最終更新⽇時
2026/03/12借地権と所有権の違いとは？メリットとデメリット費用を比較
- 底地・借地
今回は、家を建てる際に知っておきたい「所有権」と「借地権」についてまとめています。
家を建てるときは土地の所有権を得てから建物を建てる方法が一般的です。しかし、借地権によって土地を借りそこに建物を建てることもできます。本記事では、それぞれの特徴やメリット・デメリットなど、両者の違いに絞って分かりやすく解説します。記事を参考に、あなたに合った土地選びの参考にしてください。
- 所有権は自由度と資産性が高いが、取得費や税負担が重くなる
- 借地権は初期費用を抑えられるが、地代の支払いや利用制限がある
- 資産形成か予算重視かに応じて、最適な権利形態を選ぶべきだ
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
所有権と借地権の違いは「権利の性質」
所有権と借地権の一番大きな違いは、「土地に対する権利の性質」にあります。
所有権は土地そのものを自分のものとして自由に使える「物権」（直接的で永続的な支配権）であるのに対し、借地権は地主が所有する土地を借りて使う「債権」（期限付きの契約に基づく使用権）です。
所有権の場合、土地は自分のものであるため、利用、賃貸、売却を自由に行えます。一方で、借地権はあくまで「使用権」であり、土地そのものに対する支配権はありません。このため、借地や借地上の建物について譲渡や変更を行う際には、原則として地主の承諾が必要になります。
また、所有権は「物権」や「債権」などの財産権のなかでも最も強い権利にあたり、法律によって幅広く保護されているため、価値が高いのが特徴です。これに対して借地権は「期限付き」であり、「土地を利用できる権利」にとどまることから、所有権より権利が弱く、資産価値も低くなります。
以下の表では、主な違いを項目ごとに整理しています。
| 比較項目 | 所有権 | 借地権 |
| 利用の自由度 | 法令の範囲内で建物の建築・改築・貸与など自由に利用・処分できる | 土地や建物の変更には原則地主の承諾が必要 |
| 資産価値 | 高い | 所有権より低い |
| 維持費用 | 固定資産税や都市計画税などの税負担が発生する | 地代や更新料、承諾料などの支払いが発生するが、固定資産税・都市計画税の支払いは建物分だけでよい |
一言でまとめると、「自由度と資産性が高い分、入手費用が高い」のが所有権、その反対が借地権と捉えておくとよいでしょう。
不動産ビギナーさん「自分のもの」か「借りているもの」かで、建て替えや売却の自由度が全く変わってくるのですね。
山口智暉その通りです。「物権」である所有権は自分の裁量で全て決められますが、「債権」である借地権は常に地主さんというパートナーの承諾がセットになるのが大きな違いです。
借地権の種類
所有権と違い、借地権にはいくつか種類がある点も大きな違いです。次に、借地権の種類についても見てみましょう。
借地権は大きく分けて旧借地法が適用される旧借地権と借地借家法が適用される現行の借地権の2種類があり、現行の借地権はさらに「普通借地権」と「定期借地権」に分かれます。
| 旧借地権 | 1992年7月以前に締結した契約がこれにあたり、旧借地法が適用される。契約期間は建物の構造によって変わる。 | |
| （現行）借地権 | 1992年8月以降に締結した契約がこれにあたり、借地借家法が適用される。契約期間は建物の構造で変わらず、以下の4種類がある。 | |
| 普通借地権 | 更新が可能で、契約は建物の構造にかかわらず最初が30年、1度目の更新で20年、2回目以降の延長で10年延長できる。 | |
| 定期借地権 | 定期借地権のなかで一番利用されており、存続期間は50年以上で更新できない借地権。契約終了後は更地にして貸主に返す必要がある。 | |
| 事業用借地権 | 事業目的の借地権で、存続期間は10年から50年。契約は更新できず、契約終了時には更地にして貸主に返却する必要がある。 | |
| 建物譲渡特例付借地権 | 契約期間終了後に借りた土地に借主が建てた建物を貸主が買い取る契約で、契約終了後は、土地と建物の所有権の両方が貸主へと移る。土地の使用目的は決められておらず、存続期間は30年以上。 | |
所有権のメリット・デメリット
家と異なり「土地を借りる」という形にあまり馴染みがないという点もありますが、多くの人は家を建てる、あるいは購入する際に土地も同時に購入するでしょう。
特に、長期間自宅の敷地として使用する場合には、所有権には大きなメリットがあります。
ただし、もちろんメリットばかりではありません。そこでまずは、所有権のメリットとデメリットについて改めて解説します。
所有権のメリット
自由に利用できる
前述の通り、所有権は土地に対して完全な支配権を持つため、法令の範囲内ならば自由に使えます。
自分で住むことはもちろん、他人に貸して賃料を得たり、売却したりがいつでも可能です。「転勤して戻ってくるまでの間家を貸したい」「家族が増えたので増改築したい」「退職に合わせて売却してマンションに住み替えたい」など、ライフステージや価値観の変更に対して自分の裁量で柔軟に対応できます。
資産性が高い
「土地に対する完全な支配権を持つ」という所有権が持つ特徴のメリットは、自由に利用できることだけではありません。
自由に活用できる所有権は資産価値が高く、売却で流動性の高い現金資産にすることも、相続で子孫にまとまった財産として残すことも可能です。活用の幅が広い所有権は需要も高いため、売却もスムーズに進みやすい点も特徴です。
さらに、資産性の高さは土地に建物を建てるときにも役立ちます。土地の担保としての価値が高く、住宅ローンの審査で有利になるケースもあります。
権利が消滅しない
所有権は、時効や一方的な取り消しで消滅しない強い権利です。借地権と異なり契約期間の制限や地代の支払いといった債務もないため、不履行によって途中で土地の権利を失う可能性はほとんどありません。
一度取得すれば、大きなコストをかけずに長期間土地と建物を安定して維持できる点も大きなメリットといえます。
所有権のデメリット
取得費用が高額になる
「資産としての価値が高い」ということは、当然その分取得コストも高くなります。これにより、取得の初期コストが高くなることが所有権の大きなデメリットです。
土地の所有権を取得するためには、土地の購入価格のほかに登録免許税や依頼する司法書士への報酬などの登記費用、不動産会社への仲介手数料などが物件価格の3～10％程度かかります。いずれも不動産の価値に比例して高額になるため、資産価値の高い物件ほど費用負担が大きくなってしまいます。
固定資産税・都市計画税を支払う必要がある
土地の所有権を持つと、かかるコストは取得時だけではありません。不動産の所有者に対しては、毎年固定資産税や都市計画税の支払い義務が生じます。
購入時の費用と同様に、固定資産税や都市計画税は「評価額の〇％」と定められているため、特に都市部や駅周辺などの資産価値の高い土地は税額も高くなります。土地を保有している限り、使用しているかいないかにかかわらず負担が継続的に発生する点もデメリットでしょう。
- 不動産ビギナーさん
所有権は税金、借地権は地代。どちらもランニングコストがかかるなら、トータルで比較しないといけませんね。
- 山口智暉
鋭い視点です！土地の評価額が高い都市部では、地代よりも固定資産税の方が高くなるケースもあり、一概にどちらが安いとは言えないのが不動産の面白いところです。
借地権のメリット・デメリット
土地を所有せず「利用する」形の借地権ですが、自分の建物を建てて住む（使用する）こと自体に大きな違いはありません。
しかし、借地権の「土地に対する支配権を持たない」「土地に関して地主という他人が関わる」という特徴は、メリットとデメリットの両方が生じます。
所有権に続いて、ここからは借地権のメリットとデメリットについて見てみましょう。
借地権のメリット
所有権より初期費用が抑えられる
借地権の一つ目のメリットは、所有権に比べて初期費用が安く抑えられる点です。
土地に対する借地権の割合を示す「借地権割合」は、住宅地の場合おおむね60％～70％程度が一般的です。つまり、単純に考えると所有権より3割以上安い金額で入手できる点は大きなメリットでしょう。初期費用が抑えられれば、その分住宅ローンの借入額も低く済み、金利負担も軽くなります。
また、所有権より安く取得できる分、同じ費用で立地の良い土地の取得も可能です。
必要な期間だけ柔軟に土地を利用できる
借地権の「永続的な権利がない」点はデメリットにもなり得ますが、その反面「必要な期間だけ土地を利用できる」というメリットにもなります。
このメリットが特に活かされるのが、更新のない「定期借地権」です。定期借地権は事業用建物や分譲マンションに多く、事業期間や建物の寿命に合わせて契約期間を設定できます。
一方、更新するかしないかを選べる「普通借地権」の場合は、さらに柔軟な利用が可能です。法律で最低期間は定められているものの、必要に応じて土地利用を見直しやすい点が特徴といえるでしょう。
土地に対する固定資産税・都市計画税がかからない
土地にかかる税金を支払う必要がない点もメリットです。通常、土地には固定資産税と都市計画税がかかります。しかし借地権の場合は、土地の所有者は自分ではないため、固定資産税と都市計画税は支払う必要がありません。
建物の所有者は自分なので、建物にかかる固定資産税と都市計画税は支払わなければいけないものの、資金面や税金面での負担を軽減しながら長期間にわたり土地を利用できるのが大きな魅力です。
借地権のデメリット
資産性が低い
借地権の大きなデメリットは、資産性の低さです。借地権は、あくまで「土地を借りる権利」であり、土地利用権としての価値はあるものの、土地そのものは自分の資産にはなりません。
従って、将来的な資産価値の上昇や資産形成の恩恵を直接受けることは期待できず、大きな価値上昇も見込めません。さらに、自由に貸したり売却したりすることもできないため、資産としての価値は所有権より低くなってしまいます。
土地が自由に利用できない
土地の利用が自由ではない点も大きなデメリットです。借りた土地の場合、建物の売却や建物の改築を自由に行うことができません。
貸主の承諾を得ることができれば建物の売却や改築は可能ですが、その際に承諾料を求められることもあります。承諾料の相場は借地権価格の3～5％程度が目安とされており、少なくない金額の支払いが必要です。
地代や更新料の支払いが必要
借地権では、地代や更新料など、借地権を維持するための費用が継続的にかかります。これらの支払い義務は、地主に対する契約に基づいた債務でもあるため、滞納が続けば借地権を失う可能性がある点も不安定要素として挙げられます。
また、取得費用が抑えられるからといって、借地権のほうがトータルコストまで必ず安くなるとは限りません。契約期間や地代、更新料、承諾料などの条件によっては、最終的な総額が土地を購入する場合より高くなるケースもあり得ます。
所有権と借地権でのトータルコストをシミュレーション比較
実際に居住用の建物を所有するために所有権と借地権を比較している人にとって、外せないのが「費用の違い」でしょう。
「トータルコストの比較」といっても実際には土地や借地権の条件や契約内容はさまざまであり、簡単に比較はできません。しかし参考として、以下に30年間同じ2,000万円の土地に1,000万円の建物を保有した場合のコストを所有権と借地権で比較してみましょう。
（※金額は1万円未満四捨五入）
| 費用区分 | 所有権 | 借地権 |
| 取得時 | ・土地購入代金：2,000万円 ・仲介手数料：73万円 ・契約書印紙代：1万円 ・登記費用など：35万円 ・建物建設費：1,000万円 |
・権利金（借地権の対価）：1,500万円 ・仲介手数料：56万円 ・契約書印紙代：1万円 ・登記費用など：28万円 ・建物建設費：1,000万円 |
| 保有中（30年） | ・土地と建物の固定資産税/都市計画税：483万円 ・建物の維持費：1,200万円 |
・地代：20万円（年額）×30年＝600万円 ・更新料：なし（未更新） ・承諾料（増改築など）：なし ・建物の固定資産税/都市計画税：343万円 ・建物の維持費：1,200万円 |
| 譲渡時 | ・譲渡所得税：なし（特例適用） ・仲介手数料：89万円（※2,500万円で売却と仮定） ・登記費用など：43万円 |
・譲渡所得税：なし（特例適用） ・地主承諾料：150万円 ・仲介手数料：56万円（※1,500万円で売却と仮定） ・登記費用など：28万円 |
試算の結果、30年間のトータルコストは所有権が4,924万円、借地権が4,954万円とほぼ同じ価格だったのに対し、売却額が異なるため最終的には借地権のほうが所有権より約1,000万円コストが高い結果となりました。
ただし取得時のコストは借地権のほうが低いため、ローンの金利や契約期間なども考慮して判断するとよいでしょう。
※本試算は一例であり、地代・権利金・税負担・承諾料などは契約条件や地域によって大きく異なります。また、譲渡所得税の非課税特例には適用要件があります。
- 不動産ビギナーさん
30年住んだ後の売却まで考えると、所有権の方が手元に残るお金が多くなる可能性があるのですね。
- 山口智暉
資産として「次へつなぐ」ことを重視するなら所有権、今この瞬間の「生活資金のゆとり」を優先して初期費用を抑えたいなら借地権、という選び方が賢明です。
取得するなら借地権？所有権？
所有権が向いているのは、以下のような人です。
- 長期的に資産を形成したい人
- 土地や建物を自由に活用したい人
所有権を持てば、土地や建物を自由に売却・貸与・改築できるだけでなく、将来的な資産価値の上昇も自分のものになります。資産価値の高い所有権を相続で世代を超えて保有し続けられる点も、大きな魅力です。
一方、借地権が向いているのは、以下のような人です。
- 初期費用を抑えて/限られた予算で条件の良いマイホームを手に入れたい人
- 事業目的で土地を利用したい人
土地を所有権の60～80％程度の費用で取得できる借地権は、無理のない資金計画で立地や間取りなど希望に沿ったマイホームを実現しやすい点が魅力です。また、事業用定期借地権を活用すれば初期費用を抑えつつ、必要な期間だけ土地を利用して事業を展開できるため、リスクを抑えながら事業運営を進めることが可能です。
所有権と借地権に関するQ＆A
最後に記事の内容をふまえつつ、所有権と借地権に関する質問について簡単にまとめました。
Q1：借地権は建物所有目的でないと設定できない？
借地権は原則として建物所有を目的とした場合に設定される権利です。建物を建てずに土地だけを使う契約は、借地借家法の対象ではなく民法上の土地賃貸借として扱われます。このため、契約期間や保護内容は借地権とは異なる点に注意が必要です。
Q2：借地権を無償で譲渡できる？
借地権を第三者へ無償で譲渡する際には、原則として地主の承諾が必要です。また、無償での引き渡しは贈与とみなされる可能性があり、贈与税の問題が生じることがあります。建物の老朽化など事情によっては課税されない場合もあるため、事前に専門家へ確認すると安心です。
Q3：借地権を所有権に変更できる？
借地権を一方的に所有権へ変更することはできません。しかし、地主と合意して底地権を買い取ることができれば、権利の合一によって借地権が消滅し土地の所有権を取得できます。実現には費用や条件が関わるため、まずは話し合いが必要です。
Q4：借地権割合と所有権との関係は？
借地権割合は、土地の価値を借地権と底地権に分ける際の割合で、地域ごとに国税庁が定めています。土地評価や税計算に用いられますが、実際の取引価格とは一致しない場合があります。割合が高いほど借地権の財産的価値も大きくなります。
Q5：借地権付き物件はローンや相続で不利になる？
借地権は土地そのものを担保にできないため、住宅ローンでは融資額が抑えられたり審査が厳しくなったりすることがあります。また、相続時の評価額は所有権より低くなるため税負担は抑えられますが、売却額も低くなりやすい点は理解しておく必要があります。
まとめ
家などの建物を建てるには、土地が必要です。その際、所有権だけでなく、土地を確保する手段としての借地権についても理解しておくことが重要です。
所有権にも借地権にも、それぞれメリットとデメリットがあります。どちらが自分に適しているかは一概に判断できません。まずは両者の違いを正しく理解し、自分の条件に合った方法を選ぶことが大切です。
リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地権に関する豊富な知識を持つプロフェッショナルが、不動産に関するお悩みをサポートします。不安や疑問があれば、どうぞお気軽にご相談ください。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
