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2025/08/26借地権の評価額はどう決まる？相続時にも使える基礎知識と計算方法を解説
- 底地・借地
資産の相続や売却を考える際に、判断材料として欠かせないのが対象の「資産価値」です。
しかし、流通数が多く近隣相場からある程度推測できる所有権物件と異なり、特殊な権利である借地権については、その評価額を把握するのが難しいと感じる方も多いでしょう。
そこで本記事では、借地権の評価額を知るために必要な基本的な考え方をはじめ、種類ごとの計算方法や、評価額に影響を与える要素などについてわかりやすく解説します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権の「評価」とは？
借地権とは、他人が所有する土地を賃借して、自分の建物を建てるための権利です。土地を自由に利用できる所有権とは異なりますが、「地主の土地を利用できる権利」である借地権にも資産価値があり、評価額の算出が可能です。
まずは、借地権の評価が必要になる場面と、借地権の大まかな種類について見てみましょう。
借地権の評価額が必要になる場面
借地権の評価額が用いられる場面として、まず挙げられるのが、借地契約中の地主と借地人間のやりとりです。地代の増額・減額といった契約条件の見直しや、権利関係のトラブルが生じた際、借地権の評価額が判断材料となります。
また、借地権は権利であるため、相続も可能です。借地権は相続財産として相続税の課税対象となるため、評価額は相続税額の算出に使用されます。
さらに、地主の承諾が基本的に必要にはなりますが、借地権は売却することも可能です。売却の際には販売価格を決める材料となるだけでなく、地主に承諾を得るための交渉で支払う承諾料の目安としても評価額が用いられます。
評価額にも関わる借地権の種類
「借地権」と一口に言ってもいくつかの種類に分かれており、契約形態や更新の有無、権利の強さなどの違いによって、借地権の価値も変わってきます。
借地権は大きく分けると、契約期間終了後に更新が可能な「普通借地権」と、更新ができない「定期借地権」の2種類があります。普通借地権は更新が可能な分、借地権者の権利が強く、特に契約時期が古い「旧借地権」の場合、地主の権利が弱いという特徴があります。
一方、更新ができない定期借地権は、一定期間で確実に土地が戻ってくるため、地主にとってはメリットのある契約です。ただし、その分、借地権としての価値は低くなります。一般・事業用いずれの定期借地権でも、契約期間満了後には建物を解体し、更地の状態で返還する必要がありますが、建物を譲渡する特約を付けた契約も可能です。
さらに、これら2種類とは別に、契約期間の延長や更新を前提とせず、短期間かつ特定の目的で土地を借りる「一時使用目的の借地権」も存在します。
関連記事：借地権とは？普通借地権と定期借地権の違いから相続・売却のポイントまで
借地権の評価額の基本的な考え方と計算式
借地権の評価額を算出するための基本的な計算式は、以下の通りです。
借地権評価額 = 自用地評価額 × 借地権割合
具体的な計算例に移る前に、耳慣れないかもしれない「自用地評価額」と「借地権割合」について、先に理解しておきましょう。
まず、「自用地評価額」とは、更地を自分で使用した場合の評価額のことです。これは相続税の評価や売買などにおいて、基準となる土地の価値を指します。
通常、土地に借地権が設定されておらず、完全な所有権がある場合には、その土地の権利は100％所有者に帰属します。
しかし、借地権が設定されている場合、土地の権利は地主が持つ分と借地人が持つ分とに分かれ、両者を合わせて100％となります。例えば、借地権割合が60％であれば、土地全体の価値のうち60％が借地権者の権利分、残りの40％が地主（底地権者）の権利分となります。この「借地人が持つ権利分」の割合を示すのが「借地権割合」です。
土地の面積あたりの単価が立地や形状によって異なるのと同様に、借地権割合も土地の立地や用途によって場所ごとに異なります。借地権割合は国税庁が路線価図によって定めており、A（90％）からG（30％）まで10％刻みで分類されています。借地権評価額の計算には欠かせない数値です。
普通借地権の評価額の計算方法と具体例
普通借地権の評価額計算の基となる自用地評価額を算出する手順は、対象となる土地の立地によって基本の「路線価」を使用する方法と「倍率」を使用する方法に分かれます。
ここでは、それぞれの計算方法と具体例について見てみましょう。
借地権が路線価地域にある場合
「路線価」は国が市街地の路線（道路）に面している土地の価格を定めたもので、都市部の土地の多くは「路線価地域」にあたります。
路線価地域では、国税庁の「路線価図」に記載された数字（1平方メートルあたりの価格・千円単位）とアルファベット（借地権割合）の組み合わせを使って評価します。例えば「600C」と記載されていれば、その土地は「1平方メートルあたり60万円、借地権割合は70％」です。
路線価に地積（土地の面積）を掛ければ大まかな自用地評価額がわかりますが、土地の価値は面している道路との関係や奥行・形状によっても異なるため、さらに補正率を掛けて正確な評価額を算出します。
【計算例】
- 路線価：50万円
- 地積：100平方メートル
- 奥行補正率0.91
- 借地権割合：70％
借地権評価額：50万円×100平方メートル×0.91×0.7＝ 3,185万円
関連記事：【わかりやすい】路線価とは？土地の査定と路線価の関連性を解説！
借地権が倍率地域にある場合
路線価が設定されていない、主に郊外や農村地帯などは「倍率地域」にあたり、市区町村などが土地の値段を定めています。路線価と異なり、倍率地域にある土地の借地権評価額は固定資産税評価額を基に土地ごとに定められた倍率を掛けて自用地評価額を算出します。
倍率は国税庁の「評価倍率表」で用途（宅地・田・畑など）ごとに確認できますが、おおむね1.1倍を目安にしておくとよいでしょう。固定資産税評価額は、毎年送付される「固定資産税納税通知書（課税明細書）」や、市区町村役場で取得できる「固定資産税評価証明書」で確認できます。
【計算例】
- 固定資産税評価額：1,000万円
- 評価倍率：1.1倍
- 借地権割合：60％
借地権評価額：1,000万円×1.1×0.6＝660万円
借地権評価額の計算が複雑なケース
借地権の評価方法はケースによって異なり、全てが基本の計算式で求められるわけではありません。
普通借地権に続いて、定期借地権や一時使用目的の借地権評価額算出方法についても解説します。
定期借地権：底地割合や複利年金現価率などを用いる
定期借地権は契約年数が固定な分、普通借地権よりも評価額の計算式が複雑になり、以下の式で表されます。
定期借地権の評価額＝自用地評価額×（A/B）×（C/D）
A：借地人に帰属する「経済的利益（権利金や保証金、地代の差額など）の額」
B：定期借地権設定時の宅地の「取引価額」
C：定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率（※）
D：定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率（※）
（※基準年利率による複利年金現価率・・・総額に対する現在価値を求める係数）
この式において、「A／B」は「定期借地権の設定時点の土地全体の価値に対して借地人が得た利益」を、「C／D」は「現時点でその権利がどのくらい残っているか」を示しています。これらの数値を割り出し、自用地評価額に反映させることで評価時点の定期借地権の価値を算出します。
「基準年利率による複利年金現価率」は、毎年国税庁が公表しており、国税庁のホームページから調べることが可能です。
（参考： 『国税庁 令和6年分の基準年利率について（法令解釈通達）』）
関連記事：自宅売却時の譲渡所得税計算法｜取得費や税額をわかりやすく解説
一時使用目的：賃貸借契約の内容や利用状況によって異なる
一時使用目的の借地権は、短期間だけ土地を使うもので、通常の借地権とは性質が大きく異なります。そのため、一般的な借地権の評価方法である「自用地評価額に借地権割合を乗じる方法」は適していません。
国税庁では、一時使用目的の借地権の評価は、雑種地の賃借権の評価方法を参考にするとしています。そのなかでも、賃借権の登記や権利金や一時金の支払いがあるような権利の強い（地上権に準ずる）賃借権と、それ以外の賃借権で計算式が分かれます。
地上権に準ずる賃借権の評価額＝雑種地の自用地評価額×「法定地上権割合」と「借地権割合」のいずれか低い割合
それ以外の賃借権評価額＝雑種地の自用地評価額×「法定地上権割合」×1/2
「法定地上権割合」とは国税庁が定める割合で、存続期間が長いほど割合が高くなります。
借地権の評価額が変動する3つの要素
相続税の計算などに使用される借地権の評価額は、立地や借地権の種類だけでなく、契約内容や地域の事情によっても変動します。
次に、借地権の評価額に影響を与える主な3つの要素について解説します。
権利金の支払い有無
自用地評価額に借地権割合を掛けて算出する基本の評価額の計算式は、借地権設定時に対価として権利金を支払っている場合を前提としています。そのため、権利金が授受されていないケースでは、「払っている地代でどのくらい得をしているか（＝経済的利益を得ているか）」によって評価が変わります。
例えば、支払っている地代が土地の使用に見合う適正価格（相当の地代：自用地評価額の年6％）と同等以上であれば、借地人は得をしていないと判断され、借地権の評価額はゼロとなります。逆に、権利金を支払った場合の適正価格（通常の地代）より安い地代で借りている場合には、基本の計算式通りに評価されます。
その中間にあたるケースでは、得になっている分だけ借地権としての価値があると見なされ、金額を調整して算出します。
関連記事：権利金／けんりきんとは
借地権の取引慣行の有無
地域によっては借地権の取引慣行がなく、借地権割合が表示されていない場合があります。
「路線価図・評価倍率表」で、借地権割合が表記されていない場合には、借地権の相続税評価額はゼロになります。ただし、借地権の相続税評価額はゼロになりますが、底地の評価においては借地権分として20％を控除可能です。
無償返還の届出書の提出有無
「無償返還の届出書」とは、借地人が将来土地を無償で返還することを契約書で明記し、税務署に提出する届出書です。
無償返還の届出書が提出されている場合、将来必ず土地を無償で返還する＝借地権に経済的な利益（財産的価値）が認められないと見なされ、借地権者側の借地権評価額はゼロとなります。ただし、底地の評価においては借地権分として20％を控除可能です。
借地権を相続する際の6つのポイント
借地権を相続する際には、評価額が必要となる相続税の支払い以外にも、気を付けるべき点があります。
以下に、借地権の相続における6つの注意点についてまとめました。
| ポイント | 内容 |
| 相続前に契約書や権利内容を確認しておくとよい | 借地契約書の存在や覚書、譲渡・更新条件などを事前に確認し、内容を把握しておくことで相続時の慌ただしい状態でのトラブルを防げる |
| 法定相続人への相続であれば契約更新や承諾は不要 | 法定相続人への相続では、契約はそのまま引き継がれるため更新や承諾は原則不要 |
| 借地権の上の建物は相続登記が必要 | 取得を知った日から3年以内の相続登記が義務化されていることに加え、第三者に権利を主張（対抗力）するためにも建物の名義変更が必要 |
| 借地権の譲渡や売却には地主の承諾が必要 | 相続は承諾不要だが、第三者への譲渡や売却の場合は、地主の承諾（と承諾料）が必要 |
| 借地権は共有しない | 権利関係がより複雑になり手続きの複雑化やトラブルが起こりやすいため、できるだけ単独で相続すべき |
| 借地権にも小規模宅地等の特例を適用できる | 要件を満たせば、借地権でも最大80％相続税評価額が減額される |
まとめ
借地権の評価額は「自用地評価額×借地権割合」が基本ですが、実際の価格や手続きは、契約内容や地域の慣行、地代や権利金の有無などによって大きく変わります。
特に、定期借地権や一時使用目的の借地権は計算が複雑になりやすく、相続や売却などの重要な場面では、目安となる評価額と実際の取引価格にズレが生じることも少なくありません。
具体的な判断や手続きが難しい場合には、専門家に早めに相談するのがおすすめです。借地権の相続をはじめとした不動産のお悩みは、当社の「おうちの相談室」までご相談ください。
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-資格-
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