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2023/10/04借地権売却の方法と注意点を徹底解説！地主への交渉術も紹介
- 底地・借地
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権を売却する際の基本的な流れとは？
借地権を売却しようとしたらどのような方法があるのでしょうか。借地権の売却は一般的な不動産の売却とは異なるため、いくつかのポイントに気をつけなくてはなりません。今回は、そもそも借地権とは何か、借地権を売却するときにはどのような注意点やポイントがあるのかなどについて説明していきます。
借地権とは？基礎知識と理解しておくべきポイント
借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利です。土地を所有していなくても、その土地に建物を建てたい場合、土地を借りて自分名義で建物を建設します。つまり、駐車場のような、建物が建てられていない土地については借地権は発生しないのです。借地権の維持には地代の支払いが必要です。 このとき、借地権を得たとしても、土地を所有することになるわけではありません。土地を所有している人が持つ権利のことは「底地権」といいます。この、土地を所有する権利である「底地権」と、土地を利用する権利である「借地権」を両方持っている場合に、「所有権」を有しているということになるのです。
借地権の種類とそれぞれの特徴
借地権には「貸借権」と「地上権」の2種類があります。「貸借権」では、譲渡や賃貸、譲渡、リフォームをするためには地主の承諾を得る必要があります。また、その土地に対して抵当権を設定することはできません。貸借権で契約をするには契約年数は20年以下だと定められています。
一方、「地上権」では、地主の許可を得ずに不動産を譲渡したり賃貸したりできます。契約期間に関しては、自由に設定することができます。また、地上権は建物と接する面だけではなく、土地の上空から地下にまで及んでいます。
借地権を売却する方法と選び方
借地権を売却する方法にはいくつかの選択肢があります。ここでは5つの方法を紹介します。
地主に借地権を売却する方法とそのメリット
借地権を売却する一つ目の方法には、地主に売却するという方法があります。地主に売却するのであれば、買い手探しをする必要がないため早く売却することができます。地主が借地権を買い取った場合、底地権と借地権の両方を地主が持つことになるので、借地権は消滅します。そして全ての所有権が地主のものとなるのです。地主に借地権を売却する際には、まずは不動産業者に相談し、借地権売却に関して条件を交渉します。そして、地主と売買契約を結びます。その後、決済を行い、実際に引き渡しを行うのが借地権売却の流れです。契約内容について交渉するときにはトラブルを防ぐために仲介役として不動産業者を挟むのがおすすめです。
第三者に借地権を売却する方法
借地権を売却する二つ目の方法は、第三者に売却するという方法です。借地権を第三者に売却するには、まず地主の許可を得る必要があります。そのため、「譲渡承諾料」という費用が発生します。この譲渡承諾料とは、実は法律で定められているわけではありませんが、慣習的に借地の更地価格の約3〜5％にあたる金額を支払います。これは新たな借地人ではなく、売却前の借地人が地主に対して支払うのが普通です。
借地権を第三者に売却する場合、最初に地主の承諾を得ます。次に、不動産会社に相談し、借地権売却に関する条件の交渉を行います。条件が決まったら新たな買い手と売買契約を結び、地主から譲渡承諾書を受け取ります。そして最後に決済と引き渡しを行います。
不動産業者を通じて借地権を売却する方法
借地権は地主や第三者の個人以外に、不動産業者に買い取ってもらうという方法があります。不動産業者は、通常買い手がつきにくい物件や訳あり物件でも買い取ってくれます。不動産業者が買い取ってくれれば新たな買い手を探す手間がかからないので、すぐに売却することができます。また、借地に建てられている物件を解体する費用は売り手が負担しなくてもよいです。しかし、他の方法と比べると売却価格が安くなってしまうので、少しでも高く売りたいという場合には別の方法を選択した方がよいかもしれません。不動産業者に買い取ってもらうには、まず地主の許可を得て、その後不動産業者に相談します。そして売却の条件について交渉し、売買契約を結べば完了です。最短で10日〜1ヶ月ほどで手続きが完了します。このように、売買の成立までのステップが非常に短いというのが不動産業者に買い取ってもらうことのメリットです。
等価交換で借地権を売却する方法
等価交換とは、同じくらいの価値のものを互いに交換することです。つまり、借地権売買においての等価交換とは、地主が持っている底地権と、借地人が持っている借地権を等価分だけ交換するということです。そうすると、地主も借地人もその土地に関して借地権や底地権ではなく所有権を持つことになります。その状態で売却すれば、土地と建物をセットで売却できることになるので、買い手がつきやすくなるというメリットがあります。しかし、等価交換を行うには測量や登記をしなければならず、そのための手間と費用が必要になることを理解しておきましょう。
底地と借地権を一緒に売却する方法
さらに、底地権と借地権を一緒に売却するという方法もあります。底地権とは土地を所有している地主が持っている権利で、借地権とはその土地に建物を建ててよいとする権利でした。、底地権と借地権を一緒に売却することで、それぞれを別々に売却するよりも高く売ることができるのです。もし売買が成立したらその代金をいくらずつもらうのかを事前に決めておいて分割します。しかし、これは地主が底地権を手放すことに同意しないと成立しません。
借地権を売却する際の注意点とポイント
地主の許可を得るための方法
借地権を売却するためにはいくつかの方法がありましたが、そのどれをとる場合にも、事前に借地権を売却することを承諾してもらう必要があります。地主に無断で売却を進めないようにしましょう。
さらに、地主に許可を取ろうとすると、地主が買い手になるというケースもあるのです。地主の中には、「第三者の手に渡ってしまうのであれば自分で買い取りたい」と考える人も結構多くいます。その場合、地主に売却してしまえばスムーズに売却できてメリットがあります。そのため、借地権を売却したいと思った際にはまず地主に相談してみるとよいでしょう。
不動産業者を選ぶ際のポイント
借地権の売却について地主に相談するときは、不動産業者に仲介役を依頼しましょう。借地権の売買をするためにはまず地主の許可を取らなければなりません。例えば、そもそも借地権を売却してもよいか、いくらで売却するか、どのように売却するかといったことを交渉する必要があります。交渉の際には第三者を挟むと円滑に話し合いを進めることができます。さらに、不動産業者は借地権売買に関するプロフェッショナルです。専門家が仲介してくれるのであれば、より公平で正しい取引を行えるでしょう。
複数の不動産業者に査定を依頼するメリット
借地権を売却するときは、いきなり不動産業者を訪れるのではなく、事前に査定を受けるようにしましょう。その際は、一つの業者だけではなく複数の業者に査定を依頼しましょう。複数の業者から査定結果を受け取り、それらを比較することで、より正確な不動産の相場を知ることができます。また、査定結果のみならず、担当者の対応なども比較することで、より優良な不動産業者と取引できるようになるのです。
実績のある不動産業者を選ぶ重要性
借地権売買について実績のある不動産業者を選ぶとよいです。それは、不動産業者の中にも得意、不得意があるからです。特に借地権の売買は一般的な不動産売買よりも手続きが複雑で、コツが必要になります。そのため、借地権売買に不慣れな不動産業者を選ぶと、スムーズに売却できない可能性があります。より良い条件で売却するためには、借地権売買の実績がある不動産業者を選びましょう。不動産業者の実績を調べるには、それぞれの業者の公式ホームページを参照すると記載されています。
地主が借地権の売却を許可しない場合の対策
地主が借地権の売却を許可しない場合、裁判所に申立てを行う方法もあります。この場合、「借地非訟」を行うことになります。うまくいけば、地主に代わって裁判所が借地権売買を承諾してくれるのです。しかし、借地非訟にはさまざまなデメリットがあります。例えば、借地非訟のためには弁護士費用がかかります。また、訴訟を起こしてしまっているので、地主との関係は悪化することでしょう。さらに、裁判によって借地権売買の許可を得られるようになったとしても、それまでには8カ月くらいの期間がかかってしまいます。このように、借地非訟には費用面、人間関係、時間の面でデメリットがあります。そのため、借地非訟は他の方法を試してみてもうまくいかなかったときの最終手段として利用することを検討しましょう。
借地非訟について詳しくはこちらを参照してください。
（URL：https://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minji-section22/minji-section22-mokuji-1/index.html）。
まとめ：借地権売却の成功に向けたポイント
今回は、借地権を売却するときの注意点やポイントなどについて解説してきました。そもそも借地権とは、土地を借り、そこに建物を建ててよいとする権利のことでした。借地権の売却は、一般的な不動産を売却するのとは違います。そのため、借地権を売却するときには、
- 事前に地主に許可を取ること
- 地主との仲介を不動産業者に依頼すること
- 複数の不動産業者に査定してもらうこと
- 実績のある不動産業者を選ぶこと
といった点に注意しましょう。特に、借地権売却に強い不動産業者に相談し、地主や買い手との良好な関係を築きながら売買を進めることが重要です。
【参照】
最高裁判所「借地非訟事件について」
https://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minji-section22/index.html
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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