借地権の権利金はなぜ必要？相場と支払う際の注意点を解説

借地権の契約にあたって、「地代のほかに権利金も必要」といわれて「地代を支払っているのに？」「何のために？」と疑問に思う方も多いでしょう。

支払う側としてはできれば低額で済ませたい権利金ですが、地主だけでなく借地人にとっても重要な金銭であり、支払いが少なければよいというものではありません。

そこで本記事では、借地契約における権利金の位置付けから相場の目安、支払いのタイミングや注意点まで基本的な疑問について解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権契約では権利金を支払わないといけない？

借地契約では通常権利金の支払いが発生しますが、法的な義務があるわけではありません。そのため権利金の支払いがない借地契約も存在しますが、「土地を第三者が長期間使用する」という性質上、権利金は欠かせないものとなっています。

まずは、権利金の性質と支払いが一般的に求められる理由について見てみましょう。

権利金は借地権を得る対価として支払う

借地権とは、地主が所有権を持つ土地の上に設定される権利です。借地権が設定されると、土地の所有権は地主が持つ「底地権」と、借地人が持つ「借地権」に分かれます。

借地人は、借地権の設定により土地を使用する権利を得る一方で、地主は長期間にわたって土地の利用に制約を受けることになります。こうした地主側の不利益を補填するため、「借地権を設定する対価」として権利金を支払うのが通例です。

（参考： 『国税庁　No.3111 土地を貸し付けて権利金などをもらったとき』）

つまり、借地として土地を借りて使用する対価を「前払い・一括払い」で支払う金銭、これが権利金の位置付けです。

一方、地主は底地権を保有していても、借地契約中は土地を自分で使用することができません。そこで、底地部分の使用料を「都度払い」で受け取るのが地代です。

関連記事：借地権の費用は高い？借地料や権利金などの詳細を解説

権利金と敷金・礼金・保証金は性質が異なる

不動産の賃貸借契約では、権利金以外にも敷金や礼金、保証金などまとまった額の支払いが発生することがあります。いずれも契約時に地代や家賃とは別に支払う金銭ですが、それぞれの性質は異なります。

権利金は、前述の通り借地権を取得するための対価であり、原則として返還されません。

敷金や保証金は、賃料の未払いや原状回復費用などを担保する目的で預けられるもので、原則として契約終了後に精算の上、未使用分が返還されます。

また、礼金も返還されないという点では権利金と共通していますが、契約成立への謝礼として支払われる金銭であり、「権利取得のための対価」とは性質が異なります。

権利金なしで成立する借地権契約もある

前述の通り、権利金には法的義務がなく、慣習や当事者間の合意により設定されるため、権利金を伴わない借地契約も存在します。

権利金の設定がない主なケースは、以下の3つです。

• 定期借地権である
• 権利金支払いの慣習がない
• 「相当の地代」の支払がある

まず、更新のない「定期借地権」は契約期間満了とともに必ず土地が返還されるため、地主の不利益が少なく、権利金の授受は通常ありません。

また、権利金を支払う慣行があるかどうかは地域によって異なります。国税庁の「路線価図・評価倍率表」から確認することが可能です。

（参考： 『国税庁　路線価図・評価倍率表』）

路線価図に借地権割合の記号がない場合や、倍率表の借地権割合欄が「－（ハイフン）」となっている場合は、その地域では「権利金を支払う慣行がない」とされます。

ただし、こうした地域であっても、権利金が不要だからといって土地を安く借りられるとは限りません。権利金の代わりに、土地全体に対する使用料として「相当の地代」と呼ばれる高めの地代を請求されるケースも見られます。

借地権の権利金を支払うタイミング

借地契約の権利金は、契約締結時に全額を一括で支払うのが一般的です。権利金は「借地権設定の対価」であるという性質上、地代と異なり、分割払いや後払いになることはほぼないと考えてよいでしょう。

また、借地契約に関して一括で支払いが必要な金銭は、権利金以外にもいくつかあります。

「手付金」は、契約が成立したことを証明する意味で地主へ支払うお金で、権利金額の5～10％が基準とされています。ただし、決済時には手付金を差し引いた残額を権利金として支払えばよいことになっています。

「保証金」は、建物の賃貸借で支払う「敷金」と同様のもので、借地契約においても地代の滞納などに備えて預けるお金です。契約終了後には精算され、未使用分は返還されます。

借地権の権利金相場と算出方法

借地権は、所有権を持たずして長期間土地を利用できるメリットを享受できる権利です。その対価として地主に権利金を支払うことで、地主は安心して土地を借地人に賃貸できるといえるでしょう。

