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2026/04/22底地投資を始めたい方に！底地を所有したらどういうメリット、デメリットがあるか紹介します！
- 底地・借地
今回は底地投資の購入について紹介していきます。底地投資ってワードは聞いたことあるけど、メリットやデメリットはなんだろうという方にオススメの記事です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
底地投資とは
底地投資とは、借地権の設定された土地を安価で取得し、定期的に地代を受け取る投資方法です。底地投資のメリットは、賃貸住宅経営に比べて初期費用が安く、運用が楽なことが挙げられます。また底地は建物の所有者が異なるため、建物の修繕や管理にかかる費用も抑えることができます。
底地投資の収益は地代収入がメインです。地代は土地の立地条件や周辺環境などによって変動しますが、一般的には固定資産税の3〜5倍程度とされています。また底地の売却益も期待できます。底地の売却益は、土地の立地条件や周辺環境、建物の状態などによって変動しますが、一般的には取得価格の2〜3倍程度とされています。
底地投資は他の不動産投資に比べてリスクが低いと言われています。しかし底地投資にもリスクは存在します。例えば借地人が建物を建て替えたり、借地契約を解除したりする可能性があります。また借地権は借地期間が満了すると消滅するため、底地投資を行う際には借地期間を十分に確認する必要があります。
底地投資は一般的な不動産投資とはなにが違うか
底地投資は一般的な不動産投資とは違い、土地の所有者と建物の所有者が異なっています。この章では所有者が異なることでどのような違いが生まれるかを紹介します。
空室リスク
通常の不動産投資はマンションやアパートの部屋を借りたい人に貸し、家賃を頂くことで利益を得ることが基本です。裏を返せば部屋を借りようとする人がいなければ、収益が入らず損をするということです。
つまり一般の不動産投資には空室ができると利益にならないという不安点がありますが、底地投資にはそういった空室リスクがありません。底地の所有者は建物の権利を持っていないため、借地人の建物が建っています。そのため長期的に契約してもらえるケースがほとんどです。
仮に契約が終わったとしても、借地人がいなくなることで土地が完全に底地の所有者のものとなり、売却もしやすくなります。
家賃滞納のリスク
一般の不動産投資では入居者が家賃滞納した場合、法律などに基づいて手順をふんで家賃を催促する必要があり、とても面倒です。
さらに家賃を滞納した入居者に対しては、すぐに退去してもらうことはできず、時間も手間もかかります。
一方底地投資の場合は借地人が地代を払わない場合、契約をすぐに解除できるため、家賃を滞納される心配は少ないです。また契約を解除したら先述した通り、土地は底地の所有者の者となるため、売却やリフォームなどが簡単にできます。
管理の手間
一般の不動産投資では建物の管理に関するすべてのことをやる必要があります。例えば建物の老朽化した部分の修理、共有スペースやエントランスなどの清掃、されには空室を埋めるための広報活動などです。一方で底地投資は権利関係上、土地だけを所有であり、建物は所有物ではないため、管理する必要がありません。
建物に関しては借地人のものなので、その建物の管理は借地人が行います。底地投資は管理の手間や費用がかからないのが魅力とも言えます。
修繕リスク
先述した通り建っている建物は借地人のものなので、修繕は借地人が行う必要があります。また一般的な不動産投資では入居者を増やすために、リフォームやリノベーション工事などさまざまなことが要求されますが、底地は借地人に地代を頂いているため、修理をする必要がありません。
底地投資のメリットはなにか？
ではこの章では底地のメリットについて深堀していきます。底地投資の基本的に得られる収益は地代です。
では底地投資で得られる収益とメリットについて見ていきましょう。
地代
借地人が支払う土地の使用代を指します。一般的な不動産投資で言えば、家賃に該当します。底地の所有者と借地人が互いに合意することが出来れば、関係値や物価上昇による景気の良し悪しなどを鑑みて、地代の値段を変えることができます。一方で借地人が納得せず、地代の値段の変更を拒んだ場合は、裁判によって地代の値段を変えることもできます。
しかしこの地代は普通の不動産と比べて値段が安くなっており、賃貸マンションやアパートと比較すると収益をあまり得られない可能性が高いです。
更新料
借地人と契約を改めた時に発生するお金です。しかしこの更新料に関しては法律で定められてないです。そのため具体的な金額は借地人との話し合いによって決定します。目安は底地の3～5％くらいです。
譲渡承諾料
借地人の建物を別の人へ売却する際に、受け取ることができるのが譲渡承諾料です。目安は借地権価格の10％程度です。
建て替え承諾料
借地人が建物をリフォームやリノベーション、建て替えなどを認めた際に受け取れるのが建て替え承諾料です。目安としては、更地価格の3％程度です。
条件変更承諾料
借地人が建物を建て替える際に。木造建築の建物である非堅固建物から、鉄筋コンクリートやレンガなどの建物である堅固建物に変える場合に発生するお金です。これらの変更を承諾する際に承諾料を受け取ることが一般的です。目安は、更地価格の3％程度です。
定期的な収入という点では底地もマンションやアパートと変わりませんが、マンションやアパートと比較した際に見えるメリットもあります。
管理の手間
一般の不動産投資では建物の管理を自分で行わなければなりません。例えば修繕や清掃、入居者募集など、多岐にわたります。一方で底地投資はこれらの管理をすべて借地人に任すことが可能なため、管理しなくても大丈夫です。
管理などがめんどくさいという方や年齢的に負担を少なくしたいという方にとっては嬉しいメリットです。
空き家リスク
通常の不動産投資において空室率は完全に損となります。しかし底地と借地人との契約は定期借家契約となり、数十年単位のもとなり長期的な契約です。なお地代の滞納などですぐに契約も解除できるため、滞納することもなく常にお金が入る状態となっています。
一般的に底地は第三者への売却が難しいです。しかし収益性が見込める物件であればその例から外れます。つまり底地であっても利回りが良ければ、売れる投資物件として判断されるということです。また底地の売却で、一番査定に関わるポイントは収益性が見込まれるかどうかです。そのため利回りが高ければ高いほど査定評価はよくなります。
底地投資のデメリットはなにか？
前の章ではメリットを紹介していきましたが、今度は底地投資のデメリットを紹介していきます。
売却が困難な場合が多い
底地は先述した通り、土地の所有者と建物の所有者が異なっています。そのため権利関係が複雑になっており、土地の利用が制限されています。そのため不動産投資物件としては敬遠されがちです。もし売却したい時はその土地の需要によって多少は左右されますが、基本的に高額な取引はされにくいです。一方で高く売れる場合もあり、それは土地の所有権と建物の所有権が両方揃った状態で販売されている更地の場合です。両方揃っている土地は需要があるため、高く売れやすいです。
もし両方揃った状態で売れない場合は、借地人に土地の所有権を売るか、業者に依売却を依頼することをオススメします。またその際は権利関係や契約書などを準備する必要があるため時間がかかります。
地代交渉が難航しやすい
地代を更新する適切な時期としては、土地に関する税金が変わる、土地自体の値段の変化、周辺地域の土地の値段および地代に大きな乖離が生じている場合が挙げられます。これらの地代の更新に対しても借地人と話し合いを行い、互いに合意する必要があります。しかし基本地代交渉は値上げのケースが多いため、難航しやすいです。
底地投資の注意点を知ろう！
底地を購入する際に絶対にチェックすべきものは地代です。地代は底地投資の収益のほとんどを占めるため、チェックを怠るとかなりの損をします。また底地は昭和時代から底地として利用されていることも多く、その時代の土地価格で設定された地代が現在でも適用されている場合があります。
この場合デメリットの部分でもお話した「地代交渉が難航しやすい」などさまざまなトラブルが起こりやすくなります。このような地代設定のまま投資を行っても、地代が安いため、かえって損失のほうが大きくなります。
地代改定がされてきたか確認する
土地の価格や周辺の土地の値段を踏まえて地代が更新されている場合は、定期的に地代の更新が進んでいることがわかります。そのため地代の更新を行っている底地は損をしにくい投資物件と言えるでしょう。
また底地の地代更新が順調ということは、借地人が理解ある人間かつ地代交渉に応じてきた人ということがわかります。そのため地代滞納や不法改築などの心配もなく、トラブルが起こりにくいです。地代の更新が定期的に行われているかは底地投資をする上でとても大切です。購入する前に地主に確認することをオススメします。
地代以外の一時金の項目が多いか
先述した通り、地主は借地人に対して地代以外にも収益を得られる機会があります。契約更新料や建て替えまたは増改築承諾料などの一時金のことです。これらが借地契約内容にちゃんと記載されているかを注意しましょう。
これらの項目が多ければ、地代以外で得られるお金が増えます。契約内容としては
契約更新料と建て替え承諾料、増改築承諾料は基本的に記載されています。しかし念のため確認しましょう。それ以外にも、譲渡承諾料や条件変更承諾料などもあります。これらの記載があるとさらにいいです。底地の借地契約内容は、購入前にしっかりと確認を行いましょう。
まとめ
いかがでしょうか底地投資は、借地権が設定された土地を安価で取得し、定期的に地代を受け取る投資方法です。メリットは初期費用が安く、運用が楽なことが挙げられます。デメリットは地代収入が低い、地代の値上げ交渉が難しい、借地人が建物を建て替えたり、借地契約を解除したりする可能性があることです。
最後になりますが、底地投資を検討されている方は専門業者に依頼することをオススメします。底地投資は難易度が高い不動産投資物件かつ不動産の知識を必要とするため、個人で行うのは困難です。将来損をしないためにも、専門業者に依頼をしましょう。
いかがでしょうか。この記事を参考にして、底地投資を検討してみていただけたらと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。
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