【税金一覧】借地権付き建物の税金は8種類！固定資産税や取得税はいくらかかる？購入・所有・売却時の注意点を解説

この記事をみているみなさんは、借地権付きの建物とは何かご存知でしょうか。

不動産を売買する際には税金がかかりますが、借地権付きか所有権付きかどうかで大きく異なります。この記事では、借地権付き建物を購入した際の税金について詳しく解説しています。不動産初心者に向けてわかりやすく解説しているため、ぜひ最後までご覧ください。

記事まとめ

• 借地権付き建物は建物部分のみが課税対象となり、初期費用や毎年の税負担が軽減される
• 借地権の取得時には印紙税や登録免許税、売却利益には譲渡所得税が課税される
• 地主側は、借地に建物が建つことで特例が適用され固定資産税負担が軽減されるメリットがある

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権付き建物

借地権とは

借地とは、地主などの第三者から借りている土地のことを指し、その利用する権利のことを借地権と呼びます。加えて、借りている側の人のことを借地人と呼びます。借地について調べていると、似た言葉に底地という言葉があり、混在してしまっている人もいるかもしれません。これらは、指している土地は同じ土地ですが、誰から見た土地であるかにより意味合いが異なります。借地人から見た土地は借地、地主から見た土地は底地と呼ぶのです。この底地を保有する権利を底地権と呼びます。これら借地権と底地権の両方を持ち合わせることで、初めて所有権を得られます。そのため、売却時には非常に紛らわしく、トラブルになりやすいという難点があります。

メリット

借地権付きの物件を購入するメリットとしては、初期費用を抑えられる点や、土地の選択肢が広がるというようなメリットがあります。前者の初期費用に関しては、土地自体は購入せずに建物のみ購入することが理由です。土地と建物の両方を購入することは、すなわち所有権を購入することになりますが、所有権を購入する事よりも借地権を購入したほうが非常に安く抑えられます。場所や条件などにもよりますが、所有権付きの建物と比較すると20～30％程度抑えられると言われています。加えて、毎年の固定資産税の負担も軽減されるため、非常に家計に優しい選択肢だと言えます。後者の土地の選択肢を広げられるという点に関しては、先述した予算の話にも付随します。とくに東京23区などの地価が高い場所であれば、借地権付きの住宅として売りに出されている場合が多く、借地権付きの住宅を視野に入れればより多くの選択肢を得ながら家探しすることが可能になります。浮いたお金で、家具に充てられたり、投資に回したりでき、良い家系の循環になるのではないでしょうか。

• 不動産ビギナーさん

  初期費用が20〜30％も抑えられるのは、東京などの地価が高いエリアでは魅力的ですね。

• 山口智暉

  その通りです。購入費用は建物部分のみなので大幅に削減できますが、毎月の地代が発生することは考慮しましょう。

借地権付き建物を購入した時の税金

種類

借地権付き建物を購入し、維持していくためにはさまざまな税金を支払う必要があります。必要な税金は下記の通りです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 相続税
• 贈与税
• 固定資産税
• 都市計画税
• 譲渡所得税

それぞれ一つずつ解説していきます。

印紙税

印紙税は、借地権を取得する際に必要な税金となります。借地権を取得する際には、地主と借りる側で土地賃貸借契約書を交わしますが、その発行に税金の支払いが必要となるのです。印紙税の支払い額は、契約する建物の金額により大きく異なります。例えば、契約する金額が100万円から500万円の間であれば2,000円の印紙税額、1,000万円から5,000万円までの間であれば20,000円などです。基準となる契約する金額に関しては、よく「記載された契約金額」と表されますが、これには土地の地代や敷金などは含みません。加えて、借地権付きの建物の購入時点で建物と借地権の両者の金額が記載された契約書で、2018年4月から2020年3月31日までに作られたものであれば、軽減措置の対象となります。このように、建物の金額も一緒に記載されているかどうかで印紙税額は異なるため、契約書の発行時には不動産会社の人に尋ねてみましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産を登記する際に支払いが必要な税金です。新しく制定された借地借家法では、借地人（借りる側）が借地の上に建っている建物を登記していれば、第三者へその権利を主張できることを定めています。つまり、借地権付き建物は登記しなければ自分の所有物であると主張できないのです。登記の項目としては、所有権保存登記と所有権移転登記の二種類があります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人が各自治体に収める税金のことを指します。しかしながら、借地権付き建物の場合は、建物は所有しますが土地に関しては借りているだけになるため、不動産取得税の対象は建物のみになります。納税額は、固定資産税評価額の3％が原則だとされています。不動産取得税は、不動産を取得してから30日以内に納税することが原則とされていますが、一般的には都道府県からコンビニ等で納税できる通知書が送られてくるため心配はいりません。

相続税

相続税とは、自分が所有している不動産を第三者に相続するときに発生する税金です。借地権も不動産の一種だとみなされるため、借地権に関しても相続税の対象となります。相続税は、他の税金と異なり借地権単一で課税されるというわけではありません。基本的には、相続する財産の課税対象内容を合算し、そこから基礎控除額を差し引いたものが課税される相続税の対象になります。借地権の相続税の求め方は、更地価格に借地権割合を掛け合わせるという簡単な式です。しかし、更地価格を求めるのには専門的な知識が必要になるため、その時は不動産会社や税理士などに頼るようにしましょう。

贈与税

贈与税は、財産を貰う時にかかる税金で、原則としてもらう側が納めるようになります。贈与税は二種類あり、特例贈与財産と一般贈与財産の二つに分類されています。特例贈与財産は、祖父母や父母などの家族からその家系に対して贈与した場合の贈与であり、一般贈与財産はそれ以外の贈与が該当します。基礎控除額は両者共通して110万円とされており、借地権の相続税評価額は借地権の種類により異なります。また、親の借地契約していた借地の上に子供名義で家を建てていたりリフォームしていたりすると、それは贈与税の課税対象になります。

固定資産税、都市計画税

固定資産税と都市計画税は、不動産取得税と同様に建物部分のみが課税対象になります。これらは毎年5月ごろに各自治体から通知書が届き、その額に基づいて納税する必要があります。

譲渡所得税

譲渡所得とは、借地権を売却した際に利益が出た場合、その利益のことを指します。そのため、譲渡所得税は借地権付き建物を売却する際にかかる税金になります。借地権付き建物を所有していた期間で税率が異なり、基準は5年を超えているかどうかです。譲渡所得税は、譲渡価格から費用などと特別控除額を差し引いて求められます。この費用には、保証金や仲介手数料、土地測量費用などが含まれます。

このように、借地権付きの住宅を購入して維持する上では、さまざまな税金が発生します。こうした税金も資金計画に入れながら、住宅を購入するかどうかを決めましょう。

• 不動産ビギナーさん

  借地権付きだと、不動産取得税は建物分だけで済むのですね。

• 山口智暉

  借地権自体は登記すれば課税対象となる場合がありますが、一般には建物のみに課税されます。税額軽減の恩恵は大きいです

借地権付き建物の固定資産税についての補足

固定資産税

借地権付きの建物の固定資産税は、前の項で説明した通り、建物部分の固定資産税のみの負担で問題ありません。

そもそも、固定資産税とは、土地や建物などの不動産を取得していると毎年化される地方税に分類されます。地方税とは、国税と異なり各都道府県が徴収する税金で、毎年各不動産所有者に納税通知書が発行されます。この税金は、毎年1/1に不動産を所有している人にかかります。そのため、年度の途中で不動産を取得したならば、それまでに売り手が固定資産税を納めている可能性もあります。

固定資産税の求め方

固定資産税の負担額は、課税評価額に対して1.4％をかけた額になります。しかし、税率を軽減してもらえる控除制度（特例）があります。それは、借地権付きの建物の場合で、その建物の広さや種類により軽減できるかどうかが変わるのです。控除措置をとってもらうことに特段手続きは不要で、各自治体が計算して勝手に控除してくれています。正確な金額に関しては県庁、市役所などに設置されている窓口に直接確認してみるのがいいでしょう。

地主にとってのメリット

また、借地権付きの建物の場合、地主にとっても大きなメリットがあります。それは、固定資産税の納税額が大幅に軽減されるということです。通常、地主は保有している土地の広さなどに応じて固定資産税を支払いますが、その土地が「住宅用の敷地」とみなされれば、固定資産税の額が軽減されるのです。つまり、更地の状態で保有しているときよりも、借地権付き建物として利用してもらっていたほうが固定資産税の負担が少なくて済むのです。このことを「住宅用地の特例」と呼びます。住宅用地の特例は、必ずしも一戸建ての物件だけではなくマンションやアパートにおいても適用されます。減額の金額としては、住宅1戸あたり200m²までの面積の固定資産評価額が1/6、200m²を超える場合には1/3まで軽減されます。

• 不動産ビギナーさん

  借地権付きの家が建っていると、地主の固定資産税も安くなるのですね。

• 山口智暉

  住宅用地の特例で地主の税負担が激減するため、地主は借地契約を維持するメリットを享受できます。双方に利点があります。

地代にも影響する

また、固定資産税は土地の価格に大きく影響を及ぼします。土地の価格が何らかの社会情勢等により高騰すると、それに応じて固定資産税を納税する必要があり、大きな負担となります。そこで地主の対処として、地代の値上げを要求するのです。法律的には、契約書にて地代の金額を設定していても、後から変更することは可能です。そのため、借りる側もこうした咄嗟の出来事に対応できるよう、法律や借地に関する知識を日ごろから身に付けておくことが大切です。

固定資産税額

地主が地代を設定する方法としては、固定資産税の額を基準にすることが多いようです。例えば首都圏の場合だと、固定資産税に対する地代の額は、住宅用だと3〜5倍、商業地用だと5〜8倍だと定められています。固定資産の評価額が2,500万円の倍、2,500蔓延×1.7％（固定資産税の税率）×3〜5％→153万円から255万円程度で、これが地代として設定されるのです。12分割すると、一カ月当たりの地代は13〜21万円という計算になります。

さいごに

今回は、借地権付きの建物にかかるさまざまな税金について解説しました。取得時や維持する期間、売却する際などさまざまな場面で税金がかかるということを理解していただけたのではないでしょうか。これらの税金は、確定申告すれば控除してもらえる可能性があるため、忘れずに確定申告しておきましょう。確定申告は、基本的に年度末の2〜3月ごろに各自治体で申告可能です。それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける