自宅売却時の譲渡所得税計算法｜取得費や税額をわかりやすく解説

自宅を3000万円以上で売却した際、その利益（贈与所得）が課税対象になります。具体的には所得税と住民税が課されます。この贈与所得とはどのように計算されるのでしょうか。今回の記事では、贈与所得の計算方法をご紹介します。さらにそれぞれ課される税金の計算方法も解説しますので、ぜひ最後までお読みください！

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

譲渡所得とは？自宅売却時の税金の基本

譲渡所得とは、国税庁のホームページによると「土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することで生じる所得。ただし、事業用商品の棚卸資産や山林などの譲渡所得は含まれない」と定義されています。（国税庁ホームページ）

そのため自宅売却をした際の利益も、一時的に入るまとまった所得ですので、この譲渡所得に当てはまることになります。

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自宅売却の譲渡所得計算方法

譲渡所得は以下の方程式によって求めることができます。

譲渡所得の金額 ＝ 譲渡による総収入金額 － 土地、建物などの取得費 － 譲渡費用

具体的に取得費とは、売った土地や建物を買い入れた時の購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額を指します。
そして譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用を指しており、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売る時の取り壊し費用などです。

具体的にこのようなものになります。
（参考：https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=265）

取得費とその計算方法

• 購入代金、建築代金
• 購入時の税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税等)
• 仲介手数料
• 測量費、整地費、建物解体費
• 設備費、改良費
• 一定の借入金利子等

譲渡費用の計算ポイント

• 仲介手数料
• 印紙税
• 借家人に支払った立退料
• 建物解体費
• 借地権の名義書換料

取得費と譲渡費用の金額が大きければ大きいほど、譲渡所得の金額は小さくなるので、課される所得税も小さくなります。そのために、取得費や譲渡費用などの領収書はきちんと保管しておく必要があります。数年前に自宅を購入して以来、領収書の場所を把握できていない方もいるのではないでしょうか。今のうちに探して出しておくことをオススメします。

また、譲渡所得を正確に求めるためにも、取得費や譲渡費用にかかった金額を出す必要がありますので、この点を留意していただけたらと思います。

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譲渡所得税は期間に左右される

譲渡所得税は不動産の保有期間に基づいて決定され、期間に応じた税率が適用されます。5年以上の場合は長期譲渡所得として20.315％の税率が適用されます。

５年以下の場合は短期譲渡所得になりますので、39.63%の税率が適用されます。５年間を区切りとして、両者の間で19%もの差がつくことになります。
所有期間を数える時の注意点ですが、売却をした年の1月1日時点でカウントされます。そのため自宅を購入してから５年目の年に売却をしたとすると、まだ５年を経過していないことになりますので、短期譲渡所得が適用されることになります。

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所得税の計算方法

譲渡所得の求め方がわかったので、実際の所得税がどのように計算されるのかをここでみてみたいと思います。

例えば 収入金額→5,000万円
購入価格→4,000万円（土地1,000万円、建物3,000万円）
購入時にかかった費用→100万（土地40万円、建物60万円）
売却にかかった費用→500万

という条件で、所有期間が３年だとします。
５年未満ですので、39.63%の税率が適用されます。

減価償却費

(建物購入価格3,000万円＋購入時費用60万円) × 90% × 償却率0.015 × 経過年数3年 = 137万4300円

譲渡所得

収入金額(5,000万円)-取得費(購入時価格4,000万円＋購入時費用100万円-減価償却費(137万4300円)-譲渡費用（売却時費用500万円）= 352万5700円

譲渡所得税の金額

352万5700円×39.63%=140万円 ※譲渡所得税において100円以下の金額は切り捨てます。

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まとめ

今回は、自宅売却をした際の譲渡所得の計算方法についてご説明しました。過去の領収書などをご準備の上で一度計算を行ってみてください。そうすることで、おおよその所得税を先に知ることができ、その結果に応じて様々な策を練ることができます。最後までお読みいただき、ありがとうございました。税金計算の参考にしていただければ幸いです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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