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2026/02/26借地権は買ってはいけない？購入するリスクやメリット・注意点を解説！
- 底地・借地
借地権付き建物の購入を検討しているものの、「買ってはいけない」という言葉を聞いて悩んでいる方もいるでしょう。
たしかに、借地権付き建物には「土地を所有できない」「建て替えの際に地主の承諾が必要」などのデメリットがあります。そのため、買ってはいけないといわれることがあります。一方で、「価格が安い」「ランニングコストを抑えられる」などのメリットがあるのも事実です。借地権付き建物の購入を考えているなら、メリットとデメリットを踏まえた上で、自分たちの生活に合っているかを検討することが大切です。
この記事では、借地権は買ってはいけないといわれる理由や購入するメリット、購入時に押さえておきたいポイントを解説します。借地権付き建物に関する疑問や不安を解消したい方は、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
「借地権は買ってはいけない」といわれる理由
借地権付き建物は、所有権の物件とは仕組みが大きく異なります。特徴を十分に理解しないまま購入すると想定外の費用負担や地主とのトラブルにつながり、後悔する羽目になりかねません。
まずは、借地権は買ってはいけないといわれる主な理由を見ていきましょう。
地代を払い続けても土地を所有できない
「借地権は買ってはいけない」といわれる理由の一つは、土地を自分の資産にできない点です。
借地権は土地を「買う」のではなく、地主から土地を「借りて使う権利」です。そのため、借地権付き建物を購入した場合、土地の所有者はあくまでも地主であり、購入者である借地人は毎月、あるいは毎年、地代を支払い続ける必要があります。
ただし、地代を長年支払ったとしても、土地は自分の資産にはなりません。この点が、所有権の物件との大きな違いです。
地主の承諾がなければ家の建て替え・大規模リフォームができない
借地権付き建物を自分の意思で自由に活用できない点も、買ってはいけないといわれる理由として挙げられます。
借地契約では、建て替え禁止特約、増改築禁止特約が設定されるケースが一般的です。そのため、借地人は地主の承諾なしに借地権付き建物の建て替えや大規模なリフォームを行うことができません。建物が老朽化しても、地主が承諾しなければ工事を進められない可能性があります。
また、地主の承諾を得る際には承諾料の支払いを請求されることがあり、費用負担につながる点もデメリットです。
関連記事：借地権の売却時に必要な「承諾料」とは？金額相場・交渉術・不要なケースまで徹底解説
契約更新時に更新料を請求されることがある
契約形態が旧借地権、普通借地権の場合は契約更新が可能であり、長年にわたって借地権付き建物に住み続けることが可能です。ただし契約を更新する際、地主から更新料の支払いを請求されるケースがある点に注意が必要です。
更新料は法律で定められているものではなく、支払うか支払わないかは地主と借地人の合意で決まります。契約書に更新料の支払いが明記されている場合は負担しなければならないため、事前の確認が重要です。
関連記事：借地権の更新料は支払うべき？相場・拒否・売却の選択肢まで徹底解説
契約終了時に原則、建物解体費用を負担する必要がある
借地人側の事情で借地権の契約を更新しない場合、原則、借地上の家を借地人負担で解体する必要がある点も買ってはいけないといわれる理由の一つです。建物の解体で数十万円～数百万円ほどの費用がかかるケースは少なくありません。
また、借地権付きマンションの場合は契約終了後に建物を取り壊すことを前提とし、毎月の管理費・修繕積立金とは別に解体積立金を徴収される場合もあります。
住宅ローンを利用できない・条件が厳しい場合がある
借地権付き建物を購入する際に住宅ローンを利用できない、または条件が厳しくなる場合がある点にも注意が必要です。
住宅ローンを貸し出すにあたり、金融機関は対象の土地と建物を担保として提供するように求めます。しかし借地権の場合、地主の所有物である土地を担保にはできません。建物のみが担保評価の対象となるため、属性によっては住宅ローンを組めない、もしくは希望する金額を借りられない可能性があります。
売却が難しく、買い手が限定されやすい
借地権付き建物を将来的に売却したいと考えた場合に買主が見つかりにくい点も、買ってはいけないといわれる理由です。
借地権は土地を所有できない上、地代や更新料などの支払いが発生します。また、建て替えや増改築にも地主の承諾が必要になるなど、所有権の物件と比べて自由度が低いため、購入を検討する人が限られる傾向があるのです。
そのため、将来住み替えの計画がある場合は、借地権ではなく所有権の物件を選んだほうが有利です。
関連記事：借地権は売却できる？5つの方法と流れ、売買相場について解説
地主との間でトラブルが起こる可能性がある
地主との間にトラブルが起こりやすい点も、借地権は買ってはいけないといわれる理由の一つです。
例えば、契約を更新する際に地主から地代の値上げや立ち退きを求められることがあります。また、建物を建て替えたいのに地主が承諾してくれない、契約更新を拒否されるといったトラブルが起こる可能性もゼロではありません。地主との関係性が精神的な負担につながる恐れがある点には注意が必要です。
関連記事：借地権トラブルはなぜ起こる？地主・借地人それぞれの視点で解決策を紹介
マンションの場合は管理・修繕が不十分になるリスクがある
定期借地権付きマンションの場合、管理上の問題が発生する可能性があるために買ってはいけないといわれることがあります。
定期借地権は契約期間があらかじめ決まっている借地権で、借地契約が終了したら建物を解体して土地を返還しなければなりません。そのため契約満了日が近づくと、「どうせ取り壊す建物だから」と修繕やメンテナンスに消極的になり、生活環境が悪化する恐れがあります。
関連記事：借地権付きマンションとは！？注目すべきメリットもデメリットも徹底解説！
借地権の仕組みを理解しないと危うい理由
借地権付き建物の購入で後悔しないためには、「借地権とは何か」を正しく理解しておくことが欠かせません。借地権は所有権とは性質がまったく異なり、契約内容によって土地の使い方や将来の選択肢が大きく左右されるため、注意が必要です。
ここでは、借地権付き建物の購入前に押さえておきたい借地権のポイントを解説します。
借地権と所有権の違い
借地権とは、地主が所有する土地を借りて、そこに建物を建てたり利用したりするための権利です。そのため借地権付き建物を購入しても、土地は購入者の所有物にはならず、自由に使うことはできません。
一方で所有権とは、土地そのものを自分の財産として所有する権利です。所有権の土地であれば、法律や条例の範囲内で活用方法を自分の意思で決められます。
借地権は「土地を借りて使う権利」、所有権は「土地を所有して自由に使える権利」であるという根本的な違いを理解しないまま購入すると、将来的なトラブルや後悔につながりやすくなります。
関連記事：借地権と所有権との違いは？メリット・デメリットから費用まで徹底比較
借地権を構成する地上権と賃借権の違い
一口に借地権といっても、その種類は地上権と賃借権に大別されます。
地上権とは、建物などを所有する目的で他人が所有する土地を使用できる権利です。地主の許可がなくても土地を利用できる点が大きな特徴です。地上権であれば建物の建て替えや売却をする際にも地主の承諾が不要となるため、借地人にとって自由度が高い権利といえます。
一方で賃借権とは、土地の賃貸借契約に基づいて、他人の土地を借りて使用する権利です。地上権とは異なり、地主の許可なく建て替えや売却はできません。賃貸借契約で定められた範囲内でのみ土地を利用できる点が特徴です。
設定されている借地権が地上権か賃借権かで、土地活用の自由度や売却のしやすさは大きく異なります。借地権付き建物の購入を検討する際は、自分が取得する借地権が地上権なのか賃借権なのかを契約書で確認しましょう。
なお、地上権は地主にとって制約が大きく不利になりやすい権利です。そのため、実務上は借地権を設定する際に「賃借権」が選択されるケースが一般的です。
関連記事：【比較表で解説】地上権と賃借権の違いは？権利の強さや住宅ローン、税金のメリットを解説
借地権の種類は主に3つ
借地権のうち、賃借権はさらに旧借地権・普通借地権・定期借地権の3種類に大別されます。以下に、それぞれの特徴をまとめました。
| 借地権の種類 | 適用される法律 | 契約期間 | 契約更新 | 契約更新後の存続期間 |
| 旧借地権 | 旧借地法 ※1992年7月31日以前に締結された借地契約に適用 |
・木造などの非堅固建造物：20年以上 ・鉄骨造などの堅固建造物：30年以上 |
可 | ・非堅固建造物：20年 ・堅固建造物：30年 |
| 普通借地権 | 借地借家法 ※1992年8月1日以降に締結された借地契約に適用 |
30年以上 | 可 | ・初回：20年 ・2回目以降：10年 |
| 定期借地権 | 借地借家法 ※1992年8月1日以降に締結された借地契約に適用 |
50年以上（一般定期借地権の場合） | なし | なし |
借地権付き建物を購入する際は、「どの借地権が設定されているのか」「契約満了後はどうなるのか」を理解しておくことが重要です。特に定期借地権の場合は契約満了時に原則退去する必要があるため、購入前に将来設計と照らし合わせて慎重に判断しましょう。
関連記事：借地権とは？種類や所有権との違い、メリットまで解説
それでも借地権を購入するメリット
借地権付き建物には地代の支払いや建て替え時に地主の承諾が必要になるなど、所有権にはないデメリットがあるのは事実です。一方で、借地権ならではのメリットもあります。借地権付き建物の購入に際しては、メリットとデメリットを比較した上で慎重に検討することが大切です。
ここでは、借地権付き建物を購入する主なメリットを4つ解説します。
購入価格が安い
借地権付き建物のメリットの一つが、購入価格が安い点です。一般的に、借地権付き建物は所有権の物件と比べて相場の6〜8割程度の価格で購入できることが多いとされています。
土地を所有できない分、購入価格を抑えられるため、同じエリア・同じ広さでも、所有権の物件より手が届きやすくなる可能性があります。特に住宅購入時の初期費用を抑えたい人にとって、借地権付き建物は現実的な選択肢となるでしょう。
立地条件のよい土地に住める
借地権が設定されている土地はもともと地主が古くから所有しているケースが多く、駅近や都市部など利便性の高いエリアにあることも珍しくありません。
通勤・通学のしやすさや生活利便性を重視したい人にとって、借地権付き建物は有力な選択肢の一つといえるでしょう。借地権付き建物なら、同じ予算で所有権の物件よりも立地の選択肢が広がる可能性があります。
土地に課される税金を負担せずに済む
借地権付き建物には、土地に課される税金を負担せずに済むメリットもあります。
所有権の物件を購入した場合、土地と建物の両方に対して固定資産税が課されます。市街化区域内の土地・建物には都市計画税もかかるため、毎年の税負担は決して小さくありません。
一方で借地権の場合、土地の所有者は地主であるため、土地にかかる固定資産税や都市計画税は地主が負担するのが基本です。借地人が負担するのは建物部分の固定資産税のみであり、税金面でのランニングコストを抑えられます。
関連記事：【税金一覧】借地権付き建物の税金は8種類！固定資産税や取得税はいくらかかる？購入・所有・売却時の注意点を解説
旧借地権・普通借地権の場合は永続的に土地を借りられる
契約形態が旧借地権・普通借地権の場合、長期間にわたって土地を借り続けられる点はメリットです。
旧借地権・普通借地権は、契約更新が前提となっています。地主に正当な理由がない限り、借地人が希望すれば契約を更新できるため、実質的には長く住み続けることが可能です。ただし、前述のように契約更新時には更新料が発生する可能性があるため、事前に契約内容を確認しておきましょう。
後悔を防ぐ！借地権購入時のチェックポイント
借地権付き建物を購入してからの後悔を防ぐには、「価格が安いから」「立地がよいから」といった理由だけで判断せず、契約書の内容を一つひとつ確認することが重要です。
ここでは、借地権付き建物を購入する際にチェックしておきたいポイントを解説します。
契約形態を確認する
借地権付き建物を購入する際に、まず確認すべきなのは契約形態です。前述のように、借地権には主に「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があります。このうち、旧借地権と普通借地権は契約更新ができる一方で、定期借地権は更新ができず、契約期間が満了すると立ち退く必要があります。
そのため、借地権付き建物に住まいとしての安心感を求めるなら、旧借地権か普通借地権が設定されている物件を選ぶのがよいでしょう。
諸費用の支払い条件を確認する
借地権付き建物を購入する際には、諸費用の支払い条件を細かく確認しておくことも大切です。借地権は購入して終わりではなく、契約期間中は継続的に費用が発生します。想定と違う条件だった場合、家計への負担が重くなったり、地主との揉めごとにつながったりしかねません。
そのため、購入前には地代の金額や支払い方法、支払い期日、将来の増額の可能性、更新料の有無などを細かく確認しておきましょう。そうすることで、購入後に「聞いていなかった」「このような費用がかかるとは思わなかった」といった後悔を防ぎやすくなります。
建築制限を確認する
借地権付き建物を購入する際は、建築制限を確認しておくことも欠かせません。借地権は土地を借りて利用する権利であるため、所有権の物件よりも建物の使い方に制限がかかります。
例えば、借地契約の内容によっては「居住用に限る」「店舗利用は不可」など、建物の用途が制限されているケースは少なくありません。また、将来的に増改築や大規模なリフォームをしたいと考えていても、契約上の制限により希望通りの工事ができない場合もあります。
思ったように家を改装できない、活用できないと後悔しないためにも、契約書で建築制限の有無を確認しておきましょう。
借地権が向いている・向いていない人の特徴
借地権付き建物は、所有権の物件と比べて購入価格を抑えやすい一方で、地代の支払いや地主の承諾が必要になるなど独自のルールがあります。そのため、向き・不向きがはっきり分かれる不動産といえます。
例えば、希望のエリア内で建物のグレードを落としたくない人には、土地の購入費用がかからない借地権付き建物が向いています。将来的な土地の相続にこだわらない、一定期間住める家を探している人にも、土地を所有しない形態の借地権付き建物は向いているといえるでしょう。
一方で、子どもに資産として土地を残したい人には、土地を所有できない借地権付き建物は向いていません。地主とのやりとりを負担に感じる人も、借地権付き建物は避けたほうが無難です。
借地権付き建物の購入を検討する際は、物件の条件だけでなく、自分の価値観や将来設計に合っているかを踏まえて判断することが大切です。
借地権の購入判断は専門家に相談するのがおすすめ
借地権付き建物を購入するか迷ったときは、専門家に相談してから判断することをおすすめします。
借地権付き建物は、所有権の物件と比べて価格が安く、好立地を選びやすい一方で、契約内容によってリスクが大きく変わる不動産です。地代や各種承諾料、更新料の金額、契約満了時の扱い、相続の可否などは物件ごとに条件が異なり、インターネット上に出回っている一般的な情報だけでは正確に判断しにくいのが実情です。
その点、借地権に精通している不動産会社に相談すれば、将来起こり得るリスクまで含めて丁寧に説明してくれるため、疑問や不安を解消した状態で購入へと踏み切れます。
ただし、不動産会社の中には借地権の取引経験が少なく、十分な説明やサポートが受けられないところもあるため、注意が必要です。借地権の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談することが、借地権付き建物の購入で後悔しないためのポイントです。
まとめ
借地権付き建物を買ってはいけないといわれるのは、「地代を支払い続けても土地を所有できない」「地主の承諾がないと建て替えができない」などのデメリットがあるためです。しかし、マイホーム購入時の初期費用を抑えて好立地に住みたい人にとっては、魅力のある物件です。後悔を防ぐためにも、借地権付き建物が自分たちのライフプランに合っているかどうかを慎重に見極めた上で購入を判断しましょう。
借地権付き建物を安心して購入したいなら、不動産の専門家に相談してアドバイスをあおぐことも大切です。
リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地権に関するあらゆる悩みを不動産のプロが丁寧に解消します。「借地権が自分たちの生活に合っているか分からない」「本当に購入しても大丈夫か」などの疑問や不安を抱えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
