旧法借地権とは？新法との違い・更新・売却・相続をわかりやすく解説

「旧法借地権」を調べる方の多くは、「うちの契約は旧法なのか」「更新はどうなるのか」「売却や相続で地主の承諾が必要なのか」といった点で疑問を抱えているのではないでしょうか。難しく感じるのは、古い契約に今の法律用語が混ざりやすく、更新、相続、売却の論点まで一気に語られがちだからです。

そこでこの記事では、まず旧法借地権の定義を押さえ、その後に新法との違い、更新、承諾、相続、売却の順で整理していきます。

記事まとめ

• 旧法借地権は、1992年以前から続く古い法律の考え方が適用される借地権です。
• 建物の構造で期間が決まる点や、更新が前提になりやすい点が新法と異なります。
• 売却や建て替え時には地主の承諾が必要になるため、契約内容の確認が重要です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

まず知っておきたい旧法借地権の基本

まずは、旧法借地権とは何か、新法とどう違うのか、売却や相続の際に何を確認すればよいのかを順を追って整理します。

旧法借地権はどのような契約を指す？

借地借家法によると、借地権とは「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」です。平たくいえば、家を建てて使うために他人の土地を借りる権利です。

このうち、現在も旧借地法（旧法）の考え方にもとづいて解釈しなければならない契約があります。これを「旧法借地権」と呼びます。「古い契約だから旧法」というより、現在も旧法の考え方で判断する契約と理解するほうが正確です。

混乱しやすいポイントとして、この3つは切り分けて考える必要があります。

• 土地の所有権：地主が持つ
• 土地を使う権利（借地権）：借主が持つ
• 建物の所有権：借主が持つ

相続や売却の場面では、この3つを混同すると話がかみ合わなくなるため、それぞれ独立したものとして把握しておくことが重要です。

旧法賃借権と地上権は何が違うのか

旧法借地権という大きなくくりの中には、「賃借権型」と「地上権型」があります。違いを一言でいえば、賃借権は契約に基づいて土地を使う権利、地上権は物権として土地を使う権利です。法律上の性質が違うため、譲渡や承諾、担保の扱いなどで差が出ます。一般の住宅の売買や相談でよく出てくるのは、賃借権型のほうです。

特に、売却や建て替えで地主の承諾が問題になりやすいのは賃借権型です。広告や契約書で「旧法借地権」と書かれていても、中身は賃借権の話をしていることが多いので、ここは最初に確認しておきたいところです。また、地上権型の場合は原則として地主の承諾なしに譲渡できるため、売却の場面で動きやすくなる反面、地代の交渉や登記の扱いが複雑になりやすい面もあります。

旧法かどうかは何を見て確かめる？

旧法かどうかを確認するときは、順番を決めておくと迷いません。最初に見るのは契約書、次に更新書類や覚書、最後に建物の登記事項証明書です。契約書では契約の出発点と条項を、更新書類では途中の経緯を、建物登記では名義や建物の存在を確認します。

なお、これらの書類が手元にない場合でも、地代の支払記録が残っていれば、地代の開始時期や改定の経緯から契約の性質を絞り込む手がかりになります。地代が長年にわたって改定されてきた記録があれば、旧法の契約が継続している可能性を示す材料になることが多いです。

旧法借地権と新法借地権の違い

旧法と新法の違いは、「昔のほうが借主に有利」「新しいほうがシンプル」といった一言では片づきません。見るべきなのは、どの契約に適用されるか、契約期間をどう考えるか、そして最初から更新しない前提の契約があるかどうかです。

どの契約に旧法・新法が適用されるのか

借地借家法は1992年8月1日に施行されました。施行後に新たに設定された借地契約には新法が適用されます。一方で、施行前から続いている借地権については、附則の経過措置により、存続期間や効力などで旧法の考え方が残ります。つまり、旧法か新法かは更新日だけで決まるのではなく、当初契約がいつ始まったかが出発点になります。

実務では、1992年以前に締結された契約がその後も更新を繰り返している例が多く見られます。更新の度に「新法に切り替わったのでは」と誤解されやすいですが、当初契約が旧法であれば、特段の合意がない限り旧法の考え方が引き継がれます。売却や相続で権利関係を整理するとき、この出発点を確認しておくことが重要です。

契約期間と更新の考え方はどう違う？

大まかにいうと、旧法は建物の構造によって期間が変わり、新法は構造で分けずに期間を考えます。新法の普通借地権は存続期間が原則30年で、最初の更新後は20年、その後は10年です。旧法は、堅固建物か非堅固建物かで期間の考え方が異なります。

以下に、主となるポイントを比較しました。

項目	旧法借地権	新法借地権
どの契約か	1992年8月1日より前に始まった契約が中心	1992年8月1日以後に新たに設定された契約
期間の考え方	建物が堅固か非堅固かで見方が変わる	原則30年をベースに考える
更新	更新を前提に考える場面が多い	普通借地権は更新あり、定期借地権は更新なし

関連記事：借地権の旧法・新法の違いを徹底解説

定期借地権との違い

定期借地権は新法で設けられた制度です。借地借家法22条は、50年以上の期間を定め、更新しないことなどを公正証書等の書面で定める類型を置いています。旧法にこの意味での定期借地権はありません。

この差が実務で影響するのは、主に出口の設計です。定期借地権付きの物件を購入する場合、期間終了後に土地を返す前提でコストを計算する必要があります。一方、旧法借地権は更新を前提に考えられるため、長期にわたって住み続ける前提のコスト設計ができます。どちらが有利かは一概にいえず、利用目的や保有期間の想定によって変わります。

• 不動産ビギナーさん

  昔の借地権と今の新しい借地権では、どんなところが違うのか教えてもらえますか？

• 山口智暉

  一番の違いは契約更新の考え方ですね。新法には必ず土地を返却する契約もありますが、旧法は更新して住み続けることが前提となっています。

旧法借地権はいつまで続く？契約期間と更新の考え方

旧法借地権の契約期間は、建物の構造や期間の定めの有無によって変わります。また、期間が来ても自動的に終わるわけではなく、更新の仕組みや地主の異議、建物の状態が絡み合って結論が決まります。「いつまで続くのか」を正確に判断するには、期間の数字だけでなく、更新の条件と建物の前提をあわせて見ることが必要です。

建物の構造で期間はどう変わるのか

旧法では、堅固建物か非堅固建物か、さらに期間の定めがあるかどうかで存続期間の見方が変わります。国土交通省の資料では、旧借地法の借地権は、非堅固建物所有なら20年以上、期間の定めがない場合30年、堅固建物所有なら30年以上、期間の定めがない場合60年と整理されています。

建物の前提	契約で期間を定めない場合の基本	契約で期間を定めるなら
堅固建物	60年	30年以上
非堅固建物	30年	20年以上

ここでは「木造か鉄筋か」といった大まかなイメージで理解しておけば十分ですが、実際の判断では契約書の記載が優先されます。今の建物の見た目だけで決めるのではなく、契約書の文言を見てください。

関連記事：借地借家法をわかりやすく解説｜旧法・新法の違いと契約の基本

期間が満了しても終わらないのはなぜ？

旧法借地権では、期間が来たからといって、機械的に終わるわけではありません。旧借地法では、期間満了時に借地人が更新を請求した場合や、満了後も土地の使用を続けた場合に、建物があることを前提に、従前と同一条件で更新したものとみなす仕組みを置いています。

このため、更新の場面では「建物があるかどうか」がかなり重要です。期間満了だけを見て結論を出すのではなく、建物の有無、地主が異議を出したか、その異議に理由があるかまで見てはじめて判断できます。旧法借地権で先に建物を壊してしまう判断が危ないのは、更新の前提を自分から弱めてしまうことがあるためです。

地主が更新を止めたいときはどうなるのか

地主が「もう返してほしい」といっただけで、直ちに更新が止まるわけではありません。法律上、地主と借地人双方の土地利用の必要性、これまでの経過、土地の利用状況、立退料などの財産給付の申出を考慮し、正当事由がある場合でなければ異議を述べられないとされています。

つまり、更新でもめたときの争点は「地主が反対しているか」ではなく、「その反対に正当な理由があるか」です。正当事由の判断で大きく影響するのは、地主側が自ら使う必要があるかどうか、これまでの地代の支払状況、立退料の提示の有無などです。感情的な対立だけでは認められにくく、具体的な利用計画や事情の変化が問われます。

建物の朽廃はなぜ注意が必要？

旧法借地権では「朽廃」という見慣れない言葉が出てきます。簡単にいえば、建物が自然に傷んで、建物としての役目を果たしにくくなった状態です。借地借家法の附則には、施行前に設定された借地権について、建物の朽廃による消滅は従前の例によるという経過措置があります。

ここで重要なのは、建物の老朽化が「朽廃」と判断されるかどうかは、見た目だけで決まらない点です。使用・管理の状況や修繕の履歴、残存する機能なども考慮されます。更新や建て替えを考えているのに、建物の状態を後回しにしてしまうと、話が不利な方向に進むことがあるため、早めに状態を把握しておくことが大切です。

• 不動産ビギナーさん

  契約期間が終わった場合、すぐに地主さんへ土地を返さなければならないのでしょうか？

• 山口智暉

  期間満了で自動的に終わるわけではありません。建物があり借主が希望した場合、地主に正当な理由がなければ契約は継続される仕組みになっています。

旧法借地権では何にお金がかかるのか

旧法借地権は、所有権より安いというイメージで見られがちです。ただ、実際には「どの費用が、いつ出るのか」を分けて見ないと判断を誤ります。この章では、持っている間にかかる費用と、更新や売却、建て替えの場面でかかる費用を分けて整理します。

持っている間にかかる費用

保有中の代表的な費用は地代です。借地借家法11条は、土地価格や経済事情、租税公課の変動などにより地代が不相当になったとき、将来に向かって増減請求できると定めています。つまり、今の地代がずっと固定とは限りません。

また、土地の固定資産税は原則として土地の所有者に課されます。固定資産税の納税義務者は固定資産の所有者であり、土地については登記簿上の所有者が基本です。借地では通常、土地所有者は地主なので、借主は土地の固定資産税そのものではなく、地代という形で土地利用の対価を負担することになります。

費用構造が所有権と異なるだけで、負担がゼロになるわけではない点には注意が必要です。購入や保有を考えるなら、現在の月額だけでなく、過去の改定履歴や改定の頻度まで確認しておくと、将来の費用感をつかみやすくなります。

関連記事：借地権の地代、月々の目安は？計算方法と相場を解説

契約時・更新・売却・建て替えでかかる費用

更新、売却、建て替え、相続整理といった節目では、まとまった費用がかかります。借地権は相続税・贈与税の評価対象であり、名義や権利の整理が必要になる場面では税務・登記のコストも視野に入ります。

なお、借地権の運用においては、毎月の地代だけでなく、更新時の「更新料」や、売却・建て替え時に地主の承諾を得るための「譲渡承諾料」「建替承諾料（増改築承諾料）」といった一時金が発生することが一般的です。ただし、これらの承諾料などの有無や金額は法律で一律に決まっているわけではなく、地域の慣習や当事者の交渉によって大きく変わるため、個別に確認する必要があります。

費用項目をざっくり分けると、次のようになります。

費用	主に発生する場面	見ておきたいこと
地代	保有中	過去の改定履歴、滞納の有無
更新料	更新時	契約書や過去の支払実績
譲渡承諾料、名義書換料	売却時	譲渡条項、地主との交渉状況
建替承諾料	建て替え時	増改築条項、建物条件
登記・専門家費用	相続、売却、非訟申立て時	どこまで資料がそろっているか

費用を考えるときに大切なのは、地代のような継続費用と、一時的に出る費用を混ぜないことです。旧法借地権が安いか高いかは、入口の価格だけではなく、この2つを合わせて判断しましょう。

売りたい・建て替えたいときに確認したいこと

旧法借地権で話が複雑になりやすいのは、売却と建て替えです。ここでは、どのような場面で承諾が必要になりやすいのか、承諾が取れないときにどうするのかを整理します。

地主の承諾が問題になりやすいシーン

地主の承諾が問題になりやすいのは、建物や借地権を第三者に移すとき、第三者に貸すとき、建て替えや大きな増改築をするときです。いずれも、契約書に譲渡・転貸・増改築に関する条項が設けられていることが多く、その内容が交渉の出発点になります。

場面	地主承諾が問題になりやすいか	メモ
借地権付き建物を売る	なりやすい	譲渡の条項を確認
借地権を転貸（また貸し）する	なりやすい	転貸の条項を確認
建て替える、大きく直す	なりやすい	増改築、構造変更の条項を確認
そのまま住み続ける	直ちに問題になりにくい	更新時期は別途確認
相続する	通常は承諾不要	売買とは分けて考える

承諾してもらえないときはどうする？

地主が承諾してくれなくても、すぐに諦める必要はありません。一定の場合には、裁判所に許可を求める「借地非訟」という手続きがあるためです。

借地借家法19条、20条や、裁判所の案内でも、譲渡や転貸、増改築などについて、地主の承諾に代わる許可が問題になることが示されています。

借地非訟の手続きでは、申立てにあたって契約書の写し、これまでの更新経緯をまとめた書類、地代の支払状況がわかる資料などをそろえる必要があります。手続きの準備段階で資料が不十分だと、申立て自体が遅れたり、判断材料が揃わないまま審問を迎えることにもなりかねません。売却や建て替えを考え始めた段階で、手元の書類を早めに整理しておくことが、手続きを円滑に進めることにつながります。

なお、借地権の売却において注意したいのは、「先に裁判所の許可をもらってから、ゆっくり買主を探す」ことはできないという点です。裁判所は「誰に譲渡するのか」が特定されていないと許可を出せません。実務上は、まず買主を見つけて「許可が得られること」を条件とした契約を結び、建物を引き渡す前に申し立てるという手順になります。

売却前にそろえておきたい資料

借地権付き物件の売却では、価格より先に「売れる状態か」が問われます。譲渡承諾の要否が曖昧なまま査定だけ先に進めると、途中で話が止まってしまうかもしれません。

具体的には、次の点を先に確認しておくと、売却の進め方がスムーズになります。

1. 承諾が必要な契約か否かを確認
2. 地代の支払いが滞っていないか、未払い期間があれば先に解消
3. 建物の名義が相続済みかどうか（未登記のままでは買主側のローン審査が通らないだけでなく、借地非訟の手続きでも当事者の証明が難航する）

これらが整っていれば、買う側も判断しやすくなり、価格交渉に進みやすくなります。

• 不動産ビギナーさん

  家を売ったり建て替えたりしたい時、地主さんに反対されたらどうすればいいですか？

• 山口智暉

  裁判所での手続きを検討してみてください。地主の承諾が得られない場合でも、代わりに許可をもらえる法的な制度が用意されているんですよ。

旧法借地権を相続するときの考え方

旧法借地権の相続で大切なのは、地主の承諾というより、「誰が何を引き継ぐのか」「建物名義はどうなっているのか」「税務上はどう評価されるのか」です。以下でわかりやすく解説します。

相続と譲渡との違いをきちんと整理

相続は、売買や贈与のような任意の譲渡とは違い、法律上の承継です。借地権は相続税や贈与税の課税対象になる財産であり、相続が起きたからといって借地権が当然に消えるわけではありません。まず押さえたいのは、相続と譲渡は同じではない、という点です。

ただし、相続だから何もしなくてよいわけでもありません。相続後に動けなくなりやすいのは、「誰が住み続けるのか」「地代は誰が払うのか」が宙ぶらりんになった場合です。地主との関係では、地代の支払者が変わっても特段の手続きは不要なケースが多いですが、地主への連絡と書面での確認を早めにしておくと、その後のトラブルを防ぎやすくなります。

先に確認したいのは借地権より建物名義

相続が起きたとき、実務上先に整えたいのは借地上の建物の名義です。法務局の案内では、遺産分割協議等による相続登記の申請に必要な書類として、戸籍、住民票、遺産分割協議書などが示されています。また、法務局は2024年4月1日から相続登記が義務化されたことも案内しています。

建物名義が整っていないと、その後の売却や金融機関への相談が進みにくくなります。相続登記の義務化により、未登記のまま放置するリスクも従来より高くなりました。相続後に売却を考えている場合でも、建物の名義と契約関係を先に整えておくことが、結果的に早道でしょう。

相続税ではどう見られる？

借地権は相続税の評価対象です。国税庁も、借地権とは建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権であり、相続税や贈与税の課税対象になると明記しています。評価の場面では、旧借地法や借地借家法の借地権と、定期借地権等を分けて扱います。

ここで気をつけたいのは、相続税評価額と実際の売却価格は別物であることと、評価額がそのまま納税額になるわけではない点です。評価額に対して法定相続分や各種控除が適用されるため、「評価額が高い＝多額の税負担」とは限りません。相続後の手続きでは税理士への相談を早めに行い、評価の計算と控除の適用をあわせて確認することをおすすめします。

旧法借地権が生きる場面・注意が必要な場面

ここまでの解説でも、旧法借地権は良いのか悪いのか、判断しにくいかもしれません。制度として善悪がはっきりしているというより、使い方との相性が大きい権利です。

ここでは「どういう状況で旧法借地権の強みが出るのか」を具体的に整理します。

旧法借地権が力を発揮しやすい条件

旧法借地権が向いているのは、所有権にこだわるより、立地や住み続けやすさを優先したい方です。初期費用を抑えつつ、同じ場所に長く住みたい方には、更新を前提とした旧法の仕組みが合いやすい面があります。

ただし「相性が良い」かどうかは、物件の条件だけでなく、手元にある書類の状況にも左右されます。旧法借地権が本来持っている更新の強みも、契約書や更新合意書が欠けていれば、いざというときに主張の根拠が薄くなります。旧法借地権のメリットを生かすには、書類が整っていることが前提になります。

また、長期保有を前提にする場合でも、将来的な売却が難しくなるリスクは考えておく必要があります。地主との関係が良好で、承諾を得やすい状況かどうかを確認しておくことが、後の選択肢を広げることにつながります。

慎重に判断したい状況とその理由

数年で売るつもりの方、自由に建て替えたい方、用途変更の可能性が高い方は、旧法借地権の物件を慎重に見たほうがよいでしょう。旧法借地権の難しさは、住んでいる最中より、動かそうとしたときに出やすいからです。

特に注意したいのは、契約書・更新書類・相続登記の整備状況です。これらに不備があると、売却や建て替えの相談をした際に「権利関係の整理から始めてください」と言われ、本来の手続きが後ろ倒しになります。物件そのものの条件が良くても、書類の状態が整っていなければ、買い手も融資の審査機関も動きにくくなります。

旧法借地権を検討するときは、物件の価格や立地だけでなく、権利関係の整備状況をセットで確認する習慣をつけておくとよいでしょう。

まとめ

旧法借地権は、更新や承諾の仕組みが現在と少し異なるため、とっつきにくく感じるでしょう。一方で、制度そのものが難しいというより、個々の契約の経緯や書類の状態によって、判断の難易度が大きく変わる権利でもあります。

売却・建て替え・相続のいずれの場面でも、まず権利関係と書類の状態を整えることが出発点です。旧法借地権は必要以上に怖がることはありませんが、普通の所有権と同じ目線で見るのは禁物です。

売却や借地権の切り替えといった場面では、制度の知識だけでなく地主との交渉も絡んできます。権利関係が複雑な物件ほど、経験のある不動産会社に早めに相談するのが得策です。

リアルエステートの「おうちの相談室」では、旧法借地権をはじめ権利関係の入り組んだ物件の売却について、相談から解決まで一貫してサポートしています。お手元の物件の扱いにお悩みの方は、まずはお気軽にお問い合わせください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける