借地権の更新手続きはどうする？更新料の相場やトラブル事例・対策も解説

借地権付きの土地に家を建てて暮らす中で、「いつ契約を更新すればよいか」「更新手続きはどのように進めるか」といった疑問を抱くこともあるでしょう。

借地権の種類によって契約更新の可否や更新後の存続期間は異なるため、まずは自分がどの借地権で契約を交わしているか確認することが大切です。その上で、契約を更新するかどうかを検討しましょう。

この記事では、借地権の種類別の更新可否や更新手続きの方法、更新しない場合の選択肢について解説します。契約更新時によくあるトラブル事例と対策も紹介するため、ぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権の種類によって契約更新の可否は異なる

借地権は、契約期間が満了したからといって必ずしも更新できるとは限りません。地主と契約している借地権の種類によって更新の可否や更新後の条件が変わるため、注意が必要です。ここでは、借地権の種類別に契約更新の可否を解説します。

旧借地権・普通借地権は更新可能

借地権のうち、契約更新が可能なのは以下の2種類です。

• 旧借地権
• 普通借地権

旧借地権は、従来の借地法（1992年8月1日廃止）に基づいて設定された借地権を指します。当初の契約期間は、堅固建物（鉄筋コンクリート造など）が30年以上、非堅固建物（木造など）が20年以上です。更新後の存続期間は、堅固建物が30年、非堅固建物が20年で、合意があればさらに長期に設定できます。

普通借地権は現行の借地借家法に基づいて設定された、定期借地権以外の借地権を指します。当初の契約期間は堅固・非堅固建物ともに30年、更新期間は1回目が20年、2回目以降が10年です。旧借地権同様、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定できます。

関連記事：借地権の旧法・新法の違いを徹底解説

定期借地権は更新不可

定期借地権は現行の借地借家法の施行により新たに設けられた借地権で、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3種類があります。

定期借地権の特徴は、契約更新ができない点です。一般定期借地権は50年以上、事業用定期借地権は10年以上50年未満、建物譲渡特約付借地権は30年以上の契約期間で設定され、期間満了後は土地を更地にして地主へ返還しなければなりません。ただし、建物譲渡特約付借地権の場合、借地上の建物を地主に時価で買い取ってもらえます。

関連記事：定期借地権は更新できない？再契約の方法と注意点を解説

借地権を契約更新する方法

地主から借りた土地に設定された借地権が旧借地権や普通借地権の場合、更新請求・合意更新・法定更新のいずれかの方法で契約更新が可能です。一般的なのは合意更新ですが、他の方法も把握しておきましょう。ここでは、借地権契約を更新する3つの方法について解説します。

更新請求

更新請求は、借地人が地主に対して契約更新を申し出る手続きです。借地上に借地人の居住用建物があり、かつ地主に契約更新を拒否する正当な事由がない場合、地主は更新請求を拒否できません。このケースでは、従前と同じ条件で契約が更新されます。

合意更新

合意更新は、借地契約の期間が満了した際に、地主と借地人の合意の上で契約を更新する方法です。更新後の地代も協議で決めます。このとき、地主から契約更新料を請求されることがありますが、賃貸借契約書に更新料の支払いが明記されていない場合、原則として支払う義務はありません。

法定更新

契約期間満了時に更新請求や合意更新が行われなかった場合、借地借家法の規定に基づき自動的に契約が更新されます。地主は正当事由がない限り、契約更新を拒否できません。

ただし、契約期間満了時、借地上に借地人の住む家が存在しない場合は法定更新が適用されず、契約はそのまま終了します。

借地権を契約更新しない場合の選択肢

「より便利な場所に住み替えたい」「相続した借地権付き建物を手放したい」といった理由から、借地権の契約を更新したくないと考えることもあるでしょう。ここでは、借地権の契約を更新しない場合の対応方法について解説します。

地主に借地権を返還する

借地権の契約を更新しない場合、借地上の建物を解体し、更地にして地主へ返還する必要があります。このケースでは、建物の解体費用（一般的に100万円以上）は原則として借地人が負担します。

ただし、場合によっては建物ごと引き取ってもらえる、もしくは解体費用の一部を負担してくれることもあるため、一度地主に相談してみるとよいでしょう。

建物買取請求権を行使する

借地権の契約期間が満了し、地主の都合で契約が更新されなかった場合、借地人は地主に建物買取請求権を行使できます。

建物買取請求権とは、地主に借地上の家を買い取るように請求できる権利です。借地人が建物買取請求権を行使した時点で売買契約は成立し、地主は拒否できません。地主が建物を買い取る価格は「時価」と定められています。

ただし、建物買取請求権を行使するには「土地上に建物があること」「地主が契約更新を拒否したこと」「借地人から地主へ建物買取請求の意思表示をしたこと」といった要件を満たす必要があります。地主に建物を買い取ってほしいなら、まずは要件を満たしているか確認しましょう。

関連記事：借地権の買取請求権とは？借地上の建物を買い取ってもらえる？！

借地権の契約更新をしないなら売却も可能

借地権の契約更新を考えていないものの、「解体費用を負担したくない」「建物買取請求権の要件を満たしていない」といったケースでは、そのままの状態で売却するのもひとつの方法です。ここでは、借地権を売却する4つの方法について解説します。

地主に売却する

建物買取請求権を行使する要件を満たしていない場合でも、まずは地主に借地権の売却を打診することをおすすめします。

借地権を第三者に売却するには、地主の承諾と譲渡承諾料の支払いが必要です。一方、地主自身が買主となるケースでは譲渡承諾料を支払う必要がなく、余計な費用がかかりません。地主にとっては借地権を買い取ると土地全体を自由に活用できるメリットがあるため、第三者への売却より高値で取引できる可能性があります。

ただし、地主が買い取る意思がなければ、取引は成立しません。地主に借地権の買取を拒否されたら、専門の不動産会社に相談するとよいでしょう。

借地権と底地を同時売却する

地主も土地を手放したいと考えているなら、借地権と底地の同時売却を提案するとよいでしょう。同時売却とは、借地権と底地をまとめて一体の不動産として売却することです。

借地権と底地を単独で売りに出しても、いずれの買い手も不動産全体を自由に活用できません。一方、借地権と底地をセットで購入すれば、買い手は自分の意思で活用が可能な不動産を取得できます。そのため、借地権と底地をそれぞれ単独で売りに出すより需要が高まり、早期売却や高値での取引が期待できます。

ただし、売却代金の分配を巡って地主とトラブルになる恐れがあるため、事前にしっかりと話し合って取り決めておくことが重要です。

関連記事：借地権売却の方法と注意点を徹底解説！地主への交渉術も紹介

借地権と底地を等価交換してから売却する

等価交換とは、借地権の一部と底地の一部を等しい価値で交換し、借地人と地主が互いに所有権を持つ土地を取得する方法です。等価交換することで通常の不動産同様に売却できるため、より早く買い手が見つかる可能性が高まります。

地主にも土地を自由に活用できるメリットがあるため、借地権を手放したいなら一度相談してみるとよいでしょう。

ただし、等価交換には土地の測量や分筆が必要で、費用の負担割合を地主と話し合って決める必要があります。また、個々の土地の面積が狭くなって活用しにくくなるなど、等価交換が向いていない土地もあるため注意が必要です。

専門の不動産会社に買い取ってもらう

地主に土地を手放す意思がない場合、専門の不動産会社に直接買い取ってもらうことをおすすめします。

借地権専門の不動産会社に売却する際は、借地権に関する相談・買取実績が豊富な不動産会社に相談することがポイントです。借地権に精通した不動産会社は地主との交渉術にも長けており、より円満でスピーディーな売却が期待できます。

関連記事：借地権の買取業者を一覧で紹介！相場や選び方、高額買取のポイントも解説

借地権の更新で起こりがちなトラブル事例と対策

借地権の契約を更新する際は、地主との間でさまざまなトラブルが発生する恐れがあります。トラブルを未然に回避するには、どのような問題が起こりやすいか事前に知り、対策を考えておくことが大切です。ここでは、借地権の契約更新時に注意したいトラブル事例と対策について解説します。

地主から契約更新を拒否される

借地権の契約更新を請求しても、「自分や子どもの家を建てたい」といった理由で拒否されることがあります。しかし、土地上に借地人の住む家が建っており、地主に「土地を使用する必要性がある」などの正当事由がない限り、契約更新は拒否できません。

地主がかたくなに契約更新を拒む場合、建物買取請求権を行使するか、借地権に詳しい弁護士や不動産会社といった専門家に依頼して対応してもらうとよいでしょう。

地主から地代の値上げを要求される

借地権の契約更新を機に、地主から地代の値上げを求められることがあります。しかし、地代の値上げには、「周辺の地価が高騰した」「税金が上がった」といった正当事由が必要です。地代の値上げを求められたときは、まずは根拠を確認するとよいでしょう。

また、地主の提示額が妥当か判断するには、地代の相場を知ることも欠かせません。一般的に、普通借地権の地代は土地の固定資産税額の3倍〜5倍程度が目安とされています。地主が提示した金額が相場とかけ離れている場合、周辺相場を示す資料を用意し、根拠をもって交渉すると納得してもらいやすくなります。

関連記事：借地権の地代、月々の目安は？計算方法と相場を解説

地主から高額な更新料を請求される

契約更新のタイミングで、地主から高額な更新料を請求されるケースも珍しくありません。しかし、賃貸借契約書に更新料について明記されていない場合は支払う義務がないため、まずは契約書を確認することが大切です。

また、請求された更新料が適正か確かめることも重要です。更新料の相場は、借地権価格の5％程度といわれています。借地権価格の求め方は以下の通りです。

借地権価格＝更地価格×借地権割合

適正な借地権価格を求めるのが難しい場合、専門の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

関連記事：借地権の更新料はいくら？支払い時期・相場・計算方法などを解説

借地権の更新手続きをし忘れる

借地権の契約期間が満了しているにもかかわらず、契約更新を忘れるトラブルも考えられます。旧借地権や普通借地権の場合、特別な手続きを行わなくても自動的に法定更新されます。そのため、契約更新を忘れたとしても、地主に土地を返還する必要はありません。

旧法から新法への契約変更を要求される

旧借地法に基づく旧借地権で契約を結んでいる場合、契約更新を機に借地借家法に基づいた契約への変更を要求されることがあります。借地借家法に基づく借地権には「定期借地権」があり、地主にとっては契約期間満了時に確実に土地を返還してもらえるメリットがあるためです。

しかし、旧借地権で借地契約を交わしている場合、従来の契約条件のまま契約更新されます。借地人の合意がない限り、地主が一方的に切り替えることはできません。

地主との話し合いが平行線をたどるなら、借地権に精通した弁護士といった専門家に相談し、交渉のサポートを受けることをおすすめします。

まとめ

借地権にはいくつかの種類がありますが、旧借地権・普通借地権は契約更新が可能で、定期借地権のみ更新できません。借地権の契約更新を考えているなら、まずは自分がどの借地権で契約しているか確認することが大切です。

ただし、旧借地権・普通借地権の場合は契約期間満了時に更新手続きをしなくても、地主に正当事由がない限り、従前の契約内容で自動的に更新されます。

借地権の契約更新を機に売却を考えているなら、リアルエステートの「おうちの相談室」をご活用ください。弁護士などの専門家とも提携しているため、地主との交渉もサポートします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける