底地はデメリットが多いってほんと?デメリット回避するにはどうすればいいか紹介します。

今回は底地のデメリットとデメリットを受けないために、購入前にチェックすることをまとめました。底地のデメリットが気になる方にはオススメの記事になっています。

底地投資とは

底地投資とは、地主が土地の借地権を貸し出し、借地人から地代を受け取る投資形態です。底地投資の嬉しいポイントとしては一般的な不動産投資物件に比べて初期費用が安く、管理などの手間が省ける点が挙げられます。また借地権を借地人に与えることで、建物の管理や修繕を任せることができるため、費用を抑えることができます。

地代収入とは、底地を借りている建物所有者から入る収入を指します。地代は周辺地域の利益率や建物の年数などによって左右されます。地代の一般的な値段は固定資産税の3〜5倍程度とされています。

底地投資では、売却益も期待できます。売却益とは、底地を売却したときに得られる利益を指します。売却益も、地代収入と同様に建物の老朽化や利益率が高い地域であるかにもよりますが、一般的には取得価格の2〜3倍程度とされています。

底地投資のデメリットを詳しく見てみよう

底地は基本的に難しい不動産投資物件と言われています。今回はどのような点がデメリットと言われているかを紹介します。

収益性が低い

底地の地代収入は、一般的な不動産投資物件と比べると見劣りします。底地は土地の所有者と建物の所有者わかれています。そのため権利関係が複雑で価値が低いです。また底地は昭和時代からの契約が続いているものも多いです。そのような土地の地代は現在の周辺相場と比べて非常に安く設定されている場合もあります。このような底地は権利関係がさらに複雑になっているため、地代を改定するのが難しいです。

底地投資を行う際は、地代収入の金額を慎重に検討する必要があります。地代収入が少ない底地は、投資する価値が低い可能性があります。

底地の収益性を上げるためには、地代の値上げを検討することがあります。しかし借地人が地代値上げを了承してくれない可能性があります。一度決められた地代を値上げするのは困難です。そのため底地の収益性は低くなるケースが多くなります。

市場への流通性が低く売却が難しい

底地は一般的に売却が難しいと言われています。これは底地には先述した通り土地と建物の所有者がわかれているため、底地の所有者は土地を自由に扱うことができないためです。

更地であれば、土地のみの所有になるため、多くの需要があり、購入希望者も底地と比べて増えていきます。しかし底地は借地人と借地契約を結んでいるため、建物を更地にすることは簡単にはできません。そのため底地の購入希望者は、結果的に借地権を持つ人に絞られてしまいます。

底地は建物が建っており、土地利用の権利も借地人にあるため、所有したとしても思い通りに扱えません。そのため市場への流通性が低く、価値も低く設定されます。売却する際は借地人に交渉して買い取ってもらうか、買取業者に売却するといった方法が選択肢としてオススメです。

地代の値上げが難しい

底地投資は、定期借家契約を結ぶケースがほとんどのため、地主と借地人の関係性は長期化しやすいです。そのため地代の値上げや更新など契約に関する取り決めが明確に記載載っていないことや、契約書自体が紛失していることもあります。

借地人の権利はかなり強く、地代を値上げすることは簡単ではないです。そのため底地投資を行う場合は事前に準備を行いましょう。また地代の値上げを検討する前に借地人とよく相談することもオススメします。

借地借家法では、地代を改定することができるタイミングを以下のように定めています。

  • 土地にかかる税金が変動したとき
  • 土地の価格が変動したとき
  • 近隣の土地相場と地代に大きな差が生じているとき

どのタイミングでも借地人の同意を得ることは変わりませんが、3年に1度の固定資産税の評価に合わせて借地人に交渉すると良いでしょう。

理由としては、固定資産税は土地の価格を反映して評価されるため、地代を改定するための客観的な根拠となるからです。また3年に1度という頻度で地代を改定することで、借地人と地主の間でトラブルを起こすリスクを軽減することができます。

ローンが組みにくい

通常の住宅ローンでは金融機関は担保と呼ばれる物件の価値を査定します。この価値は市場に出回った際に利益率や評価などを踏まえて価値が設定されます。これを「担保価値」と呼びます。

金融機関は、この担保価値を見定めながらどのくらいお金を用意するかを決定します。しかし底地は基本的にこの担保価値というものが存在していません。そのため底地の価値は0の扱いになってしまし、ローンを組むことができなくなってしまいます。

底地は土地の所有権と借地権が別々であるため、権利関係が複雑となっています。また借地権は、土地の所有権とは違い担保として認められていないです。そのため底地は担保にはならず、ローンは組めません。

また借地人は建物を所有しており、借地人がその建物で暮らしている状態にあります。そのため底地の所有者である地主でも、自分の都合で借地人を追い出すことはできません。理由としては、借地人は借地権を持っており、この権利が強いためです。底地は自由に土地を使えないデメリットにより市場性が下がります。

このことから、底地はローンを組むのが難しいです。

底地投資で挙げられるメリットはあるのか?

では底地にはデメリットしかないのでしょうか、いやそんなことはありません。

ここではメリットをいくつか紹介します。

固定資産税が抑えられる

底地は、更地と比較して固定資産税が安く抑えられます。これは、底地は建物が建っている土地であるため、更地よりも評価額が低いためです。固定資産税は、土地の評価額に応じて課税されるため、底地は更地よりも固定資産税が安く抑えられます。ただし具体的な税率は自治体によって異なるため、あらかじめ確認しておくと安心です。

土地を所有していると、毎年固定資産税を支払う必要があります。固定資産税は、土地の評価額に応じて課税されるため、土地の評価額が高いほど、固定資産税の金額も高くなります。一方底地は建物が建っている土地です。建物は土地の評価額に比べて低く評価されるため、底地の固定資産税の金額も低くなります。そのため、底地を所有することで、家計の負担を抑えることができるかもしれません。

管理しやすい

底地は、マンションのような維持費や初期費用をかける必要がほとんどありません。底地は建物が建っている土地であり、建物の所有権は借地人に帰属するためです。そのため、底地の所有者は、建物の修繕費や管理費などの費用を負担する必要がありません。また、土地の管理も借地人が行ってくれるため、底地の所有者は、土地の管理にかかる手間も省くことができます。

底地投資は手間をかけずに安定した収益を得ることができるため、管理などをしたくない人にオススメの投資です。

デメリットを避けるには購入前の準備が大切!

では底地投資を行う前にどのような点に注意すればいいのか、またデメリットに合わずにすむのか、ポイントをいくつかにまとめました。

地代が適正な値段に設定されているか

底地の所有者は、建物から得られる地代が収入となります。地代は、土地の立地条件や周辺の環境、建物の状態などによって決定されます。地代が高いほど、底地の資産価値も高くなります。

しかし古くからある土地は、当時の土地価格で借地契約が結ばれている可能性があります。そのため、地代が安く、収益が低いことがあります。

また借地契約の更新時に、地代を値上げできないこともあります。そのため底地投資を行う際には、地代価格の見直しがされているかどうか、借地人が地代値上げに応じてくれるかどうかを十分に検討する必要があります。

地代の改定が行われているかどうか

地代が適切に設定されている場合、地代の見直しがしっかりできていると言えます。地代は土地の価格を反映させているため、土地の価値が変動したときは地代も更新する必要があるためです。

定期的な地代の見直しがされているということは、借地人としても地主としても、お互いに納得いく地代を設定したいと考えており、人間関係に問題がないことを示しています。そのため地代を巡ってトラブルが発生するリスクが低いと考えられます。

また、定期的な地代の見直しは、借地人にとって、地代が適正に設定されていることを確認する機会にもなります。そのため地底の改定が確認されているかは購入前にしっかりと確認する必要があります。

また定期的に地代更新を行い、借地人と良好な関係性を築けば売却の際に借地人に高く売れる可能性も高まります。

地代以外の一時金が契約書に載っているかどうか

借地人から受け取る収益は、地代だけではなく、一時金と呼ばれるものもあります。例にすると契約更新料、建て替え承諾料、増改築承諾料などです。これらの一時金は、借地契約の条件によって異なります。

一時金が充実していれば、地代以外の収益も増えていきます。契約更新料と建て替え承諾料、増改築承諾料は一般的に含まれていることが多いです。また、第三者へ借地権を売却する場合の名義書換承諾料などもあります。

一時金は、地主の収益となるため、借地契約を締結する際には、これらの一時金がどれだけ含まれているかをよく確認する必要があります。

以下に一時金の項目とその概要について、詳しく説明します。

  • 契約更新料:借地契約が更新される際に借地人が地主に支払う金銭です。契約更新料は、両者間の合意によって決められます。
  • 建て替え承諾料:借地人が建物を建て替えたり増改築したりする際に、地主に支払う金銭です。
  • 増改築承諾料:借地人が建物を改修したり改築したりする際に、地主に支払う金銭です。
  • 名義書換(譲渡)承諾料:借地権を第三者へ売却する場合に、地主に支払う金銭です。

地主は借地契約を締結する際に、これらの一時金の支払いを借地人に求めることができます。一時金は、地主の収益となるため、借地契約を締結する際には、これらの一時金がどれだけ含まれているかをよく確認する必要があります。

まとめ

いかがでしょうか底地のデメリットとデメリットを受けないための購入前の準備について話していきました。底地は確かに難しい投資物件ではありますが、購入前の準備を怠らなければ、利益を長期的に挙げられます。一方で個人のみで行うのは多くの不動産の知識を必要とするため、専門業者に依頼を行うことをオススメします。

いかがでしょうか。この記事を参考にして、底地の購入を検討してみていただけたらと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。