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2025/11/28借地の更新料は地主に支払う義務がある？相場やトラブルへの対処法を解説
- 底地・借地
更新をともなう借地権の場合、一般的には借地人から地主に対して更新料を支払います。
その更新料について、相場や支払い方法がわからないという借地人もいらっしゃるのではないでしょうか。
当記事では、借地の更新料の支払いについて解説するとともに、更新のタイミングや更新料の相場などを紹介します。また、借地の更新に関するトラブルとその対処法についても解説しています。
借地の更新に関して悩んでいる人は、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地の更新料とは
借地の更新料とは、借地を更新するタイミングで、借地人が地主に支払うお金のことです。
建物の所有を目的とする借地権は、平成4年8月1日に改定されてからの借地権（新法）とそれより前に設定された借地権（旧法）があり、法律上の契約期間が異なります。
前の借地人から借地権を買い取って、新たな借地人になる場合は、地主と借地契約を結び直すのが通常です。しかし、買い取った時期が新法の施行後でも、旧法のままの借地権が引き継がれているので、注意が必要です。
しかし、新法をもとに契約された借地については、そのほとんどが更新のない定期借地だと言われており、更新の時期もまだ先である場合が多いです。そのため、今回は旧法にもとづいて設定された借地についてお話します。
そして、更新には合意で条件を決める「合意更新」と、合意せずに行う「法定更新（自動更新）」があります。法定更新では、借地人が期間満了後も借地を継続して使用する場合に、地主が速やかに異議を述べなければ、自動的に借地契約が更新されたものとみなされます。
更新料は支払い義務がある？
ここでは、更新料の支払い義務についてどのような決まりがあるのかを解説します。
法的な支払い義務はない
更新料の支払いについては、借地契約という仕組みが始まった当初からあったわけではありません。
借地人としては、地主から大切な土地を貸してもらっている状態なわけで、トラブルなく契約を続けたいという意識があることから、更新料の支払いが広がったのでしょう。
ただし、借地法や借地借家法では、更新料の支払いについては義務づけていません。契約内容に更新料を支払う旨の記載がなければ、支払わなくてもよいことになります。
たとえ過去に更新料を支払っていた場合でも、それだけでは「次の更新時にも更新料を支払う」と約束していることにはならないので、実質支払い義務はありません。もちろん、「過去に支払っていたから今回も支払うことがわかるはず」というように捉えることもできますが、それ以外の判断材料がなければ、法的には支払う義務はないとされることがほとんどです。
また、更新料に関する交渉をしている最中に「更新料を支払う」と言った場合でも、そこに義務は生じません。ただし、今後も借地関係を円満に続けるためにも、相場から大きく外れていなければ支払いに応じる借地人が多いようです。
もし、更新料の金額に関してどちらかが納得できず交渉が決裂した場合も、合意が成立しなかったわけなので、支払い義務は発生しません。
もともと借地人が前回同様に更新料を支払うつもりであったにも関わらず、交渉が決裂するケースとしては、次のようなことが考えられます。地主が代替わりした、もしくは管理会社が変わったことなどによって、過去の更新時に支払った額よりも明らかに高い更新料を要求された場合です。
しかし、そうなったとしても最終的には法定更新して更新料も取れない場合がほとんどです。
更新料を支払わなければならないケース
例外として、つぎに解説するようなケースでは、裁判所の判例で更新料の支払いが命じられることもあります。
・契約書に明記されている
地主と借地人、両者の署名と押印のある契約書に「法定更新のときにも更新料を支払う」という旨の記載があれば、更新料の支払い義務があります。
ただし、契約書に将来の更新料について記載があったとしても、それがあいまいな内容であった場合は支払い義務が認められないこともあるため、トラブルになりかねません。
そのため、法廷更新時でも必ず更新料を支払う必要がある場合には、「法定更新のときにも更新料を支払う」とはっきりわかるように書くようにしましょう。もし借地人が納得せず契約書に書けなかった、というのであれば、それは合意が成立しなかった（借地人は法廷更新時に更新料を支払う意思はない）ということです。
トラブルを防ぐためにも、契約時には契約書をきちんと確認しておきましょう。
両者に支払いの合意がある
契約書に明記がない場合でも、合意更新で地主も借地人も支払いに合意している場合には、更新料を支払う必要があります。合意は口約束でも成立しますが、証拠がないのが原因でトラブルにならないよう、書面で内容をまとめておいたほうがよいでしょう。
更新料を支払わなかった場合
更新料の支払い義務があるにも関わらず、支払わなかった場合はどうなるのでしょうか。
例えば、更新時に双方で話し合って「更新料を支払う」と明確な合意があったのに支払わない場合や、契約書に明確な記載があるのに支払いをしなかった場合には、借地契約を解除されることになりかねません。ただし、そうなるのは更新料の金額まで決めているのに支払わなかった場合です。
ただ、支払いは義務ではないとはいえ、支払った方が良い状況でそれを拒絶したとなれば地主の心証は悪くなってしまうので、できる限り支払っておいたほうが良いでしょう。
更新料の支払い方法や相場は？
借地権の更新料について、その支払い方法や支払期限に法的な定めはありません。ただし、一般的な慣習は存在するため、一つずつ見ていきましょう。
更新料の支払い方法
更新料の支払い方法は、その金額や地主と借地人の関係性などによって大きく異なります。更新料があまり高くない場合は、更新日の前月や更新月に、地代と一緒に支払うことが多いです。そのため、現金もしくは口座振替など支払い方法については、地代の支払い方法と一緒であるケースがほとんどです。
更新料が高額になる場合は、分割払いになるケースもあります。
一括で支払うのが難しい場合は、事前に地主と話し合っておきましょう。分割払いの承諾が得られたら、回数・金額・支払い方法なども相談のうえで決めておき、その通りに支払います。
更新料の支払期限
借地権を更新するとき、通常は更新料の支払いをすることによって契約更新とみなされます。そのため、現在の契約期間が切れる前に支払うようにしましょう。
ただし、契約書に更新料の支払期日が明記されている場合、その記載内容が優先されます。
なお、支払期日までに更新料が支払えない場合は、地主に速やかに相談しましょう。更新料を支払わないままだと、のちに建物の増改築や借地権の売買で承諾が得られない可能性がありますし、そもそも契約破棄などのトラブルにつながる恐れがあります。良好な関係を続けるためにも、誠意をもって相談しましょう。
更新料の価格相場
更新料の計算方法は法律で決められているわけではなく、一般的な相場としては借地権価格の5％程度といわれています。
立地によっては3％程度であったり10％程度であったりと変わってきますが、その範囲内であれば、一般的な価格であるといえるでしょう。
借地の更新に関するトラブル
借地権の更新に関しては、地主と借地人の合意が得られずにトラブルが発生する可能性があります。ここでは、起こりうるトラブル内容と対処法を解説しておきます。
高額の更新料を請求された
更新料のトラブルでよくあるのは、地主側から高額な更新料を請求されたというケースです。もし、地主から相場よりもかなり高い額の更新料を請求されたとしても、その支払い義務はないので、請求に応じなくてもよいです。
しかし、今後も借地契約を続けていくとなると、地主との関係が悪くなることや、さらに大きなトラブルにつながることは借地人としても避けたいでしょう。
したがって、高額な更新料を請求されてもすぐに無理だと断るのではなく、お互いが納得いくまで交渉を重ねることが大切です。借地人側からも希望する金額を提示し、必要であれば弁護士などの専門家に相談することで、円満な解決を目指すようにしましょう。
地主に更新を拒絶された
借地契約の更新を地主側から拒絶するには、それに足る正当事由が必要です。
借地の利用状況などいくつかの基準からそれが正当事由に値するか判断しますが、とくに、「地主および借地人が土地の使用を必要とする事情」については重視されます。ちなみに、地主側の事情としては「借地に賃貸アパートを建てて収益を得たい」などがあり、借地人の事情としては「借地に住居を建てて住んでいる」などが考えられます。
なお、借地権の更新前に立ち退き料を支払っていれば、それは借地契約の更新を拒絶する補強理由になります。
ただし、必要な正当事由については事例によっても違いがあるので、正しい判断を仰ぐためにも弁護士や不動産業者などの専門家に相談するのをオススメします。
地主が更新料の受け取りを拒否した
地主が更新料の金額に納得していないのに、借地人がその金額のままで支払おうとした場合、地主が受け取りを拒否することがあります。
地主の都合であれど、そのまま未払いの状態が続いてしまうと、それを理由に借地契約を解除されてしまう可能性があるので、注意が必要です。
もし、支払わなければならない更新料の受け取りを地主に拒否された場合には、法務局の「弁済供託」の制度が利用できます。弁済供託とは、法務局に相当金額を預ける（供託する）ことにより、更新料を支払う代わりになる制度です。ただし、弁済供託を活用するには、受領拒否されていることの証明が必要です。
まとめ
いかがでしたか。今回は、借地の更新料の支払いについて解説するとともに、更新のタイミングや更新料の相場などを紹介しました。
借地の更新料については、事前にはっきりと約束していなければその義務はなく、借地人から地主に対する「お世話になります」という気持ちから、これまで続いてきたようなものであるとわかりました。
また、「必ずこうしなければならない」という決まりはなく、支払方法や金額もケースバイケースです。
だからこそ、借地契約を結んでいる者同士は、更新料に関する大まかなルールや過去の判例なども知っておいた方が、トラブルなく円満に借地関係を続けられるでしょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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