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2026/09/30賃借権とは？所有権・借地権・地上権との違いや登記・売却時の注意点を解説
- 底地・借地
「賃借権（ちんしゃくけん）」という言葉を見聞きしても、借地権や地上権と何が違うのか、登記は必要なのか分かりにくい方も多いでしょう。賃借権は、土地や建物を借りて利用するための基本的な権利で、譲渡・転貸・相続や不動産売却にも関係します。
本記事では、賃借権の意味から第三者への対抗要件、売却時の注意点、トラブル時の相談先まで順に解説します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
賃借権とは
まずは、賃借権の基本的な意味と、借地借家法との関係を整理します。
賃借権の読み方と基本的な意味
賃借権とは、賃貸借契約に基づき、賃料を支払って他人の物を使用・収益する権利です。民法601条は、当事者の一方がある物を相手方に使用・収益させ、相手方がその賃料を支払うことなどを約することで賃貸借の効力が生じると定めています。
身近な例では、毎月の家賃を支払ってアパートやマンションの一室を借りる場合、借主が持つ権利が建物の賃借権です。土地を有料で借りる場合にも賃借権が成立します。無償で物を借りる「使用貸借」は賃貸借とは別の契約であり、賃借権とは区別されます。
（参考：e-Gov法令検索『民法（明治二十九年法律第八十九号）』）
土地の賃借権と建物の賃借権
土地の賃借権のうち、建物の所有を目的とするものは、借地借家法上の「借地権」に含まれます。これに対し、駐車場や資材置き場として土地を借りるなど、建物所有を目的としない土地の賃貸借には、原則として借地に関する規定は適用されません。
建物の賃借権にも借地借家法による保護があります。普通借地権には存続期間や更新に関する特則があり、建物賃貸借では賃貸人が更新を拒絶したり解約を申し入れたりする際に、原則として正当事由が求められます。定期借地権や定期建物賃貸借には別のルールがあるため、契約の種類を確認することが重要です。
また、土地の賃借権と建物の賃借権では、第三者に権利を主張するための対抗要件の仕組みも異なります。
（参考：e-Gov法令検索『借地借家法（平成三年法律第九十号）』）
賃借権でできること・できないこと
賃借人は、契約や目的物の性質によって定められた用法に従い、借りた土地や建物を使用・収益できます。所有者と同じように自由に処分することはできません。
賃借権の譲渡や賃借物の転貸には一定の制約があり、無断で行うと契約解除の対象になり得ます。ただし、事情によっては解除が認められないケースもあるため、一律には判断できません。契約上の用途に反する使い方は、契約違反に当たる可能性もあります。
このように、賃借権は土地や建物を利用できる権利ですが、譲渡・転貸や利用方法は契約や法律による制約を受けます。
（参考：e-Gov法令検索『民法（明治二十九年法律第八十九号）』）
賃借権と所有権・借地権・地上権の違い
賃借権と似た言葉に、所有権・借地権・地上権がありますが、これらは同じレベルの概念ではありません。特に借地権は、建物所有を目的とする地上権または土地の賃借権をまとめた呼び方です。それぞれの関係を整理しておきましょう。
所有権との違い
所有権は、法令の制限内で所有物を使用・収益・処分できる物権です。自分の土地であれば、建物を建てる、第三者へ貸す、売却するといった処分を原則として自ら判断できます。
一方、賃借権は賃貸借契約から生じる債権です。賃借人は契約に基づいて土地や建物を使用・収益できますが、所有権のように自由に処分できるわけではなく、譲渡や転貸には原則として賃貸人の承諾が必要です。
また、売買などによって不動産の所有権が移転した場合、第三者にその物権変動を対抗するには原則として登記が必要です。賃借権についても登記による対抗制度がありますが、借地借家法には借地上の建物登記や建物の引渡しによる特則があります。
（参考：e-Gov法令検索『民法（明治二十九年法律第八十九号）』）
借地権との関係
借地借家法2条は、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義しています。つまり、借地権は特定の目的で土地を利用する権利の総称であり、その中身には物権である地上権と、債権である土地の賃借権があります。
そのため、賃借権と借地権は、一方が他方を全て含む単純な関係ではありません。賃借権には建物の賃借権や、駐車場・資材置き場など建物所有を目的としない土地の賃借権もあります。借地権には土地の賃借権だけでなく地上権も含まれます。
不動産取引では「借地権」と「土地の賃借権」が同じ意味のように使われることがありますが、法的な性質や譲渡時のルールを確認する際には区別が必要です。
（参考：e-Gov法令検索『借地借家法（平成三年法律第九十号）』）
関連記事：借地権と所有権の違いとは？メリットとデメリット費用を比較
地上権との違い
地上権と土地の賃借権は、どちらも他人の土地を利用できる権利ですが、法的な性質が異なります。地上権は物権で、設定された範囲で土地を直接利用する権利です。地上権自体の譲渡には、原則として土地所有者の承諾を必要としません。
これに対し、土地の賃借権は債権であり、地主との賃貸借契約を基礎とします。賃借権の譲渡や土地の転貸には原則として地主の承諾が必要です。また、地上権者には登記手続への協力を求める権利が認められる一方、賃借人には原則として当然の登記請求権がありません。
主な違いは次のとおりです。なお、借地権は「建物所有を目的とする地上権または土地の賃借権」の総称なので、独立した権利としてこの表に並べるのではなく、両者を含む概念として理解すると整理しやすくなります。
| 比較項目 | 所有権 | 土地の賃借権 | 地上権 |
| 法的性質 | 物権 | 債権 | 物権 |
| 土地との関係 | 自分の土地を所有 | 契約に基づき他人の土地を利用 | 設定された範囲で他人の土地を利用 |
| 権利の譲渡 | 原則自由 | 原則として地主の承諾が必要 | 原則として地主の承諾は不要 |
| 第三者への対抗 | 所有権の登記 | 賃借権の登記。借地権では借地上建物の登記でも対抗できる場合がある | 地上権の登記 |
賃借権の登記と第三者への対抗要件
不動産の賃借権は登記できます。ただし、実務では賃借権そのものを登記しないケースも多く、借地借家法によって別の対抗要件が認められています。土地と建物では仕組みが異なるため、分けて確認しましょう。
不動産の賃借権は登記できる
民法605条により、不動産の賃貸借を登記したときは、その後に不動産について物権を取得した者に対しても賃貸借の効力を主張できます。賃借権の登記は、賃貸借契約の存在を第三者に対抗するための方法の一つです。
登記申請は原則として賃貸人と賃借人が共同で行います。賃借人には、当然に賃貸人へ登記を請求できる権利はありません。当事者間で賃借権を登記する旨を合意している場合には、その合意に基づいて登記手続への協力を求めることができます。
実際の申請では、賃貸借契約の内容を示す登記原因証明情報などが必要になります。必要書類や登記事項は契約内容によって異なるため、登記を予定している場合は法務局や司法書士へ確認すると確実です。
（参考：e-Gov法令検索『民法（明治二十九年法律第八十九号）』）
（参考：全日本不動産協会『賃借権の登記の要求』）
土地の賃借権は建物の登記で対抗できる場合がある
建物所有を目的とする土地の賃借権では、土地の賃借権そのものを登記していなくても、借地上の建物が登記されていれば、一定の場合に借地権を第三者へ対抗できます。借地借家法10条1項による特則です。
重要なのは、土地上の建物が借地権者の権利を示す形で登記されていることです。建物の登記名義と実際の借地権者が異なる場合などには、対抗要件を満たすかが問題になることがあります。土地所有者が変わる可能性も踏まえ、建物の登記内容を確認しておきましょう。
（参考：e-Gov法令検索『借地借家法（平成三年法律第九十号）』）
建物の賃借権は引渡しによって対抗できる
建物の賃借権では、借地借家法31条1項により、賃借権の登記がなくても建物の引渡しを受けることで、その後に建物について物権を取得した第三者へ賃貸借の効力を主張できます。
この「引渡し」は、単に契約書へ署名しただけではなく、賃借人が建物を使用できる状態で引き渡されたことがポイントです。
（参考：e-Gov法令検索『借地借家法（平成三年法律第九十号）』）
賃借権を譲渡・転貸・相続するときのルール
賃借権は、契約当事者の関係を基礎とする権利です。そのため、第三者へ譲渡したり転貸したりする場合と、相続によって承継される場合とでは扱いが異なります。承諾の要否や契約解除のリスクを整理します。
賃借権の譲渡・転貸には原則として賃貸人の承諾が必要
民法612条1項により、賃借人が賃借権を第三者へ譲渡したり、賃借物を第三者へ転貸したりする場合は、原則として賃貸人の承諾が必要です。
譲渡は賃借権そのものを第三者へ移す行為で、転貸は賃借人が第三者である転借人に賃借物を使用・収益させる行為です。転貸では、元の賃貸人と賃借人の契約関係が残ったまま、賃借人と転借人の間にも契約関係が生じます。
賃貸借は継続的な契約関係であるため、誰が賃借人として目的物を利用するかは賃貸人にとって重要です。譲渡や転貸を検討する場合は、契約書の承諾条項を確認し、事前に賃貸人と協議する必要があります。
（参考：e-Gov法令検索『民法（明治二十九年法律第八十九号）』）
無断で譲渡・転貸した場合は契約解除につながることがある
賃貸人の承諾を得ずに賃借権を譲渡したり賃借物を転貸したりし、第三者に使用・収益させた場合、民法612条2項上、賃貸人は契約を解除できるとされています。
ただし、無断譲渡・転貸があっても、必ず解除が有効になるとは限りません。判例上、賃貸人との信頼関係を破壊するとは認められない特段の事情がある場合には、解除が制限されることがあります。個別事情によって結論が変わるため、無断譲渡・転貸が問題になった場合は専門家への確認が必要です。
また、建物所有目的の土地賃借権について地主の承諾を得られない場合には、借地借家法19条1項に基づき、一定の要件のもとで裁判所に承諾に代わる許可を申し立てる制度があります。競売・公売で建物を取得した人が利用する20条1項の手続きとは別の制度です。
（参考：東京地方裁判所『借地非訟事件について』）
（参考：全日本不動産協会『借家権の譲渡等と書面による承諾』）
関連記事：借地権を譲渡したい方へ｜手続きの流れや地主との交渉ポイントを詳しく解説
賃借権は相続によって承継される
賃借人が死亡した場合、賃借権は原則として相続の対象となります。民法896条により、相続人は被相続人の財産に属した権利義務を承継するため、土地の賃借権や建物の賃借権も相続人へ引き継がれます。
相続は賃借人の意思による譲渡とは異なるため、原則として賃貸人の承諾は必要ありません。相続人が複数いる場合は、遺産分割がまとまるまで権利関係が複数人にまたがることがあるため、誰が契約関係を引き継ぐのかを整理し、賃貸人へ連絡しておくと手続きが進めやすくなります。
借地上の建物を相続した場合は、賃借権の承継だけでなく、建物の相続登記や地代の支払い状況なども合わせて確認しましょう。
（参考：e-Gov法令検索『民法（明治二十九年法律第八十九号）』）
賃借権が関係する不動産を売却するときの注意点
賃借権が関係する不動産の売却では、「賃貸中の不動産を所有者が売る場合」と「借地人が土地の賃借権を伴う建物を売る場合」で確認事項が異なります。売却主体を分けて考えることが重要です。
賃貸中の不動産を売却すると賃貸借契約も引き継がれる場合がある
不動産の賃貸借が第三者への対抗要件を備えている場合、その不動産が譲渡されると、民法605条の2第1項により、原則として賃貸人の地位は新しい所有者へ移転します。賃借人の承諾を得て契約を結び直す必要はありません。
ただし、新所有者が賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗するには、所有権移転登記が必要です。賃貸人の地位が移転した場合には、敷金返還債務なども原則として新所有者が承継します。
売却後も従前の賃貸借関係が続くことを前提に、売主と買主の間で敷金や未収賃料の精算方法を確認し、賃借人にも新しい所有者や賃料の支払先を適切に案内する必要があります。
土地の賃借権を伴う建物の売却では地主の承諾や承諾料を確認する
借地権のうち土地の賃借権を伴う建物を借地人が第三者へ売却し、土地の賃借権も買主へ譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要です。承諾を得ずに譲渡すると、借地契約を解除されるおそれがあります。
地主から承諾を得る際には、譲渡承諾料の支払いを求められることがあります。承諾料の金額や率は法律で一律に定められておらず、契約内容や地域の慣行、当事者間の交渉などによって異なります。売却価格だけでなく、承諾料を含む諸費用も確認しておきましょう。
地主の承諾の可否や承諾料は売却条件に影響するため、売却活動を始める前に確認しておくことが重要です。
関連記事：借地権の売却時に必要な「承諾料」とは？金額相場・交渉術・不要なケースまで徹底解説
売却前に契約内容や地代・賃料の支払い状況を確認する
売却を検討する際は、賃貸借契約書、契約期間、更新条件、譲渡・転貸に関する特約、地代・賃料の金額、滞納の有無などを確認します。契約書の記載と実際の支払い状況が一致しているかも重要です。
地代や建物賃料には、経済事情や近隣相場などの変化によって不相当となった場合の増減額請求制度があります。土地の地代等については借地借家法11条、建物の賃料については同法32条に、それぞれ増減額請求の規定があります。過去に改定があった場合は、現在の実際の金額を確認しておきましょう。
契約内容や支払い状況が不明確なままだと、買主による調査や条件交渉に時間を要する可能性があります。売却前に資料をそろえ、権利関係と契約実態を整理しておくことが重要です。
| 確認項目 | 主な確認内容 | 確認する理由 |
| 賃貸借契約書 | 契約期間・更新条件・譲渡や転貸の特約 | 売却後に承継される契約条件や必要な手続きを把握するため |
| 地代・賃料の支払い状況 | 現在の金額・滞納の有無・支払い履歴 | 未払いがあると条件交渉や買主の判断に影響するため |
| 賃料改定の履歴 | 過去の増減額請求・合意内容 | 契約書の記載額と現在の実際の金額が異なることがあるため |
（参考：e-Gov法令検索『借地借家法（平成三年法律第九十号）』）
賃借権をめぐるトラブルと売却に困ったときの相談先
賃借権が関係する不動産では、地代・賃料の改定、更新、譲渡承諾などをめぐって当事者間の意見が合わないことがあります。売却時には権利関係の複雑さから買主が見つかりにくい場合もあるため、問題の内容に応じて相談先や売却方法を選びましょう。
地代・賃料や更新をめぐるトラブルは専門家に相談する
地代・賃料の増減額、滞納、契約更新、更新料などをめぐる問題は、契約書の内容やこれまでの経緯によって判断が変わります。相手方から値上げや更新条件の変更を求められても、その通知だけで新しい条件に合意したことになるわけではありません。
当事者間で合意できない場合は、民事調停や訴訟などの手続きが必要になることもあります。更新料についても、契約条項や具体的事情によって扱いが異なるため、一律に支払義務の有無を判断することはできません。
相談する際は、賃貸借契約書、地代・賃料の支払い履歴、更新時の書類、相手方から届いた通知などをそろえておくと状況を整理しやすくなります。法律上の争いが生じている場合は、弁護士などの専門家へ相談しましょう。
（参考：法テラス「賃貸借契約｜よくある相談」）
権利関係が複雑な不動産では仲介と買取を比較する
借地権や賃借権が関係する不動産の主な売却方法は、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買主となる「買取」です。
仲介は市場で買主を探すため、より高い価格を目指しやすい一方、権利関係が複雑な物件では買主が限定され、売却まで時間がかかることがあります。買取は買主探しが不要で、売却期間や手続きを短縮しやすい反面、一般に仲介より売却価格が低くなる傾向があります。
どちらが適しているかは、価格を優先するのか、売却までの期間や交渉の負担を抑えたいのかによって変わります。査定価格だけでなく、買取条件や費用も含めて比較しましょう。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
| 売却価格 | 市場で買主を探すため高値を目指しやすい | 仲介より低くなる傾向がある |
| 売却までの期間 | 買主が見つかる時期に左右される | 買主探しが不要で短縮しやすい |
| 権利関係の調整 | 買主が受け入れられる条件に整える必要がある | 権利関係に詳しい買取業者なら相談できる場合がある |
| 向いているケース | 価格を重視して時間をかけられる場合 | 早期売却や手続負担の軽減を重視する場合 |
借地権・共有持分など複雑な不動産は専門業者への相談も検討する
借地権、底地、共有持分など複数の権利が関係する不動産は、通常の所有権だけの物件よりも関係者との調整事項が多くなります。地主との交渉が進まない、共有者間で意見がまとまらないといった事情がある場合は、権利関係に詳しい不動産会社や弁護士などへの相談も選択肢です。
リアルエステートでは、借地権・底地・共有持分など、権利関係が複雑な不動産の相談を受け付けています。借地権付き建物については、市街化調整区域や再建築不可など、一般に扱いが難しい物件も買取相談の対象です。直接買取の場合は、仲介手数料もかかりません。
また、当社の「おうちの相談室」では、相続や権利関係の課題について、必要に応じて弁護士や税理士などの知見も交えながら解決方法を検討しています。売却方法が分からない場合は、費用をかけて権利関係を変更する前に、現在の契約や登記の状況を整理したうえでご相談ください。
まとめ
賃借権は、賃貸借契約に基づき、賃料を支払って他人の土地や建物を使用・収益する権利です。所有権とは異なる債権であり、譲渡や転貸には原則として賃貸人の承諾が必要です。
建物所有を目的とする土地の賃借権は借地権に含まれ、借地上建物の登記によって第三者へ対抗できる場合があります。建物賃借権では、建物の引渡しが重要な対抗要件です。
賃貸中の不動産や借地権付き建物を売却するときは、契約の承継、地主の承諾、地代・賃料の状況などを事前に確認しましょう。権利関係や当事者間の交渉が複雑な場合は、不動産会社や弁護士などの専門家へ早めに相談することが重要です。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
