる基準であり、実際の売却価格とは異なります。相続した土地を売却するのか、活用するのかを検討する際は路線価だけでなく、実勢価格や将来の活用可能性も含めて判断しましょう。
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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