借地権の更新料は払う必要がある？支払い義務の有無と相場、拒否できる場合を解説

借地契約の更新が近づき、地主から突然「更新料を支払ってほしい」と連絡を受けて、戸惑っている方もいるでしょう。「そもそも更新料は必ず払わなければならないものなのか」「契約書には何も書かれていなかった気がするけれど本当に支払義務があるのか」「金額は妥当なのか」。

疑問と不安が次々と湧いてくるのは当然です。実は、借地権の更新料は法律で一律に定められているわけではなく、契約書の記載内容や更新時の合意の有無によって支払義務が大きく変わります。

この記事では、更新料を支払う必要があるかを判定できるよう、契約書の読み方と確認すべきポイントを整理してお伝えします。

記事まとめ

• 借地権の更新料は法律で定められておらず、必ず支払う必要があるわけではありません。
• 支払いの義務や金額は、契約書の記載内容や過去の支払い実績などから判断されます。
• 高額な請求で悩んだ場合は、相場を踏まえた減額交渉や専門家への相談が効果的です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権の更新料とは何か

借地権の更新料とは、借地契約の更新時に、借地人から地主へ支払われることがある一時金のことです。

契約期間が満了し、その後も借地契約を継続する場面で問題になりますが、毎月支払う地代とは性質が異なります。地代が土地の使用に対して継続的に支払う費用であるのに対し、更新料は契約更新の節目で発生する費用です。

また、更新料は、建物の建て替え時に生じる承諾料や、借地権の譲渡時に問題となる名義書換料とも別のものです。いずれも地主に支払うお金として混同されやすいものの、発生する場面も意味合いも異なります。

借地権の更新料は必ず払うものではない

借地権の更新料は、更新のたびに当然発生するものではありません。地主から請求されたとしても、それだけで直ちに支払い義務が生じるわけではないのが原則です。

なぜなら、借地借家法には、借地契約の更新時に更新料の支払いを一律に義務づける規定がないからです。そのため、「更新だから払うのが当たり前」と考えることはできません。過去の裁判でも、「賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商慣習又は事実たる慣習は存在しない」と判断されています。

（参考： 『裁判所　裁判例結果詳細　昭和51(オ)657』）

もっとも、更新料が一切問題にならないわけでもありません。実際には、契約上の定めや更新時の合意によって、支払いの要否が左右されることがあります。つまり、更新料は全国共通のルールで決まるものではなく、個別の契約関係の中で判断すべき費用です。

• 不動産ビギナーさん

  借地の更新時期が近づき、地主さんから更新料を請求されました。これって絶対に払わないといけないお金なんですか？

• 山口智暉

  法律で支払いが義務付けられているわけではありません。そのため、請求されたからといって当然に払う必要があるとは限らないんですよ。

更新料を払う必要があるかは何で決まるのか？

借地権の支払義務は法律で一律に決まっているわけではないため、具体的な判断材料を整理する必要があります。実際の現場では、契約書の記載内容、更新の種類、これまでの支払い経緯など、複数の要素を総合的に確認して結論を出していきます。

では、どのポイントを押さえれば支払義務の有無を見極められるのでしょうか。ここからは、判断の土台となる3つの視点を具体的に見ていきましょう。

契約書に更新料の条項があるか

まず確認したいのが、借地契約書や覚書、過去の更新合意書に更新料の記載があるかどうかです。更新料の問題では、この条項の有無が出発点になります。

記載がある場合は、単に「更新時に一時金を支払う」といった曖昧な表現なのか、それとも金額や算定方法、支払時期まで具体的に定められているのかを確認する必要があります。たとえば、「更新料として借地権価格の◯%を更新日までに支払う」といった形で明記されていれば、請求の根拠として問題になりやすくなります。

また、条項がある場合でも、「地主の請求があった場合に支払う」のか、「更新時に支払う」とされているのかによって、支払いの前提や解釈が変わることがあります。条文を読むときは、更新料の有無だけでなく、どのような条件で発生するのかまで確認することが大切です。

関連記事：借地権の契約年数は何年以上？種類別に期間・特徴・更新・解約まで徹底解説

法定更新か合意更新か

更新の形には、地主と借地人が話し合って新たな契約内容を定める「合意更新」と、地主に正当事由がないなどの事情から契約が継続する「法定更新」があります。

合意更新では、更新契約書を取り交わす中で、更新料の有無や金額、支払時期が定められることがあり、支払いの前提が明確になりやすいのが特徴です。

これに対し、法定更新では新たな契約書を作成しないまま従前の契約関係が続くため、契約上の根拠がなければ、更新料の支払いが当然に発生するわけではありません。

そのため、更新料を請求されたときは、今回の更新がどのような形で進んでいるのかを確認することが重要です。契約満了時の通知、更新契約書の有無、地主とのやり取りを整理すると、支払いの根拠を見極めやすくなります。

関連記事：借地権の更新忘れ、どうなる？法定更新の仕組みと地主への対処法

過去の更新料支払い実績や交渉経緯があるか

過去に同じ契約で更新料を支払った実績があるかは、今回の請求に対する支払いの要否を考えるうえで重要な材料になります。

前回や前々回の更新時に更新料を支払っていた場合は、その経緯や内容を確認する必要があります。ただし、過去に支払ったことがあるからといって、今後も自動的に支払い義務が生じるわけではありません。

確認する際は、領収書、振込明細書、地主からの請求書、更新時の合意書などを探しましょう。メールや書面でのやり取りが残っていれば、それも交渉経緯を示す資料になります。

また、契約書に更新料の条項がなくても、更新時に都度合意していたのか、それとも従前の契約内容に基づいて支払っていたのかで、今回の請求の見方は変わります。過去の支払いの根拠を整理することで、今回の請求にどう対応すべきかが見えやすくなります。

• 不動産ビギナーさん

  では、自分が更新料を払う必要があるかどうかは、どうやって判断すればいいのでしょうか？

• 山口智暉

  まずは契約書を確認してみてください。更新料に関する記載があるか、過去の更新時に支払い実績があるかなどが、判断の重要な基準となります。

借地権の更新料の相場と考え方

更新料を請求されたとき、多くの方が「この金額は高いのか、それとも妥当なのか」と迷います。しかし、更新料には法律で決まった金額基準があるわけではないため、何をもとに判断すればよいのか分かりにくいのが実情です。

請求額の妥当性を見極めるには、まず借地権価格の目安をどう調べるかを知り、そのうえで金額が変わる要因を整理して考える必要があります。ここからは、更新料の相場を見るときの基本的な考え方を順に確認していきます。

借地権価格の目安はどう調べるか

借地権価格の目安を知るには、国税庁が公表する路線価図を活用します。

路線価図には、道路ごとに1㎡あたりの評価額と借地権割合が記載されており、借地権割合はAからGまでのアルファベット記号で示されています。たとえば「C」であれば70%です。

目安を計算するときは、「路線価×土地面積×借地権割合」で考えます。たとえば、路線価30万円、土地面積100㎡、借地権割合70%であれば、30万円×100㎡×0.7で、借地権価格の目安は2,100万円となります。

ただし、これはあくまで参考値です。実際の更新料は、この金額だけで決まるわけではなく、契約内容や過去の経緯などによっても変わります。まずは、請求額の妥当性を考えるための目安として把握しておくことが大切です。

（参考： 『国税庁　財産評価基準書　路線価図・評価倍率表』）

金額が上下する主な要因

更新料の金額は、同じ地域でも契約ごとに差が出ます。

まず影響するのが、土地価格や地域ごとの実務の違いです。土地の価格水準が高い地域では更新料も高額になりやすい一方で、地域によっては割合や考え方に差が出ることがあります。

次に、現在の地代水準や過去の更新条件も重要です。前回の更新時にいくら支払ったのか、地代の改定が同時に行われていたのかを確認すると、今回の請求額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

また、地主との交渉経緯や、更新料以外の承諾料や名義書換料が含まれていないかも見逃せません。請求額を見るときは、単に高い安いで判断するのではなく、何が金額に影響しているのかを整理することが大切です。

高額な更新料を請求されたときの対応

地主から想定以上の更新料を提示されたとき、慌てて支払いに応じたり、感情的に拒否したりするのは避けるべきです。高額な請求であっても、まずは請求の根拠と金額の妥当性を分けて整理する必要があります。

更新料の問題は、その場の印象だけで判断するのではなく、契約内容、これまでの更新条件、今回の請求の前提を確認しながら対応することが大切です。

まず契約書と請求根拠を確認する

地主から更新料を請求されたら、まず契約書や覚書に更新料の支払い条項があるかを確認してください。

条項がある場合でも、金額の算定根拠や支払時期、更新の条件まで明記されているかをチェックする必要があります。請求額だけで判断するのではなく、その金額がどのような計算で示されたのか、地代の値上げや名義書換料など他の費用が含まれていないかも分けて確認しましょう。

また、地主からの請求に対して口頭だけで返答するのは避けた方が安心です。請求の根拠や算定方法は、書面やメールで提示してもらい、記録として残しておくことが大切です。

こうした確認をしておくと、支払義務の有無や交渉の余地が見えやすくなります。まずは感情的に反応するのではなく、契約内容と請求の根拠を冷静に整理することが重要です。

相場と経緯をもとに減額交渉する

請求額が高いと感じた場合は、感情的に反発するのではなく、相場の目安や過去の更新条件を整理したうえで交渉材料を準備しましょう。

たとえば、国税庁の路線価図をもとに借地権価格の目安を算定し、その一定割合を一つの参考にしながら、今回の請求額がどの程度の水準にあるのかを確認します。請求額がその目安を大きく上回る場合は、なぜその金額になるのか、地主側の根拠を確認する流れが有効です。

あわせて、前回の更新時にいくら支払ったのか、地代改定が同時に行われていたのか、現在の地代水準と比べて今回の請求額が妥当かを整理すると、交渉の説得力が増します。

また、減額だけにこだわらず、金額調整、分割払い、支払期限の見直しといった妥協案を提示することで、現実的な着地点を探りやすくなります。

一括で払えない場合は支払方法を協議する

更新料を一括で支払うことが難しい場合は、地主に分割払いや支払期限の延長を相談する余地があります。事情を説明したうえで、現実的な支払案を示すことが大切です。

たとえば、「毎月○万円ずつ○回払いにしたい」「支払期限を○か月延ばしてほしい」といった形で、具体的な条件を提示すると協議を進めやすくなります。

ただし、更新料と地代は分けて考える必要があります。更新料の支払いについて協議している間も、地代は通常どおり支払うことが重要です。

また、支払えないまま連絡を絶ってしまうと、地主との信頼関係が悪化し、交渉が難しくなります。協議の経緯や提案内容は、メールや書面で記録を残しておきましょう。

• 不動産ビギナーさん

  もし高額な更新料を請求された場合、どう対応するのが正解ですか？すぐに断ってしまっても良いのでしょうか？

• 山口智暉

  感情的に断るのではなく、まずは請求の根拠を確認しましょう。金額の算定理由などを書面で出してもらい、冷静に交渉の余地を探ることが大切ですね。

更新料を払わないとどうなるか

更新料の支払いを拒否したとき、どのような影響があるのかは気になるところです。もっとも、退去を迫られるかどうかと、地主との関係悪化による紛争リスクは、分けて考える必要があります。

実際には、契約内容やこれまでの交渉経緯によって結論が変わるため、一律に判断することはできません。ここからは、更新料を払わなかった場合に問題となりやすい点を順に整理していきます。

直ちに退去になるわけではない

普通借地権の場合、更新料を支払わなかったからといって、直ちに土地を明け渡さなければならないわけではありません。借地借家法では、地主側に正当事由がない限り、契約期間が満了しても法定更新によって借地権が継続する仕組みがあるからです。

更新料の支払い義務と、契約そのものが更新されるかどうかは、別の問題として切り分けて考える必要があります。更新料を支払わないことで地主との関係が悪化し、交渉が難しくなる可能性はありますが、それだけで直ちに明渡しにつながるとは限りません。

もっとも、契約書に更新料の定めがある場合や、更新時の合意がある場合には、未払いが別の紛争につながるおそれがあります。更新料の問題は放置せず、早めに整理して対応することが大切です。

未払いで紛争が大きくなることはある

更新料を支払わないままでいると、地主から催告状や督促が届き、交渉が打ち切られることがあります。さらに、建物の増改築や借地権の譲渡など、他の承諾が必要な場面でも対立が広がり、地主の協力を得にくくなる可能性があります。

大切なのは、感情的に対立せず、争点を更新料の根拠に絞って整理することです。請求の根拠や金額の算定方法は書面で確認し、やり取りの記録を残しながら冷静に交渉を進める必要があります。

交渉が行き詰まりそうなときは、自分だけで抱え込まず、弁護士や不動産実務に詳しい専門家へ相談することも検討しましょう。

借地権の更新料で困ったときの対応策

借地権の更新料で悩んだときは、請求された内容をそのまま受け入れるのではなく、状況に応じて対応を切り分けることが大切です。更新料と地代値上げを別々に考えるべき場面もあれば、更新以外の選択肢として売却を検討した方がよい場面もあります。また、当事者同士で整理しきれないときは、早めに専門家へ相談することも必要です。

更新料と地代値上げを同時に求められたときの考え方

地主から更新料と地代値上げを同時に求められた場合は、それぞれを別の問題として分けて考える必要があります。

更新料は契約更新時の一時金であり、地代改定は継続的な支払条件の変更です。性質が異なるため、ひとまとめに承諾してしまうと、個別の根拠を確認しないまま不利な条件を受け入れるおそれがあります。

まず更新料については、契約書に条項があるか、過去の支払い実績があるか、請求額がどのように算定されているかを確認しましょう。

次に地代の値上げについては、近隣相場との比較、固定資産税などの負担の変化、これまでの改定経緯を整理することが大切です。

交渉では、更新料と地代を切り分け、それぞれについて根拠を確認しながら協議する姿勢が重要です。

更新料が負担なら売却を検討する選択肢もある

更新料の支払い自体が難しいと感じるなら、必ずしも契約更新だけが選択肢ではありません。

借地権を手放すことで、更新料の負担を避けられるだけでなく、まとまった資金を得られる可能性があります。とくに、今後その土地を使い続ける予定がない場合や、地主との関係に不安がある場合は、売却も現実的な判断材料になります。

ただし、借地権の売却には地主の承諾が必要になることがあり、手続きや条件の整理も欠かせません。更新料や地代の負担を続ける場合と、売却によって資金化する場合のどちらが自分に合うかを、冷静に比較して考えることが大切です。

詳しい売却の流れや注意点は、別途専門家に相談しながら確認すると安心です。

困ったときの相談先は弁護士や借地権に詳しい不動産会社

借地権の更新料で困ったときは、専門家への相談が有効です。

まず相談先として、借地契約や更新料の法的な根拠を判断できる弁護士が挙げられます。契約書の文言解釈や交渉方針の整理には、法律の専門知識が欠かせません。

次に、不動産実務に詳しい専門家や不動産鑑定士も選択肢になります。借地権価格の算定や相場観の確認が必要なときに役立ちます。

相談時には、借地契約書、更新通知、請求書、領収書、交渉記録を持参しましょう。これらの資料があると、論点が明確になり、相談がスムーズに進みます。

また、相談前に契約締結から現在までの経緯を時系列でメモにまとめておくと、さらに整理しやすくなります。いつ更新料を請求されたか、どのように返答したか、過去の更新ではどうだったかを書き出しておくと、争点が見えやすくなります。

まとめ

借地権の更新料は、地主から請求されたからといって、必ず支払わなければならないものではありません。まずは契約書に更新料の条項があるか、更新時にどのような合意があったか、過去にどのような支払い実績があったかを確認することが大切です。

また、更新料の問題では、「そもそも支払う必要があるのか」と「請求額は妥当なのか」を分けて考える必要があります。相場だけで判断するのではなく、借地権価格の目安や過去の更新条件、地主との交渉経緯まで整理したうえで、減額交渉や支払方法の協議を進めることが重要です。

更新料を払わないことが直ちに退去につながるわけではありませんが、放置すると地主との紛争が大きくなるおそれがあります。判断に迷うときは、早めに専門家へ相談し、更新を続けるのか、条件交渉をするのか、売却も含めて見直すのかを整理しておきましょう。

リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地権付き建物の売却や地主との交渉を含め、複雑な借地権のご相談に対応しています。更新料や地代の負担が重く、今後の進め方に悩んでいる方は、無理に一人で判断せず、選択肢を整理するところからご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける