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2026/09/30地代とは？相場や計算方法、値上げを求められたときの対処法を解説
- 底地・借地
地主から土地を借り、その上に建物を建てて住んでいる借地人は、地主に地代を支払う必要があります。「毎月支払っている地代は相場と比べて高いのか」「地主から地代の値上げを求められたらどうすればよいか」といった疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、地代の意味や相場の計算方法、値上げを求められた際の対処法について解説します。地代の支払いが負担に感じるときの選択肢も紹介するため、参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
地代とは？
地主から土地を借りて家を所有している場合、毎月あるいは毎年地代を支払います。地代以外にも、更新料や承諾料が発生することがあります。それぞれ支払う目的やタイミングが異なるため、違いを理解しましょう。ここでは、地代の意味や家賃・更新料・承諾料との違い、地代の種類を解説します。
地代は土地を借りるために地主へ支払うお金
地代とは、借地人が地主の土地を利用する対価として支払う賃料です。地主と借地人が借地契約を結び、借地人が地代を支払うことで、借地人はその土地を利用できる「借地権」と呼ばれる権利を得られます。
地代は毎月支払うケースが一般的ですが、地主と借地人の取り決めによって、一定期間分をまとめて支払うことも可能です。
地代と家賃の違い
地代と家賃はどちらも借りたものを利用する対価として貸主へ支払う賃料ですが、対象となるものが異なります。具体的には、地代は「土地」を借りるときに支払うお金であるのに対し、家賃はアパートやマンション、戸建てなどの「建物」を借りるときに支払うお金です。
地主から土地を借り、その上に自分で所有する家を建てている場合、地主へ支払うのは地代です。賃貸マンションの一室を借りて住むときは、貸主に家賃を支払います。
地代・更新料・承諾料の違い
借地人が地主に支払うのは地代だけではありません。契約条件によっては「更新料」や「承諾料」が発生するケースもあります。
更新料は借地契約の期間が満了し、契約を更新するときに支払う一時金です。ただし、法律上当然に支払い義務が生じるものではありません。
承諾料は、借地権付き建物を第三者へ売却したり、建物を建て替えたりする際に、地主から承諾を得る対価として支払う費用です。譲渡承諾料や建て替え承諾料、条件変更承諾料など、目的によって費用の名目は異なります。
関連記事：借地権の更新料は払う必要がある？支払い義務の有無と相場、拒否できる場合を解説
地代の種類
一口に地代といっても、その種類は「通常の地代」「相当の地代」「実際の地代」の3つに分けられます。
通常の地代とは、一般的な借地契約で支払われる地代です。契約時に権利金を支払い、借地権を設定しているケースでは権利金とは別に継続して地代を支払います。具体的な金額は、周辺にある類似した土地の地代や契約条件を参考に設定されます。
相当の地代とは、借地権の設定に際して通常支払われる権利金に代えて、土地の使用の対価として支払う地代を指します。主に税務上の取り扱いで用いられる考え方で、一定の要件を満たす場合、土地の自用地としての価額に対しておおむね年6％程度が目安とされています。
ただし、「年6％」は税務上の基準で、一般的な借地契約における適正な地代が一律に年6％となるわけではありません。
実際の地代とは、地主と借地人との間で合意し、実際に支払われる地代です。通常の地代や相当の地代を参考に、最終的には当事者間の合意によって実際の支払い額が決まります。
地代相場を計算する方法
地代には、全国一律の相場があるわけではありません。現在支払っている地代が適正かどうかを確認したいなら、複数の方法で相場を算出して比較しましょう。ここでは、地代相場を計算する代表的な方法を紹介します。
公租公課法｜固定資産税・都市計画税から計算する
公租公課法は、土地に課される固定資産税や都市計画税を基準として地代相場を算出する方法です。目安として、住宅地は固定資産税・都市計画税の合計額の3～5倍程度、商業地は5～8倍程度を年間地代とする考え方があります。
住宅地の固定資産税と都市計画税の合計が年間20万円であれば、地代の目安は以下のように計算できます。
20万円×3～5倍＝年間60万～100万円≒月額約5万～8万3,000円
公租公課法は、税額を基に比較的簡単に計算できる点がメリットです。一方、固定資産税などを基準とするため、土地の収益性や直近の賃貸市場の動向が十分に反映できるとは限りません。算出した金額は、あくまでも一つの目安と考えましょう。
積算法｜期待利回りと経費から計算する
積算法とは、土地の価格に期待利回りを掛け、固定資産税などの必要経費を加えて地代を算出する方法です。基本的な計算式は以下のとおりです。
地代＝更地価格×期待利回り＋必要経費
期待利回りとは、土地の価格に対してどの程度の収益を得るのが妥当かを示す割合です。必要経費には、固定資産税や都市計画税などが含まれます。
更地価格が3,000万円、期待利回りが2%、必要経費が年間20万円の場合、地代は以下のように計算できます。
3,000万円×2%＋20万円＝年間80万円≒月額約6万7,000円
期待利回りは土地の利用状況や不動産市場の動向によって変わるため、適切な数字を設定するには専門的な知識が欠かせません。積算法を用いて正確な地代を算定したいなら、不動産業者や不動産鑑定士に相談しましょう。
賃貸事例比較法｜周辺の地代相場と比較して計算する
賃貸事例比較法とは、対象となる土地と条件が似ている周辺の土地について、実際に設定されている地代を比較して相場を求める方法です。
土地の所在地や面積、形状、利用目的、周辺環境が似ている事例を集め、条件の違いを考慮しながら適正な地代を算定します。実際の賃貸事例を参考にするため、現在の市場動向を地代に反映しやすい点が特徴です。
収益分析法｜土地から得られる収益をもとに計算する
収益分析法は、その土地を利用することで得られる収益を基準に地代を算出する方法です。店舗や事業所として土地を利用している場合、事業によって得られる売上や利益を分析し、そのうち適切な範囲を地代として設定します。土地の利用価値や収益性を地代に反映しやすい点が特徴です。
なお、収益分析法は、主に店舗や事業所など、収益を生み出す用途の不動産で用いられる方法です。
地主が地代を見直すタイミング
地代は常に一定というわけではなく、地主から見直しを求められることがあります。土地の価値や市況は常に変化するためです。地主が地代を見直す主なタイミングは、借地契約の更新時、地価の上昇時、周辺の類似した土地の地代上昇時の3つです。それぞれについて、詳しく見てみましょう。
借地契約の更新時
借地契約の更新時は、地主が地代の見直しを検討しやすいタイミングの一つです。借地契約は長期間にわたるため、契約を締結した当時と更新時では、地価や固定資産税が大きく変化している可能性があります。契約更新を機に、現在の地代が土地の状況や市況に見合っているかを確認し、地主から増額を提案されるケースも少なくありません。
数十年前から同じ金額の地代を支払い続けており、現在の土地価格や周辺相場と比べて著しく低い水準である場合、契約更新時に地代の値上げを求められる可能性があります。
地価の上昇時
土地の価格が上昇したときも、地主が地代を見直すタイミングです。借地借家法第11条にも、土地価格の上昇や経済事情の変動によって現在の地代が不相当となった場合に地代の増額を請求できると定められています。
地価の上昇に伴って、土地に課される固定資産税や都市計画税も上がります。税負担が増えたことを契機に、地代の値上げを検討する地主も少なくありません。
周辺の類似した土地の地代上昇時
周辺にある類似した土地の地代が上昇し、自身が借りている土地の地代が相場と比べて低くなったときも、地主が金額を見直すきっかけになります。
例えば、周辺の同程度の広さ・用途・立地条件の土地が月額8万円程度で貸し出されているとします。このとき、自身が借りている土地の地代が長年据え置かれて月額4万円といったケースでは、地主から相場との乖離を理由に増額を求められることも考えられるでしょう。
地主から地代の値上げを要求されたときの対処法
地主から地代の値上げを求められたとき、必ずしも応じる必要はありません。まずは契約書や値上げの理由を確認し、必要に応じて専門家の力を借りながら冷静に対応することが重要です。ここでは、地主から地代の値上げを要求された際にどう対処すればよいか解説します。
関連記事：地代の値上げを要求されたらどうする？対処の手順を解説！
契約書を確認する
地主から地代の値上げを求められたら、まずは借地契約書を確認しましょう。契約書では、地代を改定する時期や条件、算定方法が定められていることがあります。
「一定期間ごとに地代を見直す」といった特約が設けられている場合、その内容も踏まえて地主と話し合う必要があります。記載内容によっては、地代の値上げ要求に応じなければならない点に注意が必要です。
値上げの理由と根拠を確認する
地代を値上げする理由や金額の算定根拠を確認することも重要です。借地借家法第11条では、主に以下の事情で現在の地代が不相当となった場合、地主から増額を請求できると定められています。
- 固定資産税や都市計画税などの負担が増加した
- 土地価格が上昇した
- 物価上昇など経済事情が変化した
- 周辺の類似した土地と比較して現在の地代が不相当になった
固定資産税の上昇を理由に値上げを求められたときは、税額が実際にどの程度増えたかを確認します。「周辺相場より安い」と説明された場合、どの土地と比較して値上げ額を算定したか確認しましょう。
専門家へ相談する
地主が提示した値上げ額が妥当か判断できないときは、返事をする前に専門家への相談をおすすめします。地代の適正額を判断するには、固定資産税や地価だけでなく、周辺の賃貸事例や借地契約の経緯など、さまざまな事情を考慮する必要があります。不動産に詳しくないと、適正な地代を判断するのは難しいでしょう。
相談先として、借地権に詳しい不動産業者や弁護士、不動産鑑定士が挙げられます。専門家のアドバイスを基に地主と交渉すれば、不利な条件で合意することを回避できるでしょう。
地主が地代を受け取らない場合は供託を利用する
地主から地代の値上げを要求された際、「値上げ後の金額でなければ受け取らない」と地代の受領を拒否されることがあります。この場合は「供託」を利用しましょう。
供託とは、地主が地代の受け取りを拒否した場合など、相手に直接お金を支払えないときに法務局の供託所へ預ける制度です。供託所に今までと同じ金額の地代を預けることで、法的に支払い義務を満たしていると見なされます。
地主から値上げを求められた際に最も避けたいのは、話し合いがまとまらないからといって地代の支払いを止めることです。地代の滞納に該当し、契約を解除される恐れがあります。値上げ額に納得できなくても地代の支払いを放置せず、必要に応じて供託を利用しながら適切に対応しましょう。
関連記事：地代を払わないと借地権は消滅する？契約解除の条件と流れを解説
地代の支払いが難しいときに検討できる選択肢
地代の負担が重くなり、支払い続けるのが難しい場合でも、無断で滞納するのは避けたほうが無難です。地主との関係が悪化するだけでなく、長期間滞納が続くと、借地契約を解除される恐れがあるためです。地代の支払いが難しいと感じたら、以下の方法を検討しましょう。
地主に地代の減額を申し出る
一定の要件を満たしていれば、借地人は地主に対して地代の減額を申し出ることが可能です。「土地価格が大きく下落しているにもかかわらず長年同じ金額の地代を払い続けている」「近隣の類似した土地と比べて地代が高い」といったケースでは、減額を交渉するのが選択肢の一つです。
まずは当事者間で話し合い、まとまらないときは土地の所在地を管轄する簡易裁判所へ地代減額調停を申し立て、調停委員の下で話し合いによる解決を目指します。それでも合意できなければ裁判で決着をつけますが、費用と時間がかかるため、できる限り調停で解決するのが望ましいといえます。
借地権付き建物を売却する
地代を払い続けるのが難しければ、借地権付き建物そのものを売却するのも一つの方法です。借地権付き建物を売却すれば、売却後は地主に地代を支払う必要がなくなるだけでなく、売却代金としてまとまった現金が得られます。
ただし、借地権付き建物を第三者に売却する際は、原則として地主の承諾が必要です。また、借地権付き建物は一般的な所有権の土地・建物と比べて権利関係が複雑で、売却先が思うように見つからないケースも少なくありません。
「地代の負担から早く解放されたいけれど、地主との交渉を自分で進めるのは難しい」「借地権付き建物をできる限り早く売却したい」と考えているのなら、借地権の取り扱いに詳しい不動産業者へ相談しましょう。
借地権に精通した不動産業者であれば、地主との譲渡承諾の交渉から売却手続きまでまとめて相談できます。地代の支払いが家計を圧迫している場合、減額交渉だけにこだわらず、借地権付き建物の売却も含めて今後の負担を軽減できる方法を検討しましょう。
まとめ
地代とは、借地人が地主から土地を借りて利用する対価として支払うお金です。適正な地代は、固定資産税や都市計画税、土地価格、周辺の地代相場などをもとに判断できます。
地主から地代の値上げを求められた場合、すぐに提示額を受け入れる必要はありません。契約書の内容や値上げの理由・根拠を確認し、必要に応じて専門家へ相談しましょう。また、地代の負担が重く、支払いを続けることが難しいときは、借地権付き建物の売却を検討するのも選択肢の一つです。
株式会社リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地権や底地をはじめ、権利関係が複雑な不動産に関する相談に対応します。地主との話し合いがまとまらない場合や借地権を手放したくても買主が見つからない場合など、不動産のプロが状況を整理し、必要に応じて専門家と連携しながら関係者との交渉・調整を含めて解決をサポートします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
