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2025/11/21底地とは？権利、デメリット、売却方法を完全解説
- 底地・借地
今回は、底地の売却についてご説明いたします。底地を借地の関係性をご説明し、それぞれが保持する権利についても詳しく解説していきます。底地売却を視野に入れている方、ぜひご一読ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
底地とは？基本概念と定義
「底地」とは、借地権付きの建物が建っている土地のことを指します。つまり、底地は建物が存在する土地そのものを意味します。
「借地」という言葉は、その土地を借りていることを示します。底地が第三者に借りられると、その土地は「借地」となり、その第三者を「借地人」と呼びます。
地主は底地を貸すことで、借地人から賃料として利益を得ることができます。底地と借地の関係は、土地の所有者と使用者が異なるため、不動産の中でも特異なケースとされています。
底地権と借地権：それぞれの権利とは
次に、底地と借地に関連する権利について説明します。
底地権（地主の権利）
地主には「底地権」が、借地人には「借地権」が発生します。これは、一つの土地に対して異なる二つの権利が存在することを意味します。借地権は、その土地に建物が建っている場合にのみ発生します。したがって、駐車場や畑など、土地自体の利用には借地権は関係ありません。
借地権（借地人の権利）
底地権とは、地主が借地人に対して土地を貸し、建物を立てて使用することを認める代わりに、対価として地代という賃料を受け取ることができる権利のことです。個人が保有する土地に対して発生する固定資産税は、地主が払います。
一方で借地権とは、底地権の裏返しとも言えますが、賃料を地主に支払う代わりに、その土地に建物を立てることができるという権利のことです。
地主と借地人のデメリットとは？
それぞれに権利が発生していることをご説明しましたが、ご紹介した権利はメリットに含まれると思いますので、続いてデメリットについて述べます。
底地と借地という関係性は、トラブルになりやすいと一般的に言われていますが、なぜでしょうか。それは、借地人の権利が法律で強く保証されているからです。特に、契約期間が終了したとしても建物が存在する限り、借地人がその立場を失うことは無いとされています。そのため地主から、「一度貸したら二度度帰ってこない土地」という声も出ているとのことです。
つまり地主のデメリットとしては、土地が半永久的に帰ってこないことであり、借地人のデメリットは地代を払い続けたとしても、地主になることはできないという点です。
底地を売却する方法とポイント
底地を買い取る行為は、権利関係が複雑であるため、非常に手間がかかることが多いです。また、底地は流動性が低く、他の不動産と比べて取引が難しいとされています。
売却相手による価格の違い
底地を売却する場合、その売値は通常かなり低くなります。これは、底地の流動性が低く、活用が難しいためです。そのため、第三者に売却する場合、価格は更地の価格の約10%程度になることもあります。しかし、借地人に売却する場合は、通常より高く売却できることがあります。
借地人に高く売却できる理由
借地人が底地を買い取る目的にもよりますが、その目的が第三者に土地を貸す際に許可を得る手間を省きたいなど、地主としての権利を行使したい場合、借地人にとって底地権を得るメリットが大きいので、高く売れることがあります。
全く関係性のない第三者に売却する際と比較して、４倍ほど高い値段で売れることもあります。
さらに底地を買い取る際に、第三者の場合は住宅ローンを組むことが原則できないのですが、借地人の場合はローンを組むことが可能になります。借地人からしてみても、底地は買い取りやすい仕組みになっています。
底地売却の際に注意すべき手続きと注意点
底地を売却する相手は借地人が最良であることを述べましたが、実際に手続きを行っていく上で気をつけたいポイントを２つご紹介します。
不動産会社への仲介依頼
不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
地主と借地人の契約を個人間で完結させることもできますが、書類のミスやトラブルのリスクがあるため、専門家である不動産会社に関与してもらうことでリスクを軽減できます。
抵当権の抹消
抵当権がある場合は抹消しておくということです。
抵当権とは、金融機関が不動産などを担保にできる権利のことです。もし底地に抵当権がついていた場合、住宅ローンの返済が滞った場合などに差し押さえられることを意味するので、底地を買い取る側からすると大きな不安要素になります。
そのため売りに出す前に、抵当権を抹消しておきましょう。そしてこのような複雑な手続きを正確に進めていくためにも、不動産会社に頼ることが非常に重要になってきます。
底地売却のまとめと今後のアドバイス
今回は、底地売却に焦点を当ててご説明しました。すでに述べた通り、地主と借地人はそれぞれの権利を保持しており、かつ権利適用対象が同じであるため、不動産の中でも複雑な一件です。地主の方は固定資産税を払い続ける義務がありますし、税金だけでなく土地を保有していることによって生じてくるタスクも必然的に出てきます。
このようなことを踏まえた上で、底地売却をお考えの方は、まずは借地人や不動産会社に相談してみることをオススメします。第三者に売却するよりも、借地人に買い取ってもらうのが最も高値で売却できるため、今からでも借地人との関係性を良好に保つ努力というのも必要になってくるかもしれません。
この記事が、底地売却をお考えの皆様にとって参考になると嬉しいです。それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
