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2026/02/26地上権と賃借権の違いとは？借地権の基礎知識を分かりやすく解説！
- 底地・借地
借地権には大きく分けて「地上権」と「賃借権」があり、どちらが設定されているかによって土地の使い方の自由度や売却のしやすさ、住宅ローンの組みやすさが変わります。しかし、両者の違いが分からず、「どちらを選べばよいか」「契約内容にどのような違いがあるか」といった疑問を抱える方もいるのではないでしょうか。
この記事では、地上権と賃借権の違いを分かりやすく解説しつつ、借地権のメリット・デメリットを紹介します。不動産の購入や活用を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
地上権と賃借権は「借地権」の一種
借地権とは、建物の所有を目的として他人の土地を借りて使用する権利で、「地上権」と「賃借権」の2種類があります。どちらも土地を利用する権利ですが、それぞれの法的性質や権利の強さには違いがあるため、注意が必要です。ここでは、地上権と賃借権の特徴について解説します。
地上権とは
他人の土地を使用する権利のうち、特に強い権利を持つのが地上権です。地上権者（権利を持つ人）は、土地の所有者の許可がなくても自由に土地を使用でき、建物を建てたり工作物を設置したりできます。土地の所有者との関係に縛られず、安定した土地利用が可能な点が大きな特徴です。
関連記事：借地と地上権の決定的な違いを解説
賃借権とは
賃借権は、土地の所有者（貸主）と借主の間で結ばれる土地の使用権です。賃貸借契約の一環として成立し、借主は契約期間中にその土地を使用できます。ただし、地上権とは異なり、賃借権は所有者の許可なく譲渡や転貸はできません。契約で定められた範囲内でのみ土地を利用できます。
比較表で分かる！地上権と賃借権の違い
地上権と賃借権はどちらも土地を借りて利用する権利です。ただし、権利の強さや利用条件に違いがあるため、土地を借りる際は目的に応じて適切な選択が必要です。
ここでは、以下の比較表を踏まえつつ、両者の違いを分かりやすく解説します。
| 項目 | 地上権 | 賃借権 |
| 根拠となる法律 | 民法第265条 | 民法第601条 |
| 権利の性質 | 物権（所有者の意思に関係なく行使可能） | 債権（契約関係に基づく権利） |
| 存続期間 | 当事者の合意で自由に定められる（法定の最低期間なし） | 普通借地権は原則30年以上（借地借家法3条）、定期借地権は法定期間あり |
| 地代の支払い | 不要（契約による） | 必要（通常、定期的に支払い） |
| 譲渡・転貸の自由度 | 自由に譲渡・転貸が可能 | 所有者の許可が必要 |
| 担保設定の可否 | 可能 | 原則不可 |
| 登記の必要性 | 成立自体に登記は不要（第三者対抗には登記が必要） | 任意（建物の登記は必要） |
| 利用頻度 | 実務上は少ない | 多い |
根拠となる法律
地上権と賃借権は、成立の根拠となる法律が異なります。地上権は民法第265条に規定され、他人の土地を使用して建物などを所有できる権利と定められています。一方、賃借権は民法第601条に規定され、賃貸借契約に基づいて借主が土地を使用収益できる権利です。
同じ借地権でも根拠となる法律が異なるため、実務上の扱いも大きく変わります。ただし、借地権として建物の所有を目的に土地を借りる場合、地上権・賃借権のいずれも借地借家法が適用される点は共通しています。
権利の性質（物権と債権）
地上権は物権であり、土地を直接支配する強力な権利です。地上権者は土地所有者の許可を得ずに、土地を自由に利用できます。また、地上権は第三者に対しても主張できます。
一方、賃借権は債権で、土地所有者との契約に基づく権利です。契約関係に依存するため、契約内容によって利用条件が異なります。契約で定められた範囲内で土地を利用でき、地上権と比べると自由度が低い権利です。
存続期間
地上権の存続期間は当事者の合意により自由に定めることができ、法定の最低期間はありません。一方、賃借権の存続期間は、契約の種類（普通借地権、定期借地権）や旧法か新法かによって異なります。
1992年8月1日に施行された借地借家法（新法）が適用される場合、建物の所有を目的とした賃借権の存続期間は最短30年です。契約時にそれより長い期間を定めることも可能で、契約更新も認められています。地主（土地所有者）は正当な理由がない限り、契約更新を拒否できません。
1992年7月31日以前に設定された借地権には、旧借地法（旧法）が適用されます。旧法では建物の構造によって存続期間が異なり、木造（非堅固建物）は最短20年、鉄筋コンクリート造（堅固建物）は最短30年です。
地代の支払い
地上権は、契約内容によっては地代を支払わない場合もありますが、地代を定期的に支払うケースもあります。
一方、賃借権は土地所有者（貸主）との契約に基づく利用権のため、賃借人は定期的（毎月、毎年など）に地代を支払う義務があります。
譲渡・転貸の自由度
地上権は、地主の許可がなくても自由に譲渡や転貸が可能です。地上権者が第三者に地上権を売却したり、別の事業者に貸し出したりする場合、地主の承諾を得る必要はありません。
一方、賃借権は、第三者に譲渡・転貸する際は原則として地主の承諾が必要です。これは、賃借権が地主と借主の信頼関係に基づく契約であるためです。売却はもちろん、借主が第三者に土地を貸し出すことも地主の承諾なしではできません。
担保設定の可否
地上権は担保設定が可能で、資産としての価値を持つため、地上権を担保にして金融機関から融資を受けられます。一方、賃借権は債権に基づく権利で、原則として担保設定は認められていません。ただし、建物に抵当権を設定することは可能です。
登記の必要性
地上権は物権であり、その効力を第三者に対して主張するには登記が必須です。登記しないと地上権は第三者に対して主張できず、法的効力が弱くなるため、重要な手続きといえます。ただし、地上権の成立自体に登記が必須というわけではありません。
一方、賃借権は債権に基づく権利で、登記は原則必要ありません。賃貸借契約が成立すれば、借主は賃貸人に対して権利を主張できます。なお、建物所有を目的とする借地権（賃借権）の場合、借地借家法により建物を登記していれば第三者に対抗できます。
利用頻度
一般的な借地契約では、賃借権が設定されるケースがほとんどです。地上権は借地人の権利を強く保護する仕組みであるためです。借地人が譲渡や転貸、担保設定を自由にできるなど、地主にとって不利な契約になりやすく、リスクが高いと感じる方も多いでしょう。
一方、賃借権は譲渡や建て替えの場面で地主の承諾が必要で、借地人が自由に土地を利用できません。実務上、地主が土地の利用状況をある程度管理できる賃借権の設定が主流です。
地上権が認められる主な条件とケース
地上権は、地主の管理権限が制限されるため、あまり認められることがありません。しかし、地上権を認めないと地主にとって支障を来すケースがあります。ここでは、その具体例を紹介します。
地上権が公共の役務に関連するケース（区分地上権）
区分地上権とは、土地の地下や空間の一部といった範囲において、工作物を所有するために設定された地上権です。土地の立体的な利用を規律することを目的に新設されました。地下鉄や高速道路のトンネル、送電線など、公共のスペースとして地上権を認める必要が地主に生じます。
地上権は原則として土地の利用を広く認める権利ですが、具体的な範囲は契約内容によって定められます。例えば、区分地上権は地下の一部（◯m～◯m）といった特定の範囲に適用される点が特徴です。また、借地権が設定されている土地にも同時に設定が可能です。
区分地上権は、地上権における手続きが簡単という特徴もあります。賃貸借契約の場合、所有者が変わるたびに賃貸借契約を改めて交わす必要がありますが、区分地上権はその必要がありません。一度登記すれば、売買や相続で所有者が変わっても地上権が継続します。
地上権を認めないと建物自体の価値が下がるケース（法定地上権）
法定地上権は、抵当権の実行による競売などで土地と建物の所有者が分かれたケースにおいて発生する地上権です。
例えば、土地と建物を担保に金融機関からお金を借りて住宅を購入したものの、返済できなくなったケースが挙げられます。金融機関が担保の土地と建物を競売にかけた際に建物のみが売れた場合、建物を自由に使用できなければ競り落とした意味がありません。
地主との間に地上権を設定する契約が締結されなかった場合でも、法定地上権を設定することで建物の所有者に地上権があると見なされ、自由に使用できます。法定地上権は、抵当権の実行など一定の要件を満たした場合に法律上当然に成立する地上権です。存続期間や地代などの条件は当事者間の協議や裁判所の判断により定められます。
その他のケース
地上権が認められるケースは他にもあります。主な例を以下にまとめました。
| ケース | 概要 |
| 住宅建設 | 土地所有者が土地を持っているが、建設資金がない場合、他の人がその土地に住宅を建てる地上権が設定されることがある |
| 商業施設 | 商業ビルや工場を建設する際に、土地所有者とは別の事業者が地上権を取得するケースがある |
| 農地利用 | 農地を所有しているものの、自ら農業を行わない場合、農業を行いたい第三者に対して地上権を設定することがある |
| 公共事業 | 道路、鉄道、公園などの公共施設を建設する際、公共機関が私有地に対して地上権を設定することがある |
| 期間限定のイベント | 一時的なイベントや施設（例：フェスティバル、臨時の駐車場など）のために、短期間だけ地上権が設定されることもある |
地上権は、土地所有者に地上権料が発生し、地上権者は土地購入費用を大幅に削減できる点がメリットです。ただし、地上権の期間が終了すると土地は元の所有者に戻り、その土地に建てられた建物や施設の扱いは契約内容に依拠します。
借地権（地上権・賃借権）のメリット
土地を所有せずに利用できる借地権（地上権・賃借権）は、土地を購入する場合と比較して、さまざまなメリットがあります。土地を有効活用するためにも、借地権のメリット・デメリットを把握しましょう。ここでは、借地権のメリットを5つ紹介します。
【地上権】地主の承諾なしで土地を自由に利用できる
地上権は、土地を所有する場合とほぼ同様の権利を得られます。地主の承諾を得ずに建物を建てられ、所有権の譲渡も可能です。
将来的に住み替えを検討している場合や、家族構成の変化に合わせて建物を建て替えたい場合など、ライフスタイルに合わせて柔軟に対応できます。
【地上権】抵当権を設定できるため、住宅ローンを組みやすい
借地権付き建物は金融機関が担保評価をしづらいことから、住宅ローンを組むのは容易ではありません。
一方、地上権は抵当権を設定でき、担保評価がしやすいため、住宅ローンが組みやすいのがメリットです。自らが物件を購入するときだけでなく、売却する際も買主が住宅ローンを組みやすくなります。
【地上権・賃借権共通】購入価格が安い
所有権付きの建物より借地権付き建物のほうが購入価格は安い傾向があります。所有権付きの建物は、土地も含めて完全に所有できることから、土地の価値も価格に反映されるためです。
一方、借地権付き建物は土地の所有権が土地所有者に残り、購入者が持つのは土地の使用権（借地権）のみです。土地の価値が建物の価格に加算されない分、購入価格が抑えられます。
【地上権・賃借権共通】長期間借りられる
借地権の契約期間は数十年にわたるため、長期間土地を利用できます。存続期間は契約の種類によって異なりますが、普通借地権であれば契約が終了しても更新契約を結ぶことで、さらに長期間の土地利用が可能です。地主は正当な理由がない限り更新を拒否できません。
ただし、定期借地権の場合、契約が終了すると原則として更新はできないため、注意しましょう。
【地上権・賃借権共通】土地にかかる税金の負担がない
土地を所有する場合、固定資産税や都市計画税がかかります。一方、借地権者は土地の所有者ではないため、税金の納付義務がありません。
土地を所有している間は固定資産税や都市計画税の支払いが続き、土地所有者にとって大きな負担です。借地権ではその費用がかからないため、経済的な負担を減らせます。ただし、契約内容によっては借地人が実質的に負担する場合もあります。
借地権（地上権・賃借権）のデメリット
借地権（地上権・賃借権）は土地を所有せずに利用できるため、初期費用を抑えられるといったメリットがあります。一方、いくつかのデメリットも存在する点に注意が必要です。
借地権付きの土地を利用する場合、特に土地の所有者と借地契約を結ぶことによる制約やリスクに気をつけましょう。ここでは、借地権の主なデメリットについて解説します。
【賃借権】融資を受けにくい
賃借権が設定された物件を購入する場合、土地の所有権がないことから金融機関の評価が低く、融資を受けにくくなる点がデメリットです。多くの金融機関は土地の所有権を担保として要求しますが、賃借権は抵当権を設定できないため、住宅ローンや事業用ローンの審査が厳しくなります。
【賃借権】土地利用の自由度が低い
賃借権を利用する場合、土地の所有者が権利を保持しているため、土地の自由度が制限される点がデメリットです。賃借権者は土地を利用する権利を持ちますが、土地の利用方法や改修、建物の建設に関して制約を受けます。
例えば、土地の所有者から事前に許可が必要だったり、契約に基づいた条件でのみ使用が許されていたりする場合があります。
【賃借権】各種承諾料がかかる
賃借権で土地を借りる場合、所有権の建物では発生しない各種承諾料がかかります。賃借権は地主との賃貸借契約に基づく権利で、建物の建て替えや増改築、売却の際には地主の承諾が必要です。
その際に、承諾料の支払いを求められるケースも少なくありません。承諾料の金額は契約内容や地域の慣習によって異なりますが、数十万円～数百万円規模になることもあり、想定外の負担につながる恐れがあります。
借地権付き建物の取得を検討している方は、購入費用だけでなく、将来的に発生し得る承諾料も含めて資金計画を立てることが大切です。
関連記事：借地権の建て替え承諾料の相場は？承諾が得られない場合の対処法も解説！
【地上権・賃借権共通】地代がかかる
借地権を利用する場合、契約期間中、土地の所有者に対して地代（賃料）を定期的に支払い続けなければなりません。
金額は契約時に決められますが、長期間にわたって支払うことから、トータルすると高額になりかねない点に注意が必要です。地上権でも、契約時に定めがあれば地代を支払う必要があります。
押さえておきたい3つの借地権の違い
借地権は、契約した時期や契約目的によって「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類に大別されます。種類によって存続期間や更新の有無、契約終了時の扱いが大きく異なります。借地権の取得を検討している方は、地上権と賃借権の違いだけでなく、3つの借地権の違いも押さえておきましょう。ここでは、3つの借地権の特徴を紹介します。
旧法借地権
旧法借地権とは、1992年7月31日以前に締結された借地契約に適用される借地権です。1992年8月1日に現在の借地借家法が施行される前は「借地法」が適用されており、そのルールに基づく借地権を一般的に「旧法借地権」と呼びます。
旧法借地権の特徴は、借地人の権利が非常に強く保護されている点です。契約期間が満了しても借地人が更新を希望すれば認められやすく、実務上長期にわたり土地を借り続けられるケースもあります。地主から見ると、契約を終了して土地を返してもらうことが難しく、長期間にわたって借地契約が継続しやすい借地権といえるでしょう。
また、建物の構造によって契約存続期間が異なり、木造などの非堅固建物は20年以上、鉄筋コンクリート造などの堅固建物は30年以上と定められています。契約更新後の存続期間は、非堅固建物は20年以上、堅固建物は30年以上です。
契約期間の満了時に地主から更新を拒否された場合、借地上の建物を時価で買い取るよう請求する権利も認められています（建物買取請求権）。
普通借地権
普通借地権とは、1992年8月1日以降に成立した借地契約に適用される借地権です。現在の借地借家法に基づいてルールが定められています。
普通借地権の最大の特徴は、旧法借地権同様、借地人が長期間にわたって安定して土地を利用できる点です。契約存続期間は建物の構造を問わず30年以上で、地主は「土地を使用する必要性がある」などの正当理由がない限り契約更新を拒否できないため、実務上長期間土地の利用が可能です。
契約更新後の存続期間は初回が20年以上、2回目以降は10年以上と定められています。旧法借地権同様、借地人には建物買取請求権が認められている点も特徴です。
関連記事：借地権の旧法・新法の違いを徹底解説
定期借地権
定期借地権は、1992年の借地借家法改正で定められた権利です。契約存続期間が明確に定められており、契約期間の満了をもって土地を地主に返さなければならない点が旧法借地権や普通借地権との大きな違いです。
契約存続期間は、定期借地権の種類によって異なります。
| 種類 | 契約存続期間 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 |
| 建物譲渡特約付定期借地権 | 30年以上 |
一般定期借地権の場合、普通借地権より契約存続期間が長く設定されており、借地人にとっては長期的な利用計画を立てやすい点が魅力です。ただし、契約満了後の土地返還が確定しているため、契約段階から建物の処分方法や引っ越し先を検討しなければなりません。
まとめ
地上権と賃借権はどちらも借地権の一種ですが、権利の性質や土地利用の自由度、融資の受けやすさに大きな違いがあります。また、借地権は「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」に分類され、それぞれ契約存続期間や契約更新時の扱いが異なります。
借地権付き建物の取得を検討している方は、借地権の種類別の特徴を正しく理解するとともに、将来の建て替えや売却を見据えて慎重に判断することが大切です。
リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地権を含む不動産に関する相談を受けつけています。法律や税金の観点からもサポートが可能です。借地権付き建物の購入を検討している方や契約内容に不安がある方は、お気軽にご相談ください。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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