借地の固定資産税は誰が払う？相続後に必要な費用と地代の関係まで解説

借地権付き建物を相続するにあたり、「固定資産税は誰が払うのか」「他に必要な費用はあるのか」などの疑問が次々と浮かび、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

固定資産税は不動産所有者に課される税金であるため、原則として土地は地主、建物は借地人が負担します。ただし、契約内容によっては土地の固定資産税も借地人が負担しなければならないことがある点には注意が必要です。

この記事では、借地の固定資産税の納付義務者や税額の計算方法、固定資産税と地代の関係性について解説します。また、借地権の相続に際して借地人が負担すべき固定資産税以外の費用も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地の固定資産税は誰が払うのか？

借地権付き建物を相続すると、まず気になるのは「固定資産税は誰が負担するのか」という点ではないでしょうか。そこでまずは、相続した借地の固定資産税納付義務者について解説します。契約内容によっては例外も生じるため、借地権を相続したら契約書を確認することが大切です。

原則：土地は「地主」、建物は「借地人」

固定資産税は、1月1日時点で不動産をはじめとする固定資産の所有者に課される仕組みです。借地の場合、土地の所有者はあくまでも地主です。そのため、土地の固定資産税は地主が納めるため、原則借地人に土地に関する納税通知書が送られてくることはありません。

一方、借地上に建つ建物に課される固定資産税は、所有者である借地人が納める必要があります。建物に関する納税通知書は毎年4月～5月頃に自治体から送られてくるので、支払い期限までにきちんと納めましょう。通常は1年分の税額を4期に分けて納めますが、第1期に1年分をまとめて納める形でも問題ありません。

なお、土地が都市計画区域内にある場合に課される都市計画税に関しても、固定資産税と同じ区分です。

関連記事：固定資産税とは？土地と建物別で賢く計算・節税する方法

例外：契約特約で「公租公課」を負担する場合

前述のように、借地人は原則土地の固定資産税を納める必要はありません。ただし、借地契約に「公租公課は借地人が負担する」といった特約が設定されている場合、借地人に税金の納付義務が発生します。借地権を相続した場合は契約内容も原則引き継ぐ形となるため、地主から相続人に固定資産税の請求がいく可能性がある点に注意が必要です。

特に、昭和期に締結された借地契約では、借地人が地代以外に税相当額を負担する条項が含まれているケースが少なくありません。そのため、借地権を相続したらまずは契約書をしっかりと確認し、自分がどこまで費用負担を求められる契約内容になっているかを把握することが大切です。

借地の固定資産税・都市計画税はいくら？

借地権付き建物を相続した際、自分がどのくらいの税金を負担しなければならないのかは気になるところでしょう。借地権付き建物にかかる維持費で家計が圧迫されるのを防ぐためにも、事前に納税予定額を把握しておきましょう。

ここでは、固定資産税・都市計画税の計算式と納税予定額の確認方法を解説します。

固定資産税・都市計画税の計算式

固定資産税と都市計画税は、いずれも借地権付き建物の「課税標準額」に税率を掛けて算出します。具体的な計算式は、次のとおりです。

固定資産税＝課税標準額×1.4％（標準税率）
都市計画税＝課税標準額×0.3％（制限税率）

課税標準額は税額算出の基礎となる金額で、基本的に評価額と同一額となります。建物の評価額は築年数の経過とともに下がるため、相続したからといって建物の税額が急激に上がるケースは多くありません。

なお、住宅が建っている土地に関しては「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が最大6分の1に軽減されます。

標準税率は原則として適用すべき税率、制限税率は自治体が課税できる税率の上限です。自治体によって税率が異なることがあるので、借地権付き建物を相続したら、まず自治体のホームページなどで確認しましょう。

関連記事：一軒家の固定資産税はいくら？相場から軽減策まで徹底解説

最も確実なのは「納税通知書」

相続した借地権付き建物の固定資産税や都市計画税の正確な金額を知るうえで、最も確実なのは自治体から毎年送付される納税通知書を確認することです。相続時に書類を紛失している場合でも、自治体で固定資産評価証明書を取得したり、固定資産課税台帳を閲覧したりすることで評価額や納税額を確認できます。借地人でも、建物に関する情報は自治体で確認可能です。

また、土地の税額については地主に確認するほか、借地人は役所で「固定資産課税台帳」を閲覧することで、借りている土地の評価額や税額を自分で確認することも可能です。賃貸借契約書など権利関係がわかる書類を持参して確認してみましょう。

借地の固定資産税と地代の関係

借地権付き建物を相続するにあたっては、土地の固定資産税と地代が密接に関係している点を理解しておくことが重要です。多くの地域では地代の算定基準に公租公課が用いられるため、税額の変動が地代の増減につながることがあります。

ここでは地代の相場と、地主から地代の増額を要求されたときの対処法を解説します。

地代の相場は固定資産税・都市計画税額の3倍～5倍

借地権の地代は、多くの場合公租公課（固定資産税・都市計画税）を基準に決められています。特に住宅地では、公租公課の3倍～5倍程度が地代の目安とされるケースが一般的です。

ただし、あくまでも「慣行」であり、全国一律の決まりではありません。旧借地権や普通借地権・定期借地権といった契約時期の違いによる契約形態や地主の考え方、地域の地価水準・慣習などによっても金額は大きく変わります。

そのため、相続した借地権の地代が高いか低いかを判断する際には、固定資産税額の目安だけでなく、契約内容や近隣相場も併せて確認することが大切です。

関連記事：借地権の地代、月々の目安は？計算方法と相場を解説

固定資産税が上がると地代の増額を要求されることがある

借地権付き建物を相続する際の注意点として、土地の固定資産税が上がると、地主が地代の値上げを求めてくる場合があることが挙げられます。借地借家法第11条では、地主が「租税その他の公課の増減」を理由に地代の増額請求を行うことを認めているためです。

ただし、借地人は必ずしもこの請求に応じなければならないわけではありません。双方が合意できない場合には、調停や裁判で妥当な地代を判断する仕組みが設けられています。

地主からの地代の増額請求に冷静に対処するためには、契約条件や土地の評価額を確認することが不可欠です。借地契約書にどのような条項が記載されているのか、また土地の評価額がどの程度変動しているのかといった要素を把握することで、請求内容の妥当性を判断しやすくなります。

参照：『借地借家法第11条｜e-Gov法令検索』

関連記事：地代の値上げを要求されたらどうする？対処の手順を解説！

【見落としがち】借地人が負担するその他の費用

借地権付き建物を相続すると、固定資産税や地代以外にも思わぬ費用が発生することがあります。特に、建物の建て替えや契約更新といったタイミングでは借地権特有の負担が生じるため、注意が必要です。

ここでは、借地権付き建物を相続する際に押さえておきたい借地人が負担すべき費用と注意点を解説します。

建て替え・増改築・売却時にかかる「承諾料」

借地上の建物を建て替えたり、増改築したり、第三者へ売却したりするときには地主の承諾が必要です。その際には「承諾料」を支払う必要もあります。

建て替えや増改築の際に求められる建て替え・増改築承諾料は、一般的に更地価格の3％～5％程度が目安とされています。また、建物や借地権を第三者に売却する場合、譲渡承諾料として借地権価格の10％前後の支払いを求められるケースが少なくありません。

特に相続の場合、こうした承諾料の存在を知らずに手続きを進めてしまい、地主との間でトラブルに発展することが多いため、注意が必要です。相続後は、建物の建て替えや売却を行う前に必ず承諾料の有無や相場を確認しておきましょう。

関連記事：借地権付き建物の建て替え承諾料の目安｜承諾料が不要なケースとは？
関連記事：譲渡承諾料とは？徴収の仕組みと交渉の実際を丁寧解説

各種契約更新の際に発生する「更新料」

借地契約を更新する際に請求される更新料は、契約書に明記されている場合にのみ発生する費用です。法律で支払いが義務づけられているわけではなく、あくまでも契約当事者間の合意によって決まります。

相場は借地権価格の5％前後とされていますが、地域や契約内容によって幅があります。借地権の相続後に契約更新のタイミングが近い場合は、更新料の規定があるかどうかを契約書で必ず確認しておくことが重要です。

関連記事：借地権の更新料はいくら？支払い時期・相場・計算方法などを解説

相続では不要な「名義書換料」要求に注意

借地権を相続した場合、その権利は被相続人から相続人へと受け継がれます（承継）。相続は譲渡ではないため、法律上地主の承諾は不要です。地主に名義書換料を支払う必要もありません。

しかし実務では古い慣習に基づき、借地権の相続に際して地主から名義書換料を請求されることがあります。そのため、相続後に名義書換料の話が出た際には、法的に支払う必要がない旨を丁寧に説明しましょう。

ただし、地主との不要なトラブルを未然に防ぎ、良好な関係性を保ちたいなら、少額であれば支払ったほうがよいケースもあります。自分では判断ができない場合には、借地権に詳しい不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

借地権の維持費を負担に感じたら「売却」という選択肢も

借地権を相続すると、固定資産税や地代、承諾料など、思いのほか維持費が負担になることがあります。将来的に利用する予定がない場合には、売却して手放すのも選択肢の一つです。

ここでは、借地権を売却する方法を解説します。

地主に売却する

借地権の売却先として、まず検討したいのは地主です。地主にとって、借地権を買い取ることで土地の権利関係が一本化される点は大きなメリットです。そのため、地主が「将来的に土地を自分で利用したい」と考えている場合は、借地権を買い取ってくれる可能性があります。

また借地人にとっても、売却に際して地主の承諾を得る必要がないなど、手間がかからない点がメリットです。まずは地主の意向を確認し、売却の可否や条件について話し合ってみる価値はあるといえるでしょう。

ただし、地主に借地権を買い取る法的な義務はありません。地主から前向きな返事をもらえなかった場合には、他の方法を検討しましょう。

第三者に売却する

借地権は、不動産会社を通じて一般個人へ売却することも可能です。

ただし、この方法にはいくつかのハードルが存在します。まず、借地権を第三者へ売却する際には地主の承諾が必要であり、多くの場合、譲渡承諾料の支払いを求められます。

また、借地権は土地そのものを所有できない、建て替えに際して地主の承諾が必要となるなど制約が多いため、一般的な不動産に比べて需要が限られます。そのため、希望価格での売却が難しかったり、買い手がなかなか見つからなかったりするケースも少なくありません。

借地権をスムーズに売却したいなら、借地権の取り扱い実績が豊富で、かつ地主との交渉も一任できる不動産会社に相談することが大切です。

専門の不動産会社に売却する

借地権をできる限り早く売却したいと考えているなら、専門の不動産会社に相談することをおすすめします。この方法では専門の不動産会社が買主となるため、市場に向けた販売活動をする必要がなく、短期間で現金化できる点が大きなメリットです。

また、借地権の譲渡には地主の承諾が不可欠ですが、その交渉も専門の不動産会社が代行してくれるため、相続人が複雑な手続きを自力で進める必要はありません。借地権特有の制約を理解したうえで適正価格を提示してくれることが多く、借地権をスムーズに手放したい場合には有力な選択肢となります。

関連記事：借地権は売却できる？5つの方法と流れ、売買相場について解説

まとめ

借地権付き建物を相続した場合、土地の固定資産税は地主が納めます。ただし、契約内容によっては借地人が負担しなければならないこともあるため、借地権付き建物を相続した際には契約書をしっかり確認することが大切です。

また、相続した借地権付き建物の維持費の負担が重く感じる場合には、専門の不動産会社へ売却することも選択肢の一つです。

弊社リアルエステートでは、「おうちの相談室」を通じて借地権に関するあらゆる悩みを解決するサポートをしています。「借地権付き建物を相続した場合にはどのような費用をいくら負担する必要があるのか」「売却するにはどうすればよいのか」といったお悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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