住宅ローンは年収の何倍まで？借入額の目安と無理なく返せる金額を解説

「住宅ローンは年収の何倍まで借りられるのか」を調べると、5倍、7倍、10倍など、さまざまな数字が出てきて戸惑う方もいるでしょう。数字に差が生じる主な理由は、記事によって「何を年収で割っているか」が異なるためです。

住宅取得に必要な所要資金を年収で割った倍率、住宅ローンの融資金を年収で割った参考値、金融機関の審査で決まる借入可能額、家計から見て無理なく返せる金額は、それぞれ意味が異なります。

この記事では、まずこれらの違いを整理したうえで、年収別の借入額の目安、返済負担率の考え方、借入額を決める際に確認したいポイントを解説します。

記事まとめ

• 年収倍率とは年収と物件価格の比率を指し、一般的に約7倍が借入額の目安となります。
• 家計や金利の変動を考慮し、返済額を手取り年収の25％以内に抑えるのが理想的です。
• 頭金の増額や他の借入の完済で返済負担率を下げ、余裕のある返済計画を立てましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住宅ローンの「年収の何倍」には複数の意味がある

住宅ローンについて使われる「年収の何倍」という表現には、複数の指標が混在しています。数値だけを見るのではなく、何を年収で割っているのかを確認する必要があります。

年収倍率とは

年収倍率とは、住宅の価格や取得に必要な資金が、購入者の年収の何倍に当たるかを示す指標です。

たとえば、年収1,000万円の方が5,000万円の住宅を購入する場合、物件価格を基準とした年収倍率は以下のように計算できます。

• 5,000万円÷1,000万円＝5倍

ただし、年収倍率の分子には、物件価格だけでなく、土地代や建築費を含む所要資金が使われることもあります。住宅ローンの融資額を年収で割った数値とは限りません。

所要資金の年収倍率と融資金ベースの参考値の違い

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査では、年収倍率を「所要資金÷世帯年収」で算出しています。本調査における所要資金は、住宅の建設費や土地取得費、購入価額などを指します。仲介手数料や登記費用などの諸費用を含む購入総額とは異なります。

（参考：住宅金融支援機構『2024年度 フラット３５利用者調査』）

本記事では、住宅ローンの融資金が年収の何倍に当たるかを確認するため、同調査の平均融資金を平均世帯年収で割った参考値も算出します。

両者は次のように区別されます。

• 所要資金の年収倍率：住宅の取得にかかった資金が年収の何倍か
• 融資金ベースの参考値：平均融資金を平均世帯年収で割り、本記事で算出した数値

所要資金に占める手持金の割合などによって、所要資金の年収倍率と融資金ベースの参考値には差が生じます。

関連記事：年収700万円でどのような家を買えるのか？返済のポイントも教えます！

「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う

金融機関から提示された上限まで借りても、返済期間中の生活に余裕が残るとは限りません。借入額は、審査結果だけでなく、購入後の家計から逆算して決めます。

借入可能額は金融機関の審査で決まる

住宅ローンの借入可能額は、年収だけでなく、年齢、返済期間、ほかの借入状況、購入する物件の条件などを踏まえた金融機関の審査によって決まります。同じ年収でも、申込者や物件の条件によって借入可能額は異なります。

また、金融機関が設定する借入上限まで借りると、返済後に残る生活費や貯蓄額が不足する可能性があります。具体的な審査項目は、後の章で解説します。

無理なく返せる額は家計から逆算する

無理なく返せる額を考える際は、手取り収入から毎月の生活費や将来に向けた貯蓄を差し引き、住宅ローンに充てられる金額を算出します。

家計に含める主な支出は以下の通りです。

• 食費や水道光熱費などの生活費
• 子どもの教育費
• 自動車の購入費や維持費
• 老後に向けた貯蓄
• 医療費や介護費
• 突発的な支出に備える予備費

現在の支出だけでなく、返済期間中に増える可能性がある費用も含めて考えましょう。

住宅ローン以外の住居費も含めて考える

住宅を購入した後は、住宅ローン以外にも費用が発生します。

戸建てでは、固定資産税・都市計画税、火災保険料、外壁や屋根、設備などの修繕費が必要です。マンションでは、これらに加えて管理費や修繕積立金、駐車場代などがかかります。

毎月返済額だけで家計を組むと、税金や修繕費の支払い時に資金が不足する可能性があります。住宅ローンと購入後の住居費を合計したうえで、家計に収まるかを確認します。

2024年度データで見る住宅ローンの年収倍率

住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査では、所要資金、融資金、世帯年収が住宅の種類ごとに公表されています。

ここでは、公表されている年収倍率と、平均融資金から本記事で算出した参考値の違いを整理します。

所要資金ベースの年収倍率は5.3〜7.5倍

2024年度のフラット35利用者における年収倍率は、以下の通りです。

住宅の種類	所要資金ベースの年収倍率
土地付注文住宅	7.5倍
マンション	7.0倍
注文住宅	6.9倍
建売住宅	6.7倍
中古マンション	5.5倍
中古戸建	5.3倍

年収倍率は、土地付注文住宅が7.5倍と最も高く、中古戸建が5.3倍と最も低くなっています。ただし、これは所要資金を世帯年収で割った数値であり、住宅ローンの融資額が年収の5.3〜7.5倍という意味ではありません。

平均融資金から算出した参考倍率は約3.6〜5.8倍

2024年度調査の平均融資金を平均世帯年収で割り、本記事で参考値を算出すると、以下の通りです。

住宅の種類	平均融資金	平均世帯年収	融資金÷世帯年収の参考倍率
土地付注文住宅	4,251万円	729万円	約5.8倍
建売住宅	3,260万円	626万円	約5.2倍
注文住宅	3,080万円	653万円	約4.7倍
中古戸建	2,208万円	544万円	約4.1倍
マンション	4,033万円	1,039万円	約3.9倍
中古マンション	2,365万円	650万円	約3.6倍

平均融資金と平均世帯年収は、住宅金融支援機構の公表値です。参考値は、各住宅種別の平均融資金を平均世帯年収で割って算出しています。

この参考値には以下の制約があります。

• 利用者ごとの「融資金÷世帯年収」を平均した数値ではない
• 平均融資金を平均世帯年収で割った参考値である
• フラット35利用者に限ったデータである
• 民間住宅ローンの利用者全体を示すものではない

このため、約3.6〜5.8倍という数値も、借入上限や適正な借入額としてそのまま利用することはできません。

年収別｜住宅ローン借入額の目安

年収に一定の倍率を掛けると、借入額の大まかな規模を把握できます。以下の金額は単純計算による参考値であり、実際の借入可能額を示すものではありません。

年収の4倍・5倍・6倍で計算した借入額

年収	年収の4倍	年収の5倍	年収の6倍
300万円	1,200万円	1,500万円	1,800万円
400万円	1,600万円	2,000万円	2,400万円
500万円	2,000万円	2,500万円	3,000万円
600万円	2,400万円	3,000万円	3,600万円
700万円	2,800万円	3,500万円	4,200万円
800万円	3,200万円	4,000万円	4,800万円
900万円	3,600万円	4,500万円	5,400万円
1,000万円	4,000万円	5,000万円	6,000万円

同じ年収でも、ほかの借り入れがある場合や返済期間が短い場合、表の金額を借りられないことがあります。収入合算やペアローンを利用すれば、世帯としての借入可能額が増える場合もあります。

借入額ごとの毎月返済額

以下は、金利と借入額を変えた場合の毎月返済額を試算したものです。試算条件は以下の通りです。

• 返済期間：35年
• 返済方式：元利均等返済
• ボーナス返済：なし
• 金利：返済期間中に変わらないものとして計算
• 融資手数料や保証料などの諸費用：含まない

借入額	年1％	年2％	年3％
2,000万円	約5万6,500円	約6万6,300円	約7万7,000円
3,000万円	約8万4,700円	約9万9,400円	約11万5,500円
4,000万円	約11万2,900円	約13万2,500円	約15万3,900円
5,000万円	約14万1,100円	約16万5,600円	約19万2,400円

たとえば、4,000万円を35年間で借りる場合、年1％と年3％では毎月返済額に約4万1,000円の差が生じます。年収倍率が同じでも、金利によって家計への負担は変わります。

年収倍率だけで借入額を決めてはいけない理由

年収倍率は、借入額の規模を簡単に確認できる反面、各世帯の支出や将来の変化までは反映できません。

世帯ごとに家計状況が異なる

同じ年収でも、家族構成や居住地域、子どもの人数、車の保有状況、生活水準によって、住宅ローンの返済に充てられる金額は変わります。

年収倍率が同じであっても、毎月の固定費が高い世帯ほど返済余力は小さくなります。他世帯の平均ではなく、実際の家計を基準に判断します。

返済期間中に収入が変動する可能性がある

住宅ローンは、20年、30年と長期間にわたって返済するケースが一般的です。その間に、転職、育児休業、病気、介護、定年退職などによって収入が減る可能性があります。

現在の年収が返済期間中も続くことを前提に借入額を決めると、収入減少時に返済が重くなるおそれがあります。一定期間収入が減った場合でも返済を続けられるか、あらかじめ試算しておきます。

将来の支出が増える可能性がある

住宅購入時には余裕があっても、子どもの進学や車の買い替え、住宅の修繕、親の介護などによって支出が増えることがあります。

特に、教育費が増える時期と住宅ローンの返済が重なる世帯では、現在の収支だけを基準にしないよう注意が必要です。将来の支出時期を整理し、貯蓄を続けられる返済額に設定します。

住宅ローン審査で確認される返済負担率とは

返済負担率は、年収に対してローンの返済額がどの程度を占めるかを示す指標です。年収倍率とは異なり、毎年の返済負担を確認するために使われます。

返済負担率の計算方法

返済負担率は、以下の式で計算します。

• 返済負担率＝年間のローン返済額÷年収×100

たとえば、年収500万円で、全てのローンの年間返済額が150万円の場合は以下の通りです。

• 150万円÷500万円×100＝30％

金融機関の審査では、一般に税金や社会保険料が差し引かれる前の年収を基準に計算します。

フラット35の基準は年収によって異なる

フラット35では、全ての借り入れに関する年間返済額の割合について、以下の基準を設けています。

年収	総返済負担率の基準
400万円未満	30％以下
400万円以上	35％以下

この基準はフラット35の利用条件であり、全ての民間金融機関に共通する審査基準ではありません。金融機関や住宅ローン商品によって条件は異なります。

（参考：住宅金融支援機構『【フラット３５】ご利用条件』）

住宅ローン以外の返済も含まれる

総返済負担率には、新たに借りる住宅ローンだけでなく、現在返済している以下の借り入れも含まれます。

• ほかの住宅ローン
• 自動車ローン
• 教育ローン
• カードローン
• クレジットカードのキャッシング
• 商品の分割払い
• リボ払い

収入合算を利用する場合は、収入合算者の借り入れも対象となります。

平均総返済負担率23.2％は安全基準ではない

2024年度のフラット35利用者調査では、平均総返済負担率は23.2％でした。また、総返済負担率の構成比を見ると、25％以上30％未満の利用者が26.8％で、最も多い区分となっています。

ただし、23.2％はフラット35利用者の平均値であり、全ての世帯が無理なく返せる基準ではありません。家族構成や生活費、購入後の住居費によって、同じ返済負担率でも家計の余裕は異なります。

住宅ローンの金利タイプによる違い

住宅ローンの金利タイプは、主に変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型に分かれます。金利の低さだけでなく、将来の金利変動をどこまで受け入れられるかで選びます。

変動金利型

変動金利型は、金融情勢などに応じて借入期間中の適用金利が見直される住宅ローンです。

借入時の金利が固定金利より低く設定されている場合は、当初の返済額を抑えやすくなります。一方、金利が上昇すると利息負担が増え、返済額の増加や元金の減りが遅くなる可能性があります。

返済額の見直し方法は、金融機関、商品、返済方式によって異なります。変動金利を選ぶ場合は、適用金利が1ポイント、2ポイント上昇した場合の返済額も試算しておきます。たとえば1％から2％への上昇は、1％増ではなく1ポイントの上昇です。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入時に返済終了までの適用金利が確定する住宅ローンです。

返済中に市場金利が上昇しても適用金利は変わらないため、将来の返済額を見通しやすい特徴があります。一方、借入時点では変動金利より金利が高く設定される場合があり、市場金利が低下しても返済額は下がりません。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、借入当初の3年、5年、10年など、一定期間の金利を固定する住宅ローンです。

固定期間中は返済額を把握しやすい一方、期間終了後は変動金利へ移行するか、改めて固定金利期間を設定するのが一般的です。選択できる金利タイプや手続きは商品によって異なり、金利が上昇している場合は、固定期間終了後の返済額が増える可能性があります。

期間終了後の移行条件は商品によって異なるため、固定期間中の金利だけでなく、その後の金利優遇や返済額の見直し方法も把握しておく必要があります。

住宅ローンの返済負担を抑える方法

希望する住宅の価格が借入額の目安を上回る場合は、借入額や返済条件を見直します。借入可能額を増やすことだけでなく、返済を継続できる家計を保つことを基準に判断します。

頭金を増やす

頭金を増やすと、住宅ローンの借入額を減らせるため、毎月返済額や利息負担を抑えられます。融資率が下がることで、適用金利などの条件が変わる商品もあります。

ただし、貯蓄の大部分を頭金に充てると、購入諸費用、引っ越し費用、家具・家電の購入費、購入後の修繕費に対応できなくなる可能性があります。必要な予備資金を残したうえで頭金を決めます。

ほかの借り入れを整理する

自動車ローンやカードローンなどの返済がある場合、その返済額も総返済負担率に含まれます。完済や借入残高の削減によって、住宅ローン審査上の返済負担を下げられる場合があります。

ほかの借り入れを一括返済して手元資金が不足すると、住宅購入後の家計が不安定になる可能性があります。返済による効果と残しておく資金を比較します。

返済期間を調整する

返済期間を長くすると、1回当たりの返済額が下がり、返済負担率も低くなります。

一方、返済期間が長いほど利息を支払う期間も延びるため、総返済額は増えます。完済時年齢が高くなり、定年退職後も返済が残る可能性にも注意が必要です。

毎月返済額に加え、総返済額と完済予定年齢まで見通したうえで返済期間を設定します。

金融機関ごとの金利・諸費用を比較する

住宅ローンを比較する際は、表示されている金利だけでなく、以下の条件も比較対象に含めます。

• 融資手数料
• 保証料
• 団体信用生命保険の保障内容と上乗せ金利
• 繰上返済手数料
• 金利優遇を受ける条件
• 固定期間終了後の金利
• 借入期間や融資率による金利差

金利が低くても、融資手数料や団体信用生命保険の上乗せによって、支払総額が高くなる場合があります。

年収以外に住宅ローンの審査へ影響する項目

住宅ローン審査では、年収だけでなく、返済を継続できるか、担保となる住宅にどの程度の価値があるかなども確認されます。

年齢・勤続年数・雇用形態

借入時年齢と完済時年齢は、借入期間に影響します。借入時の年齢が高い場合、選択できる返済期間が短くなり、毎月返済額が増える可能性があります。

健康状態は、団体信用生命保険への加入条件などを通じて審査に影響することがあります。また、勤続年数や雇用形態は、収入の継続性を判断する材料です。具体的な審査条件は金融機関によって異なります。

国土交通省の令和7年度調査では、完済時年齢は98.4％、健康状態は96.1％、借入時年齢は96.2％、年収は94.2％、勤続年数は93.9％の金融機関が審査項目に挙げています。

（参考：国土交通省『令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書』）

ほかの借り入れ・信用情報

ほかの借り入れがある場合、その契約内容や返済状況は信用情報機関に登録されます。支払いの遅延などの記録があると、住宅ローンの審査結果に影響する可能性があります。

関連記事：住宅ローンが払えないとどうなる？対処法と家を手放さない選択肢を徹底解説

物件の担保評価

住宅ローンでは、申込者の返済能力だけでなく、購入する物件の担保評価も確認されます。

立地、建物の状態、接道状況、権利関係などによって担保評価が低くなった場合、希望額を借りられないことがあります。令和7年度の国土交通省調査では、91.0％の金融機関が担保評価を審査項目に挙げています。

収入合算・ペアローン

共働き世帯では、夫婦などの収入を合わせて申し込む収入合算や、2人がそれぞれ住宅ローンを契約するペアローンを利用できる場合があります。

世帯としての借入可能額を増やせる一方、どちらかの収入が減少した場合にも返済を続けなければなりません。ペアローンでは契約が2本になるため、諸費用や契約後の手続きも増えます。

借入額を増やせるかだけでなく、片方の収入だけになった場合の返済可能性も試算しておきます。

住宅ローンと不動産投資ローンは目的・審査基準が異なる

ここまで解説した年収倍率や返済負担率は、主に本人や家族が住む住宅を購入するための住宅ローンを前提としています。住宅ローンは原則として本人や親族が居住する住宅を対象としており、第三者へ貸し出す投資用物件の取得には利用できません。たとえば、フラット35も投資用物件を対象外としており、目的外の利用が判明した場合は借入金の一括返済を求められることがあります。

投資用物件を購入する場合は、不動産投資ローンを利用します。不動産投資ローンの審査では、申込者の年収や資産状況、ほかの借り入れだけでなく、物件から見込まれる賃料収入や資産価値なども判断材料となります。

投資用マンションの資金計画を立てる際は、借入額に加えて、以下の収支を整理する必要があります。

• 想定される賃料収入
• 管理費と修繕積立金
• ローン返済額
• 固定資産税などの税金
• 賃貸管理費
• 空室や修繕による支出
• 将来の売却価格

住宅ローンと不動産投資ローンでは、利用目的も審査の考え方も異なります。そのため、居住用住宅の年収倍率を、投資用マンションの借入額へそのまま当てはめることはできません。

関連記事：年収で決めるマンション購入価格の目安｜初心者も安心

まとめ

住宅ローンの「年収の何倍」という数値は、所要資金、物件価格、融資金のどれを年収で割るかによって変わります。

2024年度のフラット35利用者調査では、所要資金ベースの年収倍率は5.3〜7.5倍です。平均融資金を平均世帯年収で割り、本記事で算出した参考値は約3.6〜5.8倍となります。これらは、金融機関の借入上限や無理なく返せる額を示すものではありません。

借入額を決める際は、返済負担率、金利、返済期間、ほかの借り入れ、購入後の住居費、将来の収入と支出まで踏まえて判断する必要があります。

投資用マンションを購入する場合は、居住用の住宅ローンとは異なる融資や収支計画が求められます。投資用マンションによる資産形成を検討している方は、物件の販売・買取・管理を行うリアルエステートの「RIERA（リエラ）」までご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける