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2025/11/21住宅ローンは年収の何倍まで借りられる？適正な借入額と注意点を解説
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
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住宅ローンは年収の何倍が目安？最適な借入額を徹底解説
マイホームを購入する際は、多くの方が住宅ローンを利用しています。しかし、どのくらいの金額まで借りられるのか、自分の年収で住宅ローンを組むことができるのか、不安を抱えている方も多いでしょう。
自分がいくら借りられるのかを決める指標のひとつに、年収が挙げられます。審査においても重要な基準となるため、年収をもとに購入できる物件の価格を見ていきましょう。
ここでは、住宅ローンは年収の何倍までなら借りられるのか、年収倍率について解説します。
年収倍率とは
金融機関が住宅ローン審査をおこなう際の、判断基準のひとつとして年収倍率が用いられます。
年収倍率とは、購入者の年収と物件購入価格の比率をあらわした数値のことです。
たとえば、年収1,000万円の方が5,000万円の物件を購入する場合の年収倍率は、5,000万円／1,000万円＝5倍という風に求められます。
そのため、同じ物件価格でも高収入のほうが年収倍率を低く抑えられるのが特徴です。
年収倍率の目安
一般的には、年収倍率は7から10倍が目安とされています。
ここでは、「2021年度 フラット35利用調査」をもとに、年収倍率の目安についてご紹介します。
調査によると、土地付き注文住宅は7.3倍、マンションは7.2倍、建売住宅は7.0倍という結果でした。また、中古マンションでは5.8倍、中古戸建てでは5.7倍となっています。
結果をみると、フラット35を利用している方の多くが、年収の7倍程度の購入金額を支払っていることがわかりました。また、前年度と比較すると緩やかに上昇しています。
さらに、エリア別にみると、近畿圏や首都圏がほかのエリアよりも全体的に年収倍率が高い傾向にあります。こちらも前年度より上昇しているようです。
頭金込みで考える
年収倍率を利用すると、自分の年収に対してどのくらいの価格の物件が購入できるかを把握できます。
しかし、あくまでも購入金額における基準であるため、住宅ローンの利用額に関するものではありません。購入金額に頭金が含まれている場合、実際に利用できる住宅ローンの借入額は、さらに低くなるでしょう。
頭金においては、購入金額の1から2割程度の資金を用意している方が多いようです。
そのため、単純に年収倍率での借入額を決めた場合、平均よりも借りすぎている可能性があるため、注意しておきましょう。
住宅ローンの借入限度額における注意点
住宅購入価格の目安は、年収の7倍とされているのが一般的です。あくまでも目安であるため、年収倍率だけで決めるのはオススメできません。
ここでは、住宅ローンの借入限度額における3つの注意点についてご紹介します。
家計状況によるから
1つ目は、世帯ごとの家庭状況が考慮されていない点です。
年収は同じでも、家族の人数やライフスタイルによって、家計状況が異なるのは当然です。たとえば、3人世帯での平均支出は30万円程度ですが、5人世帯になると34万円程度になります。
支出だけ見ても、世帯人数によって自由に使用できる金額が異なり、3人世帯と5人世帯では4万円程度の差が生じます。このように、「年収の何倍」といった目安だけでは、世帯ごとの家計状況まで考慮されていません。
実際に、住宅ローンの返済が始まると想像以上に負担が大きく、返済が難しいといったことにもなりかねません。このような事態に陥らないためには、実際の家計状況と照らし合わせたうえで、無理なく返済できる金額かどうかを見極める必要があります。
年収が変動するから
2つ目は、年収が変動する点です。
住宅ローンが完済するまでに年収が変動する可能性は考慮されていません。多くの方は、25から35年の長期間でローンを組み、返済を続けます。しかし、契約時は年収400万円でも、20年後や30年後も同様に400万のままかどうかはわかりません。
年収400万円を基準にローンを組んでも、年収が300万円まで下がると大きな負担になるでしょう。今の年収だけを基準にせず、多少の減額があっても無理なく返済できる金額を検討することをお勧めします。
金利が変動するから
3つ目は、金利が変動する点です。
年収倍率には、金利タイプごとによる影響については考慮されていません。しかし、金利は毎月の返済額や完済までの総返済額に大きく影響を与えます。そのため、借入金額を検討する際は金利タイプも考慮したうえで、シミュレーションしておきましょう。
たとえば、変動金利型の場合、もっとも金利は低く設定されているのが特徴です。市場の変動に合わせて金利が変動します。借り入れ当初は余裕があっても、金利上昇によって返済の負担が大きくなるリスクもあります。
変動金利型の利用を検討されている場合は、上昇リスクがあることを理解したうえで、上昇時でも無理のない金額に抑えておくようにしましょう。
住宅ローンの理想的な借入額とは
ここでは、住宅ローンの理想的な借入額とはどれくらいか、返済負担率や固定金利についてご紹介します。
返済負担率
返済負担率とは、年収に対する返済負担額の比率を指します。「返済比率」と呼ばれることもあります。意味は同じです。
住宅ローンの理想的な借入額は、返済負担率によって決められます。一般的に、金融機関で設定されている返済負担率は30％から35％です。たとえば、年収400万円の方における1年間の返済総額は、120万円から140万円となります。
しかし、返済負担率が30％を超えた場合、生活費への負担が大きくなる可能性もあります。25年や35年といったように、長期間での支払いが継続することを考慮して、検討しましょう。
そこで、理想的な返済負担率は、手取り年収の25％以下に収めることです。さらに、余裕のある暮らしや返済プランを立てたい場合は、手取り年収の20％までに抑えておくとよいでしょう。
返済負担率を20％に収められたら、子どもの教育費やシニアライフの資金を考慮した余裕のある暮らしが可能です。無理のない返済を続けるためにも、25％以内に収められるように心がけましょう。
固定金利
金利タイプには、返済期間中は一定の固定金利型と、市場の状況に応じて半年ごとに金利が見直される変動金利型もあります。そして、借り入れ当初から一定期間は固定で、固定期間終了後に変動金利や固定金利が選択できる固定金利選択型の3種類です。
変動金利の場合は、金利上昇のリスクがあるため、支払額の4分の1を貯蓄しておくなどといった対策を講じる必要があります。
その点、固定金利では、返済期間中は金利が変わらないため、金利上昇のリスクもありません。住宅ローンのように大きな買い物をする際には、固定金利を選択することをお勧めします。
住宅ローンを利用する際は、固定金利と変動金利のシミュレーションをし、比較したうえで、検討するとよいでしょう。
住宅ローンの返済負担率を下げるには
住宅ローンを利用する際に、借入可能額より物件価格のほうが高い場合もあるでしょう。目安である返済負担率は、20％から25％であるため、実際に計算してみると想像より少ないと思った方もいるかもしれません。
借入可能額より物件の購入価格のほうが高い場合は、返済負担率が下げられないかを検討しましょう。
ここでは、返済負担率を下げるための4つの方法についてご紹介します。
頭金を増やす
1つ目は、頭金を増やすことです。
返済負担率を下げるにあたって、もっともわかりやすい方法が頭金を増やすことではないでしょうか。頭金の割合が大きくなることによって、その分、借入金額が少なくなるため、返済負担も少なくなります。
また、頭金を用意することによって、金融機関側からも「お金の管理や貯蓄ができる人」といった評価を得やすく、ローンの審査でも有利になります。そのため、貯蓄に余裕のある方や資金援助が受けられる方は、頭金の割合を増やすことも検討してみるとよいでしょう。
しかし、貯蓄のほとんどを頭金に費やすことはオススメできません。最低でも半年分の収入くらいは手元に残しておきましょう。
ほかの借り入れを完済しておく
2つ目は、ほかの借り入れを完済しておくことです。
住宅ローン以外にも借入がある場合は、審査前に完済しておくことをオススメします。ほかの返済が無くなることによって、審査が有利に働きます。また、毎月の収入にも余裕が生まれ、希望する物件にも手が届きやすくなるでしょう。
とくに、カードローンやリボ払い、自動車ローンなどは金利も高い傾向にあるため、優先して完済を進められるようオススメします。そうすることによって、利子の支払い面でもお得になるでしょう。
返済期間を長く設定する
3つ目は、返済期間を長く設定することです。
返済期間を長くすることによって、毎月の返済額が少なくなり、返済負担率も下がります。一方で、定年退職の時期や年金の受給時期にも返済が残っている場合は、シニアライフの年収が下がった状態でも返済を継続しなければなりません。
最長が35年に設定されているところが一般的であるため、その範囲内かつ、定年までには完済できるような計画を立てておきましょう。
金利が低いところで借りる
4つ目は、金利が低いところで借りることです。
金利の高さは、毎月の返済額にも影響します。そのため、できるだけ低金利のローンを利用することによって、毎月の返済負担も小さくなります。
金利によっては、金利の違いによっては、完済までに100万円以上の差が生じることもあります。返済負担額と金利を比較したうえで、借入先の検討をしましょう。
まとめ
今回は、住宅ローンは年収の何倍まで借りられるのか、注意点や理想的な借入額、返済負担率を下げる方法についてご紹介しました。
一般的な年収倍率は、年収の7倍と言われています。家計状況や年収変動、金利変動によっても異なります。
そこで、無理のない返済をおこなうためにも、理想的な返済負担率は20％から25％と言われていますよ。金利タイプによっても差が生じます。大きな買い物をする際は固定金利がオススメです。
また、借入可能額より高い物件を購入したい場合は、頭金を増やしたりほかの借り入れを完済したりして、返済可能額を下げられるように意識しましょう。
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