底地投資を検討している方へ！底地投資にまつわる情報をわかりやすく徹底解説します！

「底地投資をしたいけど、なんだかよく分からない…」
「底地投資するメリットってなんだろう？」
「底地投資する上で大事なポイントはなんだろう…」

「底地」と呼ばれる土地は、借地権が設定されているものであり、昔は地主が厚意で他の人に貸し出すことが多かったと言われています。今でも、長いお付き合いから契約が継続していることが多いようです。そんな「底地」を新たに購入して経営する「底地投資」の投資価値についてご存知ですか？ここでは、「底地は投資に適しているのか」といった視点から、「底地投資」のメリット・デメリット、底地投資をする上で大事なポイントを説明していきます。

記事まとめ

• 底地は借地権が設定された土地で、地代や承諾料を得られる低リスクで安定した投資となり得る
• 底地投資は維持管理コストが低く、借地権が有効な限り安定した収入と低い空室リスクが期待できる
• デメリットは、売却が難しく地代の値上げが困難である点、また古い契約内容の明確化が必要な点である

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

底地と借地の違い

底地とは？

「底地」とは、借り手が借地権を保有する土地を指します。これは「貸し地」とも呼ばれます。底地の所有者は地主と呼ばれ、土地を借りている人を借地人と呼びます。地主は、借り手に土地を貸して地代（賃料）を受け取る権利や、契約更新時に一定の金額を要求する権利があります。また、借地人が他の人に借地権を譲渡する際には地主の承諾が必要であり、承諾料を要求することができます。これは、土地を他の人に貸していることでいくらかの利益を得ている、ということもできます。

借地とは？

「借地」とは、他の人から借りている土地を指します。このような土地には「借地権」という権利があり、これは借り手が土地を利用する（例えば自分の建物を建てる）ことができる権利を意味します。

したがって、「底地」と「借地」は物理的に同じ土地ですが、土地を貸している地主から見れば「底地」、借り手から見れば「借地」となります。

底地投資のビジネスモデル

底地投資は、利用に制限のある底地を低コストで入手し、継続的な地代収入を獲得することを目的とするビジネスアプローチです。底地投資の利点としては、賃貸経営の負担を減らすことができ、ほとんどが固定資産税や都市計画税のみのコストで運用が可能であるという点が挙げられます。また、収益の安定性も大きな魅力の一つであると考えられます。とくに旧借地法では、借地人の身分が法律によって厳格に保護されているため、普通には借地人が借地権を放棄することは想定されにくいとされています。そのため、収益の途絶えるリスクは低いと言えるでしょう。

• 不動産ビギナーさん

  固定資産税の支払いだけで済むので、ランニングコストがほとんどかからないのですね。

• 山口智暉

  建物の維持管理費が不要なため、家賃収入のあるマンション経営などと比較して手間と支出が極めて少ないのが最大のメリットです。

底地投資の収益方法は？

底地投資から得られる収益について見ていきましょう。

地代

地代とは、土地を利用するにあたって支払われる使用料のことです。地代の計算方法には、利回りや収益に基づいて算出する方法、周辺の賃貸事例を参考にする方法などがあります。一つの目安としては、「固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度」とすることもありますが、面積や地域、土地活用の程度などによっては必ずしも当てはまるとは限りません。正確な地代を算出するためには、詳細な不動産鑑定が必要です。底地は、借地人がいる限り地代収入を得続けることができますし、経年による収益の低下がないという特徴もあります。

一時的な収入

借地権を保有する場合、建物の増改築や名義の変更を行うには地主の承諾が必要となります。通常、承諾を得るために借地人は地主に対して承諾料を支払うことになっています。また、賃貸借契約が更新される際の更新料などを含め、定期的な地代収益に加えて一時的な収入を得ることもあります。

地域や土地の用途によっては異なりますが、一時金の目安は以下のようなものです。

• 承諾料（条件変更）：更地価格の10％程度
• 承諾料（名義変更）：借地権価格（更地価格×借地権割合）の10％程度
• 承諾料（建て替え増改築）：更地価格の3-4％程度
• 更新料：借地権価格（更地価格×借地権割合）の5-10％程度

このような一時金は、両者が合意していることが前提であり、法律上の決まりはありません。これらの一時金は、地主との良好な関係を維持するために支払われるものになります。したがって、このような合意に関する具体的な金額は、契約書に「特別条件」として明確に記載する必要があります。

• 不動産ビギナーさん

  地代以外にも、承諾料や更新料といった一時金収入があるのは魅力的です。

• 山口智暉

  一時金は定期的な地代と合わせて大きな収益源です。法律上の義務ではないため、契約書に規定があるか確認が必須です。

賃貸借契約解除の後に更地として売却する

適用されている旧借地法に基づいている底地では、借地人の権利が強く、特別な理由がない限りは地主が賃貸借契約を解除して土地を取り戻すことはできません。契約期間が終了しても、地主が土地を返したいと思っていても、借地人が借り続けたいと考えている限り、契約は更新されます。
しかし、借地人の中には、遺産などの理由により借りた土地を手放したい場合もあります。土地が返還されたり、地主が借りた土地の権利を取り戻した場合、地主の所有権は完全になり、土地を売却することができます。

