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2025/12/26借地権付き建物では住宅ローンを組めない？ローン審査に通るポイントを解説
- 底地・借地
借地権付き建物を購入する場合、住宅ローンの審査が通常の不動産購入時より厳しくなる傾向があります。建物の担保価値が低く評価されやすいことや、地主との借地契約が解消されるリスクがあることが主な理由です。
借地権付き建物の購入を検討している方は、どの金融機関を選べばよいか、審査に通過するにはどうしたらよいかを理解する必要があります。
この記事では、借地権付き建物が住宅ローン審査で不利になりやすい理由や、審査を通過するためのポイントを紹介します。なお、借地権には「賃借権」「地上権」がありますが、この記事では「借地権＝賃借権」として解説します。
- 借地権付き住宅は担保価値が低く、ローン審査が厳しい傾向にある
- フラット35やノンバンクなど、融資可能な金融機関の選定が重要だ
- 頭金の確保や地主との連携を深めることが、審査通過の鍵である
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権付き建物で住宅ローンが組めないといわれる理由
一戸建てを建てる際、土地を購入せずに借地に建物を建てる「借地権付き住宅」という選択肢があります。土地を買わない分、初期費用を抑えられるのがメリットですが、住宅ローンの審査が通りにくい点はデメリットです。ここでは、借地権付き建物で住宅ローンを組むのが難しい理由を3つ紹介します。
担保価値が低い
住宅ローンを組む際、金融機関は返済が滞った際に担保となる不動産を売って回収できるかを重視します。しかし、借地権付き住宅では、土地の所有権を持っているのは借主ではなく地主です。
土地の所有権がある住宅に比べて借地権付き建物は評価額が低く、万が一の際に回収できる金額が限定される点が金融機関の懸念点といえるでしょう。こうしたリスクが借地権付き住宅の住宅ローン審査が厳しくなる背景です。
不動産ビギナーさん土地が自分の所有物ではない分、銀行から見ると「担保としての魅力」が低くなってしまうのですね。
山口智暉その通りです。土地・建物セットの物件に比べ、建物単体では資産価値が目減りしやすいため、融資額が制限されるケースも少なくありません。
地主との借地契約解消のリスクがある
借地権は永続的な権利ではなく、契約に基づいて成り立っています。借地人が契約内容を守らず、無断で建て替えたり第三者に転貸したりすれば、地主が契約解除を申し立てる恐れがあります。
契約が解除されると、建物の所有権は残っていても土地は使い続けられません。こうした不安定な契約関係は金融機関にとっても大きなリスクで、借地権付き住宅は敬遠される傾向があります。
借地権の登記には地主の承諾が必要
住宅ローンでは、金融機関が担保として建物や借地権に抵当権を設定する場合があります。住宅ローンの返済が滞った際に金融機関が借地権を差し押さえ、競売にかけて債権を回収するためです。
抵当権を設定するには法務局で登記が必要で、多くの場合、地主から抵当権設定承諾書などを取得する必要があります。金融機関としては、地代の滞納や契約解除リスクを避けるため、承諾書に「地代滞納時の通知義務」など具体的な条件を盛り込むケースが一般的です。
- 名前
ローンを通すためには、自分だけでなく地主さんの協力も不可欠なのですね。
- 名前
金融機関は「将来的に地主とトラブルにならないか」を注視します。地主から承諾書や協力的な回答が得られると、審査のハードルはぐっと下がります。
借地権付き建物でも住宅ローンを組める金融機関
借地権付き建物の住宅ローン審査は厳しい傾向があるため、通常の所有権付き物件と異なり、選択肢は限られています。しかし、住宅ローンが組めないわけではなく、適切な金融機関やローン商品を選べば、マイホームの夢を実現できるでしょう。ここでは、借地権付き建物でも利用可能な住宅ローンについて解説します。
住宅金融支援機構（フラット35）
フラット35は住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローンで、民間金融機関と連携して提供されます。住宅ローンの利用要件は以下の3つです。
【要件1：担保設定】
- 基本的には、敷地に住宅金融支援機構が第1順位の抵当権を設定する
- 地主からの承諾が得られない場合でも利用できるケースがある
- 地主が配偶者や直系親族である場合、抵当権設定が必須
- 敷地が地上権の場合、地上権に抵当権を設定する必要がある
【要件2：借入期間の制限】
- 普通借地権の場合、通常の住宅ローンと同様の借入期間で対応可能
- 定期借地権や建物譲渡特約付借地権の場合、借地権の残存期間とローン期間を比較し、短い年数を上限とする
【要件3：借地権取得費】
- 権利金、保証金、敷金、前払賃料などの借地権取得費がローン借入の対象
- 返還請求権については質権を設定する
- 名義書換料や承諾料はローン借入の対象外
- 不動産ビギナーさん
銀行で断られても、フラット35なら借地権付き建物でも可能性があると聞いて安心しました。
- 山口智暉
フラット35は「物件の質」を重視する傾向があるため、民間の銀行よりも借地権に対して柔軟な審査を行うことが多いのが特徴です。
銀行
一般の銀行でも、借地権付き建物に対応した住宅ローンを扱っている場合があります。ただし、対応は銀行によってさまざまで、事前の確認が必要です。
都市銀行や地方銀行の中には借地権付き物件への融資に積極的なところもありますが、借地権の種類（普通借地、定期借地など）や残存期間、担保の設定状況が審査に大きく影響します。
また、借地契約の内容によっては融資不可となるケースもあるため、銀行のローン担当者としっかり相談することが大切です。
ノンバンク
ノンバンクとは、銀行ではないものの、融資業務を行う金融会社です。ノンバンクは審査基準が比較的柔軟で、銀行の住宅ローン審査に落ちた方でも融資を受けられる可能性があります。
ただし、銀行のローンに比べると金利が高めに設定されるため、返済計画を十分に立てた上で利用を検討しましょう。また、信頼できる会社か確認することも、トラブルを避けるためには重要です。
借地権付き建物で住宅ローンを組めない金融機関
銀行の中でも、オンラインでの取引を中心としたインターネットバンキングでは、原則として借地権付き建物を対象とした住宅ローンを取り扱っていません。実店舗を持つ銀行と比較して金利が低い点は魅力ですが、借地権付き建物の購入時には利用できない点に注意しましょう。
借地権付き建物の購入時にローンを利用したい場合、対象物件の取り扱いに理解のある金融機関も含めて幅広く検討することが大切です。
借地権付き建物の住宅ローン審査を通りやすくする方法
借地権付き建物の購入において住宅ローン審査は厳しいものの、事前に準備をすれば、審査の通過は可能です。ここでは、借地権付き建物を購入する際、住宅ローン審査を通りやすくなるために押さえておきたいポイントを紹介します。
頭金を多めに支払う
借地権付き建物は、土地の所有権がない分、金融機関は貸し倒れリスクを慎重に見極めます。そのため、借入額を少しでも減らすことが審査通過のポイントです。頭金を多めに用意することで借入比率が低くなり、金融機関のリスクが軽減します。
例えば、物件価格の20％〜30％を頭金として支払うと、金融機関の印象は大きく変わるでしょう。頭金を多く用意することは、資金計画がしっかりしている証拠ともなり、返済能力が高いと評価されやすくなります。
借地契約の内容を確認する
借地権付き建物の購入に住宅ローンを利用したいなら、借地契約の内容を正確に把握することが大切です。特に、どの種類の借地権か確認しましょう。
借地権には、大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。普通借地権は、建物を建てることを目的として土地を借り、契約期間満了後も更新が可能なタイプです。原則30年以上の契約で、借主の意思で更新されることが多く、半永久的に借り続けられます。
一方、定期借地権は更新できないのが特徴です。契約期間（一般に50年以上）終了後は、原則として土地を地主に返還しなければなりません。
住宅ローン審査では、契約更新可能な普通借地権のほうが金融機関からの評価を得やすく、借主の返済能力や建物の担保価値によってはローン審査の通過が期待できます。定期借地権でも契約の残存期間が借入期間を十分に上回っていれば、審査に通過する可能性があります。
複数の金融機関に相談する
金融機関ごとに住宅ローン審査の基準は異なり、借地権付き建物でも対応してくれる場合があります。複数の金融機関に相談することで、借地権付き建物の購入時に融資を受けられる先を見つけやすくなります。また、金利を比較することで、より有利な条件で住宅ローンを組める金融機関を選べるでしょう。
地主に協力を求める
借地権付き建物を購入する際、抵当権の設定のために地主の同意が求められるケースがあります。そのため、購入を検討する段階で地主との関係構築を意識し、信頼関係を築くことが大切です。
円滑なコミュニケーションを心がけ、必要書類の取得にも協力してもらえるよう働きかけましょう。地主の理解と協力を得られることが金融機関に伝われば、審査通過の後押しになります。
金融機関の担当者から不動産会社を紹介してもらう
一般的には、不動産会社を通して住宅ローンを申し込む流れが多いものの、借地権付き建物は逆のアプローチが有効です。まずは金融機関に相談し、信頼できる不動産会社を紹介してもらいましょう。
金融機関と過去に多数の取引実績がある不動産会社であれば、必要書類の準備や地主との調整もスムーズに進む可能性が高くなります。また、金融機関との信頼関係がすでに構築されているため、案件の進行も円滑です。
借地権売却の計画もまとめておく
住宅ローン審査においては、出口戦略も重要な評価ポイントです。借地権付き建物は、将来的に売却する難易度が高いため、あらかじめ売却計画を立てておくことが有利に働きます。
「契約期間が長い段階で売却を検討している」「地主との関係が良好で譲渡承諾も得やすい」など、将来の見通しを具体的に示せると、金融機関も安心して融資に踏み切れるでしょう。
また、出口戦略まで見据えている借主はリスク管理ができていると評価され、結果として審査の通過率も高まります。
借地権に精通した不動産会社に相談する
借地権付き建物の購入時に住宅ローンの利用を検討しているなら、借地権に詳しい不動産会社に相談することが大切です。地主から融資承諾書を取り付けたり、ローン審査を通過するためのポイントを教えてもらえたりと、資金調達を円滑に進めるためのサポートを受けられます。
また、提携している金融機関を紹介してもらえるケースもあり、条件の合う融資先を見つけやすくなります。
借地権付き建物で住宅ローンを組めない場合の対処法
借地権付き建物は担保価値が低く評価されやすく、金融機関によっては住宅ローンの利用が難しい場合があります。しかし、ローンが利用できないからといって資金調達を諦める必要はありません。借入額の調整や別のローンの活用など、状況に応じて選べる方法はいくつか存在します。ここでは、住宅ローンの審査に通らなかった場合の対処法を紹介します。
借入金額を低く設定する
住宅ローンの利用で借地権付き建物を担保にする場合、評価額が低く見積もられやすいため、希望する借入金額で審査を受けると否決されることが少なくありません。
借入金額を借地権付き建物の担保評価に合わせて設定することで、審査に通過する可能性が高まります。まずは金融機関に借地権付き建物の担保評価額を確認し、現実的な借入金額を設定しましょう。
不動産担保ローンを利用する
借地権付き建物とは別に不動産を所有している場合、不動産担保ローンを利用して購入・建て替え資金を調達する方法があります。不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保に融資を受ける仕組みです。借入金の使い道は原則自由なため、借地権付き建物の購入資金としても利用できます。
ただし、融資額は担保にする不動産の評価額によって決まるため、希望する金額を借りられるとは限らない点に注意が必要です。
借地権付き建物を売却する
借地権付き建物の建て替えを検討しているものの、住宅ローンの利用が難しい場合、借地権付き建物を売却する選択肢もあります。
借地権付き建物の市場価値は低いとはいえ、買主にとっては土地代がかからないというメリットがあるため、立地条件によっては十分な需要が見込めます。売却代金を元手に新しい不動産を購入して住み替えれば、借地権特有の制約から解放される点もメリットです。
住宅ローン審査を受ける前に確認したい借地権のポイント
借地権付き建物の購入で住宅ローンの利用を検討している場合、審査を受ける前に確認したいポイントがあります。住宅ローン審査の通過率を高めるためにも、事前に以下のポイントを押さえておきましょう。準備を万全に整えた上で購入への第一歩を踏み出すことが大切です。
借地権の種類
まず確認したいのは、購入予定の借地権付き建物に設定されている借地権の種類です。一口に借地権といっても、「賃借権」と「地上権」の2種類に分けられます。
賃借権とは、賃貸借契約に基づいて地主から土地を借りる権利です。地代を支払うことで土地を「間接的に」利用でき、自宅などの建物を建てられます。ただし、建て替えや売却を行う際は地主の承諾が必要で、自由度は高くありません。
一方、地上権とは建物などを所有する目的で土地を「直接的に」利用できる権利で、地主の承諾がなくても建て替えや売却が可能です。借地人の権利が強い分、地主に不利になりやすいため、実務では賃借権が採用されるケースが一般的です。
ただし、賃借権は抵当権を設定できないため、住宅ローン審査が厳しくなる傾向があります。とはいえ、賃借権でも融資に対応している金融機関は存在するため、複数の金融機関に相談し、ローンの利用可否を確かめることが重要です。
なお、地主の承諾書が得られる場合には賃借権でも担保評価が補強され、融資に対応する金融機関があります。
地主の属性
借地権付き建物の購入時に住宅ローンの利用を検討する場合、地主がどのような属性か確認することも大切です。一般に、地主が個人であれば土地を手放す可能性が低いと判断されやすく、金融機関からの評価も比較的安定します。そのため、住宅ローン審査に通過できる可能性が高まります。
一方、地主が法人の場合、経営判断として土地が第三者に譲渡される可能性があると見なされることが多く、審査では慎重に扱われるでしょう。したがって、法人が地主の借地権付き建物はローン審査に通りにくい傾向があります。
住宅ローンの利用を前提にするのであれば、地主が個人の借地権付き建物を選択するとよいでしょう。ただし、地主が個人か法人かだけで審査結果が決まるわけではなく、契約内容が明確で安定しているかのほうがより重視されます。
借地権付き建物を購入する前に｜メリット・デメリットを比較検討しよう
マイホームは人生で最も大きな買い物のひとつです。借地権付き建物は、一般的な所有権付きの不動産と比べて初期費用を抑えられますが、事前に把握しておきたいデメリットも存在します。ここで紹介する借地権付き建物のメリット・デメリットを把握した上で、慎重に検討しましょう。
メリット
借地権付き建物の大きな魅力は、コストを削減できることです。土地を所有せずに借りる形になるため、物件の購入価格を大幅に抑えられます。特に地価の高い都心部では、同じエリア・広さの所有権付き物件と比べて、数百万円〜数千万円単位で安く購入できるケースも珍しくありません。
また、土地の固定資産税や都市計画税がかからない点も経済的な利点です。これらの税金は通常、所有者に課されるため、借地権者は納める必要がありません。長期にわたる借地契約であれば、安定して土地を利用し続けられるため、生活基盤としての安心感も得られるでしょう。
デメリット
借地権付き建物のデメリットは、毎月地代の支払いが必要なことです。また、建て替えや増改築には地主の承諾が必要になるケースが多く、承諾料がかかることもあります。借地契約には契約期間が設けられており、更新時には更新料が求められることもあるでしょう。
他にも、売却時に買い手が見つかりにくい点も懸念材料です。借地権付きという性質上、一般的な不動産と比較して市場価値が低く評価される傾向があります。
ただし、近年は借地権物件の取り扱いに特化した不動産会社もあり、立地や契約内容次第では良い条件で売却できるケースもあります。
借地権付き建物を購入する前に｜起こりうるトラブルを把握しよう
借地権付き建物を購入する際は、一般的な不動産とは異なる独自のルールや契約条件が存在する点に注意が必要です。地主との関係性や契約内容に起因するトラブルは思わぬところで発生しますが、事前に知っておけば回避できる可能性があります。ここでは、借地権付き建物に関するよくあるトラブル事例を3つ紹介します。
事例1：名義変更料を求められる
借地権付き建物を相続した際、地主から名義変更料（名義書換料・譲渡承諾料）を求められるケースがあります。借地権の相続は、原則として地主の承諾は必要ありません。相続は法律上の権利移転にあたるため、売買や贈与とは異なり、地主の許可なく地位を引き継げます。
それにもかかわらず、承諾を前提とした名義変更料を請求されたり「払わないと認めない」と強硬な態度を取られたりすると、トラブルに発展することがあります。相続人が借地契約の内容を十分に理解していない場合、不当な支払いに応じる恐れもあるため注意しましょう。
このような事態を避けるには、相続後に冷静に契約書を確認し、専門家に相談することが有効です。地主との関係を良好に保ちつつ、必要以上の負担を回避するための交渉を進めることが大切です。
事例2：誰が相続するかでもめる
借地権は土地を借りている状態のため、毎月あるいは年単位で地代の支払いが生じます。相続における遺産分割協議の際に地代を誰が負担するか、相続人の間で意見が分かれるケースが少なくありません。
不動産を相続したいという意思がある一方で、地代の支払いを避けたいという考えから、誰も名乗りを上げずに話し合いが平行線をたどることもあります。借地権の相続税が高いことから「売却したい」と意見が分かれることもあるでしょう。
将来の相続でもめないためには、あらかじめ相続人間で話し合いをしたり、遺言書を作成したりすることが大切です。
事例3：譲渡を承諾してもらえない
借地権の譲渡は基本的に地主の承諾を要するため、第三者へ売却しようとしても、地主が拒否するケースがあります。特に、地主が譲渡相手に対して不信感を持っていたり今後土地を返してほしいと考えていたりする場合、譲渡を認めてもらえない可能性が高いでしょう。
地主から承諾が得られずとも、法的手続きによって裁判所から認められれば譲渡は可能なものの、労力や手間がかかるのは難点です。
また、地主が高額な承諾料を請求してくる場合もあります。こうしたリスクを回避するには、事前に地主との関係性を良好に保ち、契約時に譲渡に関する条件や手続きを明確に取り決めることが大切です。
不動産に関するお悩みは「おうちの相談室」へ
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まとめ
借地権付き建物は、担保価値が低く評価されやすいことや、借地契約の継続に不確定要素があることから、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。ただし、フラット35や一部の銀行、ノンバンクであれば、一定の条件を満たすことで融資を受けられる可能性があります。
住宅ローンの審査に通過したいなら、頭金を多めに準備したり、地主に協力を依頼して融資承諾書を取得したりといった事前の工夫が欠かせません。
借地権に関して疑問や不安がある方は、リアルエステートの不動産相談窓口「おうちの相談室」にご相談ください。お客さま一人ひとりの悩みに寄り添い、信頼できる不動産パートナーとして問題解決を全力でサポートします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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