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2025/11/21不動産の評価額5種類を解説！固定資産税との違いも
- 不動産の知識
- その他
不動産には「評価額」がつきものです。
不動産を購入・売却する時や、不動産にかかる税金を支払う時に必要になる「評価額」は、それぞれ使う評価額や計算方法が異なります。
今回は、混同しがちな評価額について、それぞれの意味と用途を解説していきます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産の評価額とは？種類と用途を解説
不動産の評価額は、その名の通り、家や土地などの不動産を評価する時に用いる指標のことです。
不動産の評価額が必要になるシーンは、固定資産税・相続税・贈与税などの税金の算出や、不動産売買、資産価値の確認などたくさんあります。
不動産の評価額は全部で５種類あります。
固定資産税、路線価、公示価格、実勢価格、基準価格です。
この５種類の違いは主に、金額・調査機関・調査する日、用途です。
金額が最も高いのは、実勢価格、最も低いのは固定資産税評価額と言われています。
固定資産税評価額について
- 金額：土地の場合、公示価格の７０％程。
建物の場合、再建築価格の７０％程 - 調査機関：東京都は都、他地域は市町村
- 調査する日：３年に１度、評価を見直す
- 用途：固定資産税・都市計画税・免許登録税・不動産取得税などの地方税の算定基準
固定資産税評価額とは、各市町村の不動産鑑定士が、実際に家の劣化状況を確認し、固定資産評価基準に基づき評価した価格のことです。
固定資産税評価額の詳細と活用方法
①支払済みの固定資産税額から逆算する
固定資産税評価額は、支払った固定資産税額を税率（通常1.4％）で割ることで求められます。
②課税明細書で確認する
毎年春頃に各市町村から送付される「課税明細書」に、固定資産税評価額が記載されています。
この課税明細書の「価格」欄に記載されているのが、固定資産税評価額です。
③固定資産評価証明書を取得する
担当の役所に固定資産評価証明書の取得を申請します。
原則、不動産の所有者のみ申請が可能です。
所有者以外が申請する場合、委任状を準備する必要があります。
④固定資産課税台帳を閲覧する
不動産を管轄する役所の担当窓口で固定資産課税台帳を閲覧できます。
固定資産評価証明書を取得する場合と異なり、不動産の所有者以外も閲覧することができます。
※固定資産税の算出に、特例措置を用いた場合 「支払っている固定資産税÷税率（原則１．４％）」は必ずしも固定資産税評価額と一致しません。
固定資産税は、実際には、「固定資産税評価額を基準に求められる課税標準額×税率（原則１．４％）」で求められているためです。
課税標準額とは、固定資産税評価額から、特例措置や負担軽減の調整措置による減額分を引いた価格のことです。
固定資産税評価額を利用した税金の算出例
固定資産税＝固定資産税評価額×税率（原則１．４％）
固定資産税とは、不動産を保有している方が市町村に支払う地方税のことです。
その年の１月１日時点の所有者が支払います。
都市計画税＝固定資産税評価額×税率（最高０．３％）
都市計画税は、市街化区域内の不動産所有者が市町村に支払う地方税です。
固定資産税と一緒に納税します。
不動産取得税＝固定資産税評価額×税率（土地・住宅：３％、住宅以外の建物：４％）
不動産取得税とは、不動産を取得した時に発生した利益に課される税金です。
登録免許税＝固定資産税評価額×税率（税率は登記の種類によって異なる）
登録免許税とは、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記をする時に発生する税金です。
所有権保存登記は、新築物件に所有権を登記することです。
所有権移転登記は、不動産を売却または購入した時に、所有権を売主から買主に移すことです。
抵当権設定登記とは、住宅ローンを組む時の抵当権を設定することです。
路線価の意味と計算方法
- 金額：公示価格の８０％程
- 調査機関：国税庁
- 調査する日：毎年１月１日 ※発表は７月
- 用途：相続税・贈与税・地価税などの算定基準
そもそも路線価とは、道路に面する土地の１平方メートルあたりの価額のことです。
路線価には、固定資産税用と相続税用の2種類があります。
固定資産税路線価は、固定資産税評価額を算出するための基準となる土地単位のことで、相続税路線価は相続税評価額を算出するための基準となる土地単位のことです。
単に「路線価」という言葉を用いる場合は「相続税路線価」を示すことがほとんどです。
相続税路線価は、区域により路線価方式か倍率方式のいずれかで評価額を決定します。
政令指定都市などの中心地は路線価方式、郊外は倍率方式で決められます。
郊外は路線価が決まっていない場所も多くあるためです。
調べ方は路線価方式と倍率方式で異なり、以下のようになります。
路線価方式
路線価図を参照することで簡単に確認できます。
路線価図は、一般社団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップまたは、国税庁の財産評価基準書路線図・評価倍率表で調べることができます。
国税庁のホームページでは相続税路線価のみ調べられます。
相続税路線価の単位は「千円／平方メートル」です。
例えば、調べたい土地の路線価図を確認し、「１４０D」と書かれていた場合、アルファベットは気にせず、相続税路線価は１４００００円となります。
ちなみに、アルファベットは借地権割合を示しています。
倍率方式
道路上に路線価が定められていない倍率地域では、倍率表を基に路線価を計算します。
計算式は基本的には「路線価＝固定資産税評価額×倍率」です。
実際には、奥行価格補正率や影響加算率などを乗じ、増減価修正を行うため、もう少し複雑な式になります。
所有している不動産の相続税評価額は、面している道路の数や、土地のどの面に道路があるか、で変わります。
- １つの道路に面している場合
評価額＝路線価×奥行価格補正率×地積 - ２つの道路に面している場合
正面と側面に道路がある場合
（正面路線価×奥行価格補正率＋側面路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率）×地積
正面と裏面に道路がある場合
（正面路線価×奥行価格補正率＋裏面路線価×奥行価格補正率）×地積
相続税評価額は計算が非常に複雑なため、相続税の申告に慣れている税理士に相談した方が、正確な評価額を知ることができます。
公示地価について
- 金額：他の評価額の基準となる
- 調査機関：国土交通省
- 調査する日：毎年１月１日 ※公表は３月
- 用途：土地の売買・権利の移転などの土地取引、金融機関の担保評価の指標となる
公示地価は、国土交通省が全国の土地価格を公示したもので、評価基準として使用されます。
都市計画区域内外で、国により設定された地点のみが調査対象になっており、全国２５０００地点以上で公示地価が設定されています。
評価は全国各地に約２５００人ほどいる不動産鑑定士が行い、１つの価格決定に対して２人以上の不動産鑑定士が現地調査を行います。
公示価格は「土地」の価格のため、建物が建っていても、更地として評価します。
公示価格は、あらゆる不動産評価額の基準となる他、不動産に関するあらゆる取引の際の指標になります。
例えば、企業が保有する土地の時価の指標として使われたり、公共用地の取得や金融機関の担保の時の土地の価格の目安に使われたりします。
公示価格を一般市民に発表することを地価公示といいますが、この時、住宅地・商業地・工業地などの土地の用途も一緒に発表されることが特徴です。
公示価格は、実勢価格を決める時の客観的な目安として重要な役割を果たしています。
不動産の売買は、普段の食料品などの買い物と違い、人生に数回しか経験しないものです。
また、同じ不動産は存在しません。
そのため、不動産の価格は、売り手の主観的な評価基準によって決めることもできてしまいます。
これを防ぐために、公示地価が決定されています。
実勢価格（時価）について
- 金額：目安はなく、取引ごとに決定
- 調査機関：不動産会社
- 調査する日：取引ごと
- 用途：不動産の売買
実勢価格（時価）とは、市場で実際に取引された不動産の価格を指します。
そのため、第２章で説明した「固定資産税評価額」、第３章で説明した「路線価」とは異なり、調査主体は不動産会社であり、需要と供給の変動に合わせ、変動も大きくなります。
そのため、実勢価格は、不動産の取引が行われてはじめて発生する評価額です。
例えば、不動産の売買が行われた時は、不動産取引が発生しているため、実勢価格が決まります。
不動産の売主が自宅を５０００万円で売却したいという希望を出し、不動産会社の仲介により買い主が見つかったとしましょう。
買主が４０００万円で買いたいという交渉をし、交渉の結果４６００万円で売却をすることが決定しました。
この場合、実勢価格は４６００万円になります。
実勢価格には、明確な評価基準はなく、その時の需要と供給、立地、周囲の建物の状況など複合的な要素によって決められます。
取引が発生していないエリアでは、周辺で発生した取引で決定された実勢価格をもとに、取引が発生した場合の実勢価格を推定することもあります。
基準地価について
- 金額：１平方メートルあたりの価格で、不動産ごとの価格ではない
- 調査機関：各都道府県
- 調査する日：１年に１回 ※各都道府県によってズレている
- 用途：公示価格と同様
公示価格と用途は同じですが、いくつか違いがあります。
まず、都市計画区域の外も調査対象になっています。
また、調査機関は都道府県です。
そして、基準日は７月１日であり、公示価格の基準日である３月とはずれています。
最後に、現地調査の際、不動産鑑定士の人数は１人でも大丈夫です。
不動産評価のまとめと重要ポイント
今回は不動産の評価額について、解説しました。
固定資産税評価額、路線価、公示地価、実勢価格、基準地価について理解できたでしょうか。
それぞれ、全て細かく覚える必要はありませんが、必要となった時に思い出せるようにしておくと便利です。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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