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2026/02/26借地権割合とは？路線価図の見方や相続税・地代の目安を知る計算方法を解説
- 底地・借地
借地権割合は、借地権の相続時にかかる相続税や贈与税の評価に用いられる重要な指標です。地代や更新料の目安を算出する際の参考にされることもあります。しかし、「借地権割合とは何か」「どこで確認できるのか」といった疑問を抱く方も多いのではないでしょうか。
この記事では、借地権割合の基本的な知識や路線価図を用いた調べ方、借地権割合を活用した相続税評価額の計算方法を紹介します。借地権割合に関してよくある誤解に対する回答、注意しておくべきポイントも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権割合とは？
借地権とは、地主の土地を借りて建物を所有する権利です。借地権には経済的な価値があるため、相続などの場面では財産として評価する必要があります。その際に用いられるのが「借地権割合」です。
ここでは、借地権割合に関して押さえておきたい基礎知識を解説します。
借地権割合の定義
借地権割合とは借地権の価値を示す指標で、土地全体の価格に対して借地権が占める割合を表します。借地権割合が70％の土地の場合、土地の価値が1億円であれば借地権の価値は7,000万円です。
借地権割合は国税庁が道路（路線）ごとに定めており、毎年公表される「路線価図」で確認できます（詳しい調べ方は後述）。土地の利用価値や市場動向、地域の特性に基づいて決められ、エリアによって異なります。一般的に、都市部や商業地域は借地権割合が高く、郊外や住宅地は低い傾向があります。
借地権割合が用いられる場面
借地権割合は、主に次のような場面で用いられます。
- 借地権の相続・贈与時
- 借地権の売買時
- 借地権の地代・更新料設定時
借地権割合を使用する場面のひとつは、相続税や贈与税を計算するときです。借地権付きの土地を相続したら、借地権の評価額をもとに相続税を算出します。借地権付きの土地は、土地の時価を直接評価するのではなく、借地権割合を考慮して課税額が決まります。
借地権を贈与した際に、贈与税額を求める場合も同様です。贈与税は不動産の価値によって税額が大きく変わるため、適切な評価が欠かせません。借地権を売買する際も、借地権割合を使った評価額が用いられることがあります。
また、地主が地代や更新料を決める際に、借地権割合による評価額を参考にするケースも少なくありません。
借地権割合を使った相続税評価額や地代、更新料の計算方法は後述します。
借地権割合の調べ方と路線価図の見方
借地権付き不動産を売買・相続・贈与する際に重要な借地権割合は、専門家でなくても調べることが可能で、手順も複雑ではありません。
ここでは、国税庁のWebサイトを活用した借地権割合の調べ方について解説します。
路線価図の見方
借地権割合を調べる流れは以下の通りです。
- 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を開く
- 調べたい都道府県を選択し、「路線価図」をクリックする
- 市町村名や町域を選ぶ
- 指定したエリアの「路線価図」が表示される
路線価図とは、主要な道路ごとに設定された1平方メートル当たりの土地の評価額（路線価）が記載された地図です。路線価をもとに土地の相続税や贈与税の評価額が決まります。
路線価図に表示された数字が路線価です。単位は「1,000円／平方メートル」で、「200D」と記載がある場合、その道路に面する土地の1平方メートル当たりの評価額は20万円です。
関連記事：【わかりやすい】路線価とは？土地の査定と路線価の関連性を解説！
借地権割合の見方
路線価図では、路線価の横にアルファベット（A～G）が記載されていることがあります。「200D」と書かれていた場合は「D」が借地権割合を示しており、以下のように対応しています。
| 記号 | 借地権割合 |
| A | 90％ |
| B | 80％ |
| C | 70％ |
| D | 60％ |
| E | 50％ |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
路線価図に記載されたアルファベットを確認し、上記の表と照らし合わせれば、借地権割合が分かります。路線価が「200C」の場合、土地の評価額は1平方メートル当たり20万円で、借地権割合は70％です。
なお、アルファベットの記載がない場合、借地権割合は20％として計算するのが一般的です。ただし、国税庁は「借地権の取引慣行がないと認められる地域」に限り、例外的に借地権割合を20％として評価すると定めています（国税庁 No.4613）。そのため、アルファベットの有無だけで判断せず、地域の取引慣行や評価方法を確認することが重要です。
地区区分の見方
路線価図を見る上で欠かせない要素のひとつが「地区区分」です。地区区分とは、土地の利用状況に基づき、国税庁が地域を大分類で7区分したものです。それぞれの特徴を以下にまとめました。
| 地区区分 | 特徴 |
| ビル街地区 | 高層ビルやオフィスビルが建ち並ぶエリア |
| 高度商業地区 | 大型商業施設などが集中する商業性の高いエリア |
| 繁華街地区 | レストランや娯楽施設などが人通りの多いエリア |
| 普通商業・併用住宅地区 | カフェや小売店、住宅が入り混じる地域 |
| 中小工場地区 | 中小規模の工場や製造業が集積するエリア |
| 大工場地区 | 大規模な製造工場や重工業施設が立地する地域 |
| 普通住宅地区 | 住宅街が形成されているエリア |
地区区分を確認すれば、借地権が設定された土地の利用目的や周辺環境、資産価値の傾向を把握しやすくなります。
借地権割合を活用した相続税評価額の計算方法
借地権を相続する際、適正な評価は相続税の計算において重要です。借地権の相続税評価額の計算方法は借地契約の形態によって異なるため、まずはどの契約を交わしているか確認することが大切です。
ここでは、普通借地権・定期借地権・一時使用目的の借地権それぞれの相続税評価額の計算方法について解説します。
普通借地権の場合
普通借地権の相続税評価額は、土地の自用地評価額に借地権割合をかけて算出します。自用地評価額とは、土地を自ら使用している場合の評価額です。
自用地評価額は、路線価が設定されたエリアであれば「路線価×土地の面積」で算出します。評価額に借地権割合を乗じると、相続税評価額を導き出せます。計算式は以下の通りです。
普通借地権の相続税評価額＝自用地評価額（路線価×土地の面積）×借地権割合
例えば、路線価が1平方メートル当たり10万円、土地の面積が100平方メートル、借地権割合が70％の場合、相続税評価額は「10万円×100平方メートル×70％＝700万円」です。
関連記事：借地権の旧法・新法の違いを徹底解説
定期借地権の場合
定期借地権の相続税評価額は、定期借地権を設定したときの経済的利益や土地の市場取引価格、契約期間の残存年数などを考慮して計算します。計算式は以下の通りです。
定期借地権の相続税評価額＝自用地評価額×｛（定期借地権設定時の経済的利益の総額÷設定時における土地の通常取引価額）×（課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率÷定期借地権の設定期間年数に応ずる同現価率）｝
定期借地権設定時の経済的利益は、借地契約終了時に返還する必要のない権利金などの費用、返還する必要がある保証金などの費用、適正地代よりも支払い地代が安く実質贈与を受けたと認められる差額分の合計です。基準年利率は国税庁のホームページで公表されており、課税時の利率を適用します。
定期借地権の相続税評価額の計算は複雑で、不動産や税金に詳しくない方が正確な金額を求めるのは困難です。借地権の契約形態が定期借地権の場合、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
参考：『令和7年分の基準年利率について（法令解釈通達）｜国税庁』
一時使用目的の借地権の場合
一時使用目的の借地権の相続税評価額は、雑種地の賃借権と同じ評価方法で算出します。雑種地とは宅地や田、畑など計22種類の地目のいずれにも当てはまらない土地を指します。計算方法は以下の通りです。
1.地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
雑種地の自用地評価額×法定地上権割合と借地権割合のどちらか低いほう
2.上記以外の賃借権
雑種地の自用地評価額×法定地上権割合×1/2
地上権に準ずる賃借権とは、「登記されている」「権利金や一時金の支払いがある」「堅固な建物の所有を目的としている」などが該当します。
法定地上権割合は、契約残存期間に応じて以下のように異なります。
| 契約残存期間 | 割合 |
| 10年以下 | 5％ |
| 10年超15年以下 | 10％ |
| 15年超20年以下 | 20％ |
| 20年超25年以下 | 30％ |
| 25年超30年以下 | 40％ |
| 30年超35年以下 | 50％ |
| 35年超40年以下 | 60％ |
| 40年超45年以下 | 70％ |
| 45年超50年以下 | 80％ |
| 50年超 | 90％ |
基本的に契約が短期間で仮設事務所など一時使用目的の場合、2の計算式を用います。例えば、契約残存期間が12年、雑種地としての自用地評価額が2,000万円のときの相続税評価額は「2,000万円×10％×1/2＝100万円」です。
路線価が設定されていない借地権は倍率方式で計算
路線価が設定されていないエリアの場合、倍率方式を用いて相続税評価額を算出します。倍率方式は、主に郊外や地方の土地など、路線価が定められていない地域で適用する評価方法です。固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を求めます。
- 固定資産税の納税通知書に記載されている「価格」もしくは「評価額」を確認する
- 国税庁が公表する「倍率表」で該当する地域の倍率を確認し、自用地評価額を求める
自用地評価額＝固定資産税評価額×倍率 - 借地権割合を適用し、相続税評価額を算出する
相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合
【計算例】
固定資産税評価額：5,000万円
倍率：1.2倍
借地権割合：50％
自用地評価額＝5,000万円×1.2＝6,000万円
相続税評価額＝6,000万円×50％＝3,000万円
小規模宅地等の特例を使うと相続税評価額の減額が可能
借地権も相続財産として扱われるため、相続した場合は他の財産と合算した評価額に対して相続税が課されます。
ただし、借地権単体ではなく、その借地上の建物を相続し、一定要件のもと引き続き居住する場合には「小規模宅地等の特例」を利用できる可能性があります。小規模宅地等の特例は相続税の課税対象となる土地の評価額を最大80％減額できる制度で、借地権にも適用できる点が特徴です。
小規模宅地等の特例を利用すれば、借地権の相続税評価額を大幅に抑えられます。借地権を相続した際は、自身が特例の適用要件に当てはまるか確認しましょう。
参考：『No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁』
借地権割合を使った地代の計算方法
借地権を相続すると、地主との間で「地代をどうするか」が改めて問題になることがあります。借地契約の内容は相続人にそのまま引き継がれるため、原則として地代は変わりません。ただし契約書に「協議の上、地代を変更できる」などの文言が記載されている場合は、話し合いで地代を決める必要があります。
地主から提示された地代が適正金額かどうかを確認するためにも、おおよその目安を計算する方法を覚えておきましょう。
通常の地代
通常の地代とは、借地権の設定時に借地人が地主へ権利金を支払った場合に適用される地代の考え方です。なお、権利金とは、土地を借りる権利に対して支払う一時金を指します。
通常の地代を求める計算式は、次の通りです。
更地価格×（1－借地権割合）×6％
6％という数字は、国が定めた税法上のルールです。例えば、親が借地権を設定する際に権利金を支払っており、更地価格が2,000万円、借地権割合が70％だった場合の通常の地代は「2,000万円×（1－0.7）×6％＝36万円（年額）」が目安です。
なお、権利金の目安は「更地価格×借地権割合」の計算式で算出できます。
権利金を支払っていないケースよりも負担すべき地代が抑えられるので、親が権利金を支払い済みかどうか事前に確認しておくとよいでしょう。
関連記事：借地権の権利金はなぜ必要？相場や支払う際の注意点を解説
相当の地代
相当の地代は、権利金を地主へ支払っていない場合に適用される地代です。この場合、借地権割合は使用せず、「更地価格×6％」の計算式を用います。例えば更地価格が2,000万円なら、「2,000万円×6％＝120万円（年額）」が地代の目安です。
相当の地代は、主に親族間で土地を貸し借りする際に用いられるケースが一般的です。親族間で土地の貸し借りを行う際に権利金を無料にすると、その費用分を贈与したと見なされて借地人に贈与税が課されてしまいかねません。そこで、地代を高めに設定することで贈与税の課税を回避するという側面もあります。
借地権割合を使った更新料の計算方法
借地契約を更新する際、地主から更新料の支払いを求められることがあります。更新料の目安を求める計算式は、次の通りです。
更地価格×借地権割合×5％
例えば更地価格が2,000万円、借地権割合が70％の場合、更新料の目安は「2,000万円×70％×5％＝70万円」です。
更新料は契約書に明記されていない場合、支払う義務はありません。ただし、過去に更新料を支払っている、地主との関係を良好に保ちたい場合には支払ったほうが無難です。
関連記事：借地権の更新料は支払うべき？相場・拒否・売却の選択肢まで徹底解説
借地権割合でよくある誤解と注意点
ここでは、借地権割合についてよくある誤解と注意すべきポイントを2つ紹介します。特に借地権を売却する場面では間違った理解のままでいると売れ残ったり、損をしたりする可能性もあるため、事前に誤解を解消しておきましょう。
借地権割合に基づく相続税評価額と実際の売買価格は異なる
借地権割合をもとに算出した相続税評価額は、相続税などを算出するための「税務上の評価額」で、市場で取引される価格とは必ずしも一致しません。借地権割合を基準にそのまま売却価格を設定すると、市場価値とかけ離れた金額になることがあるため、注意が必要です。
借地権の取引価格は、主に以下3つの要素によって左右されます。
- ローン承諾の有無
- 借地権の契約更新時期
- 建物の状態
まず、地主がローン承諾に応じないと、買主は住宅ローンを組めません。その結果、購入できる人が限られ、相場より価格を下げなければ売却できないケースがあります。借地権をより高く売却したいなら、事前に地主からローン承諾を取得することが欠かせません。
また、借地権の契約更新時期も、借地権の売却価格に影響を与える要素です。契約更新が迫っている時期に売りに出した場合は、買主は購入後すぐに更新料を支払わなければなりません。そのため、更新時期が迫っている借地権は更新料相当額を差し引いた価格でなければ売却が難しいのが実情です。
さらに建物の用途や老朽化の状況によっても借地権の市場価値は上下するため、借地権割合だけで売却価格を決めるのはリスクが大きいでしょう。
借地権付き建物を売却する際は、実際の取引相場を調査し、市場価値を踏まえた適正価格を設定することが重要です。借地権に詳しい不動産会社のアドバイスを受けながら、慎重に検討しましょう。
「借地権割合が低い＝価値がない」わけではない
借地権割合が高ければ、その借地の資産価値は大きく見積もられますが、それは同時に「相続税評価額が高くなる＝納税額」が増えることを意味します。一方、借地権割合が低い場合は税金負担を抑えられる一方で、売却価格も下がるため、一概にどちらが得とはいえません。
- 「高い割合＝メリットが多い」と信じて相続したが、評価額の高さで納税に困窮
- 「割合が低くて価値がない」と判断して手放した結果、後に再開発計画が明らかになり、大きな機会損失につながった
借地権の価値は、評価額と実需のバランス、将来の地価動向、契約条件を踏まえた上で判断すべきです。数値の高さや低さだけに反応せず、相続・売却・運用の目的に応じた評価が必要です。
借地権割合に関してよくある質問
借地権割合についてよく分からないことが多く、頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。前述のように借地権割合は相続税などの計算時に使用する重要な指標となるので、疑問点があれば事前に解消しておくことが大切です。
ここでは、借地権割合についてよくある質問と回答を4つ紹介します。
借地権割合は固定資産税の計算にも使われますか？
借地権割合は相続税や贈与税の評価に用いられる指標であり、固定資産税の算定には直接使用されません。固定資産税は市町村が定める固定資産税評価額に基づいて計算されます。税目ごとに評価方法が異なる点に注意が必要です。
借地権割合は地主と借地人の話し合いで変更できますか？
借地権割合は国税庁が定める税務上の評価基準であり、当事者間の合意で変更できるものではありません。ただし、売買価格や更新料などの実際の取引条件は当事者間の協議によって決まります。税務評価と実際の取引価格は区別して考える必要があります。
借地権割合と底地割合の違いは何ですか？
借地権割合は借地人側の権利割合を示す指標です。一方、底地割合は地主側の持分割合を指し、「100％－借地権割合」で算出されます。例えば借地権割合が70％の場合、底地割合は30％です。
路線価はなぜ8割程度に設定されているのですか？
路線価は、地価公示法に基づいて国土交通省土地鑑定委員会が公表している公示地価の約8割を目安に設定されています。これは、不動産価格が急激に変動した場合でも納税者の税負担が過度にならないよう、一定の余裕を持たせているためです。
まとめ
借地権割合は借地権の評価額を算出するための重要な指標で、相続税・贈与税の計算や売買価格の目安として広く活用されます。ただし、借地権の評価や売却には専門的な知識が求められる場面が多く、自己判断だけで進めると思わぬトラブルにつながる恐れがあります。疑問点がある場合、早めに専門家に相談することが大切です。
リアルエステートが運営する「おうちの相談室」では、借地権をはじめ、複雑な権利関係を伴う不動産に関する悩みを幅広くサポートします。必要に応じて弁護士・税理士とも連携し、法務・税務の両面から最適な解決策を提案します。借地権について不安や疑問がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