権利金の支払いが必要なことは理解できても、実際にどのくらいの金額を支払うのかは気になるところです。ここでは、権利金の相場と算出方法について解説します。

地主と借地人の協議で決まるのが一般的

権利金の支払いは法律で定められているわけではないため、金額も地主と借地人の協議によって自由に決められます。

ただし、金額があまりに低すぎると、借地権設定の対価として不適切と判断され、契約が不成立となる可能性があります。一方で、法律による上限がないことから、過大な金額を請求されるおそれもあるため、目安となる相場を知っておくことが重要です。

借地権価格から権利金の目安を算出できる

権利金の目安を把握するには、「借地権割合」を知っておく必要があります。借地権の設定により、土地の権利は「底地権」と「借地権」に分かれますが、借地権割合はその借地権部分が全体に占める割合を示すものです。

借地権割合は都市部の大半に設定されており、地域ごとに国税庁の路線価図に記載されています。路線価は「路線価＋アルファベット」で表示され、アルファベット部分（A：90％～G：30％）が借地権割合を表します。

路線価は、土地1平方メートルあたりの価格（千円単位）で示されており、これに土地の面積を掛けると自用地評価額（＝土地を自分で使用した場合の評価額）が算出できます。さらに、この自用地評価額に借地権割合を掛ければ、借地権の評価額が求められます。

ただし、路線価は相続税評価のための価格であり、実勢価格（市場価格）のおよそ8割程度とされています。そのため、算出した借地権評価額を0.8で割り戻すことで、権利金の大まかな目安を導くことができます。

【計算例】
路線価：40万円／平方メートル
面積：120平方メートル
借地権割合：70％（C）

借地権価格の目安：
40（万円）×120（平方メートル）×0.7 ÷ 0.8 ＝ 4,200万円

関連記事：借地権割合とは？路線価図による調べ方や相続税評価額の計算方法を解説！

目安は更地価格の60％

権利金の目安は路線価から算出できますが、近隣に似た条件の土地があれば、市場価格から大まかな目安を把握することも可能です。

借地権割合は30％から90％まで幅がありますが、住宅地では60％〜70％程度に設定されているのが一般的です。したがって、権利金の相場も更地価格の60％程度を目安として考えておくとよいでしょう。

借地権の権利金を支払う際の注意点

借地権の権利金は契約時に一括で支払うことから、支払い後に納得できない点があったとしても手遅れになってしまう可能性があります。

誤った判断や不適当な金額の支払いを避けるためにも、以下の3つの点について知っておきましょう。

借地権の権利金はさまざまな要因で変動する

所有権の場合と同様に、土地の評価は立地や接道状況、近隣環境など複数の要素に左右されます。

これに加えて、借地権の評価は「借地権割合」や「契約の種類・内容」、「契約の残存期間」など、さまざまな要因によって変動します。また、権利金は地主と借地人の合意により決定されるため、相場だけでなく個別の契約条件や交渉結果も大きく影響します。

そのため、近隣の土地価格を目安にして算出した金額と比べて、権利金が「高すぎる」「安すぎる」とは一概に判断できない点に注意が必要です。

地代の額とトータルで判断すること

借地権では、権利金とは別に月々の地代の支払いも必要です。なかには、権利金が低額に設定されている代わりに、地代が割高に設定されているケースもあります。

そのため、権利金だけに注目せず、地代と合わせたトータルの金額で契約内容を判断することが大切です。

住宅用の一般的な借地権の場合、地代の目安は更地価格の1％～1.5％（年間）とされています。

関連記事：借地権の月々の地代には目安がある！？計算方法と金額設定について解説

金額が適正か不安な場合は専門家に相談を

借地権の権利金には、明確な金額基準がないうえに、法律上の返還義務もありません。地主都合による中途解約のケースでは「立ち退き料」として一部を取り戻せる可能性はあるものの、通常は支払い過ぎたとしても権利金の返還を受けるのは困難です。

そのため、権利金の額に少しでも不安がある場合には、契約前に不動産の専門家や弁護士に相談し、金額の妥当性を確認しておくことをおすすめします。

まとめ

借地権において、権利金は借地権設定の対価として土地利用の制約を受ける地主に対して支払う金銭であり、地代とは役割が異なります。

市場価格、あるいは路線価などから価格の目安を知ることは可能ですが、評価額はさまざまな条件に影響を受けるため権利金の金額も契約ごとに変動します。

権利金や地代の支払い、または借地権に関して疑問や不安がある場合には、専門家に相談するのが確実です。お悩みの方は、リアルエステート「おうちの相談室」にご相談ください。

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エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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