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2025/12/26借地権の建て替え承諾料の相場は？承諾が得られない場合の対処法も解説！
- 底地・借地
借地権（賃借権）付き建物を建て替える際は、「建て替え承諾料」が必要になる場合があります。「承諾料とは何か」「相場はいくらくらいか」「支払わなくてもよいケースはあるか」など、気になる点も多いでしょう。
この記事では、借地権付き建物の建て替え時に発生する承諾料の相場や承諾料が不要となるケースについて解説します。地主から建て替え承諾を得られないときの対処法も紹介するため、建て替えを検討している方や地主との交渉に不安がある方は、ぜひ参考にしてみてください。
- 建て替え承諾料は更地価格の3%〜5%が相場だが交渉も可能だ
- 特約の有無や更新時期により、地主の承諾が必要なケースがある
- 法規制や融資等の制約を考慮し、専門家を交えた検討が不可欠だ
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権付き建物の建て替え承諾料の相場
借地権付き建物を建て替える際は地主の承諾が必要となるケースが多く、その際に「建て替え承諾料」が発生する場合があります。承諾料は土地の更地価格（借地権割合を除いた価格）の3％～5％が相場で、借りている土地の更地価格が3,000万円の場合、90万円～150万円程度が目安です。
ただし、この金額は法律で定められたものではなく、地域や地主の考え方によって変動します。交渉の余地があることも多いため、専門家に相談して適切な金額を見極めることも大切です。
不動産ビギナーさん法律で決まっていないということは、地主さんとの話し合い次第で変わる可能性があるのですね。
山口智暉その通りです。日頃の信頼関係や過去の経緯が影響します。相場から大きく外れた額を提示された場合は、専門家を交えて交渉するのが賢明です。
借地権付き建物の建て替え承諾料が不要なケースとは
借地権付き建物の建て替えには、原則として地主の承諾と承諾料が求められますが、例外的に不要となるケースもあります。事前に該当するか確認することで、無駄な出費やトラブルを避けられるでしょう。ここでは、建て替え承諾料がかからないケースについて解説します。
契約書に記載がない場合
契約書に「増改築禁止の特約」が記載されていない場合、建て替えに際して法律上は地主の承諾を必要としません。ただし、借地契約更新後や建て替えにより存続期間に影響が出るケースでは、裁判例上「承諾を要する」と判断されることがあります。
また、借地借家法7条により、事前通知と地主の異議申立ての余地が設けられているため、実務上は承諾または事前協議がほぼ必須と考えられています。
そのため、法律上の義務がなくても、事前に地主に通知しないまま工事を始めるのは避けたほうがよいでしょう。信頼関係を維持するためにも、建て替えの予定があることを丁寧に説明し、円滑な関係を保つことが大切です。
地主から承諾料は不要と言われた場合
建て替え承諾料は法律で定められた金額があるわけではなく、あくまでも地主と借主の合意によって決まる任意の費用です。そのため、地主が「承諾料はいらない」と明言した場合、支払う必要はありません。
実際には、長年良好な関係を築いている場合や地主と借地人が親族である場合には、承諾料を求めないケースもあります。
借地権付き建物の建て替えに地主の承諾が必要なケース
借地権付き建物を建て替える際、状況によっては地主の承諾が不可欠です。特に、借地契約の更新後や契約書に増改築禁止の特約が定められている場合には注意が必要です。ここでは、借地権付き建物の建て替えに地主の承諾が必要な2つのケースについて解説します。
借地契約更新後の建て替え
借地契約更新後に借地権付き建物を建て替える場合、原則として地主の承諾が必要です。普通借地権は更新後の存続期間が20年、それ以降は10年です。建て替えが更新後の場合、建物が新築されることで契約終了時点でも建物が残存し、地主にとって明渡しが困難になるため、裁判例では地主の承諾が必要とされています。
そのため、仮に契約書に「増改築禁止の特約」がない場合でも、地主の許可なく建て替えると契約解除を通告される恐れがあります。無断での建て替えは大きなリスクがあるため、事前に承諾を得るようにしましょう。
契約書で「増改築禁止の特約」が定められている場合
借地契約に増改築禁止の特約が設定されている場合、借地権付き建物の建て替えには地主の承諾が必要です。建て替えに限らず、次のような大規模な増改築を行う場合も地主の承諾が不可欠です。
- 2階建てを3階建てにするなど、建物の規模を拡大する
- 敷地内にガレージなど新たな構造物を追加する
- 間取りを大きく変更するリフォームを行う
このような行為は、土地の利用状況を大きく変える可能性があります。地主の承諾を得ずに無断で建て替えや増改築を行うと、契約解除を求められる恐れがあるため注意しましょう。
借地権付き建物の建て替えに地主の許可が不要なケース
借地契約書に「増改築禁止特約」がなく、かつ借地契約の「更新前」に借地権付き建物を建て替える場合、原則として地主の承諾は必要ありません。
ただし、過去の建て替え時に承諾料を支払っていると、実質的に「増改築禁止の特約」に合意したと判断される可能性があります。そのため、親から相続した借地の契約書に特約が記載されていない場合、念のため当時の状況を確認すると安心です。
また、借地借家法第7条では「建て替えの通知を受けた地主が2か月以内に異議を述べなかった場合、承諾したものと見なす」と定められています。とはいえ、形式上は承諾不要のケースでも、地主に無断で建て替えを進めるとトラブルの原因になりかねません。スムーズに手続きを進めるためにも、事前に一声かけることをおすすめします。
地主から借地権付き建物の建て替え承諾を得られなかったときの対処法
地主から借地権付き建物の建て替え承諾を得られない場合、借地非訟という手続きを利用する方法があります。
借地非訟とは、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続きです。申し立てが認められれば、地主の承諾がなくても借地権付き建物を建て替えられます。借地権を有効活用できる点において、借地非訟はメリットの大きな制度といえるでしょう。
ただし、弁護士費用や申し立て手数料として数十万円の費用がかかります。また、申し立てから裁判所の決定が出るまでに半年～1年ほどの期間がかかる場合もあり、その間の負担も小さくありません。さらに、裁判を起こすことで地主との関係が悪化し、今後の生活に影響が出る可能性もあります。
借地非訟はあくまでも地主との交渉がどうしてもまとまらない場合の最終手段として検討したほうがよいでしょう。
借地権付き建物を建て替える際の注意点
地主から承諾を得られても、自由に建て替えられるとは限りません。建物や土地の条件によっては、建て替えそのものが認められないケースもあります。ここでは、借地権付き建物を建て替える際に押さえておきたい注意点を3つ紹介します。
建て替えできないケースがある
借地権付き建物を建て替えたくても、土地が建築基準法上の接道義務を満たしていない場合、建築自体が認められない点に注意が必要です。
「接道義務」とは、建物を建てる敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという建築基準法上の要件です。この条件を満たしていない土地には、原則として新たな建築物を建てられません。
例えば、細い路地の奥にある旗竿地（はたざおち）や昔ながらの通路にしか接していない土地は、接道義務に違反している場合があります。接道義務違反の物件を建て替える場合、隣地を買い取って接道部分の幅を広げるか、敷地を後退させて道路幅を確保するセットバックなどの対応が必要です。
借地権付き建物の建て替えを検討する際は、土地が接道義務を満たしているか確認しましょう。
- 不動産ビギナーさん
地主さんが許可してくれても、法律のせいで建て替えられないこともあるのですね。
- 山口智暉
昔ながらの細い路地にある借地ではよくある問題です。建て替えができない場合は「大規模リフォーム」へ切り替えるなど、柔軟なプラン変更が必要になります。
希望の建物を建てられない可能性がある
借地権付き建物が「既存不適格建築物」に該当する場合、希望通りの規模や仕様で建て替えられない可能性があります。
「既存不適格建築物」とは、建築当時は合法だったものの、その後の法改正によって現行の建築基準法に適合しなくなった建物を指します。既存不適格建築物を建て替える際は現在の基準に基づいた設計が求められ、以前より床面積が狭くなったり、階数に制限が設けられたりすることがあります。
例えば、建ぺい率や容積率が改定されたエリアでは、従来と同じ規模の建物を再建築できないケースも少なくありません。建て替えを検討する際は建築士や不動産の専門家に相談し、現在の法律に適合するか、どのような建物を建てられるか、事前に確認することが重要です。
住宅ローンを組めない場合がある
借地権付き建物の建て替えにあたり、地主から「建て替え承諾」を得られても、「融資承諾」を得られないと住宅ローンを組めない点に注意が必要です。
借地権付き建物の建て替えに際して住宅ローンを組む場合、金融機関から地主が押印した融資承諾書の提出を求められるケースが一般的です。しかし、地主が融資承諾書へのサインを断るケースは少なくありません。融資承諾書には地主にとってリスクとなる内容が含まれているためです。
例えば、「借地人が地代を滞納したら借地契約解除前に金融機関に連絡すること」「競売になった場合、競落人が借地権者になることに同意すること」といった内容が挙げられます。地主の融資承諾を得られずに借地権付き建物を建て替えるのが難しいときは、建て替え以外の方法を検討するとよいでしょう。
- 不動産ビギナーさん
「建てていいよ」と言われても、ローンが組めずに断念することもあるとは意外でした。
- 山口智暉
地主さんにとっては、自分の土地が銀行の担保に関わってくる重い書類だからです。早い段階で、銀行が求める書類に協力してもらえるか打診しておくことが成功の鍵です。
借地権付き建物の建て替えができない場合の対応方法
借地権付き建物の建て替えで、地主から承諾が得られなかったり法律上認められなかったりしたときは、リフォームや売却を検討するのもひとつの手です。ここでは、建物の建て替えができない場合に備えて、リフォームや売却について解説します。
リフォームする
リフォームとは、既存の建物に手を加えて、性能や美観、住み心地を向上させる改修工事を指します。外壁塗装や壁紙の張り替え、水回りの交換などが典型的な例です。
リフォームであれば、建物の構造自体を大きく変更しない限り、建築基準法上の建築確認申請が不要なことが多く、地主の承諾も原則として必要ありません。建て替えができなくても、一定の快適性や機能性を維持・向上させて住み続けることが可能です。
ただし、リフォームでも、木造建物は10平方メートルを超える増築で建築確認が必要で、鉄骨造・RC造などの非木造の場合は1平方メートルでも増築すると建築確認が必要です。工事が構造部分に及ぶような大規模なリノベーションは申請が必要なケースもあるため、事前に専門家と相談することをおすすめします。
売却する
建て替えができない借地権付き建物は、将来的な活用の選択肢が限られるため、売却を視野に入れてもよいでしょう。所有権付きの建物と比べると流通性は低く、買い手を見つけるのが難しいものの、立地条件や建物の状態によっては十分な売却益が得られるケースもあります。
借地権付き建物の売却方法はいくつかあり、「地主に対して売却を持ちかける」「第三者に借地権を譲渡する」「地主と等価交換（借地権と底地権を統合）をしてから第三者に売却する」といった方法が挙げられます。
借地権付き建物の建て替え以外に地主の承諾が必要となるケースと承諾料の相場
借地権付き建物で地主の承諾が必要なのは、建て替えだけではありません。また、建て替え承諾料以外にも、さまざまな費用が発生します。事前に把握しておくと、思わぬ出費を防げるだけでなく、スムーズに手続きを進められるでしょう。ここでは、借地権付き建物の建て替え以外に地主の承諾が必要なケースと承諾料の相場について解説します。
借地条件の変更
借地契約で定められた建物の構造や用途を変更する場合、地主の承諾が必要です。
例えば、当初の契約で「木造建物」とされていたにもかかわらず、建て替えによって鉄筋コンクリート造（RC造）のような堅固な構造物になった場合、契約条件（借地契約期間）が変わるため、地主の承諾が求められます。このときに支払う「借地条件変更承諾料」は、地域や契約内容によって異なりますが、一般的には土地の更地価格の5％〜10％程度が目安です。
大規模リフォーム
リフォームと増改築の線引きは曖昧なことが多く、特に構造部分に手を加えるような大規模リフォームは地主の承諾と承諾料が必要な場合があります。具体的には、屋根や柱、基礎部分など建物の骨組みに関わる工事や、床面積が大きく増えるような改修は「増改築」と判断されることがあります。
大規模リフォーム承諾料の目安は、建て替え承諾料と同様に、更地価格の3％～5％程度です。ただし、工事の内容によって判断が分かれるため、計画段階で専門家に相談し、地主と円滑に話し合いを進めることが大切です。
名義書換（第三者への譲渡）
借地権付き建物を第三者に売却（譲渡）する際は地主の承諾が必要で、その際に支払うのが名義書換料（譲渡承諾料）です。地主の契約相手が新しい所有者に変わるため、その承諾や手間賃の意味も含めて支払われます。
名義書換料に関して法律上の規定はなく、地域や地主の方針により大きく変動します。一般的な相場は借地権価格の5％〜10％程度です。ただし、条件によってはそれ以上となることもあります。
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借地権に関するトラブルやお悩みを抱えている方は、不動産相談窓口「おうちの相談室」へご相談ください。「建て替え承諾料はいくらかかるのか」「地主との交渉が不安」「売却や名義変更をしたいけれど、進め方が分からない」といったご相談に、経験豊富な不動産のプロフェッショナルが丁寧に対応します。
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まとめ
借地権付き建物の建て替えには地主の承諾が必要で、建て替え承諾料を支払う必要があります。ただし、地主の承諾を得られたとしても、建築基準法の制限により建て替え自体が難しいケースも存在する点に注意しましょう。そのような場合、リフォームや売却など、建て替え以外の選択肢も視野に入れて柔軟に対応することが大切です。
また、借地権や底地、共有持分といった不動産は権利関係が複雑で、個人の判断だけでは適切な対応が難しい場面もあります。トラブルを未然に防ぎ、正しい判断を下すためにも、専門家のサポートを受けることをおすすめします。
リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地権問題をはじめとする不動産全般のお悩みに、不動産のプロが寄り添いながら対応します。法律・税務の観点から幅広いサポートが可能です。借地について不安や疑問を感じた際は、お気軽にご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
