借地権付きマンションとは！？注目すべきメリットもデメリットも徹底解説！

この記事では、借地権付きマンションのあれこれについてまとめました。
今後借地権付きマンションの購入を検討している人や、実際に借地権付きマンションを購入していて、売却を検討している人、もしくは不動産の知識を身に付けたい人は必見です。
ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権とは？

この記事では、借地権付きのマンションについて解説しますが、そもそも借地権とは何か理解している人は少ないのではないでしょうか。そこで、本項では借地権について詳しく解説していきます。

借地権とは

借地権とは、建物を建てたり用意するときに第三者より土地を借りる権利のことを指します。借地借家法によると、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の貸借権を言う」と定められています。一般的に借りる側は借地権者と言われ、土地を貸す側は借地人と称されます。借地権が発生するのは、借りる土地の上に建物を建てる場合であるため、青空駐車場や資材置き場などを作る目的で土地を借りても借地権は発生しません。

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借地権の種類

一口に借地権と言っても、さまざまな種類があります。加えて、1992年に制定された借地借家法という法律があるのですが、それ以前から借りていた場合の旧法が適用される借地権と、新法が制定されて以降に借地権が発生した場合では、若干借地権の定義が異なります。

旧法が適用される場合

土地を借りる契約が新法の借地借家法が適用される以前にあった場合、旧法の借地法という法律に基づいています。この場合、建物が建っている限りは正当な理由がなければ更新請求を拒否できないようになっています。時には借地権により土地を借りていて契約満了の時期が来ても、契約を更新したいときがあるでしょう、旧法が適用されていれば、建物が借地に立っている限りは、その契約は基本的に自動更新されるため半永久的に土地を借り続けられます。また、旧法では、建物の構造が非堅固建物か堅固建物かどうかにより契約期間の定めに差異があります。非堅固建物の場合のほうが、堅固建物より契約期間の定めが短いという特徴があります。

新法が適用される場合

1992年以降に制定された借地借家法（新法）の場合、旧法でも定められていた普通借地権に加えて契約期間に定めを持った期限付きの借地権も同時に定められました。先程話したように、旧法が適用されていれば、基本的に正当な理由がない借り土地を貸す側は契約更新を拒否できませんでした。しかし新法では、一時的な存続期間のない借地権や、一般定期借家権などの完全に期間が定まった借地権が作られました。それぞれの借地権について解説します。

普通借地権

普通借地権は、建物の存続が続く限りは契約が更新され、長期的に土地を借りられる借地権です。契約時には30年以上、更新の1回目は20年以上、2回目以降は10年以上と契約期間が定められていて、旧法と異なり建物の構造で期間に際は生じません。基本的に、契約が満了して更新しない場合には建物を取り除き更地にして土地を返す必要があります。

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事業用定期借地権

事業用定期借地権は、居住用ではなく何かしらの事業を目的として土地を借りて建物を借りる場合に生じる借地権です。原則として存続期間は10年から50年とされており、契約更新はできません。定期借地権と同様に、契約満了時には土地を更地にして返還する必要があります。

一般定期借地権

一般定期借地権は、契約の存続期間が50年以上の契約更新が行われない借地権のことを指します。ほかの新法で適用される借地権と同様、返還時には更地にして返す必要があります。事業用定期借地権とは異なり、土地を借りる目的に制限がなく、事業用にも居住用にも使えることが特徴です。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、定期借地権の一つで土地の利用用途に制限はありませんが、譲渡特約が付いた借地権です。すなわち、契約満了後は土地を貸していた側は土地を返してもらうことと同時に建物を買い取る必要があります。そのため、土地を借りている側からすると、建物を壊して更地にする必要がない点で大きなメリットだと言えます。

借地権付きのマンションのメリットとデメリット

前項で、借地権とは何かを理解していただけたかと思います。この項では、実際に借地権を有したマンションがあり、そのマンションの一室を購入する場合のメリットやデメリットをわかりやすく分けて解説します。

借地権付きのマンションのメリット

所有権付きのマンションよりも安価で購入できる

所有権付きのマンションとはいわゆる一般的なマンションのことで、その場合にはマンションの価格だけではなく土地の代金も含まれます。一方借地権付きのマンションであれば、かかる費用はマンションの部屋代のみで土地はあくまでも借りるだけであるため、所有権付きのマンションよりも初期費用を抑えられます。当然ながら土地使用料のリース代金はかかりますが、土地を購入するよりも負担は軽減されます。実際の数字としては、所有権付きのマンション購入時よりも借地付きマンションの方が2～30％程度代金を抑えられると言われています。

固定資産税がかからない

現在日本では、土地やマンションなどの不動産を所有していると固定資産税という税金を支払う義務があります。この固定資産税は毎年納税する必要があるため、何年も支払っていると大きな負担となるでしょうか。しかし、借地付きマンションを購入すると、購入する不動産はマンションのみであり、固定資産税の対象はマンションのみになります。土地の所有権自体は貸主にあるため、借りる側は土地に対しての固定資産税を支払う必要はないのです。マンションを購入したいけど大きな出費を抑えたい場合には、借地権付きのマンション購入という手段は非常に有効です。

立地がいいことが多い

借地権付きのマンションの特徴として、立地がいい物件が多いという特徴があります。一般的に購入が難しい土地を住居として利用していることも多く、その部分に付加価値を見出していることから、価格が上がっていることもあるようです。

借地権付きのマンションのデメリット

返還する必要がある

借地権付きのマンションは、契約期間の期限が来たタイミングで貸主に返還する必要があり、最大のデメリットだと言えます。契約期間の機嫌が来た場合、基本的に更地にして返還する必要があるため、苦労して建てたマンションを解体する必要があるのです。解体するとなると、業者を手配しなければいけないため、大きな解体費用が発生します。そのことを踏まえ、借地付きマンションを検討する必要があります。

長期の住宅ローンを借りにくい場合がある

近年、金融機関は返済能力を重視して融資の可否を判断する傾向にあるようです。借地権付きのマンションを購入する場合には、その判断で懸念される場合があります。借地権付きのマンションを担保として住宅ローンを借りると、その残存期間を見られるため、信用されずに融資を受けられない場合があるのです。解体までの期間が短い場合には、将来的な住み替えも考慮して資金計画を立てる必要があるでしょう。

借地権付きのマンションを売却したいときのメソッド

この記事を見ているあなたが借地権付きのマンションを購入し、もし売却したいとなった場合にはどうすればいいでしょうか。その出口戦略を見据えて借地権付きのマンションは購入する必要があります。この項では、そうした人のための出口戦略の参考になる情報を提供します。

売却時に気を付けること

可能な限り早く売りに出し、売却期間に余裕を持たせる

マンションに限らず、借地権に関する契約を交わし早く手放したい際には、残存期間が非常に重要になります。残存期間が短いほど売却しにくくなってしまいます。そのため、売却したいと考えた際には早めの行動が肝要になります。所有権付きのマンションよりも残存期間を長く見積もっておき、引っ越しのスケジュールなども余裕をもって組むようにしましょう。

不動屋の見定めを怠らない

借地権付きのマンションの売却実績を持つ不動産会社を選定することも重要です。不動産屋を選定することは、正直手間がかかるし面倒に感じる人も少なくないでしょう。しかし、その選定を怠ってしまうと、買主とのマッチングがうまくいかなかったり、正確な価値を図ることが難しくなったりします。借地権付きマンションの売却に関するノウハウを持った不動産屋に依頼し、売却の手続きを踏むようにしましょう。

借地権付きのマンションを購入するまでの流れ

借地権付きのマンションを購入する流れとしては、①申込②重要事項の説明③売買契約締結④住宅ローン申請⑤登記手続きなど⑥借地契約締結　の6つのステップを踏みます。

①申込

まず、購入したい借地権付きマンションが見つかったら、そのマンションを販売している不動産会社に申込みます。

②重要事項の説明

申し込み後は、不動産会社が持ち主に売却していいかどうかの説明を行い、許可が出ると重要事項説明を受けます。基本的に専門資格を保有している人物より説明を受けることになります。

③売買契約締結

重要事項説明を受けた後に、問題がなければ実際に売買契約を締結します。重要事項説明で聞いていた内容と相違はないかなどを確認していきます。契約内容の確認不足により大きなトラブルに発展することもあるため注意が必要です。契約時には、手付金（頭金）を支払うことが一般的ですが、その額は売買価格の10％が相場となっています。

④住宅ローン申請

売買契約締結後は住宅ローンを申請します。その審査はおおよそ2週間程度であり、金融機関に申請します。

⑤登記手続きなど

住宅ローンの審査が下りると、冬季の手続きや残金の決済方法の取り決め、物件の引き渡しなどを行います。こうした手続き自体は金融機関の担当者などが行うため、買主がする対応としては、指定された書類を用意することなどです。

⑥借地契約締結

最後に、改めて元々の地主と借地契約を交わす必要があります。基本的に不動産会社とかわした契約内容と変わりませんが、改めて地主-購入者間で定期借地契約を交わします。これにて、借地権付きマンション購入の手続きは完了となります。

まとめ

この記事では、借地権付きマンションのあれこれについてまとめましたが、いかがでしたでしょうか。

実際に借地権付きマンションを購入する際や売却する際には、この記事を改めて読み返してみてください。

それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける