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2026/09/02底地の売却方法5選！売却相場や高く売るコツ、税金まで解説
- 底地・借地
「底地を売却したいけれど、借地人がいる状態でも売れるのだろうか」「いくらくらいで売却できるのか知りたい」とお悩みの地主の方もいるのではないでしょうか。
借地人に貸している底地でも、地主の判断で売却することは可能です。ただし、買い手が自由に土地を利用できないなどの理由により、一般的な土地に比べると売却するのは難しいのが実情です。
この記事では、底地を売却する5つの方法と売却価格の目安を解説します。少しでも高く売るためのコツや、売却時にかかる税金・費用、注意点、具体的な手続きの流れも紹介するので、底地の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
底地とは？売却できる？
底地とは、借地権が設定されている土地のことです。地主が土地を所有し、借地人が借地権に基づいてその土地を利用している状態を指します。
底地は、借地人に貸している状態でも売却できます。また、底地を売却すること自体について、原則として借地人の承諾を得る必要はありません。
ただし、借地権が第三者への対抗要件を備えている場合、底地を売却して地主が変わっても、原則として借地関係は新しい地主に引き継がれます。買い手が土地を自由に利用できるわけではないため、一般的な土地と比べると売却の難度は高くなる傾向があります。
底地の売却が難しい具体的な理由については、次章で詳しく解説します。
関連記事：底地とは？活用・売却・相続前に知っておきたい基本知識
底地の売却が難しい理由
底地は通常の土地と異なり購入を検討する層が限られ、売却までに時間がかかることがあります。スムーズに手放すには、売却が難しい理由を把握し、状況に応じた対策を検討しましょう。
ここでは、底地の売却が難しい主な理由を解説します。
買い手が自由に土地活用できない
底地を実際に使用できるのは、借地権を持つ借地人です。たとえ第三者が購入しても、自由に建物を建てたり、自ら土地を利用したりできるわけではありません。自宅や収益物件の建築を目的とする一般的な購入希望者にとっては利用上の制約が大きく、底地の買い手になりにくいといえます。
底地の売却先として主なターゲットとなるのは、借地人から得られる地代収入を目的とする不動産投資家などが中心です。一般的な土地よりも購入希望者の範囲が狭いため買い手が見つかりにくく、売却難度も高くなる傾向があります。
収益性がそこまで高くない
前述のように、底地の主な買い手となるのは、地代収入を目的とする不動産投資家などです。しかし、底地はアパート経営やワンルームマンション経営などと比べると高い収益性を見込みにくい点が課題となります。
底地を購入しても、地主が得られる収入は基本的に借地人から受け取る地代です。土地を自由に活用して賃貸物件を建てたり、用途を変更して収益性を高めたりすることはできません。
そのため、底地は投資対象として見たときに魅力を感じにくく、不動産投資家からも購入を敬遠されやすいのが実情です。
融資を受けにくい
買い手が底地を購入する際に金融機関から融資を受けにくいことも、売却が難しい理由の一つです。底地は借地権が設定されており、買い手が自由に利用できないなどの理由から、一般的な土地より担保評価が低くなりやすい傾向があります。買い手が底地を購入したいと考えていても、希望どおりにローンを組めないケースは少なくありません。
結果として、購入できるのは現金で一括購入できる投資家などに限られるため、一般的な土地と比べて売却に時間がかかりやすい点も底地特有の難しさといえるでしょう。
底地の売却方法5選と売却価格相場
一般的には買い手を見つけるのが難しいとされる底地ですが、売却できないわけではありません。借地人に売却するほか、借地権とセットで売却する、不動産業者に買い取ってもらうなど、状況に応じた方法を選択できます。
ここでは、底地を売却する5つの方法について、売却価格の目安や価格を左右する要因とともに解説します。
関連記事：底地の買取相場はなぜ安い？価格が決まる要因と高く売るためのコツ
借地人に売却する
底地を売却する場合、まず検討したい相手が借地人です。
借地人が底地を購入すると、これまで地主が所有していた土地の所有権と、自身が持つ借地権を一体化できます。借地人にとっては、地主の権利に制約されることなく土地を利用できるようになるため、土地を自由に活用したいと考えている場合には購入に応じてもらえる可能性があります。
また、第三者へ売却する場合と異なり、借地人には土地の所有権を取得し、借地権による制約が解消されるメリットがあるため、比較的高値での売却も期待できます。売却相場は、更地価格の50％ほどです。
底地の一部と借地権の一部を等価交換してから売却する
借地人が「借地権そのものを売却する意思はないものの、土地を自由に活用したい」と考えている場合は、底地の一部と借地権の一部を等価交換する方法があります。
等価交換とは、地主が持つ底地の一部と、借地人が持つ借地権の一部を価値が釣り合うように交換する方法です。交換後は、それぞれが取得した土地について底地と借地権の権利関係が解消され、地主と借地人がそれぞれ完全所有権の土地を持つ形になります。
例えば、地主が取得した部分については借地権がなくなるため、通常の土地と同じように第三者へ売却しやすくなります。また、底地だけを売る場合と比べて利用上の制約が少なくなることから、更地価格に近い価格で売却できる可能性がある点もメリットです。
ただし、等価交換を行うには、地主と借地人の双方が土地の分け方や評価額などについて合意する必要があります。等価交換を検討する際は、借地人との関係性や土地の形状なども踏まえることが大切です。
関連記事：底地と借地権の等価交換とは？手続きの流れやメリット・デメリットを解説
底地と借地権を同時売却する
借地人も借地権を手放したいと考えている場合は、底地と借地権の同時売却を提案するのは一つの手です。
底地と借地権を一体で売却すれば、買い手は土地の完全所有権を取得できます。底地だけを購入する場合のような利用上の制約がなくなるため、それぞれを単独で売却するよりも買い手が見つかりやすくなるのがメリットです。また、完全所有権の土地として売却できることから、更地価格に近い金額での売却も期待できます。
ただし、同時売却を行うには地主と借地人の双方が売却に合意する必要があります。加えて、売却代金を地主と借地人でどのように配分するかについても、あらかじめ話し合っておかなければなりません。スムーズに売却を進めるには、売却条件や代金の配分について事前に調整しておくことがポイントです。
底地を不動産業者の仲介で売却する
底地は、不動産業者に仲介を依頼し、不動産投資家などの買い手を探してもらう方法でも売却できます。
底地の主な収益源は、借地人から受け取る地代です。そのため、底地の購入価格に対して十分な地代収入が見込めるなど、投資対象として収益性があると判断されれば、購入を希望する投資家が見つかる可能性があります。
なお、仲介で底地を売却する場合の価格は、土地の立地や地代の金額、借地契約の内容などによって変動します。
底地を不動産業者に直接売却する
底地の売却が難航しそうな場合は、底地や借地権の取り扱いを得意とする不動産業者に直接買い取ってもらうのは選択肢の一つです。専門の不動産業者であれば、一般の買い手には売却しにくい底地でも、権利関係や収益性などを踏まえて買い取ってもらえる可能性があります。
仲介のように買い手を探す必要がなく、条件が合えば比較的スムーズに売却を進めやすい点もメリットです。借地人との交渉が難しい場合や、できるだけ早く底地を手放したい場合にも検討しやすい方法といえるでしょう。
ただし、売却価格は一律ではありません。土地の立地や地代、借地契約の内容に加え、買取業者ごとの査定基準によっても金額は異なります。
関連記事：底地を買取業者に売却するメリットは？注意点や買取業者の選び方を解説！
底地を少しでも高く売却するコツ
底地は一般的な土地より買い手が限られるものの、借地人との関係や契約条件などを整えることで、より良い条件で売却できる可能性があります。
ここでは、底地を少しでも高く売却するために意識したいポイントを解説します。
借地人と良好な関係を構築する
底地を少しでも高く売却したいと考えているなら、借地人との良好な関係を維持・構築しましょう。
前述のように、底地を単独で売却する場合、借地人は第三者よりも高値での売却を期待しやすい相手です。借地人が底地を購入すれば、借地権と所有権を一体化でき、土地をより自由に活用できるようになるからです。
日頃から借地人と良好な関係を築いておけば、底地の売却を持ちかけた際にも話し合いが進みやすくなる可能性があります。また、借地人が底地そのものを購入する意思がない場合でも、借地権と底地の同時売却や、底地の一部と借地権の一部を等価交換する方法について相談できることもあるでしょう。
底地の売却先の選択肢を広げるには、借地人との関係を悪化させないよう配慮しながら、売却の意向や希望条件を丁寧に伝えましょう。
借地契約や地代の条件を見直す
底地を少しでも高く売却するには、借地契約の内容や現在の地代が適正かどうかを確認しておくことも大切です。特に、契約締結日から長い年月が経過している場合、土地の価格や固定資産税などの公租公課、周辺の地代水準が変化し、現在の地代が実情に合わなくなっていることがあります。
地代が周辺相場などと比べて不相当になっている場合は、必要に応じて借地人と協議し、地代の見直しを検討するとよいでしょう。話し合いで合意できない場合には、地代増減請求という手段も検討できます。
底地を購入する不動産投資家にとって、地代収入は収益性を判断する大切な要素です。借地契約の内容や地代の水準を適正な状態に整えておくことで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。
複数の不動産業者に査定を依頼する
1社だけでなく複数の不動産業者に査定を依頼することも、底地を少しでも高く売却するコツの一つです。
仲介と買取のどちらを検討する場合でも、不動産業者によって査定時に重視するポイントが異なるため、提示される金額に差が出ることがあります。中には、査定額に100万円単位の差が生じるケースも珍しくありません。複数社の査定額を比較すれば、所有する底地のおおよその相場を把握しやすくなり、提示された価格が妥当かどうかも判断しやすくなるでしょう。
特に不動産業者による買取では、査定額が売却価格を大きく左右します。査定額に加えて売却条件や手続きの進め方も比較し、納得できる不動産業者を選びましょう。
底地売却時に押さえておきたい注意点
底地を売却する際は、売却方法や売却価格の目安だけでなく、税金や諸費用、権利関係についても事前に確認しておくことが重要です。想定外の出費や借地人とのトラブルを避けるためにも、売却前に注意点を把握しておきましょう。
ここでは、底地を売却するときに押さえておきたいポイントを解説します。
売却時には税金や費用がかかる
底地を売却する際には、税金や各種費用がかかります。あらかじめ必要な費用を把握し、売却後にどの程度の金額が手元に残るのかを確認しておきましょう。
まず、底地の売買にあたって紙の売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じた印紙税がかかります。また、不動産業者に仲介を依頼して売買が成立した場合には、仲介手数料の支払いも必要です。さらに、底地の売却によって譲渡所得が生じた場合には、所得税や住民税などが課されます。
土地の境界が確定していない場合にも注意が必要です。取引条件によっては買い手から確定測量を求められることがあり、その場合は別途、測量費用が発生します。
売却価格だけで判断せず、税金や諸費用を差し引いた後の手取り額まで踏まえて売却条件を判断しましょう。
なお、不動産業者に底地を直接買い取ってもらう場合、仲介手数料はかかりません。
関連記事：底地・借地権の税金一覧｜売却・購入時の税金と譲渡所得税を解説
共有名義の底地全体を売却するには共有者全員の同意が必要
底地が複数人の共有名義になっている場合、土地全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
例えば、相続によって兄弟姉妹など複数人で底地を共有している場合は、一人の判断だけで底地全体の売却はできません。売却を検討する際は、あらかじめ共有者同士で売却の方針や条件について話し合っておくことが大切です。
一方、自分が所有している共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却することが可能です。そのため、他の共有者の反対にあって底地を売却できない場合には、自身の共有持分のみを売却する方法も検討するとよいでしょう。
借地人には事前に売却することを伝える
前述のように、底地を第三者へ売却する際、原則として借地人の承諾を得る必要はありません。とはいえ、底地を売却すると地主が変わるため、借地人が突然の変更に戸惑ったり、不信感を抱いたりする可能性があります。売却後のトラブルを防ぐためにも、可能であれば売却予定がある旨を事前に伝えておくことが望ましいでしょう。
また、売却の意向を伝えることで、借地人自身に底地の購入意思があるかも確認できます。借地人との関係に配慮しながら早めに意向を伝えておけば、購入意思の確認や条件調整も進めやすくなるでしょう。
底地を売却する流れ
底地の売却は、一般的には以下の流れで手続きを進めます。
- 借地契約・名義などの状況を確認する
- 底地に詳しい不動産業者に査定を依頼する
- 売却方法・売却先を決める
- 必要に応じて借地人と交渉する
- 売買契約を締結する
- 決済・所有権移転登記を行う
まずは、借地契約書や登記事項証明書などを確認し、借地契約の内容や土地の名義、地代などの状況を整理します。共有名義の場合は、共有者への売却意思の確認も必要です。
次に、底地の取引に詳しい不動産業者へ査定を依頼します。査定額や借地人の意向などを踏まえ、「借地人に売却する」「仲介で第三者へ売却する」「不動産業者に直接買い取ってもらう」といった方法から、自分に合った売却方法を選びましょう。
借地人への売却や、借地権との同時売却・等価交換を検討する場合は、借地人との交渉も行います。売却条件について合意できたら買い手と売買契約を締結し、決済を経て所有権移転登記を行えば売却は完了です。
底地は通常の土地よりも権利関係が複雑で、売却しにくい不動産です。スムーズに売却するためにも、早い段階から底地の取引実績がある不動産業者へ相談するとよいでしょう。
まとめ
底地は一般的な土地と比べると買い手が限られ、売却しにくい傾向にあります。しかし、決して売却できないわけではありません。「借地人への売却」「底地と借地権の同時売却」「等価交換後に売却」「不動産業者の仲介・買取で売却」など、状況に応じて適した方法を選択しましょう。
底地の売却について「借地人との話し合いが進まない」「どの方法で売るべきか分からない」「買い手が見つからない」とお悩みなら、リアルエステートの「おうちの相談室」へご相談ください。
「おうちの相談室」では、借地・底地や共有持分など、権利関係が複雑な不動産に関する相談に対応しています。状況を整理したうえで、必要に応じて関係者との交渉・調整を行い、弁護士や税理士などの専門家の知見も交えながら解決策をご提案します。
底地をどう処分すればよいか迷っている方は、一人で抱え込まず、まずは「おうちの相談室」へお気軽にお問い合わせください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
