最終更新⽇時
2025/11/28借地権とは？基本から種類、メリット・デメリット、売却や相続の方法まで分かりやすく解説
- 底地・借地
相続をきっかけに借地権を取得したものの、どのような権利か疑問に感じる方もいるのではないでしょうか。
借地権とは、地主の土地に建物を建てて利用できる権利です。土地を所有しないため、土地分の固定資産税や都市計画税の直接的な負担はありません。ただし、地代にそれらの税負担が反映されている場合もあります。また、土地が自分の資産にならないのもデメリットです。
この記事では、借地権の基本的な仕組みから種類、取得するメリット・デメリット、売却や相続の方法まで分かりやすく解説します。借地権について詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権とは？基本的な仕組みと用語解説
借地権を取得する予定があるなら、どのような権利か事前に押さえておくことが大切です。まずは、借地権の基本的な知識について解説します。
借地権とは
借地権とは、建物の所有を目的として第三者から土地を借りて利用する権利です。土地の所有者を地主や底地人、地主から借りた土地に建物を建てて利用する人を借地人や借地権者と呼びます。
土地の所有権は地主にありますが、建物の所有権は借地人にある点が特徴です。また、一口に借地権といっても、法律上は「地上権」と「賃借権」の2種類に分けられます。
借地権と地上権・賃借権の違い
借地権付き建物を取得する場合、地上権と賃借権のどちらが設定されているか確認することが大切です。
地上権と賃借権の最も大きな違いは、権利の強さです。地上権は土地を直接利用できる「物権（所定の物を支配する権利）」と呼ばれる強い権利で、地主の承諾がなくても建物を売ったり貸したりできます。
一方、賃借権は、地主との賃貸借契約に基づいて認められる「債権（特定の人に何らかの行為を請求できる権利）」に当たります。地主の承諾がなければ建物を売却できないなど、借地人の権利が制限されている点が特徴です。
地上権は地主にとって不利な権利であるため、実際の借地契約では賃借権が用いられるケースが一般的です。
関連記事：【比較表で解説】地上権と賃借権の違いは？権利の強さや住宅ローン、税金のメリットを解説
借地権の種類と特徴
借地権は、旧法借地権・普通借地権・定期借地権の大きく3つに分類されます。それぞれ契約期間や更新の可否が異なるため、取得予定の借地権がどれに該当するか事前に確認しましょう。ここでは、3つの借地権の特徴について解説します。
旧法借地権
旧法借地権とは、借地借家法が施行された1992年8月1日以前に結ばれた契約に適用される借地権です。土地上に建物が建っている限り、契約を更新できる点が特徴です。地主が契約を解除するには正当な理由が必要で、実質半永久的に土地を利用できる強い権利といえます。
また、土地上に建つ建物の構造によって契約期間の下限が異なる点も特徴です。木造などの非堅固建物は20年以上、鉄骨造などの堅固建物は30年以上と定められています。
普通借地権
普通借地権は、現在の借地借家法に基づく一般的な借地権です。契約期間が終了しても、地主に正当な理由がない限り契約を更新できるため、安定した土地利用が可能です。
契約期間は初回30年以上、契約更新後は1回目が20年以上、2回目以降は10年以上と定められています。旧法借地権と異なり、建物の構造によって契約期間が変わることはありません。
関連記事：借地権とは？種類や所有権との違い、メリットまで解説
定期借地権
定期借地権は契約期間があらかじめ定められており、期間が終了すると更新できない借地権です。一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権の3種類に分かれます。
一般定期借地権と事業用定期借地権は契約期間満了後に建物を解体し、更地にした上で地主に返還する必要があります。一方、建物譲渡特約付借地権を設定している場合、契約期間の終了後に建物を地主に買い取ってもらうことが可能です。
契約期間は一般定期借地権が50年以上、建物譲渡特約付借地権は30年以上、事業用定期借地権は10年以上50年未満と定められています。
借地権のメリット・デメリット
借地権を取得するか迷ったときは、メリットだけでなくデメリットも踏まえた上で慎重に検討することが大切です。ここでは、借地権の主なメリットとデメリットを紹介します。
借地権のメリット
借地権のメリットとして、土地を購入しなくてもマイホームを建てられる点が挙げられます。土地の取得費用が不要なため、マイホームが比較的低コストで手に入ります。
土地を所有しないため、固定資産税や都市計画税といった土地にかかる税金を納める必要もありません。建物に課される税金だけで済むため、土地を購入してマイホームを建てるときより税金の負担を軽減できます。
また、旧法借地権や普通借地権で土地を借りている場合、地主の都合で契約を終了させるには正当な理由が必要なため、長期間にわたって土地を利用できる点もメリットです。
借地権のデメリット
借地権のデメリットは、土地が自分の資産にならない点です。あくまでも地主から土地を借りている立場で、地代の支払いが継続的に発生します。
建物の建て替えや増改築、売却には地主の承諾が必要で、自由に土地を利用できない制約もあります。契約内容によっては、地主に建て替え・増改築・譲渡承諾料を支払う必要がある点もデメリットです。
契約更新時に更新料の支払いや地代の値上げを地主から請求されることもあり、長期的な視点で見ると経済的な負担が増えるケースがある点にも注意が必要です。
借地権の価格相場や売却・相続について
相続した借地権が不要な場合、売却を検討するのも選択肢のひとつです。ここでは、借地権の売却相場や売却方法、相続の手続きについて解説します。
借地権の売却相場
借地権の売却相場は、地主と第三者のどちらに売却するかで異なります。地主に借地権を売却する場合の相場は、更地価格の50％ほどです。地主には借地権を買い取る法的な義務がないため、売却価格が低くなる点は覚悟しなければなりません。ただし、地主に借地権を売却する際は、借地権価格の10％ほどの譲渡承諾料の支払いは不要です。
一方、借地権を第三者に売却する際の相場は、更地価格の60％～70％ほどです。地主に売却するより高値での取引が期待できますが、譲渡承諾料を地主へ支払わなければならない点に注意しましょう。
関連記事：借地権の売却相場は？計算方法や高く売るためのコツも解説
借地権の売却
地主の土地に建物を建てられる借地権は不動産上の財産として認められているため、第三者に売却が可能です。そのため、必ずしも地主に無料で返還する必要はありません。
ただし、借地権の売却にはさまざまなトラブルが発生する恐れがある点に注意が必要です。まず、地主が借地権の売却を認めてくれないケースが考えられます。譲渡承諾料の金額を巡って地主ともめる場合もあるでしょう。地主との話し合いがこじれると、借地権を売却できない事態に陥りかねません。
したがって、地主との借地権の売却交渉は細心の注意を払う必要があります。トラブルなく借地権の売却に関する承諾を取りつけたいなら、借地権に精通した不動産会社を間に挟んで交渉を進めるのがポイントです。
借地権の相続
借地権は相続財産のひとつで、所有者が亡くなった際は配偶者や子どもといった相続人が相続できます。借地権を相続するにあたり、地主の承諾や名義変更料の支払いは不要です。契約期間や地代といった条件も、そのまま引き継がれます。
ただし、相続した借地権付き建物の建て替えや増改築、売却の際は、地主の承諾が必要です。地主と円満な関係を維持するためにも、借地権を相続した際は連絡したほうがよいでしょう。賃貸借契約書の名義も被相続人から相続人へ変更することをおすすめします。
また、借地権付き建物を相続した際は、相続登記を行う必要がある点に注意しましょう。相続登記は2024年4月1日より義務化され、所有権の登記を正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科されます。借地権付き建物の所有権登記もこの対象に含まれます。
借地権付き建物を相続したら、速やかに法務局で相続登記の手続きをしましょう。なお、借地権が登記されている場合、借地権の名義変更も必要です。
借地権に関するよくある質問
ここからは、借地権に関してよくある質問と回答を紹介します。事前に疑問点を解消することで、よりスムーズに借地権を取得し、活用できるでしょう。
Q1. 借地権の登記は必要？
借地権の登記は、法律で義務づけられていません。登記すると第三者に土地を借りていることを主張できますが、地主の協力が不可欠のため、手続きのハードルは高いのが実情です。
地主の協力が得られず借地権自体の登記ができない場合でも、借地権付き建物の登記を行えば、建物の所有を通じて借地権を第三者に主張できます。
関連記事：借地権の登記は「建物登記」が重要！必要性や手続き、費用を網羅
Q2. 借地借家法とは？
借地借家法とは、1992年8月1日に施行された民法の特別法です。建物の所有や使用を目的とした土地・建物の賃貸借契約において、借主の権利を保護するためのルールを定めています。
関連記事：【借地借家法とは】わかりやすく解説！立ち退き・地代交渉などトラブル対処法も
Q3. 借地権の契約期間は何年？
借地権の契約期間は種類によって異なります。旧法借地権は非堅固建物（木造など）が20年以上、堅固建物（鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）が30年、普通借地権は通常30年以上、一般定期借地権は50年以上です。
関連記事：借地権の更新年数は何年？契約ごとの期間の違いや更新・解約を解説
Q4. 借地権の地代とは？
借地権の地代とは、土地を借りて使用する借地人が地主に支払うお金です。土地を利用するための対価で、一般的に、土地に課される固定資産税・都市計画税の合計額の3倍〜5倍程度が目安とされています。ただし、地域や契約条件によって幅があります。
Q5. 定期借地権付きのマンションのメリット・デメリットは？
定期借地権付きマンションには、土地の所有権を取得しない分購入価格が安く、初期費用を抑えられるメリットがあります。一方、土地の契約期間が終了したら立ち退かなければならない点はデメリットです。
関連記事：定期借地権付きマンション購入で後悔する4つの落とし穴とは？メリットや注意点を解説
借地権の問題はリアルエステートにご相談ください
借地権に関するお悩みは、専門知識を持つ不動産会社に相談するとスムーズに解決できます。契約更新の手続きや売却、相続の場面では、法律や地主との交渉といった複雑な要素が絡み合うため、個人で判断するのは難しいケースも少なくありません。
リアルエステートが運営する「おうちの相談室」では、借地権に精通したスタッフが丁寧に状況をヒアリングし、最適な解決策を提案します。弁護士や税理士などの専門家と提携し、相続から売却まで一貫してサポート可能です。借地権のことでお困りの方は、お気軽にご相談ください。
まとめ
借地権とは、地主から借りた土地に建物を建てられる権利です。旧法借地権・普通借地権・定期借地権の3つに大別され、それぞれ契約内容が異なります。借地権を取得する際はどの権利が設定されているか確かめることが大切です。
借地権には税金の負担が軽減されるといったメリットがある一方、地主の承諾がないと建て替えや売却ができない点に注意しましょう。
借地権に関する疑問を抱えている方は、リアルエステートの「おうちの相談室」をご活用ください。おうちの相談室では、不動産のプロフェッショナルが借地権の悩みの解決をサポートします。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
