借地権に抵当権は設定できる？民法上の関係と担保価値について解説

所有権物件に比べ取得費用が安価な借地権の購入を検討していたり、保有する借地上の建物を建て替えたりする目的で、借地権に抵当権を設定してローンを利用したいと考える方もいるでしょう。

ただし、「土地の上に建物を建てる」という目的は同じでも、所有権と借地権にはさまざまな違いがあり、抵当権との関係もその一つです。

そこで本記事では、建物の所有を目的とする借地権の大部分を占める「賃借権」を前提に、借地上に建物を建てる際に押さえておきたい借地権と抵当権の関係や担保価値、さらに融資を受ける際のポイントを解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権に抵当権設定は基本的にできない

所有権の土地と同じように、借地上に住宅を建てる場合でも住宅ローンを利用するために土地へ抵当権を設定できると思うかもしれません。

しかし、結論からいえば借地権には抵当権を設定できません。ここでは、なぜ土地の借地権に抵当権を設定できないのか、その理由を理解するために、まず抵当権の法的な定義と借地権との関係を見ていきましょう。

抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンなどを組んで金融機関からお金を借りる際に、住宅や土地といった不動産を担保として設定する権利です。具体的には、ローンが返済されなかった場合、抵当権を設定していれば債権者は担保不動産を競売にかけ、売却代金から優先的に債権を回収できます。

抵当権は、担保による弁済手段を確保して貸し倒れリスクを減らす目的で設けられ、次のような特徴があります。

• 付従性：借金を返済すると抵当権も消滅する
• 不可分性：借金を全額返済するまで、対象不動産全体に抵当権がかかり続ける
• 随伴性：債権が他者に譲渡されると、抵当権も同時に移転する
• 物上代位性：担保不動産がなくなっても、代わりの財産（例：火災保険金）に抵当権が及ぶ

さらに、担保となる不動産を債務者が引き続き使用できる点も大きな特徴です。このため、住宅ローンの担保になっている不動産に住みながら返済を続けられる仕組みになっています。

関連記事：「抵当権」ってどういう権利？内容やメリット・デメリットなどを分かりやすく解説

借地権と抵当権に関する民法の規定

借地権に抵当権が設定できない理由は、民法の規定を基にしたものです。

民法369条には、「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する」とあります。不動産は「土地または建物」を指すため、土地を「利用できる」権利である借地権は当てはまりません。

ただし、不動産ではないものの「地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる」ともされています。

（参考： 『e-Gov　民法第三百六十九条』）

借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類があります。同じく土地を使用する権利ですが、地上権は土地を直接支配し使用できる強い権利（物権）であるのに対し、賃借権は地主との契約に基づいて土地を使用できる権利（債権）です。

日本の借地権の多くは賃借権にあたるため、原則として借地権には抵当権を設定できないと考えてよいでしょう。

借地権そのものではなく建物への抵当権設定は可能

「借地権に抵当権が設定できないなら住宅ローンは利用できないのでは」と思うかもしれません。しかし、抵当権を設定できないのはあくまで借地権に対してであり、不動産である借地上の建物には抵当権を設定できます。

さらに判例では、建物に設定された抵当権の効力は従たる権利である借地権（賃借権）にも及ぶとされています。つまり、住宅ローンで借地上の建物に抵当権を設定すれば、実質的には借地権も含めた担保とすることが可能です。

借地上の建物に抵当権が実行された場合に起こること

借地上の建物に設定された抵当権が実行された場合の流れを見ていきましょう。

借地人がローンの返済を滞らせると、融資していた金融機関は裁判所に抵当権の実行を申し立てます。申し立てが認められると、抵当権が実行され、担保となっている建物は差し押さえられたうえで裁判所により競売にかけられます。

競売では最高価格を提示した買主（競落人）が代金を納め、建物の所有権を取得します。ただし、競落人は地主から譲渡の承諾を得るか、承諾に代わる裁判所の許可決定を受ける必要があります。

金融機関は競売による売却代金から融資金を回収しますが、その金額が不足する場合は、借地人に残額の返済義務が残ります。

借地上の建物への抵当権設定が難しい理由

所有権と異なり、借地権には「借地契約解除」の可能性があります。そのため、借地上の建物に抵当権を設定すれば住宅ローンの利用は可能ではあるものの、実際に抵当権を設定するのは難しいとされています。

ここでは、借地上の建物への抵当権設定が難しい理由について解説します。

借地上の建物への抵当権設定に地主の承諾は法的に必要ない

借地上の建物に関する手続きでは「地主の承諾」が大きなハードルになることがありますが、抵当権の設定に関しては承諾は不要です。理由は、地主が持つのは土地の所有権であり、抵当権の対象となる建物の所有権とは別の権利だからです。このため、借地人が地主の許可を得ずに建物へ抵当権を設定しても、法的には問題ありません。

実際には借地権への「抵当権設定承諾書」が求められる

法律上は承諾不要でも、実際には借地上の建物に抵当権を設定する際、地主の承諾とその内容を記した「抵当権設定承諾書」の提出を金融機関から求められるのが一般的です。これは、借地上の建物の価値が借地権を前提としており、地代の滞納などで借地契約が解除されれば担保価値が失われるおそれがあるためです。

金融機関はこうしたリスクを避けるため、承諾書に「地代滞納時の通知」や「無断での契約解除禁止」などの条件を盛り込みます。しかし、地主にとっては承諾書を出すメリットがほとんどなく、承諾を得るのは容易ではありません。その結果、承諾が得られず金融機関が融資を見送るケースも少なくありません。

関連記事：借地権付き建物の住宅ローン審査が厳しいのはなぜ？｜審査通過のポイント

借地権に抵当権を設定した場合の担保価値

抵当権が設定されるのは「借地上の建物」ですが、担保価値は借地権の価値と一体で評価されるのが一般的です。

借地権の価値は、更地価格を基に計算されます。地主の持つ「底地権」の分があるため、借地権の評価額は更地価格に対する借地権の割合で決まります。借地権割合は立地によって30％～90％と幅があり、宅地の場合は更地価格の60～70％程度が一般的です。ただしこの割合はあくまで目安で、地域だけでなく借地権の契約内容や残存期間によっても変動します。

建物の担保価値は、主に次の4つの要素で決まります。

• 再調達価格（同じ建物を新しく建てるのに必要な費用）
• 建物の延べ床面積
• 残存耐用年数（法定耐用年数に対して使える残りの年数）
• 法定耐用年数（法律で定められた標準的な耐用年数）

さらに、土地の所有権に抵当権が設定されている場合には、借地権とどちらが優先するかも担保価値を左右します。

権が設定されていた場合には、借地権とどちらが優先するかも担保価値を左右します。

借地権への抵当権設定で融資を受ける際のポイント

借地権上の建物への抵当権設定には、設定そのものの難しさ以外にも注意点があります。借地契約の状態によっては融資条件に大きく影響するため、住宅ローンの利用を検討する際にはあらかじめ理解しておきましょう。

返済期間は最大で借地権の残存期間まで

更新可能な普通借地権であっても、契約期間が定められている以上、更新が必ずしも保証されるわけではありません。

そのため、借地権付き建物を担保に融資を受ける場合、返済期間は原則として「借地契約の残存期間まで」とされます。残存期間が短いと返済期間も短くなり、月々の返済負担が増えるほか、希望額の融資が受けられないこともあります。

ただし、地主の明確な同意があり契約更新がほぼ確実と認められる場合には、残存期間を超える返済期間の設定が認められることもあります。こうした対応は金融機関によって異なるため、事前に相談してみましょう。

希望金額の融資が受けられなかった場合の対処法

返済期間などの制限により希望額の融資が受けられない場合、主な対処法は次の3つです。

• ノンバンク系金融機関からの融資を利用する
• ほかの資産を担保に融資を利用する
• 借地契約の残存期間延長を地主に交渉する

まず検討したいのは、ほかの金融機関の利用です。ノンバンク系は銀行より審査基準が柔軟で、借地権付き建物でも融資が通りやすい場合があります。フラット35の一部では地主の承諾書が不要なケースもあるため、問い合わせてみる価値があります。

また、不動産や自動車、株式、預貯金など他の資産があれば、それを担保にした融資も選択肢です。この方法なら借地契約や地主承諾の有無に左右されずに資金を確保できます。

さらに、返済期間が短いことがネックとなる場合には、地主と交渉して借地契約の残存期間を延長する方法もあります。契約期間を延ばせれば返済期間の延長が可能になり、担保評価や融資条件の改善につながります。

借地権に土地の抵当権の効力は及ぶ？

述の通り、抵当権の主な設定対象は「土地・建物」などの不動産です。 そのため、借地権が設定された土地に、地主が抵当権を設定している場合もあり得ます。

最後に、借地人が持つ借地上の建物ではなく、土地自体に抵当権が設定されていた場合における借地権との関係を見ていきましょう。

借地権と抵当権で先に対抗要件を備えたほうが優先される

借地権と抵当権の優先順位は「対抗要件」、つまり第三者に権利を主張できる状態をどちらが先に備えたかで決まります。

借地権における対抗要件は「借地上の建物の登記」、土地の抵当権における対抗要件は「抵当権設定登記」です。

借地権が先に登記されていれば、その後に土地へ抵当権が設定され競売で土地が売却されても、借地人は土地を明け渡す義務を負いません。
反対に、抵当権が先に登記されている場合は抵当権が優先し、競売が行われると借地人は立ち退かなければなりません。

関連記事：対抗要件／たいこうようけんとは

抵当権設定後に借地権が設定された場合には例外がある

「先に対抗要件を備えたほうが優先」という原則には例外があります。
抵当権設定後に借地権が設定された場合でも、抵当権者全員の同意と、その同意を登記することで、借地権は抵当権に優先して第三者に対抗できます。

後から設定された借地権が第三者に対抗できないのは、土地利用の制約によって担保価値が下がり、抵当権者に不利益を与えるためです。
そのため、抵当権者全員がこの不利益を了承した場合に限り、例外的に借地権が優先されます。

もっとも、「抵当権者全員の同意と登記」という条件は非常にハードルが高く、実際には適用されるケースは多くありません。

ただし、2004年の民法改正でこの規定が設けられ、借地人保護の仕組みとして位置づけられています。

関連記事：抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度／ていとうけんしゃのどういによりちんしゃくけんにたいこうりょくをあたえるせいどとは

まとめ

借地権自体には抵当権が設定できませんが、借地上の建物に抵当権を設定すれば実質的に借地権と一体化して評価されます。

ただし、抵当権の設定自体に地主との交渉が必要になるほか、契約期間をはじめとした諸条件による融資の制約、土地にも抵当権が設定されている可能性など多くの課題が発生します。

また、権利関係が複雑な借地権の担保価値の評価は難しいのが実情です。借地権の購入や建て替えなど、借地権に関するお悩みがある方は、一度リアルエステート「おうちの相談室」にご相談ください。

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