底地の買取相場は安くなりやすいってほんと?売却時にかかる費用についても紹介します。

今回は底地の買取相場や買い取ってもらう際にかかるお金について紹介していきます。底地の買取相場がどれくらいになるのか知りたいかたにはオススメの記事になっています。

底地とはなにか?

底地と借地は同じ土地に対して、地主と借地人という立場によって異なる呼び方をしています。地主は底地と呼び、借地人は、借地と呼びます。底地と借地は同じ土地のことを指しているため、見る立場が変われば、呼び方も変わってきます。底地と借地を混同しないように、それぞれの立場を理解しておくことが大切です。

底地とは借地権が付与されている土地のことです。借地権とは土地の上に建物を建てる権利です。底地は借地権が付与されています。そのため建物は借地人に帰属しますが、土地の所有権は地主にあります。

別の言い方で言うと、底地は土地の所有権は地主にありますが、建物は借地人に帰属している土地です。

借地とは、建物を建てるために土地を借りることです。借地人は借地権によって土地を利用する権利を得ます。一方でその権利は建物を建てるためにのみ有効です。資材置き場や駐車場として土地を借りる場合は、借地権は認められません。

底地の相場は低くなりやすい

次に底地の相場について見ていきたいと思います。

底地の買取についてですが、底地は購入後に新しい地主が契約を解消することはかなり難しいです。そのため一般的な不動産投資物件と比べると底地の買取の価値は基本的に低くなります。

底地の価値が低い具体的な理由は、次のとおりです。

  • 地主は借地権を自由に解除できないため、土地活用ができず査定面で大きなマイナスがあります。
  • 借地権は建物の所在する地域の土地の価格に応じて計算されます。そのため底地の価値は、周辺の土地の価格よりも低いです。
  • 底地は建物が建っている土地であるため、自由に建て替えることができません。そのため底地の価値は、建物の状態や立地条件によって大きく異なりますが、基本的に査定は低くなります。

これらの理由から底地の買取相場は、借地人に売却すると更地価格の約3割から4割となります。また底地買取業者に売却すると更地価格の約2割から3割です。

また住宅の底地物件は特に低くなりやすく、更地価格の約1割から2割となることもあるほどです。

また底地の買取価格を調べる方法もあります。

底地の買取価格を調べる方法として、路線価を使って計算する方法があります。路線価は国税庁が毎年公表している、土地の路線(道路)に面する1平方メートルあたりの価額です。

底地の買取価格は、路線価に借地権割合を乗じて算出します。借地権割合は土地の立地条件や周辺の環境によって異なります。国税庁のホームページから路線価図をダウンロードして、底地の売却価格を調べることができます。

路線価図には、アルファベット(A~G)が記載されています。これは、借地権割合を表しています。Aは90%、Bは80%、Cは70%、Dは60%、Eは50%、Fは40%、Gは30%です。

自用地の評価額に借地権割合を掛け合わせることで、土地の借地権評価を計算することが可能です。例えば自用地の評価額が1,000万円で借地権割合が70%の場合、借地権評価額は700万円となります。

ただし第三者に買い取ってもらう場合は、評価割合よりもさらに価格が下がることが一般的です。これは第三者が借地権を取得する際に、借地権の期間や将来の再契約条件を懸念するからです。

底地を買い取ってもらう際は、評価割合よりもさらに価格が下がることを考慮して、売却価格を設定することが重要です。

借地権の種類ごとに底地価格も変わる

基本的な買取相場や売却価格を見てきましたが、借地権は三種類ほどあり、それぞれ底地価格は異なります。

ではそれぞれの借地権の特徴と底地価格の特徴を見ていきます。

普通借地権

普通借地権は定期借地権以外の借地権で、契約の更新が可能です。契約の存続期間は30年ですが、当事者間の契約で30年以上の存続期間を定めれば、それ以上の期間となります。

定期借地権に比べて借地人の権利が強く、長期にわたって土地を借りることができます。ただし地代は定期借地権に比べて高くなる傾向があります。

また借地人の権利が強く守られているため、借地期間の満了時に地主から契約の更新拒絶ができません。地主が契約の更新を拒絶するには、正当事由が必要です。正当事由とは、地主が契約を更新しない合理的な理由です。例えば地主が土地を自用する必要がある場合や、借地人が借地契約を遵守していない場合などです。

地主が正当事由なく契約の更新を拒絶した場合、借地人は地主を訴えることができます。裁判所は借地人の主張を認めれば、契約を更新するよう命じ、土地は取り戻せなくなります。

以上から普通借地権が設定された底地は、借地人の権利が強く保護されているため、買主が自由に使える可能性は非常に低くなります。そのため底地の価格は、更地価格から大幅に下がります。

定期借地権

定期借地権とは借地期間が満了すると土地を地主に返還する必要がある借地権です。定期借地権には一般定期借地権と事業用定期借地権の2種類があります。また借地期間が50年以上である借地権で、事業用定期借地権は、借地期間が20年以上50年未満である借地権です。どちらの定期借地権でも、契約期間満了後には土地が返還されます。

定期借地権は契約期間満了時には土地を取り戻すことができます。そのため普通借地権に比べると、土地を自由に使える可能性が高く、売却価格も高くなる傾向があります。

定期借地権の価格は、契約期間の残存期間が長ければ長いほど安くなる傾向があります。これは契約期間が長いほど、地主が土地を自由に使える可能性が高くなるためです。また契約期間が50年の定期借地権の価格は、契約期間が20年の定期借地権の価格よりも安くなる傾向があります。

使用賃借

使用貸借とは貸主が借主に対して無償で土地を貸し付ける契約です。中小企業などで社長が個人名義で所有している土地を会社が借りている時などに使われることが多いです。

使用貸借は借地借家法の影響を受けないため、借主の権利はほとんどありません。例えば借主は地代を支払う必要がなく、借地借家法で定められた更新の権利もありません。

そのため使用貸借は借主にとって不利な契約と言えます。ただし親族間での土地の貸し借りなど、借主と貸主の信頼関係が深い場合には、使用貸借が有効な契約となることもあります。

使用貸借は借地借家法の影響を受けないため、借主の権利がほとんどありません。そのため地主は借地人を退去させることができ、ほぼ更地価格と同額での取引が可能です。

使用貸借は借主にとって不利な契約と言えますが、親族間での土地の貸し借りなどが多いです。そのため借主と貸主の信頼関係が深い場合には、有効な契約となることもあります。

底地を買い取ってもらった後もお金がかかる

仮に底地の売却がうまくいったとしても、売却した利益によって税金が発生します。この章ではどのような税金がかかるのかを見ていきます。

譲渡所得税

借地や底地を売却する際は、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は不動産を売却して利益が出た際に課税される税金です。売却価格から取得費や諸経費を差し引いた金額が利益であれば、譲渡所得税がかかります。売却価格が取得費や諸経費を下回った場合には、譲渡所得税はかかりません。同じように売却価格が取得費や諸経費を下回る時も譲渡所得税はかからないです。

譲渡所得税の税率は、土地の所有期間によって異なります。土地を所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得税が適用され、税率は39%です。土地を所有期間が5年以上の場合は、長期譲渡所得税が適用され、税率は20%です。

底地を売却する際には、土地の所有期間が5年付近であれば税率を抑えるため、時期を判断して売却する必要があります。例えば土地の所有期間が5年未満であっても、5年になる前に売却することで、短期譲渡所得税を回避することができます。

底地を売却する際には、譲渡所得税の税率をよく理解して、節税対策を検討することが大切です。

印紙税

印紙税は売買契約書などの書類を作成した際にかかる税金です。契約金額によって税額が異なり、底地の契約では大体1万円~6万円程度です。

印紙税は収入印紙を貼り付けることで納付します。収入印紙は、金融機関や郵便局で購入することができます。

印紙税を納付しなかった場合、税務署から追徴課税される可能性があります。そのため印紙税を納付する際は、正しい金額を納付するように注意してください。

底地の契約を結ぶ際には、印紙税の金額を事前に確認しておくことが大切です。印紙税の金額を確認するには、国税庁のホームページで確認することができます。

仲介手数料

「不動産会社に土地の売却を依頼すると、仲介手数料がかかります。仲介手数料は、売却価格の3%に6万円を加えた金額が一般的です。」

具体的には、売却価格が1,000万円の場合、仲介手数料は30万円(3%)+6万円=36万円となります。

抵当権抹消登記

抵当権とは、住宅ローンなどの債権を担保するために、不動産に設定される権利です。抵当権が設定されている不動産を売却するには、抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するには、抵当権を設定している金融機関に申請する必要があります。金融機関は申請書類を受理後、抵当権を抹消します。抵当権が抹消されると、不動産の所有権が売主に移転します。

抵当権の抹消登記を自分で行うこともできますが、手続きが煩雑で、専門的な知識が必要となるため、司法書士に依頼することをおすすめします。司法書士に依頼する費用は、抵当権の種類や不動産の所在地によって異なりますが、15,000円~20,000円程度が一般的です。

まとめ

底地には借地権が設定されているため、地主は自由に土地を使えません。そのため底地の価値は、更地価格よりも低くなっています。底地を売却する際は、譲渡所得税、印紙税、仲介手数料、抵当権抹消登記などの費用がかかります。底地を売却する際は、これらの費用を踏まえて、売却価格を設定することが大切です。

しかしこれらの費用や手続き、価格設定などを一人で行うのは膨大な時間と不動産の知識を必要とします。そのため底地の買取を検討されている方は一度専門業者に依頼を行い、査定などのアドバイスをもらうようにすることをオススメします。

いかがでしょうかこの記事を参考に底地の買取を検討してみてください。最後までお読みいただきありがとうございました。