借地料の相場は？地代の適正価格と見直し方を解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

そもそも借地とは！？

借地とは、土地を借りること、または借りた土地のことを指します。借地の際には、法律に基づいた賃貸借契約または地上権を利用します。民法では、賃貸借契約に基づいて山林、宅地、農地などの賃借権が認められており、また地上権は工作物の所有や植林のために、永小作権は耕作や牧畜のために認められています。本記事では、借地に関する基本的な情報とその法律的な側面について詳しく解説します。

借地権の種類について

普通借地権

普通借地権は、定期借地権以外の借地権であり、契約の更新が可能です。
通常、普通借地権の存続期間は、契約で30年以上の期間を定めることができます。ただし、特別な場合を除き、一般的には30年となります。
更新後の存続期間は、初回の更新後は20年、その後は10年となることが多いですが、当事者が長い期間を定めることもできます。ただし、短い存続期間の設定は無効とされることがあります。また、普通借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失した場合、借地権者が新たな建物を再建することで、地主の承諾があれば、承諾日または再建築日からさらに20年間借地権が存続することがあります。

ただし、普通借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失した場合で、借地権者が残っている期間を超えて存続する建物を再度建てて、その新たな建物については地主の承諾がある場合、承諾の日、または再建築の日のどちらか早い日から20年間、借地権が存続するものとされます。

これらによって、普通借地権の場合には、当初の契約で定めた借地権の存続期間については、確実には定めた契約が終了しないという特徴があります。
最後に、契約方式については、書面のみというのではありません。

定期借地権

定期借地権とは、定めた契約期間の経過ないし一定の事由の発生により関係ではなくなる借地権です。
定期借地権では、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類に分類されます。
それぞれ解説していきます。

一般定期借地権

一般定期借地権については、更新や築造により期間が先延ばしになるようなことはありません。
なので、建物買取請求権を行使しない旨を定めることができます。

事業用定期借地権

事業用定期借地権については、事業用の建物としての所有を第１とする借地権です。
一部でも家のような居住用として使用している場合は、事業用定期借地権には当てはまりません。

建物譲渡特約付借地権

事業用定期借地権については、事業用の建物としての所有を第１とする借地権です。
一部でも家のような居住用として使用している場合は、事業用定期借地権には当てはまりません。

これらに対して、当初の契約で存続期間を10年以上30年未満と比較的短い期間として定めた場合に、借地借家法のなかで定められている、更新や建物の建て直しやリフォームでの期間延長、建物買取請求権での規定には通らないことになります。

建物譲渡特約付定期借地権

建物譲渡特約付定期借地権とは、借地権設定から30年以上経過後に、建物を譲渡することで借地権が終了する特約が付けられた借地権です。この特約により、借地権は建物譲渡時に終了します。譲渡時に借地人や借家人が建物を使用している場合、地主に対して請求することができ、請求時に賃貸借契約が期間の定めなく締結されている場合もあります。また、建物の借家人が移転した場合でも、契約期間内での建物賃貸借契約が定められることがあります。

借地料のメリット

利益を出しやすい

土地を貸し出すということは、マンションやアパートの場合であっても、貸し出すよりはるかに賃料を安くすることができます。
しかし、最も大きなメリットは初期の時点で投資をしなくてもいいという点です。
物件での地盤に問題がなければ、その土地を貸し出すための出費という部分においては費用は掛かりません。
なので、今ある土地を貸すだけで、収益を上げてくれる、固定資産税代分くらいの利益を長期的に上げてくれるというメリットになります。

土地を自分で管理しなくていい

更地を持っていると、庭などを綺麗にするため草刈りの要請を近所や市町村役場から話を受けることが年に数回あります。
遠方の土地であれば費用と時間を掛けていったり、現地でお金を払って管理をお願いすることについてはかなりの費用が必要になります。

運用さえしていなければ、このように管理する時間と出費が必要です。
しかし、貸し出しを行えば、そのような時間や費用の掛かる管理は借主がすべて行ってくれます。
土地を管理しなくてもいい、その上、借地料が入ってくるという点についてはメリットになります。

税金対策ができる

土地を貸し出すことで節税効果も期待できます。

まずは、固定資産税が節税できます。
空地に一戸建て、アパート、マンションといった居住用の建物が建つ場合、土地の分の固定資産税は6分の1、もしくは3分の1に軽減されるので、大きな減額になります。

さらに、相続税にも効果があります。
借地では借地人の居住権が強く保護されます。
これによって、相続税評価額から借地権割合が差し引かれ、相続税評価額が5千万円の土地で借地権割合が60%の土地の場合は、評価額が2千万円になります。
このように相続税につきましても効果はでます。

借地料の相場

定期借地権の借地料相場

相場につきましては、借地上が住む家なのかお店なのか、もしくは移住用ではない事業としてかによって相場が異なることが通常です。
相場は、土地価格に対する年間地代の割合で把握されます。
住宅の場合、土地価格の2〜3%です。
また、店舗もしくは事業用の場合、土地価格の４〜５%です。

普通借地権の借地料相場

地代では「固定資産税の3倍」程度となっていることがあります。
住宅地では土地としての価格の1％未満となる場合が可能性としてあるため、地代としてはかなり低廉な水準です。
普通借地権ではある程度低いが、借地の設定時に借主が地主に対して高い権利金を支払い、低廉な地代とのバランスが図られます。
権利金は普通借地権で見られるため、定期借地権には特にありません。

また、権利金とは、権利を設定するための一時金であり、返還されない金銭です。
アパートなどでの礼金と同じイメージをもって頂き、賃料の前払い的性格を有する一時金となります。

権利金の相場は、借地権価格が目安です。
借地権価格とは、提示された価格に借地権の割合を乗じた金額になっています。

借地権割合は、路線価についていると一般的に言われます。
相続税路線価とは、土地の相続税評価額を求めようとする際に用いる土地単価のことを示しています。

借地権割合は、30％〜90％で定められています。
例えば、借地権割合が70％と定められている土地であれば、権利金の相場は価格に70％をかけたという計算になります。
設定時に先ほどの価格の70％程度を支払うため、借主の感覚としては「ほとんど土地を購入している」と考えるようになってしまいます。

普通借地権では地主は設定時に権利金を高く受け取っている事であっても、地主が低い価格であっても認めることができます。

事業用定期借地権の借地料相場

事業用定期借地権の地代は、相当地代を目安に決定されることが多いと言われます。

地代は、年間が土地価格の6％程度と基本的に数字として出されています。
地代についての表し方については、国税庁から決められた求め方があります。

実務上は、最も簡単に土地価格を求めることが出来る「相続税評価額」を活用することが多々あります。
相続税評価額は、だいたい時価相当額である地価公示価格の80％程度となっています。

事業用定期借地権の地代は、「相続税路線価の6％」となっていることから、終わってみれば4〜5％程度の額となります。

この借地権では、保証金を支払うことが地主に対して起きることがあります。

保証金は権利金とは別となり、契約終了時に借主に返還される預り金のような意味を有する一時金です。

一般定期借地権の借地料相場

一般定期借地権は、用途については特に限りなどはありません。
しかし、マンション等の住宅の用途で利用されることが多いです。

住宅の地代相場は「土地価格の2〜3％」となっています。
一般定期借地権の地代相場も「土地価格の2〜3％」となっています。
一般定期借地権では主に借主が借地上で収益事業は行っていません。
これによって、事業用定期借地権よりも地代が低くなることが通常です。

まとめ

今回は、借地料金についてお伝えしました。
その後は普通借地権について、定期借地権その中の3つの種類を伝えることをお伝えしました。
それからいというと、借地のメリットであったり大切な情報でもある相場についても書かせて頂きました。
この文章を読まれている方々は借地料や借地権を知るという行動の結果この文章に行き着いたと考えます。
この他にも多くの情報が飛び回っている現代、是非色々な情報を元に次の行動が良い方向へと進むことを願っております。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける