法定更新とは？借地権が更新される条件や更新しない場合の選択肢を解説

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紙の書類を見ながら調べものをする夫婦。

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法定更新とは、借地契約の期間満了後も一定の要件を満たすことで契約が更新される仕組みです。この記事では、法定更新されるケース・されないケース、更新料の扱い、契約満了前の確認事項、借地権を更新しない場合の選択肢を解説します。

【２】記事本文
＜リード文＞
借地契約の更新日が近づいているものの、「地主と更新条件について合意できなかったらどうなるのだろう」「手続きをしないまま契約期間が満了すると、土地を返さなければならないのだろうか」と不安に感じている方もいるのではないでしょうか。

普通借地権では、契約期間が満了しても、一定の要件を満たしていれば「法定更新」によって契約が更新されます。一方で、契約の種類や借地上の建物の有無などによっては、法定更新が適用されないケースもあるため、注意が必要です。

この記事では、法定更新の仕組みや成立するケースとしないケース、更新料の扱いについて解説します。契約満了前に確認しておきたいポイントや、借地権を更新しない場合の選択肢も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

法定更新とは？

借地契約の更新方法には、大きく分けて「法定更新」と「合意更新」があります。借地契約の期間満了日が迫っているのなら、まずは両者の違いを把握しておきましょう。

ここでは、法定更新の定義と合意更新との違いを解説します。

法定更新の定義

法定更新とは、地主と借地人が更新について合意していなくても、借地借家法の要件を満たすことで借地契約が更新されたものとみなされる仕組みです。普通借地権では、借地人が契約の更新を請求した場合は同法第5条第1項、期間満了後も土地の使用を継続した場合は同条第2項が適用されます。

いずれの場合も、借地上に建物があり、地主が正当事由に基づく異議を遅滞なく述べなければ更新が成立します。更新後は原則として従前の契約と同一の条件が引き継がれますが、存続期間は同法第4条により、最初の更新は20年、その後の更新は10年です。当事者がこれより長い期間を定めた場合は、その期間となります。

正当事由については、後述の「借地権が法定更新されないケース」で詳しく解説します。

参考：『借地借家法第4条・第5条｜e-Gov法令検索』

法定更新と合意更新との違い

法定更新と合意更新の大きな違いは、地主と借地人による「更新の合意」が必要かどうかです。

法定更新は、地主と借地人が更新について合意していなくても、借地借家法で定められた要件を満たせば成立します。一方、合意更新は、地主と借地人が話し合ったうえで契約を更新する仕組みです。更新料や更新後の地代などについて協議し、双方が納得した条件で契約を更新します。

借地権が法定更新されるケース

普通借地権では、契約期間の満了後も借地上に建物があり、借地人が土地の使用を継続している場合、地主から正当事由に基づく異議がなければ、法定更新が成立します。ここでは、借地権が法定更新されることのある具体的なケースを紹介します。

借地権の更新手続きを忘れる

契約満了日までに更新手続きをしなかったとしても、それだけで直ちに借地契約が終了するとは限りません。

普通借地権では以下の要件を満たしている場合、契約期間の満了時に更新手続きを忘れていたとしても、契約が更新されることがあります。

• 借地上に建物が存在する
• 借地人が継続して土地を使用している
• 地主が正当事由に基づき異議を述べていない

「更新契約書を取り交わしていないから、すぐに土地を明け渡さなければならない」と慌てる必要はありません。

関連記事：借地権の更新忘れ、どうなる？法定更新の仕組みと地主への対処法

更新料について地主と合意できない

契約更新にあたり、地主から更新料の支払いを求められるケースがあります。しかし、提示された金額に納得できず、地主との話し合いがまとまらないまま契約満了日を迎えることもあるでしょう。

このケースでも、借地上に建物があり、契約満了後も土地の使用を継続しているなどの要件を満たしていれば、法定更新となることがあります。

なお、法定更新による契約更新時の更新料の支払い義務については、後述します。

関連記事：借地権の更新料は払う必要がある？支払い義務の有無と相場、拒否できる場合を解説

地代の増減額の話し合いが平行線をたどる

契約更新を機に、地主から地代の増額を求められるケースは珍しくありません。一方、借地人側から周辺の地代相場や経済事情などを踏まえて、地代の減額を求めるケースもあるでしょう。

双方の希望額に隔たりがあり、地代について合意できないまま契約満了日を迎えた場合でも、法定更新の要件を満たしていれば、借地契約が更新される可能性があります。

関連記事：地代の値上げを要求されたらどうする？対処の手順を解説！

借地権が法定更新されないケース

借地契約の満了後に、全ての借地権が法定更新されるわけではありません。地主が正当事由に基づいて更新を拒絶した場合や、そもそも更新を前提としない定期借地権で契約している場合などは、法定更新されないことがあります。

ここでは、借地権が法定更新されない主なケースを見ていきましょう。

地主側に契約更新を拒絶する正当事由がある

普通借地権でも、地主が借地人による土地の使用継続に対して遅滞なく異議を述べ、その異議に「正当事由」が認められる場合には法定更新されません。

地主の正当事由を認めるかどうかは、借地借家法第6条で以下のように規定されています。

• 地主と借地人が土地を必要とする事情
• 借地契約に至った経緯やこれまでの契約関係
• 土地の利用状況
• 立退料など地主からの財産上の給付の申出

地主が「土地を自分で使用したい」という理由だけで、借地契約の更新を拒絶できるわけではありません。借地人側の土地利用の必要性やこれまでの経緯、現在の土地の利用状況なども含めて判断されます。

参考：『借地借家法第6条｜e-Gov法令検索』

関連記事：借地権更新拒絶の正当事由を満たすには？土地活用を実現する地主の戦略

定期借地権で土地を借りている

定期借地権等は、普通借地権のような法定更新を前提としない仕組みです。ただし、借地関係が終了するタイミングや建物の取り扱いは種類によって異なります。

• 一般定期借地権
• 事業用定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権

このうち、一般定期借地権や事業用定期借地権は契約更新を前提としていません。契約期間が満了したら借地権が終了し、原則として借地人が建物を取り壊して土地を地主へ返還します。

一方、建物譲渡特約付借地権は、設定後30年以上が経過した時点で借地上の建物を地主へ譲渡する旨をあらかじめ定めておき、建物の譲渡によって借地権を消滅させる仕組みです。

関連記事：定期借地権は更新できる？契約終了後の対応と再契約のルール

普通借地権で借地上に建物が存在しない

借地借家法第5条第2項による普通借地権の法定更新は、契約期間の満了時に借地上に建物が存在していることが要件です。契約期間が満了した時点で建物が存在しない場合は、借地人が土地の使用を続けていたとしても、同項に基づく法定更新は適用されません。

ただし、借地借家法が施行された1992年8月1日より前に設定された借地権については旧借地法が適用され、契約更新に関する取り扱いが異なります。具体的には、借地上に建物がなくても借地人が土地を継続して使用しており、地主側が契約終了の意向を示さないときには法定更新されます。

参考：『借地借家法附則第6条｜e-Gov法令検索』

法定更新でも更新料を支払う必要はある？

借地権が法定更新されたからといって、更新料の支払い義務が当然に発生するわけではありません。借地借家法には、借地権の更新料について一律に支払いを義務づける規定はないためです。

ただし、以下のケースでは、更新料の支払いが必要になることがあります。

• 契約書に法定更新の場合にも適用される更新料の定めがある場合
• 地主と借地人の間で更新料を支払う旨の合意が成立している場合
• 過去の支払経緯などから、更新料を支払う旨の黙示の合意が認められる場合

過去に更新料を支払った事実は、合意の有無を判断する材料にはなりますが、それだけで当然に支払義務が生じるわけではありません。

更新料の目安として「自用地価格×借地権割合×5％程度」とする計算方法が紹介されることもありますが、法律で定められた一律の金額や算定方法はありません。実際の金額は、地域の慣行や契約内容などによって異なります。

関連記事：借地権の更新料が高すぎる！相場・計算方法・減額交渉の手順を解説

借地契約満了日が近づいたら確認すべきこと

借地契約の満了日が近づいたら、更新手続きを進める前に、現在の契約内容をあらためて確認しておくことが大切です。特に確認しておきたい項目は、以下の通りです。

• 契約の種類：更新可能な旧借地権・普通借地権か、それとも更新のない定期借地権か
• 契約期間：現在の契約がいつ終わるか
• 更新期間：契約を更新した場合、次の契約期間はどのくらいになるか
• 地代：地代の改定方法や増減に関する取り決めはあるか
• 更新料：契約更新時に更新料を支払う旨が記載されているか

これらの事項を確認したうえで、更新を希望するなら早めに地主へ伝えましょう。余裕を持って更新条件について話し合うことで、認識の食い違いやトラブルを未然に防げ、地主との良好な関係を維持しやすくなります。

関連記事：借地権の更新手続きはどうする？更新料の相場やトラブル事例・対策も解説

借地権を更新しない場合の選択肢

普通借地権では、借地人が更新を希望しないだけで契約が自動的に終了するとは限りません。契約を終了したい場合は、期間満了前に地主と終了方法を確認しておくことが大切です。

借地契約を終了する場合は、地主へ土地を返還する方法のほか、借地権を第三者へ売却する方法もあります。どちらの方法を選ぶかによって、建物の取り扱いや地主との手続きが異なるため、それぞれの特徴を把握したうえで早めに対応しましょう。

地主へ返還する

借地契約を終了して土地を地主へ返還する場合、原則として借地上の建物を解体し、更地にしたうえで返還します。

普通借地権で借地権の存続期間が満了し、契約が更新されない場合は、借地借家法第13条に基づき、借地人は地主に対して借地上の建物などを時価で買い取るよう請求できます。地主が正当事由に基づいて更新を拒絶し、契約が終了する場合は、その典型例です。

建物買取請求権を行使する際は、主に以下の点を確認します。

• 借地権の存続期間が満了していること
• 契約が更新されていないこと
• 借地上に借地人が権原に基づいて所有する建物などがあること
• 借地人が地主に買取請求の意思を示すこと

建物買取請求権が成立した場合、地主は原則として買取請求を拒否できません。なお、一般定期借地権や事業用定期借地権等では、原則として建物買取請求権はありません。

関連記事：借地権の建物買取請求権とは？借地上の建物を買い取ってもらえる仕組みを解説

専門の不動産業者に売却する

「解体費用を負担したくない」「建物買取請求権を行使する要件を満たしていない」場合には、借地権を売却するのは選択肢の一つです。

借地権は地主との権利関係や住宅ローンが利用しにくいなどの問題から、一般の買い手を見つけるのは難しい傾向にあります。しかし、借地権を専門に取り扱う不動産買取業者へ売却する方法もあります。こうした業者には、買い取った借地権を活用するためのノウハウがあるためです。

ただし、借地権が土地の賃借権である場合、第三者へ譲渡するには原則として地主の承諾が必要です。無断で譲渡するとトラブルにつながる恐れがあるため、借地権の売却を検討する際は事前に地主へ相談しましょう。

地主から承諾を得られない場合でも、一定の要件を満たせば、裁判所に地主の承諾に代わる許可を下してもらう制度を利用できます（借地非訟）。

関連記事：借地権の売却相場は？計算方法や高く売るためのコツも解説

まとめ

普通借地権では、契約期間が満了しても、借地上に建物があり土地の使用を継続しているなどの要件を満たせば法定更新されます。一方、地主に更新を拒絶する正当事由がある場合や定期借地権で契約している場合などは法定更新されないため、契約満了日が近づいたら、まずは契約内容を確認することをおすすめします。

契約満了を機に借地権を手放したい場合は、借地権を専門に取り扱う不動産買取業者へ売却するのも一つの方法です。

「更新条件について地主との話し合いがまとまらない」「借地権を更新するか売却するか迷っている」といった場合は、リアルエステートの「おうちの相談室」にご相談ください。借地・底地をはじめ権利関係の複雑な不動産のプロが、お悩みの解決をサポートします。

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エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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