借地人に底地を売却する

借地人は所有権を持たないため、利用する上で制限がありますが、所有者と比べて地代が安いことが利点です。とはいえ、建物を建て替えるときなどに融資が必要となる場合、借地を担保にすることはできないため、困難になります。このような場合、地主から土地を買い取ることを希望することもあります。
そのため、土地買取専門業者などに売却するよりも、より高い収益を期待することができます。

底地投資のメリット・デメリット

ここでは底地投資のメリット3つとデメリット2つを解説していきます。

ランニングコストが低い

低地投資にはランニングコストが少ない利点があります。建物は時間の経過とともに劣化しますので、定期的なメンテナンスが必要です。また、人に貸し出す場合には維持管理費も毎月かかります。これらは、管理費や修繕費、通信費などが含まれ、高額になることもありますので、適切な資金計画を立てて運用することが重要です。
一方、土地に関しては修繕する必要がありません。ランニングコストは固定資産税だけで、地代からこの固定資産税を差し引いた額が純粋な利益になります。

安定した収入を期待できる

借地権を持っている人がいれば、毎月安定した収入（地代）を得ることが可能です。マンション経営やアパート経営ですと空室の分だけ収入は減ってしまいますが、底地は借地権が有効である限り、収入が途絶えることはありません。地代を支払わなければ借地人は土地利用の権利を失ってしまうため継続的に契約されやすく、滞納や空室リスクが低い魅力があります。

臨時収入を得られる可能性がある

底地投資の収益の主な方法は、借地人から受け取る地代ですが、以下のような臨時的な収入もあります。これらには、建物のリノベーションや拡張に対する承認料、契約更新料、所有権の変更や名義変更に対する承認料、借地条件の変更に対する承認料などが含まれます。

以上3つがメリットになります。続いてデメリット2つを紹介します。

売却をすることが難しい

底地は、利用に制限があるため、需要が少ないとされています。このため、売却する際には市場需要に応じて高額で取引されにくいことが多いと言われています。それに対して、所有権と利用権の両方を有する更地は、需要が高いために高額で売却が容易です。
売却する際には、借地人に買い取ってもらうか、業者に低額で買い取ってもらうことが、現実的な選択肢となるかもしれません。また、売却に向けての準備には手間がかかる場合もあり、時間がかかることもあると考えられます。

地代を値上げすることが難しい

借地借家法によれば、地代の見直しタイミングとしては、土地にかかる税金の変化、土地の価格の変化、近隣の土地相場と地代の金額に大きな差が生じているということが挙げられます。これらのタイミングに関しても、借地人の承諾を得ることが必要ですが、固定資産税の評価が行われる3年に1度のタイミングに合わせて借地人との交渉を行うことが良いでしょう。

底地投資をする上で大事なポイント

契約内容が明確

地主と借地人の間のレンタル契約は長い歴史を持っており、契約内容に関する記載が記録されていない場合や、契約書自体が失われている場合もあります。
また、一定期間決まっている「定期借地権」が設定されている可能性もありますので、詳細に確認することが大切です。
不明確な契約内容がある場合には、借地人とトラブルになる可能性があるため、契約内容については正確に確認することが重要です。

土地の使用状況

契約書に記載された土地の使用目的と実際の用途が異なることも考慮すべきです。例えば、契約書には「住居用の住宅建設」と記載されているにもかかわらず、マンションを建設すると、固定資産税額が変わります。また、隣地との境界線を明確にするために隣地との境界線についても確認することが重要です。

需要のある土地かどうか

底地投資においては、需要がある土地の選択が重要です。需要のない土地であると、借り手が契約を解除する可能性が高まり、そのため売却価格が低下する恐れがあります。土地の選択に際しては、将来的な需要があるかどうかを慎重に判断することが必要です。

土地価格に見合う地代かどうか

底地投資においての主な収益源は地代ですので、適切な地代が設定されているか否かを正確に確認することが大変重要です。また、固定資産税は土地の所有者が納めなければならないものであり、地代が適切に見合っていない場合は期待する収益が上がらないかもしれませんので、適切な確認が必要です。

まとめ

底地投資をするには、不動産投資とは異なる専門的な知識が必要です。これは、底地に関する権利関係や法律に関連しています。ただし、賃貸経営などの手間が不要であり、将来的に所有権を得ることができる可能性があるという点が、魅力的です。底地は一般的に不良資産と考えられていることもありますが、見方を変えれば、低リスクで安定した収益が期待できる良質な投資手法であることも想定されます。長期的な投資を視野に入れて、検討することをオススメいたします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける