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2026/09/30借地人とは？借地権の種類やメリット・デメリットをわかりやすく解説
- 底地・借地
親から借地権付き建物を相続すると、相続人は建物だけでなく、土地を借りる権利である「借地権」も引き継ぎます。しかし、「借地人とは何か」「どういった権利が認められているか」など、分からないことも多いでしょう。
この記事では、借地人とはどのような立場か分かりやすく解説します。借地権の種類やメリット・デメリット、地主とのトラブル事例、借地権を売却する方法も紹介するため、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
借地人とは？
借地人とは、地主から借りた土地に建物を建てて住んだり、事業を行ったりしている人です。「借地権者」と呼ばれることもあります。
建物を所有する目的で他人の土地を借りて利用する権利を「借地権」といい、借地人は借地権に基づいて土地を使用します。土地を所有しているわけではないため、土地の所有者である地主に地代を支払いながら利用するのが一般的です。
借地権とは？
一口に借地権といっても、その種類はさまざまです。借地権の種類によってルールは異なるため、借地権付き建物を相続した際は、まずどのような権利か確認することが重要です。ここでは、借地権の種類別に特徴を解説します。
借地権には「地上権」と「賃借権」がある
借地権は、権利の性質によって「地上権」と「賃借権」の2つに分けられます。地上権は「物権」の一種で、借地人が土地を直接的に使用・支配できる権利です。土地に地上権が設定されている場合、借地人は原則として地主の承諾を得なくても地上権を第三者へ譲渡したり、土地を転貸したりできます。
賃借権は、地主との賃貸借契約に基づいて土地を使用できる「債権」です。地上権より借地人が自由に利用できる範囲が狭く、賃借権を第三者へ譲渡したり土地を転貸したりする際は、原則として地主の承諾が必要です。
地上権は借地人に強い権利が認められる分、地主の制約が大きくなることから、一般的な借地契約では賃借権が設定されるケースが多くなっています。
関連記事：地上権と賃借権の違いとは？借地権の基礎知識を分かりやすく解説！
賃借権である借地権は大きく3種類に分かれる
土地の賃借権は、適用される法律や契約内容によって「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類に分けられます。それぞれの主な違いは、以下のとおりです。
| 種類 | 存続期間 | 更新 | 利用目的 | 借地関係の終了 | |
| 旧法借地権 | 【契約で存続期間の定めがある場合】 非堅固建物：20年以上 堅固建物：30年以上 【契約で存続期間の定めがない場合】 非堅固建物：30年 堅固建物：60年 |
あり（原則として非堅固建物20年、堅固建物30年） | 制限なし | 正当事由が必要 | |
| 普通借地権 | 30年以上 | あり（1回目20年、2回目以降10年） | 制限なし | 正当事由が必要 | |
| 定 期 借 地 権 |
一般定期借地権 | 50年以上 | なし | 制限なし | 期間満了 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | なし | 事業用のみ | 期間満了 | |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | なし | 制限なし | 期間満了時に建物を地主へ譲渡 | |
旧法借地権は、現在の借地借家法が施行される前の「借地法」に基づく借地権です。1992年7月31日以前に成立した借地契約については、原則として現在も旧法が適用されます。それに対して、1992年8月1日に施行された借地借家法に基づく借地権が普通借地権と定期借地権です。
旧法借地権と普通借地権には契約更新が認められており、一定の要件を満たせば長期間土地を利用できます。定期借地権には契約の更新がなく、契約時に定めた期間が満了すると、借地関係は終了します。
関連記事：旧法借地権とは？新法との違い・更新・売却・相続をわかりやすく解説
借地人のメリット
借地人は土地の所有権を持っていないため、土地を自由に利用できるわけではありませんが、土地を所有しないからこそ得られるメリットもあります。ここでは、借地人ならではのメリットを3つ紹介します。
旧法借地権・普通借地権では長期間土地を利用できる
旧法借地権や普通借地権は、契約を更新することで長期間にわたって土地を利用できる点がメリットです。契約期間が満了しても、借地上に建物があり、借地人が契約更新を希望している場合、地主は正当な理由がない限り原則として更新を拒否できません。契約更新を重ねれば、同じ土地を利用し続けられる可能性があります。
土地の税負担がない
借地人は土地の所有者ではないため、借りている土地にかかる固定資産税や都市計画税を負担する必要がありません。
固定資産税や都市計画税は、土地や建物の所有者に課される税金です。借地権の場合、土地を所有するのは地主であるため、土地部分の固定資産税や都市計画税は地主が納めます。土地にかかる税金を負担せずに済む点は借地人のメリットといえるでしょう。
なお、借地上の建物を所有しているのは借地人のため、建物に課される固定資産税や都市計画税は負担しなければなりません。
マイホーム購入時の初期費用を抑えられる
借地権付き建物は土地の所有権を取得しないため、土地と建物をセットで購入するときと比べて購入時の費用を抑えやすい点もメリットです。
一般的な一戸建てを購入する際は、建物だけでなく土地の購入費用も必要です。特に、地価の高い地域では土地代が物件価格の大きな割合を占めることもあります。希望するエリアでは土地付き一戸建てに手が届かない場合でも、借地権付き建物であれば購入できる可能性があるでしょう。
借地人のデメリット
親から借地権付き建物を相続すると、借地人として土地を利用できる一方で、地主との契約関係も引き継ぎます。土地を所有する場合とは異なり、継続的な費用がかかったり、建物の活用に制約を受けたりする点に注意が必要です。ここでは、借地人のデメリットを4つ紹介します。
地代などの費用を負担する必要がある
借地人は土地を利用する対価として、地主に毎月あるいは毎年地代を支払わなければなりません。建物を建て替えるときは「建て替え承諾料」、リフォームする際は「増改築承諾料」、借地権付き建物を第三者へ売却するときは「譲渡承諾料」を支払うこともあります。
金額や支払いの有無は契約内容や地域の慣習によって異なるため、借地権付き建物を相続した際は、まず契約書を確認することをおすすめします。
建物を自由に活用できない
借地権付き建物は、土地と建物の両方を所有する不動産と比べると、活用の自由度が低い点がデメリットです。
借地人が利用している土地の所有者はあくまで地主で、借地契約の内容によっては、地主の承諾がなければ建物の増改築や建て替えができない場合があります。また、賃借権である借地権付き建物を第三者へ売却する場合、原則として地主の承諾が必要です。
自分が所有する建物でも、借地である以上、全てを自由に決められるわけではない点に注意が必要です。
定期借地権の場合は長期間住み続けられない
相続した借地権が定期借地権の場合、契約期間が満了すると更新できない点がデメリットです。
旧法借地権や普通借地権とは異なり、定期借地権は契約で定められた期間が満了すれば、原則として借地関係が終了します。一般定期借地権や事業用定期借地権では、契約期間満了時に原則として建物を解体し、土地を更地にして返還する必要があります。解体費用も、基本的に借地人の負担です。
なお、建物譲渡特約付借地権の場合、契約期間が満了したら建物を地主に買い取ってもらえます。
途中解約は原則できない
普通借地権の場合、原則として借地人の都合で契約期間の途中に解約できない点もデメリットといえます。
借地権付き建物を相続したものの、「自分は住む予定がないため、すぐに借地契約を終了して土地を返したい」と考える方もいるでしょう。しかし、契約書に中途解約に関する特約がない場合、借地人の一方的な意思だけで契約を終了させることは原則としてできません。契約を途中で終了させたいなら、地主と合意するなどの対応が必要です。
借地人が注意したいトラブル事例
借地権では、地代や契約条件について地主と意見が食い違い、トラブルに発展するケースがあります。借地人に認められる権利を理解した上で、契約内容や法律に基づいて冷静に対応しましょう。ここでは、借地人が注意したい地主とのトラブル事例を紹介します。
関連記事：借地権トラブルはなぜ起こる？タイミング別の14ケースと解決策を紹介
地代や更新料の値上げを要求される
相続による借地人の代替わりや契約更新をきっかけに、地主から地代や更新料の値上げを持ちかけられるケースがあります。
地主から地代の値上げを要求されたからといって、提示された金額をそのまま受け入れなければならないわけではありません。固定資産税などの負担の増減、地価の変動、経済事情の変化、近隣の地代との比較などによって現行の地代が不相当となった場合、地代の増額が認められる可能性があります。
更新料も、法律上当然に発生する費用ではありません。借地権付き建物を相続して地代や更新料の値上げを求められた際は、すぐに合意するのではなく、借地契約書や値上げの根拠を確認しましょう。
建て替えや売却について地主から承諾を得られない
借地権付き建物の建て替えや第三者への売却について、地主から承諾を得られずトラブルになるケースもあります。この場合、裁判所に申し立てを行うことで、地主の承諾に代わる許可を得られる可能性があります。
この法的手続きを「借地非訟」といいますが、裁判所への申し立ては時間や費用がかかるだけでなく、地主との関係が悪化しかねません。まずは地主との話し合いによる解決を目指したほうが現実的といえます。
地主から契約更新を拒否される
旧法借地権や普通借地権は、契約期間の満了時に地主から更新を拒否されることもありますが、地主が希望すれば自由に契約更新を拒否できるわけではありません。地主が更新を拒むには、正当事由が必要と借地借家法で定められているためです。
正当事由の有無は、地主・借地人それぞれが土地を必要とする事情やこれまでの土地利用の状況、地主から借地人への立退料の提示など、さまざまな要素を踏まえて判断されます。
「自分で土地を使いたいから返してほしい」と地主から言われても、その理由だけで土地を返還しなければならないとは限らない点を押さえておきましょう。
借地人が借地権を売却する方法
借地権付き建物は、地主の承諾を得た上で第三者に売却できます。親から借地権付き建物を相続したものの、自分では住む予定がない場合、売却を検討するのも選択肢の一つです。ここでは、借地権を売却する具体的な方法を紹介します。
地主の承諾を得て第三者に借地権を売却する
借地権付き建物は、地主以外の第三者へ売却できます。借地権を第三者に売る際は原則として地主の承諾が必要なため、まずは地主に売却の意向を伝え、譲渡条件や譲渡承諾料について話し合うことが重要です。承諾を得られたら、不動産業者を通じて売却活動を行い、買主が見つかったら売買契約を交わします。
地主に無断で借地権を売却すると、借地契約を解除される恐れがあるため、自己判断で進めないようにしましょう。地主の承諾を得られない場合、裁判所に借地非訟を申し立てて認められれば、地主の意向にかかわらず借地権を売却できます。
地主に借地権を買い取ってもらう
地主に借地権を買い取ってもらうのも一つの手です。地主にとって、借地権を買い取ることには土地を自由に活用できるというメリットがあります。地主が「土地に自分や子どものための家を建てたい」と考えていたら、前向きに交渉に応じてもらえるでしょう。
ただし、地主に借地権を買い取る法的な義務はありません。地主に買取の意思があるか確認し、難しいようであれば他の方法を検討しましょう。
地主と協力して借地権と底地をセットで売却する
地主も底地を手放したいと考えているなら、借地権とセットで売却する方法を提案するのも選択肢の一つです。
借地権と底地をそれぞれ単独で売り出しても、買い手は「土地を自由に使えない」などの制約を受けるため、購入希望者が限られやすい傾向があります。借地権と底地をセットで売却すれば、買い手は一般的な所有権の不動産として利用できるため、借地権や底地を単独で売る場合より売却しやすくなります。
とはいえ、「売却代金をどのような割合で分けるか」など、売却条件についてもめるケースは少なくありません。トラブルを未然に回避してスムーズに売却するには、売却代金の配分や売却にかかる費用の負担について事前に話し合うことが重要です。
専門の不動産買取業者に売却する
借地権をできるだけ手間をかけずに売却したいなら、専門の不動産買取業者に相談しましょう。不動産買取業者が買い手となるため、購入希望者を自分で探す必要がありません。仲介による売却と比べて購入希望者を探す手間を抑えやすく、業者によっては現地確認などを経て、条件が合えば比較的短期間で売却できる場合があります。
ただし、全ての不動産買取業者が借地権の買取に対応しているわけではない点に注意が必要です。借地権を買取業者に売却する場合、借地権の買取実績が豊富な不動産買取業者に依頼することが大切です。
まとめ
借地人とは、地主から借りた土地の上に建物を建てて所有する人です。借地権は種類によって契約期間や更新の可否に違いがあり、地代の支払いや建て替え・売却時の承諾など、土地を所有する場合と異なるルールがあります。
親から借地権を相続したものの、地代の支払いが負担に感じる場合、売却を検討するのも選択肢です。借地権の売却を考えているなら、リアルエステートの「おうちの相談室」にご相談ください。権利関係が複雑で一般の買い手が見つかりにくい借地権でも、スピーディーに買い取ります。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
