借地権付き建物の売却完全ガイド

「借地権付きの建物を購入しようとしている」
「借地権付き建物を売却したい」

このようなことを考えている人は、ぜひこの記事をご覧ください。
借地権付き建物を売却する際には、さまざまな注意点があり、かつさまざまな手放す方法があります。この記事では、そのような内容をまとめています。
不動産取引でトラブルを起こしたくない人や、不利益を被りたくない人は最後までお付き合いください。

借地権についてのおさらい

借地権とはどのような権利か

借地権は、土地を借りてそこに家などの建物を建てる際に利用する権利のことを指します。そして、この記事で言う「借地権付き建物」とは、借地（借りている土地）に建てた建物そのものを指します。基本的に、家などの建物を建てる際には保有している（購入した）土地に建てることが一般的ですが、借地権付き建物の場合は、建物の保有権自体は自分で持っています。しかし、土地の保有権は貸主側にあります。そのため、建物は保有していても土地に関してはあくまでも借りた状態にあります。そのため、もし建物を売却したくなっても土地の貸主の許可が必要になり、勝手に売却してはいけません。加えて、借地権に関して定めた法律は非常に古くからあり、1993年に借地借家法として改訂されました。そのため、新法とそれ以前の旧法によっても借地権の定義は異なります。どちらの借地権であるかにより、契約期間等が異なるのです。

借地権付き建物を持つメリット

初期費用を抑えられる

土地ではなく借地権を購入することにより、初期費用を抑えられます。地主により価格はさまざまですが、一般的に土地も購入する場合と比較して6～80％の代金でマイホームを購入できるようです。通常、建物を建てるとなると、土地と建物両方を購入、建築する費用がかかりますが、借地権付き建物の契約であれば、建物の建築費用は掛かるものの、土地に関しては月々のリース料のみで済みます。

半永久的に使い続けることが可能

更新可能な借地権であれば、地主は正当な理由がない限りは契約更新を断れません。そのため、一口に借りるとは言っても、契約更新し続ければ半永久的に土地を借り続けられ、ずっとその場所に住み続けられるのです。ここで言う正当な理由とは、老朽化が著しい場合や、建物が長期的に利用されていない場合などを指します。法律に反するような行為をその建物でしている場合もこの正当な理由に含みます。万が一正当な理由なく契約解除を求められた場合には、多額な撤去料の支払いを受けて解除することもできます。

固定資産税負担が少ない

借地権付きの建物であれば、土地に関しては保有権を持っていないため、支払う固定資産税の対象は建物のみとなります。そのため、土地と建物両者を保有している場合に比べて固定資産税負担が少なくなります。固定資産税の支払いは毎年行うようになるため、積み重なると大きなメリットとなることでしょう。

借地権付き建物を持つデメリット

建物の改装には土地所有者の許可が必要

簡易的なリフォームであれば申告の必要はありませんが、原則として建物の改装、リフォームを行う場合には土地所有者の許可が必要になります。例えば床面積が変わる場合や、土地の利用形態を変更する際には、当初の契約とは異なるようになってしまうため事前に許可が必要になります。申告時には、地主から「増改築承諾料」を請求される場合があります。この承諾量は、地主との話し合いで決まることが一般的で、更地価格の2％〜4％程度で決められることが多いようです。

担保としての価値が低い

借地権付きの建物を保有していると、建て替えを検討することもあるでしょう。その際、住宅ローンを利用する人もいるかと思います。しかし、借地権付きの建物を建て替える場合には、住宅ローンの審査が通らない場合もあるということを念頭に入れておく必要があります。土地の所有権がないと、信用度が下がり、担保としての価値が低くなってしまうのです。

借地権付き建物の売却方法

借地権付き建物を所有し住み続けていると、さまざまな理由で売却したいタイミングが生じることでしょう。しかし、そもそも借地権付き建物は売却できるのでしょうか。結論、売却自体は可能です。しかし、正しい売却手順を踏む必要があり、知識をインプットしておく必要があります。この項では、借地付き建物を売却する方法として3つ紹介します。

借地権付き建物の売却方法

・借地付き住宅として市場で売却する

借地付き住宅は市場にも普通に流通しています。そのため、不動産会社を通じて中古物件として売却を検討できます。しかし、地代の支払いや法的な制約により、一般的な土地付きの住宅よりも売却しにくい傾向があるようです。つまり、売却には時間を要する可能性が高いということを念頭に入れておかなければなりません。一方、土地代金が安価になるため、デメリットだけではなくメリットもあるため、そうしたメリットを理解する人へ向けて売却するべきでしょう。

・建物を地主に売却する

建物を地主に売却することで、売却を完遂するという手法もあります。この場合、実質的には借地権を地主に買い取ってもらうということになり、売却することで借地契約自体は満了となります。地主側からしても、借地権が自分のもとに帰ってくることで完全に建物が自分のものになり、不動産としての価値を高められるため大きなメリットになります。

・地主に返還する

売却というべきかは分かりませんが、手放す手法の一つとして建物を解体して更地にして地主に返還するという手法があります。手順としては、まず建物と借地権の買取を地主に求め、承諾してもらう解体業者を利用して解体し更地にするといった流れになります。ただし、借地権自体が非常に価値のある大きな権利であるため、この権利を無駄にしないためにも買取を求める段階で地主と適切に交渉しましょう。

また、第三者に売却する際には、必ず地主の承諾が必要です。

※相続時には、承諾は必要ありません。

借地権付き建物に関するトラブルまとめ

借地権付き建物に限らず、不動産取引をする上ではさまざまなトラブルが発生します。借地権付き建物においてもその例外ではありません。本項では、借地権付き建物の契約に関するトラブルについてまとめています。このようなトラブルが発生しないよう、事前に頻繁に起きるトラブルについて理解しておきましょう。

まとめ

地代の値上げに関するトラブル

借地権付き建物の契約後、地主から毎月の地代の値上げを要求されてトラブルに発展することがあります。当然、毎月の地代を上げるためには地主と借りる側の双方が合意する必要がありますが、中には強引に要求してくる地主も存在します。値上げに関しては、事前に契約内容に組み込んでおくことが必要です。値上げに関する特約を入れておくと、地主から仮に値上げを要求されたとしても心置きなく断れるでしょう。安心して借り、快適に過ごすためにも事前の契約内容の確認は欠かせません。

契約更新に関するトラブル

借地権を更新する際にトラブルが発生することが多いようです。一般的に、契約更新には更新料の支払いは必要ありませんが、契約書に「更新料を支払う義務がある」と記載があれば、支払わなければなりません。そのため、契約時に必ず契約更新時の契約更新料に関して確認し、話し合っておく必要があります。また、旧法の普通借地権が適用されている場合であれば、契約期間が満了しても正当な理由がない限りは契約更新の拒否はできません。

売買に関するトラブル

仮に借地権付き建物を売却したいと考えても、地主からの許可が下りずに売却できずにトラブルに発展するというケースがあります。もし地主が承諾してくれなかったり、高額な承諾料を請求してきたりした場合には裁判所に承諾許可を得てもらいましょう。一般的には地主にとって相当不利でなければ承諾してくれる場合が多く、承諾料を支払うとなっても借地権価格の1割程度の負担で済みます。ただし、始めから裁判所に頼り切るのではなく、まずは弁護士に相談することや、契約時にこうした内容の特約を盛り込んでおくことが先決です。

借地権付き建物の売却時に注意すべきこと

売却時には・・

借地権付き建物を所有している場合には、まずは日ごろからの地主とのコミュニケーションを円滑にし、関係性を良好に保っておく必要があります。こまめにコミュニケーションをとっておくことで、いざ売却時したいと考えた時に円滑に手続きが進む可能性が高まります。信頼関係を積み重ねたうえで、信頼できる不動産会社に依頼して売却の手続きを進めてもらうことが重要になります。

借地権を相続する場合には・・

借地権付きの建物を相続する場合があるかもしれません。その時には、原則地主からの承諾は不要です。加えて、相続時の名義変更による更新料の支払いも不要です（地主に対して）。また、一方的に地主から土地の返却を要求された場合には、専門家に相談することをオススメします。

契約の更新時期が迫っている場合には売れにくくなる

契約更新時期が迫ってきている借地権付きの建物は売れにくくなるということを念頭に置いておきましょう。売却できないというわけではありませんが、更新時期が近付いていると更新料を支払う必要があるため、購入者は避けやすくなるのです。事前に更新料に関しても取り決めておくといいでしょう。

地主が売却を承諾してくれない可能性がある

地主が売却を承諾してくれない可能性もあります。その場合には、先述したように裁判所に許可を認めてもらうようにしましょう。この方法は借地非訟と呼ばれており、最終手段として考えておきましょう。

この記事のまとめ

この記事では、借地権付きの建物に関する情報に関してまとめました。借地権付き建物を所有することで様々なメリットがありますが、一方で手放す際には注意すべき点が多いということを理解していただけたのではないでしょうか。実際に借地権付き建物を購入する際や売却する際には、ぜひこの記事を再度読み返してみてください。とくに購入時には、この記事で説明したような出口戦略を立てたうえで購入することをオススメします。

それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。